L’activité de LMNP (loueur en meublé non professionnel) présente deux avantages pour les bailleurs. Le premier réside dans sa flexibilité, offrant la possibilité de pratiquer une activité de location meublée de longue durée comme de location saisonnière. Le second, de loin le plus important, est une fiscalité plus avantageuse qu’en location vide, ce qui se ressent d’autant plus favorablement que l’attractivité de la ville de Paris assure généralement des revenus réguliers et importants pour les LMNP à Paris, ce qui en fait un domaine dans lequel il est particulièrement intéressant d’investir.
Investir en LMNP à Paris demande, avant toute chose, d’avoir une idée claire de sa rentabilité, ainsi que des démarches qu’il sera nécessaire d’effectuer.
Au vu des prix en vigueur dans la capitale, investir en LMNP à Paris demande de réaliser une bonne étude de la rentabilité du bien, et donc de calculer son futur rendement locatif.
Effectuer ce calcul en amont vous permettra notamment d’avoir une idée de la performance de votre investissement immobilier en comparaison d’autres activités, mais également d’obtenir des clés de lecture pour évaluer le type de location (longue durée, saisonnière, bail mobilité, …) et la fiscalité la plus adaptée à votre activité de LMNP à Paris.
Or, en ce domaine, une excellente manière de procéder peut-être d’utiliser un simulateur de rentabilité locative, dont le but est de comparer le rendement locatif du bien dans lequel vous souhaitez investir par rapport à la rentabilité moyenne de biens équivalents et situés dans la même zone géographique.
Pour ce faire, vous pouvez recourir au simulateur de rentabilité locative que nous mettons à votre disposition.
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Location longue durée à Paris
Plusieurs indicateurs de rentabilité peuvent être pris en considération.
Le premier est celui de la rentabilité brute. Elle se calcule en comparant le prix d’achat du logement et le prix du loyer annuel, selon la formule suivante :
[(Loyer mensuel x 12) ÷ Prix d’achat] x 100 = % de rentabilité brute
Le second est celui de la rentabilité nette. Elle se calcule en comparant le prix d’achat du logement et le prix du loyer annuel, diminué des charges, selon la formule suivante :
[(Loyers annuels – Charges) ÷ Prix d’achat] x 100 = % de rentabilité nette
Parmi les charges à déduire, vous pouvez prendre en compte, entre autres, toutes les taxes et charges non récupérables sur le locataire, ainsi que les frais de gestion si vous recourrez aux services d’une agence immobilière.
Sachez qu’il est possible de calculer la rentabilité nette de manière plus poussée, en prenant également en compte l’imposition ainsi que les frais d’achat du bien et les éventuels travaux.
Le calcul sera le même que le précédent, en ajoutant les éléments suivants :
Pour connaître le montant des impôts en fonction du régime que vous choisirez, vous pouvez consulter notre simulateur.
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Loueur un meublé à Paris en location saisonnière
En location saisonnière, vous allez louer votre bien à de nombreuses reprises au cours de l’année, et pour de courtes durées. Ainsi, plutôt que d’effectuer le calcul de la même manière que celle du loyer annuel en location longue durée, mieux vaut s’intéresser à la notion de prix plancher.
Le prix plancher désigne le prix locatif minimum à partir duquel votre investissement locatif pourra être considéré comme rentable.
C’est donc autour de ce dernier que tout va s’organiser, puisque louer pour un prix supérieur au prix plancher signifie une meilleure rentabilité, alors que louer pour un prix inférieur signifie louer à perte.
Pour le calculer, procédez de la manière suivante en 3 étapes :
Bon à savoir :
Cela ne veut pas pour autant dire que vous ne pouvez pas ensuite faire varier vos prix en fonction de la saisonnalité et d’autres facteurs. À cet effet, utiliser un outil de tarification dynamique peut être utile.
La localisation du logement a bien évidemment un rôle important à jouer, car elle peut largement contribuer à déterminer le type de location pratiquée, ainsi que sur le prix de cette dernière.
En effet, dans le cas d’un logement situé dans un quartier touristique, ou à proximité d’un monument historique ou de musées, il est probable qu’un logement loué sur de courtes durées soit très demandé et bénéficie d’un excellent taux de remplissage pendant toute l’année.
Bien évidemment, les avantages de la localisation d’un bien comme la proximité des transports, sont à faire figurer sur les annonces de location afin d’augmenter la visibilité du bien et les chances de mise en location, et ce quel que soit le type de contrat de location.
Le coût d’un investissement LMNP à Paris est élevé, puisque la moyenne du prix au m² à l’achat dans la capitale dépasse les 9 000 €. En parallèle de ces prix importants, c’est également la demande de logements qui est particulièrement forte. Viser un public d’étudiants ou de jeunes actifs en privilégiant les petites surfaces, comme les studios, peut ainsi permettre un investissement plus facile d’accès, et garantir une bonne rentabilité.
Dans une optique de rentabilité, le choix de l’activité exercée, c'est-à-dire louer sur de la longue durée, en bail étudiant ou mobilité, ou encore en location de courte durée, peut exercer une grande influence sur la rentabilité de l’investissement en LMNP à Paris.
