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Vous avez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et avez entendu parler du paiement de cotisations sociales mais ignorez si vous y êtes soumis, ou si celles-ci ne concernent que les LMP (Loueurs en Meublé Professionnels) ? Nos experts vous répondent dans cet article !

Quels sont les loueurs en meublé concernés par les cotisations sociales ?

Votre statut (LMNP ou LMP) a un impact sur votre imposition de loueur en meublé et notamment sur le paiement de cotisations sociales. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous présentons les deux cas dans lesquels vous serez assujetti aux cotisations sociales.

Vous êtes LMP (Location Meublée Professionnelle)

En tant que LMP, vous êtes obligatoirement soumis au paiement des cotisations sociales. Pour rappel, vous êtes considéré comme LMP à partir du moment où les recettes annuelles brutes que vous retirez de votre activité de location meublée sont supérieures à 23 000 € ET excèdent vos autres revenus d’activité.

À noter : Si votre foyer fiscal se compose de plus d’une personne, ce sont l’ensemble des recettes annuelles de location meublée des membres du foyer fiscal et la totalité des autres revenus d’activité qui seront pris en compte pour déterminer si vous êtes considéré comme LMP.

Vous êtes LMNP et pratiquez la location saisonnière

En principe, les LMNP ne paient pas de cotisations sociales.

Toutefois, il existe une exception pour les loueurs en meublé faisant de la location saisonnière, ce qui est par exemple le cas de la location de courte durée type Airbnb.

En ayant le statut LMNP, vous devrez payer des cotisations sociales uniquement si vous retirez plus de 23 000 € de recettes annuelles d’une activité de location saisonnière.

À noter : Dans tous les autres cas de figure, les LMNP ne paient pas de cotisations sociales, mais restent soumis aux prélèvements sociaux en cas de bénéfice fiscal. (En cas de déficit le loueur en meublé non professionnel n’est pas redevable de prélèvements sociaux.)

Vous avez besoin d'aide pour déterminer si vous êtes loueur en meublé assujetti aux cotisations sociales ? Nos experts de la fiscalité du meublé vous accompagnent !

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Le cas particulier des loueurs en meublé non-résidents

Comment savoir si je suis LMNP ou LMP ?

Pour les loueurs en meublé non-résidents, la principale question est de savoir s’ils sont considérés comme LMNP ou LMP.

Pour ceux qui retirent moins de 23 000 € de recettes annuelles, la réponse est simple : ils sont loueurs en meublé non professionnels.

Toutefois, pour ceux qui retirent plus de 23 000 € de recettes annuelles mondiales, il est nécessaire de se pencher sur la question de la prise en compte de leurs autres revenus afin de déterminer s’ils doivent être considérés comme LMNP ou LMP, et donc s’ils doivent être soumis au paiement de cotisations sociales.

En principe, seuls les revenus perçus et imposés en France sont pris en compte. Ce qui implique que les loueurs en meublé non-résidents qui dépassent 23 000 € de recettes annuelles ont toutes les chances d’être considérés comme des loueurs en meublé professionnels s’ils ne perçoivent pas d’autres revenus d’activité en France, et donc être soumis au paiement des cotisations sociales.

Quelles conséquences pour les loueurs en meublé expatriés ?

Si vous êtes un loueur en meublé non-résident concerné par le paiement des cotisations sociales, vous devrez vous acquitter de ces dernières en totalité. En conséquence, vous devrez également vous affilier à un régime de sécurité sociale.

Bon à savoir : En cas de cumul de cotisations à deux régimes distincts (Caisse des français à l’étranger et Sécurité Sociale des Indépendants, par exemple), le nombre de trimestres est cumulable dans la limite de 4 trimestres par an. En revanche, les droits à pension de retraite sont, eux, cumulables sans limitation. Le fait de s’acquitter du montant minimum de cotisation permet de valider 3 trimestres de retraite.

