L'essentiel :
L’immobilier est l’un des placements les plus prisés en France, à la fois pour sa rentabilité potentielle et pour la possibilité qu’il offre de se constituer un patrimoine, que l’on pourra ensuite transmettre à sa famille.
Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous vous interrogez sur le mode de location à pratiquer ? Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi la location meublée est souvent considérée comme l’un des investissements immobiliers au meilleur rendement locatif, et comment repérer un bien rentable. Si vous comparez plusieurs placements (SCPI, parkings, location vide), notre article sur le meilleur investissement locatif les met en perspective.
La demande pour les logements meublés est soutenue en France, en raison de l’attractivité de ce mode d’habitat pour les étudiants, les jeunes actifs, les vacanciers ou encore les professionnels en situation de mobilité.
À cette demande, qui contribue à la stabilité des revenus, s’ajoutent une fiscalité qui peut être avantageuse et des possibilités d’achat intéressantes sur l’ensemble du territoire.
L’infographie ci-dessous présente les caractéristiques des biens meublés les plus rentables :
Le rendement locatif d’un LMNP dépend du mode de location pratiqué, de la demande locale et du prix d’achat. Pour comparer précisément les deux modes de location, notre article location nue ou meublée propose des scénarios chiffrés.
Contrairement à la location vide, la souplesse juridique de la location meublée permet souvent d’obtenir une bonne rentabilité, à plus forte raison si le loueur choisit le régime fiscal adapté à sa situation.
La location meublée bénéficie en outre d’une fiscalité qui peut être favorable, le régime réel pouvant permettre de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années. Pour les clients de JD2M, cette période a été en moyenne d’une dizaine d’années, pour une économie moyenne d’environ 10 000 €, soit 2 000 € par an. Ces chiffres sont des moyennes indicatives, qui varient selon les situations.
Du côté de la rentabilité, et tous modes de location confondus, celle des propriétaires clients de JD2M a été en moyenne de 7,1 % en 2024.
Un studio est acheté 150 000 € (frais inclus) et loué en meublé 800 € par mois hors charges. Les loyers annuels s’élèvent à 9 600 €, soit une rentabilité brute d’environ 6,4 % (9 600 / 150 000). Cet exemple est fictif et ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni des périodes de vacance locative. Notre simulateur de rentabilité locative permet de tester votre propre projet.
La fiscalité de la location meublée au statut de loueur en meublé non professionnel peut être avantageuse, car elle s’applique à une rentabilité brute en général plus élevée qu’en location vide, du fait de loyers supérieurs.
En moyenne, les loyers en meublé sont de 15 à 20 % supérieurs à ceux de la location vide selon les données de JD2M, et l’écart peut atteindre 30 % en comparaison avec la location saisonnière selon les cas. Même dans les villes appliquant l’encadrement des loyers, le barème est en principe plus élevé pour la location meublée.
À cette rentabilité brute s’ajoute une rentabilité nette qui peut être améliorée par la fiscalité, notamment au régime réel simplifié. Dans ce cadre, le loueur peut déduire les charges liées à son activité de location meublée et amortir le coût de son bien (hors terrain), des travaux réalisés et du mobilier. Notre article sur l’imposition d’une location meublée détaille les régimes et les règles de déclaration.
Le loueur peut ainsi percevoir des loyers plus élevés qu’en location vide et, selon sa situation, payer moins d’impôt sur ces loyers.
À noter :
Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui peut augmenter l’impôt à ce moment-là. Il est utile d’en tenir compte dans son projet. Notre article sur les amortissements consommés détaille le mécanisme.
La fiscalité n’est pas le seul atout de l’investissement locatif meublé, qui offre aussi davantage de flexibilité pour louer son bien.
Là où la location vide prévoit en principe un bail de 3 ans, la location meublée permet de choisir entre plusieurs types de baux : bail de résidence principale d’un an, bail étudiant de 9 mois, bail mobilité de 1 à 10 mois, ou location saisonnière. Cette souplesse permet d’adapter le mode de location à ses projets, à la demande et aux caractéristiques du bien.
En 2024, JD2M a examiné les données de plusieurs milliers de ses clients pour établir un palmarès des villes où la rentabilité de la location meublée a été la plus élevée, tous modes de location confondus.
Il en ressort que les villes moyennes affichent souvent d’excellents taux de rentabilité, du fait de prix d’achat moins élevés que dans les grandes métropoles, tout en restant attractives. Certaines avoisinent 10 %, tandis que d’autres dépassent la moyenne de 7,1 % observée chez les clients de JD2M :
| Ville | Rentabilité moyenne observée en 2024 |
|---|---|
| Limoges | 10,2 % |
| Quimper | 10,1 % |
| Poitiers | 10 % |
| Lorient | 9,6 % |
| Niort | 9,2 % |
| Brest | 9,1 % |
| Amiens | 8,6 % |
| Marseille | 8,6 % |
| Pau | 8,4 % |
| Valenciennes | 8,3 % |
| Montpellier | 7,4 % |
| Moyenne des clients JD2M | 7,1 % |
Ces chiffres reflètent la rentabilité observée chez les clients de JD2M en 2024. Ils sont indicatifs et ne préjugent pas des résultats à venir. Notre article sur les petites villes où investir en immobilier locatif complète cette approche.
Bon à savoir :
Une bonne rentabilité n’est pas réservée aux villes moyennes : elle peut aussi se rencontrer dans des villes plus importantes, comme Marseille (8,6 %) ou Montpellier (7,4 %).
La rentabilité d’un investissement locatif dépend de nombreux facteurs. Le loyer et la fiscalité jouent un rôle important, mais il faut aussi les mettre en perspective avec le prix d’achat, le coût de l’emprunt et les dépenses engagées pour mettre le bien en location
(plus d'informations sur le guide de Goodvest).