À noter : Il reste également possible d’investir dans une résidence service, destinée à l’accueil d’étudiants, de touristes, ou encore de seniors.
Il est important de garder à l’esprit que la ville de Paris impose une mesure de plafonnement des loyers, en fixant un prix maximal de location, que le bien soit loué vide ou meublé. Ce prix est différent selon la localisation précise du logement, sa période de construction ou sa surface.
Il reste toutefois possible de dépasser le plafond mis en place si certaines conditions sont remplies, comme le fait que le logement présente des caractéristiques d’aménagement ou d’emplacement exceptionnelles.
L’analyse de JD2M : « Les biens loués sur de courtes durées ne sont pas soumis au plafonnement des loyers, et peuvent donc apparaître plus rentables, mais il ne faut pas oublier qu’ils demandent souvent une gestion plus importante. À l’inverse, les logements loués sur de longues durées permettent d’avoir des rentrées d’argent plus régulières. Il s’agit donc d’un arbitrage à réaliser pour les loueurs, qui, à cet effet, ne doivent pas manquer de prendre d’autres éléments en considération, comme le choix du régime fiscal » souligne Aurélie Travers, conseillère experte chez JD2M.
À Paris, comme partout ailleurs en France, exercer une activité de LMNP vous impose d’être détenteur d’un numéro SIRET, que vous obtiendrez en enregistrant votre activité sur le site de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Cette étape, aussi appelée l’immatriculation, est indispensable pour obtenir votre numéro SIRET. Elle s’effectue totalement en ligne, et il est possible d'obtenir un guide pdf pour vous aider à la réaliser.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Investir dans l’immobilier implique souvent de se poser la question de pratiquer la location vide ou meublée. Or, l’un des éléments de réponse peut se situer au niveau de la fiscalité, très différente, de ces deux activités. En effet, contrairement à la location vide, imposée au titre des revenus fonciers, la location meublée est imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui représente un avantage fiscal important, à condition de choisir le régime le plus adapté entre les deux options proposées.
L’abattement forfaitaire désigne le mécanisme autour duquel s’articule le régime Micro BIC en location meublée. Très simple à mettre en place et à déclarer, il a toutefois l’inconvénient majeur d’assurer au LMNP de payer des impôts chaque année.
En effet, l’abattement forfaitaire ne contribue qu’à réduire le montant imposable, mais ne peut en aucun cas le ramener à 0, contrairement au mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement accessible au régime réel, que nous vous présentons dans la suite de cet article.
En location de longue durée, le régime Micro BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant des recettes brutes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires), ce qui implique que, chaque année, vos impôts seront calculés sur une somme équivalente à la moitié de votre chiffre d’affaires.
En location de courte durée, le régime Micro BIC ne permet plus, depuis la loi de finances, que de bénéficier d’un abattement de 30% (contre 50% auparavant, voire 71% si le bien avait fait l’objet d’une procédure de classement).
Outre la diminution de l’abattement forfaitaire prévue par la loi de finances 2024 pour la location de courte durée à Paris, les seuils du Micro BIC ont également été modifiés. En effet, relever de ce régime en pratiquant la location de courte durée impose aujourd’hui de ne pas dépasser un chiffre d’affaires de 15 000 € en courte durée.
D’autres changements pourraient, par ailleurs, entrer en jeu après l’examen et le vote final de la proposition de loi n°1176 dont certaines dispositions concernent, entre autres, les notes de performance énergétique des logements, pour lesquelles les meublés de tourisme ne sont soumis, jusqu’ici, à aucune réglementation.
Le régime réel simplifié vous permet de déduire de vos recettes locatives toutes les charges liées à votre location meublée, ainsi que l’amortissement de la valeur du logement, du mobilier et des éventuels gros travaux. Quant aux frais d’acquisition du bien, ils pourront être déduits en charges ou amortis, mais ce choix devra être le même si d’autres acquisitions sont réalisées par la suite. La plupart du temps, le total de ces dépenses à déduire vous amène en situation de déficit fiscal ou permet de créer un stock d’amortissements reportables, que vous pouvez reporter sur les bénéfices tirés de votre activité de location meublée, jusqu’à 10 ans pour les charges, et indéfiniment pour l’amortissement.
À noter : Pour un logement loué vide, le régime réel foncier ne permet de déduire que les travaux d'amélioration, d’entretien et de réparation tandis que pour un logement loué meublé vous pourrez amortir tous les types de travaux y compris de construction, de reconstruction et d'agrandissement, ainsi que déduire ou amortir les frais d’acquisition.
Si les avantages fiscaux du régime réel sont plus importants, ils viennent toutefois au prix de formalités déclaratives plus importantes. Parmi ces dernières, l’obligation de constituer une liasse fiscale pour l’activité de location meublée, et de la télétransmettre au service des impôts avant la déclaration de revenus personnels. Il reste toutefois possible d’être accompagné pour réaliser ces opérations, ce qui se révèle très souvent payant pour les propriétaires-bailleurs :
« Le régime réel est le plus avantageux fiscalement pour plus de 85% de nos clients, qui réalisent en moyenne une économie d’impôts de l’ordre de 10 000 € sur cinq ans » précise Stéfano Demari, Président de JD2M.