La situation est différente pour les non-résidents qui sont considérés comme LMNP, et donc soumis aux prélèvements sociaux. Si vous relevez du régime de sécurité sociale d’un État de l’EEE (Union Européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein), votre taux de prélèvement sera réduit !
En effet, les LMNP expatriés dans l’un de ces États sont exonérés du paiement de la CSG et de la CRDS, mais restent redevables du prélèvement de solidarité. Autrement dit, leur taux de prélèvement appliqué à leurs revenus immobiliers et plus-values immobilières de source française, passe à 7,5% (contre 17,2% en temps normal).

A quel régime social s’affilier quand on est loueur en meublé ?

Le régime social des loueurs en meublé dépend du statut sous lequel est exercé l’activité (LMNP ou LMP), de la nature de l’activité de location meublée (location saisonnière par exemple), ainsi que du montant des recettes de l’activité. Si les cas de figure peuvent être nombreux, il est nécessaire de garder à l’esprit que l’affiliation à un régime social entraîne le paiement de cotisations sociales. Dans le cas contraire, ce sont les prélèvements sociaux qui devront être acquittés.

infographie a quel regime social s'affilier quand on est loueur en meuble

LMNP : quel est le taux de cotisations sociales ?

Par rapport au taux des prélèvements sociaux en location meublée non professionnelle, qui est de 17,2%, celui des cotisations sociales s’avère bien plus élevé, et se porte aux alentours de 40%. Toutefois, le montant sur lequel les cotisations sont calculées est différent selon le régime social choisi.

Quelles sont les options possibles pour les LMNP ?

En application de l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale, les loueurs en meublé qui retirent plus de 23 000 € de leur activité de location saisonnière doivent choisir entre deux régimes.

Le régime de Sécurité Sociale des travailleurs Indépendants (SSI)

Sous ce régime, les cotisations et contributions de Sécurité sociale dues par les loueurs en meublé sont calculées sur le montant des revenus, à savoir le montant des recettes moins les charges déductibles.

Le résultat ainsi obtenu est ensuite soumis à un taux progressif qui peut varier entre 35 et 45% afin de déterminer le montant que vous devrez régler.

Bon à savoir : La première année, le calcul s’opère uniquement sur le montant des revenus supérieur au montant des revenus correspondant à 23 000 € de recettes.
Attention, cela ne vaut que pour l’année d’affiliation, indépendamment du moment de l’année où vous avez été affilié, par ailleurs, la somme de 23 000 € ne fait pas l’objet d’une proratisation par rapport à la date effective d’affiliation. Le régime de la SSI prévoit toutefois une cotisation minimum de 1 162 € par an.

Comprendre le calcul de mes cotisations SSI

Quel est le calcul des cotisations SSI pour la première année et les suivantes ?

La première année (A1) : Recettes A1 – Charges déductibles A1 = Revenus A1.
Revenus A1 – montant des revenus correspondant à 23K € de recettes = Montant imposable A1.
Montant imposable A1 x (environ 40% soit 0,4) = Somme à régler au titre des cotisations sociales pour A1.

Les années suivantes (A2) : Recettes A2 – Charges déductibles A2 = Revenus A2.
Revenus A2 x 0,4 = Somme à régler au titre des cotisations sociales pour A2.

Le régime général de la Sécurité Sociale

Les LMNP qui pratiquent une activité de location saisonnière peuvent opter pour ce régime à condition de ne pas dépasser un plafond de 77 700 € de recettes annuelles.

Avec ce régime, les cotisations et contributions sont calculées sur une assiette constituée des recettes locatives diminuées d’un abattement de 60 %, qui passe à 87% pour les meublés de tourisme classés.

Le résultat ainsi obtenu est soumis à un taux de 47,5% pour déterminer le montant à régler.

Bon à savoir : La première année (celle de l’affiliation), le calcul s’opère uniquement sur le montant des recettes supérieur à 23 000 €.

Comprendre le calcul de mes cotisations au régime général

La première année (A1) : Recettes A1 – 23K€ = Recettes imposables A1.

