Régime social des loueurs en meublé: tout savoir sur le projet de loi de financement de la sécurité sociale 2021

LMP & LMNP : Vers un alignement des règles sociales et fiscales

Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (PLFSS 2021), adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale le 2 novembre 2020, prévoit l’assujettissement obligatoire de toute personne exerçant une activité de location meublée à titre professionnel au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles.

Un an après la modification du texte fiscal allégeant les conditions pour devenir loueur en meublé professionnel (LMP), c’est le texte social qui est ajusté à son tour.

Ainsi, l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale sera en parfaite cohérence avec la nouvelle rédaction de l’article 155 du code général des impôts issu de la loi de finances pour 2020.

Si le projet de loi est définitivement adopté, seront donc soumis aux cotisations sociales (en lieu et place des prélèvements sociaux):

  • tous les loueurs en meublé professionnels (LMP), en rappelant que depuis le 1er janvier 2020 est obligatoirement LMP celui qui retire de l’activité de location meublée des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et que ces recettes excèdent ses autres revenus d’activité
    (voir notre article Statut LMP : l’inscription au RCS n’est plus nécessaire)
  • les loueurs en meublé non professionnels retirant plus de 23.000€ de recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée (sauf à se prévaloir de la réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018 qui prévoit que l’obligation d’assujettissement aux charges sociales ne s’applique pas aux LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».)
    Voir notre article: Confier la gestion des locations touristiques à un professionnel de l’immobilier dispense de s’affilier au RSI ou régime général

Un décret devrait être publié prochainement afin de préciser certains points, notamment en matière de détention multiples ou au travers d’une personne morale. Devront être également précisées, les modalités déclaratives et de paiement de ces cotisations sociales.

Quels impacts pour les loueurs en meublé ayant basculé vers le régime professionnel en 2020 ?

L’étude d’impact du projet de loi indique que l’entrée dans le régime d’assujettissement aux cotisations sociales serait définitive, même si le seuil d’affiliation n’était plus atteint les années suivantes. Ainsi un loueur en meublé qui ne remplirait plus les critères pour avoir le statut LMP (notamment moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles) devrait rester affilié à l’Urssaf ou à la Sécurité Sociales des Indépendants (SSI). Ce point reste à confirmer par décret publié d’ici la fin de l’année.

Le projet de loi ne fait pour l’instant mention d’aucune rétroactivité au 1er janvier 2020. Les nouvelles dispositions s’appliqueraient donc à compter des revenus 2021.

Les conséquences financières resteront limitées pour les LMP lorsque les bénéfices tirés de l’activité de location meublée sont faibles. En revanche, l’année de cession d’un logement meublé ou de cessation complète d’activité, l’addition s’annoncera plus salée.

En effet, les plus-values à court terme (amortissements déduits fiscalement depuis le début de l’activité de location meublée) resteront soumises aux cotisations sociales comprises entre 35% et 45% (contre 17,2% pour les prélèvements sociaux) sans aucune exonération contrairement aux règles fiscales.

Le cas particulier des loueurs en meublé non-résidents

Pour 2020, les non-résidents qui retirent plus de 23 000 € de recettes annuelles de leur activité de location meublée, vont devenir automatiquement LMP s’ils n’ont pas ou peu d’autres revenus imposables en France. Compte tenu de la modification apportée par le PLFSS 2021, en tant que LMP ils devront donc s’affilier à un régime de sécurité sociale.

Toutefois, pour les non-résidents européens, cette affiliation rentre en conflit avec l’application du droit européen en matière de régime social, qui prévoit que chaque contribuable est soumis aux cotisations d’un seul régime de sécurité sociale (celui du pays de résidence et de l’activité principale, à savoir celle représentant plus de 25 % du temps de travail ou des revenus).
Bien souvent, les revenus tirés de la location meublée pour ces non-résidents constituent uniquement des revenus du patrimoine et non des revenus professionnels à proprement parler.