Les revenus de location meublée sont imposés en même temps que la déclaration de revenus personnels. Il est donc possible de les déclarer depuis le 11 avril 2024, la fin du délai étant le 6 juin pour les déclarants de la zone 3, dont Paris fait partie.
À noter : Au régime réel, il faudra toutefois avoir établi et télétransmis une liasse fiscale avant de déclarer ses revenus de location meublée.
La réglementation propre aux meublés de tourisme est un point important que vous devez garder à l’esprit si votre projet d’investissement LMNP à Paris s’oriente vers une activité de location saisonnière. En effet, à l’instar d’autres villes en France, certaines règles particulières s’appliquent dans la capitale.
Si le logement dans lequel vous souhaitez investir se situe en copropriété, ce qui est souvent le cas pour une activité de LMNP à Paris, pensez, avant toute autre démarche, à vérifier au préalable l’absence d’une clause interdisant la location meublée dans le règlement de copropriété de votre immeuble. Une telle interdiction est valable tant qu’elle est justifiée par la destination de l’immeuble, comme lorsque ce dernier ne comprend pas de locaux professionnels ou commerciaux.
Cette démarche est spécifique à la location de courte durée, et prend une forme particulière à Paris, ainsi que dans les départements limitrophes des Hauts de Seine, de la Seine Saint-Denis, ainsi que du Val de Marne, où s’applique la réglementation sur le changement d’usage.
Pour pouvoir valablement exercer une activité de LMNP à Paris en courte durée, vous devrez donc effectuer une déclaration préalable soumise à enregistrement, afin d’obtenir un numéro d’enregistrement, que vous devrez ensuite obligatoirement faire figurer sur votre annonce de mise en location.
Comme nous vous l’indiquions ci-dessus, la réglementation sur le changement d’usage s’applique à Paris. Et tout comme pour la déclaration en mairie, cette démarche vous concernera si vous entendez pratiquer une activité de location de courte durée.
Afin d’obtenir le droit de louer votre bien plusieurs fois dans l’année sur de courtes durées, il vous faudra donc être titulaire d’une telle autorisation, qui pourra être délivrée à titre personnel, ou attachée au logement.
Une autorisation délivrée à titre personnel ne sera en aucun cas transmissible. Au contraire, une autorisation attachée au logement le sera. En contrepartie, elle vous demandera de vous acquitter d’une compensation, qui se fera par le biais d’un rachat de titres de commercialité auprès d’un bailleur social ou de particuliers ayant des locaux commerciaux à transformer en habitation.
Le prix de ces derniers varie généralement entre 500 € et 2 500 € au mètre carré.
De plus, à Paris, la réglementation vous imposera que les titres rachetés concernent un local situé dans la même zone géographique que votre bien, ainsi que la surface commerciale rachetée soit deux fois plus importante que celle de votre bien.
Exemple pour l’obtention d’une autorisation de changement d’usage attachée au logement à Paris :
Monsieur A. souhaite transformer 200 m² de bureaux parisiens en logements, il a donc 200 m² de commercialité à vendre.
En parallèle, Madame B. vient d’acquérir un appartement de 35 m², et souhaite pratiquer la location saisonnière. Pour cela, elle désire obtenir une autorisation de changement d’usage attachée au logement, ce qui lui impose, à Paris, de payer une compensation égale au prix d’une surface deux fois supérieure à celle de son appartement.
Par chance, les bureaux de Monsieur A. sont situés dans le même arrondissement que l’appartement de Madame B., qui peut donc lui acheter 70 m² de commercialité pour obtenir son autorisation de changement d’usage.
Il s’agit d’une démarche plus rare, mais qu’il faut connaître dans le cadre d’un investissement. Elle devra intervenir si vous souhaitez affecter à un usage d’habitation un immeuble qu’y n’était pas initialement affecté à un tel usage. L’exemple le plus fréquent étant ici celui d’un immeuble que vous souhaitez affecter à une activité de location meublée, alors qu’il n’y était pas initialement destiné, comme c’est le cas d’un immeuble qui accueillait initialement des bureaux.
Qu’il s’agisse de la déclaration préalable soumise à enregistrement, de la déclaration de changement d’usage ou, éventuellement du changement de destination, toutes ces démarches seront à accomplir en prenant contact avec la mairie.
Les deux premières pourront d’ailleurs être effectuées en ligne, sur le site internet de la mairie de Paris.
Pour le changement de destination, en revanche, vous devrez déposer une demande au service d’urbanisme de la ville de Paris, qui vérifiera la comptabilité de votre projet avec le plan local d’urbanisme (PLU).
Réussir son investissement dans une activité de LMNP à Paris dépend donc de nombreux facteurs, parmi lesquels les questions fiscales représentent une part importante, car elles influent directement sur la rentabilité du bien. Recourir aux conseils de professionnels du secteur est donc très souvent conseillé avant de se lancer dans une telle entreprise.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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