Recettes imposables A1 – Abattement de 60% = 40% des recettes imposables A1 (soit recettes imposables A1 x 0,4) = Montant imposable A1.


Montant imposable A1 x (47,5% soit 0,475) = Somme à régler au titre des cotisations sociales pour A1.


Les années suivantes (A2) : Recettes A2 – Abattement de 60% = Recettes imposables A2. Recettes imposables A2 x 0,475 = Somme à régler au titre des cotisations sociales pour A2.

Pour des exemples chiffrés, vous pouvez vous reporter à notre tableau de synthèse à la fin de cet article !

Dans quel cas opter pour la SSI ?

Pour les activités faiblement bénéficiaires ou en déficit (ce qui est fréquemment le cas en location meublée), il est souvent plus économique de s’affilier à la SSI puisque son calcul se fait sur la base des revenus, et non des recettes comme c’est le cas pour le régime général.

Ainsi, la cotisation minimum de 1 162 € a toutes les chances d’être inférieure aux cotisations qu’il serait nécessaire de payer si l’ensemble des recettes était pris en compte.

Pour plus d'informations, une plaquette explicative est mise à disposition sur le site de l’URSSAF.

Quand et comment payer ses cotisations sociales en LMNP ?

En matière de cotisations sociales, le paiement est dématérialisé. Il est possible d’opter pour un paiement mensuel ou trimestriel, avec régularisation annuelle.

Pour les travailleurs indépendants, la déclaration doit être faite en ligne directement sur le site des impôts. Sur la base de cette déclaration, l’administration fiscale communique, chaque année, un échéancier de paiement prévisionnels qui seront ensuite régularisés.

Pour les LMNP ayant opté pour le régime général, il est nécessaire de s’inscrire sur le site de l’Urssaf.

Synthèse sur le régime social du loueur en meublé au régime fiscal réel

Ce tableau de synthèse ne reprend pas les spécificités des chambres d’hôtes et des logements de tourisme classés.

Régime social applicable et taux


Absence d'affiliation

Général

Indépendant Réel (SSI)

Loueurs concernés

LMNP

Sur option pour les LMNP en location meublé de courte durée qui génèrent + de 23K € de recettes annuelles

LMNP (Meublé de courte durée)

LMP (tout type de location)

Seuil max. de recettes locatives


77 700 € (au-delà obligation affiliation SSI)

Pas de limite

Assiette de cotisations

Revenus nets

Recettes

Revenus nets

Abattement

Non

1ère année : Recettes – 23K € (peu importe la date de début d’activité) puis abattement de 60%



Années suivantes : 60% des recettes

1ère année : Montant des revenus supérieur au montant des revenus correspondant à 23K€ de recettes.


Années suivantes : Non


Possibilité de demander l’ACRE la première année de création

Type de cotisations

Prélèvements sociaux

Régime général (hors chômage)

TNS (Travailleur Non Salarié)

Taux

17,20 % (7,50 % pour les non-résidents de l'EEE)

30,55 % sur le total et 15,55 % dans la limite du PASS (43 992 en 2023, 46 368 en 2024) + 1,4 % (sur le total) d’accident du travail

Soit 47,5%

Taux variables


Environ 40 % puis dégressivité


Forfait minimum :

1 162 €

Exemple 1

Recettes d’activité meublée courte durée de 30 K€


Résultat net déficitaire : -500 €


1 330 € la première année

(30K-23K = 7K)

(7K x 0,4 = 2800)

2800 x 0,475 = 1 330.


5 700 € la deuxième année

(30K x 0,4 = 12K)

12K x 0,475 = 5700

1 162 € (en l’absence d’autres activités indépendantes)

Exemple 2

Recettes d’activité meublée courte durée de 50 K€


Résultat net bénéficiaire : 10K€


5 130 € la première année

(50K-23K = 27K)

(27K x 0,4 = 10 800)

10 800 x 0,475 = 5130.


9 500 € la deuxième année

(50K x 0,4 = 20K)

20K x 0,475 = 9 500

3 217 € (en l’absence d’autres activités indépendantes)


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Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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