LMNP et chômage: est-ce possible de cumuler ?

Les aléas de la vie professionnelle peuvent parfois mener à s’inscrire au chômage. Pour les propriétaires d’un logement meublé envisageant de le mettre en location, ou percevant déjà des revenus par ce biais, la question se pose alors de savoir quel impact l’inscription à Pôle emploi peut avoir sur leur activité de loueur en meublé, professionnel ou non. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous présentons tout ce que vous devez savoir sur la compatibilité entre le statut de demandeur d’emploi et celui de loueur en meublé non professionnel.

Se lancer dans la location meublée en étant au chômage

Puis-je débuter une activité LMNP en tant que chômeur ?

Il est tout à fait possible de débuter une activité LMNP en tant que demandeur d’emploi. Vous pouvez louer votre logement meublé ou le sous-louer sous conditions.  Les revenus issus de la location meublée étant considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’activité de LMNP est perçue comme une activité professionnelle non salariée pour laquelle vous ne cotisez pas à l’assurance chômage mais qui peut entraîner une affiliation à la Sécurité sociale pour les indépendants (SSI), à la MSA ou à la Sécurité sociale en qualité d’« assimilé salarié ».

En tout état de cause, il est préférable de se rapprocher de son conseiller Pôle emploi afin de l’informer de votre futur changement de situation. Une fois cela fait, vous pourrez débuter les formalités nécessaires pour la réalisation de votre activité LMNP, à savoir :

• Vous immatriculer en ligne sur le site de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI), et ce dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Vous pourrez ainsi obtenir votre numéro SIRET, indispensable à l’exercice de votre activité LMNP.
• Choisir la forme que vous souhaitez donner à votre activité : micro-entreprise, entreprise individuelle, EURL, … et vous enregistrer auprès de l’Urssaf. Pour vous aider à vous y retrouver parmi ces différents statuts, vous pouvez consulter notre article LMNP pour qui ?

Puis-je bénéficier d’une aide pour créer mon activité ?

L’aide de l’Urssaf : l’ACRE

Lors de la création d’un statut d’entrepreneur auprès de l’Urssaf, les demandeurs d’emploi indemnisés peuvent réaliser une demande afin d’obtenir l’aide aux créateurs et repreneurs d’entreprise (ACRE). Il convient de réaliser cette formalité rapidement après l’obtention de son numéro SIRET. Elle permet, pendant les 12 premiers mois de l’activité, d’être exonéré du paiement d’une partie des cotisations sociales liées à l’activité.

À noter :
L’ACRE n’est pas uniquement réservée aux demandeurs d’emploi indemnisés et il peut être judicieux de se renseigner sur ses conditions d’attribution au moment de son inscription, quelle que soit votre situation Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter des sources fiables, comme le site de l’Urssaf ou le site du Ministère de l’économie et des finances.

L’aide de Pôle emploi : l’ARCE

L’obtention de l’ACRE auprès de l’Urssaf permet à un demandeur d’emploi indemnisé de solliciter l’aide à la reprise ou à la création d’entreprise (ARCE) auprès de Pôle emploi. Ce dispositif permet à un demandeur d’emploi de recevoir, en deux fois, un paiement en capital égal à 60% des droits qui lui restent à percevoir afin de l’aider à débuter son activité.

Le bénéficiaire ne sera alors plus considéré comme un demandeur d’emploi à part entière et pourra exercer son activité sans avoir à déclarer ses revenus tous les mois à Pôle emploi. En contrepartie, le demandeur d’emploi ainsi indemnisé ne peut plus percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi (ARE), à moins de demander à en bénéficier de nouveau à la fin de son activité, ce qui sera possible sous certaines conditions et après un délai de carence.

Puis-je cumuler mes revenus de location meublée et mon ARE ?

Bien que la question se pose souvent, il est nécessaire de garder à l’esprit qu’il est tout à fait possible de percevoir les allocations chômage tout en exerçant une activité professionnelle. En effet, Pôle Emploi entend favoriser les initiatives de retour à une activité professionnelle, et permet donc le cumul de revenus issus d’une activité, salariée ou non, avec l’ARE, tant que le total des revenus ne dépasse pas le salaire de référence calculé par Pôle emploi au moment de votre inscription, sur la base des salaires précédents.