D’ailleurs, l’application des prélèvements sociaux aux non-résidents a déjà été remise en cause par le passé1. Depuis le 1er janvier 2019, les non-résidents relevant du régime de sécurité sociale d’un autre Etat de l’EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) sont ainsi exonérés de la CSG et de la CRDS, mais restent redevables du prélèvement de solidarité. Cela a réduit de 17,2 % à 7,5 %, le pourcentage de prélèvements appliqué à leurs revenus immobiliers et plus-values immobilières de source française2.

Le décret à venir pourrait préciser si les revenus des non-résidents seront effectivement soumis aux cotisations sociales ou à défaut aux prélèvements sociaux.

En matière de retraite et en cas de cumul de cotisations à deux régimes distincts (Caisse des français à l’étranger et Sécurité Sociale des Indépendants, par exemple), le nombre de trimestres est cumulable dans la limite de 4 trimestres par an. En revanche, les droits à pension de retraite sont eux cumulables sans limitation.

En l’absence de bénéfices fiscaux sur l’activité de location meublée, les cotisations minimum sont dues et permettent de valider 3 trimestres de retraite.

Synthèse sur le régime social du loueur en meublé au régime fiscal réel

Ces tableaux de synthèse ne reprennent pas les spécificités des chambres d’hôtes et des logements de tourisme classés.

  • Conditions d’assujettissement aux charges sociales
Avant PLFSS 2021 Après PLFSS 2021
Cas d’assujettissement aux charges sociales d’un loueur en meublé Loueur inscrit au RCS Loueur ayant le statut de loueur en meublé professionnel car remplissant les conditions de l’art 155, 2 IV CGI : ses recettes annuelles excèdent 23 000 € ET
sont supérieures à ses autres revenus d’activité
Loueur exerçant une activité de location meublée de courte durée (type Airbnb) et en retirant des recettes locatives supérieures à 23 000 € / an
  • Régime social applicable et taux
Absence d’affiliation Général Indépendant Réel (SSI)
Loueurs concernés Meublé de courte durée non inscrit au RCS Meublé de courte durée

Autre meublé professionnel

Seuil max. de recettes locatives 72 600 € (selon PLFSS 2021) Pas de limite
Assiette de cotisations Revenus nets Recettes Revenus nets
Abattement Non Franchise 23 K€ la première année (sans proratisation) puis abattement de 60 % les années suivantes
Type de cotisations Prélèvements sociaux Cotisations sociales du régime général (hors chômage) Cotisations sociales TNS
Taux 17,20% (7,50% pour les non résidents de l’EEE) 30,55 % sur le total et 15,55 % dans la limite du PASS (41 136 en 2020)
et 1,4 % (sur le total) d’accident du travail
Taux variables
Environ 40 % puis dégressivité
Forfait minimum :
1 145 €
Déclaration Déclaration trimestrielle
https://ats.declaration.urssaf.fr/Application-ECOLAB-Inscription/
Un numéro de sécurité sociale est demandé
Plus d’obligation de déposer une DSI
Déclaration d’impôt sur les revenus préremplie
Exemple 1
Recettes d’activité meublée courte durée de 30 K€

Résultat net déficitaire : -500 €

1 330 € la première année
5 700 € la deuxième année
1 145 € (en l’absence d’autres activités indépendantes)
Exemple 2
Recettes d’activité meublée courte durée de 50 K€

Résultat net bénéficiaire : 10 K€

5 130 € la première année
9 500 € la deuxième année
4 425 € (en l’absence d’autres activités indépendantes)

1. Décision «De Ruyter» (CJUE, 1re ch, 26 février 2015, aff. C-623/13) : compte tenu du principe d’unicité de législation de la sécurité sociale, et en application du règlement européen n°1408/71, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale dans l’un des pays de l’EEE ne peuvent être assujetties en France à des prélèvements sociaux sur leurs revenus du patrimoine et leurs produits de placement dès lors qu’ils sont destinés au financement de la Sécurité Sociale française.

2. Article 26 de la loi de financement de la sécurité sociale de 2019.

Fiscalité LMNP : Quel régime fiscal ?

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