Il n’existe pas de recette miracle pour trouver le bien idéal, mais certaines bonnes pratiques peuvent s’avérer utiles. Voici nos 5 conseils pour repérer un bien rentable en location meublée.
Bail de longue durée, étudiant, mobilité ou courte durée ? Pour une personne seule, un couple, une famille ? Ce sont les premières questions à vous poser, car elles influencent largement la recherche de bien, qu’il s’agisse de sa surface, de son aménagement ou de sa localisation.
Une fois le profil de bien déterminé, il n’est pas nécessaire de se précipiter sur le premier visité. Prenez le temps de vous projeter dans votre activité et regardez les loyers proposés pour des biens similaires dans la même zone, ce qui vous donnera une première idée de la rentabilité.
Pensez également à estimer à l’avance le coût des éventuels travaux et aménagements avant de proposer le bien à la location.
En comparant les loyers de biens similaires, vous pouvez estimer la rentabilité moyenne de votre bien. Selon le mode de location choisi, certains facteurs sont à prendre en compte, comme les périodes de vacance locative ou l’évolution des prix en location de courte durée selon la saisonnalité.
C’est aussi à cette étape que vous pouvez réfléchir au prix plancher ou au montant du loyer, en tenant compte, le cas échéant, de l’encadrement des loyers.
La négociation est plus simple avec un business plan réaliste. Vous devrez arbitrer entre apport et emprunt, et examiner le taux proposé. Au régime réel, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des recettes de location meublée, ce qui améliore la rentabilité nette.
Pour profiter pleinement de vos loyers et des avantages fiscaux de la location meublée, il peut être utile de vous tourner vers un comptable spécialisé en investissement locatif. Il peut vous aider à respecter vos obligations déclaratives, à ne manquer aucune charge déductible et à éviter les erreurs de calcul de l’amortissement.
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Les + :
Plusieurs règles relatives à la location meublée évoluent : il convient de les avoir à l’esprit avant d’investir.
Calendrier du DPE : les logements classés G sont concernés depuis 2025
Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut en principe plus être révisé. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent en principe plus être proposés à la location comme résidence principale du locataire. Ils seront suivis par les logements classés F en 2028 et E en 2034 en France métropolitaine. En Outre-mer, les interdictions concernent les logements classés G en 2028 et F en 2031. Le détail figure dans notre article sur le DPE en location meublée.
Bon à savoir :
Ce calendrier ne s’applique pas de la même façon à la location saisonnière. Pour les meublés de tourisme, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 prévoit des exigences de performance énergétique qui seront portées à la lettre D à partir du 1er janvier 2034. D’ici là, dans les communes qui appliquent la réglementation sur le changement d’usage, les demandes ne sont en principe acceptées que si le DPE du bien est classé E au minimum.
Il faut donc en tenir compte lors de l’achat d’un bien dont la note de DPE impose des travaux dans les années à venir. Si le coût de ces travaux est amortissable au régime réel, il faut aussi vérifier qu’ils sont réalisables, compte tenu des caractéristiques de l’immeuble.
Pour les loueurs qui se destinent à la location d’un meublé de tourisme, la loi Le Meur permet aux communes de mettre en place de nouvelles réglementations pour les locations saisonnières, comme la délimitation de zones réservées à la résidence principale ou la fixation de quotas de meublés de tourisme. Ces mesures sont à surveiller avant d’investir.
Il faut aussi vérifier auprès de la copropriété qu’aucune majorité de copropriétaires ne prévoit d’interdire les locations de courte durée, ce qui est désormais possible en principe à la majorité des deux tiers des voix, selon la loi Le Meur.
Enfin, depuis le 20 mai 2026, l’enregistrement des meublés de tourisme doit en principe passer par un téléservice national. Le déploiement complet de la plateforme est annoncé pour le second semestre 2026. Notre article sur l’enregistrement des meublés de tourisme fait le point sur les démarches.
Bien conseillée, la location meublée peut continuer de séduire les investisseurs à la recherche d’une rentabilité stable. Pour échanger sur votre projet, vous pouvez rencontrer l’un de nos conseillers :
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Elle l’est souvent, sans que cela soit garanti. Les loyers sont en général plus élevés en meublé, de l’ordre de 15 à 20 % selon les données de JD2M, et le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien, hors terrain. Le résultat dépend toutefois du prix d’achat, de la ville, du mode de location et de la situation fiscale de chacun.
Pour les clients de JD2M, tous modes de location confondus, la rentabilité moyenne observée a été de 7,1 % en 2024. Ce chiffre est une moyenne indicative : il varie selon la ville, le prix d’achat, le type de bail et les charges, et il ne préjuge pas des résultats futurs.
Selon les données 2024 des clients de JD2M, les villes moyennes affichent souvent les meilleures rentabilités, avec par exemple Limoges (10,2 %), Quimper (10,1 %) ou Poitiers (10 %). Des villes plus importantes, comme Marseille (8,6 %) ou Montpellier (7,4 %), peuvent aussi présenter de bons résultats.
Un logement classé G ne peut en principe plus être proposé à la location comme résidence principale du locataire depuis le 1er janvier 2025, et les logements classés F seront concernés en 2028, puis les logements classés E en 2034 en France métropolitaine. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut en principe plus être révisé. Ces règles ne s’appliquent pas de la même façon à la location saisonnière.
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est souvent utile, en particulier au régime réel. Ce régime demande une comptabilité, une liasse fiscale et un calcul de l’amortissement par composants. Se faire accompagner permet de limiter le risque d’erreur et d’oublier des charges déductibles.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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