Toutefois, selon votre situation, ces revenus ne seront pas pris en compte de la même manière par Pôle Emploi. Il existe deux cas de figure.

Vous exerciez votre activité LMNP avant la perte de votre emploi

Si vous exerciez votre activité non salariée avant la perte de votre emploi, vous pourrez percevoir l’intégralité de vos indemnités en plus des revenus que vous percevez de votre location meublée.

Bon à savoir :
Si vous aviez déjà une activité non salariée qui n’était pas de la location meublée, vous pourrez potentiellement lui adjoindre l’activité de location meublée sans que cela impacte vos droits.

Vous débutez votre activité LMNP après la perte de votre emploi

Si vous débutez votre activité après la perte de votre emploi, vous ne recevrez qu’une partie de vos droits, calculés en fonction des revenus que vous retirerez de vos autres activités.

Le calcul s’opère en deux étapes : 70 % de votre revenu mensuel brut est déduit du montant de votre allocation mensuelle (pour un mois complet sans activité). Puis ce résultat est divisé par le montant de votre allocation journalière, ce qui détermine le nombre de jours d’allocations à vous verser pour le mois. Ce nombre est ensuite arrondi à l'entier le plus proche.

Toutefois, le montant de votre revenu mensuel brut sera calculé différemment selon la forme juridique sous laquelle vous exercez votre activité, ainsi que le type d’activité concerné. En effet, au moment de calculer votre indemnisation, Pôle emploi déduira directement une certaine somme au titre des frais engagés pour votre activité. Dans le cas d’une activité de location meublée, l’abattement pour frais professionnels est de 50%.

Exemple de calcul d’une allocation pour une micro-entreprise :

Madame A. s’inscrit en tant que demandeuse d’emploi. En prenant en compte le salaire qu’elle percevait dans son ancien emploi, son salaire journalier de référence est fixé à 100 €, soit un salaire de référence de 3 042 € par mois, ce qui correspond à une allocation journalière (AJ) de 57 €.
Le calcul de votre allocation est réalisé de 2 manières différentes, soit 40,4 % de votre salaire journalier + une partie fixe égale à 12,95 €, soit 57 % de votre salaire journalier.
C’est le montant le plus élevé qui est retenu. Dans le cas de Madame A., c’est donc la seconde méthode qui est retenue.

Après quelques temps, Madame A. débute une activité de LMNP sous le régime de la micro-entreprise. Puisque son activité a débuté après son inscription à Pôle emploi, elle ne pourra pas cumuler la totalité de son allocation avec ses revenus LMNP et devra les déclarer.

Les 6 premiers mois de son activité LMNP, Madame A. perçoit 1 500 € par mois grâce à la location d’un appartement meublé.
Pour calculer le montant de l’allocation à lui verser, Pôle emploi effectue chaque mois le calcul suivant :

(AJ x nombre de jours dans le mois) – [(recettes brutes LMNP x abattement pour frais professionnels) x 0,70] soit pour un mois de 31 jours :
(57 € x 31 j.) – [(1 500 € x 0,50) x 0,70] = 1 767 – (750 x 0,70) = 1 767 – 525 = 1 242 €.

Avant de procéder au paiement, Pôle emploi vérifie que le total des jours indemnisés et des revenus LMNP n’excède pas le montant du salaire de référence (3 042 €).

1 242 € + 750 € = 1 992 €, ce qui est bien inférieur au plafond de 3 042 € mensuels.

Enfin, pour connaître le nombre de jours indemnisables, Pôle Emploi procède à un dernier calcul : 1 242 € ÷ 57 € = 21,78 jours, arrondi à l’entier le plus proche soit 22 jours.

Les 6 premiers mois, Madame A. percevra 22 jours d’allocations qui viennent s’ajouter aux 1 500 € de recettes LMNP.

Si le locataire de Madame A. quitte ensuite le logement et qu’elle ne retrouve pas immédiatement un autre locataire, et ne génère donc aucune recette, elle pourra percevoir la totalité de son indemnité soit 1 710 ou 1 767 € selon le nombre de jours du mois.

À noter :
Pour bénéficier du cumul, vous devrez déclarer, tous les mois, vos revenus sur le site de Pôle Emploi, et fournir les justificatifs correspondants. Si les justificatifs ne peuvent être fournis immédiatement, Pôle Emploi vous versera 70% de la somme due, et le reste une fois les justificatifs fournis. Il est donc fortement conseillé d’opter pour une déclaration mensuelle et non trimestrielle, afin d’être en mesure de fournir les justificatifs tous les mois et non de devoir attendre la fin de chaque trimestre pour récupérer le reliquat des sommes dues.

Chômage et LMP : attention au changement de statut

Les conditions pour être LMP

Vous serez considéré comme relevant du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) si vous réunissez les deux conditions suivantes :

• Les recettes brutes annuelles que vous retirez de la location meublée excèdent 23 000€ par an ;
• Les recettes brutes annuelles que vous retirez de la location meublée sont supérieures aux revenus que vous retirez de vos autres activités.

Il est important de noter que l’allocation d’aide au retour à l’emploi compte comme un revenu professionnel, et est donc prise en compte dans le calcul visant à déterminer si vos autres revenus sont supérieurs à ceux que vous retirez de l’activité de location meublée.

Dans le cas d’une perte d’emploi, les loueurs en meublé non professionnels qui dépasseraient la limite de 23 000 €, mais dont les revenus d’activité permettent de rester LMNP, car ils excèdent le montant de leurs recettes locatives devront donc se montrer vigilants, puisque la perte de revenus entraînée pourrait remettre en cause ce statut et les forcer à se déclarer comme LMP.

À noter :
Si votre foyer fiscal regroupe plusieurs personnes, l’ensemble des revenus du foyer fiscal sera pris en compte.

Exemple : Monsieur B. loue un appartement meublé à Paris qui lui rapporte chaque année 30 000 euros de recettes locatives charges comprises. Ses autres revenus d’activités, de 35 000 euros, lui permettent de bénéficier du statut LMNP, puisqu’ils sont supérieurs à ceux de la location meublée. Toutefois, à la suite de la perte de son emploi, Monsieur A. ne perçoit plus que 27 000 euros, ce qui ne lui permet plus de rester LMNP et l’oblige à passer au statut LMP.
Toutefois, si Monsieur B. est marié avec Madame B. qui loue également un logement meublé pour 15 000 euros par an et qui perçoit des revenus de 30 000 euros de ses autres activités, Monsieur B. pourra continuer à bénéficier du statut LMNP puisque les revenus du foyer fiscal seront supérieurs au cumul des recettes locatives.

Bon à savoir :
Lorsque l’activité de location meublée est exercée par une personne morale, comme c’est le cas pour une EURL ou une SARL de famille, le seuil de 23 000 € est apprécié distinctement pour chaque associé, qui est considéré comme réalisant un montant de recettes de location meublée correspondant à sa quote-part de droits sociaux.

Quelles conséquences si vous êtes LMP et chômeur ?

Le passage du statut LMNP au statut LMP entraîne des conséquences importantes, notamment si ce passage n’a pas été préparé en amont.
En effet, le statut LMP implique de devoir payer des cotisations sociales comprises entre 35% et 40% des bénéfices réalisés, avec un forfait minimum de 1 145 euros à régler même en l’absence de bénéfices. La différence est donc très importante par rapport au statut LMNP soumis aux prélèvements sociaux dont le montant total s’élève à 17,2% des revenus imposables.

De plus, le passage au statut LMP entraîne une obligation d’affiliation à la sécurité sociale des indépendants (SSI) ainsi que des conséquences fiscales importantes notamment au regard du régime d’imposition.

Si le passage par une période de chômage n’empêche en rien de débuter, ou de poursuivre, une activité de location meublée, il est important de garder à l’esprit, et d’anticiper au mieux, les conséquences que peut avoir une baisse des revenus sur le maintien du statut de LMNP.