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Mis à jour le 30/04/2025
Avec son cadre de vie dynamique, son écosystème industriel, sa population étudiante en constante progression et ses loyers encore accessibles, Clermont-Ferrand séduit de plus en plus d’investisseurs. La métropole auvergnate se positionne parmi les villes à fort potentiel pour un investissement locatif meublé. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer en LMNP à Clermont-Ferrand.
À Clermont-Ferrand, le prix moyen au m² se situe entre 2 100 € et 2 900 €, selon les quartiers. Ce niveau de prix permet d’envisager un investissement sans mobiliser un capital trop élevé. Sur 10 ans, la progression des valeurs immobilières a atteint +21,7 %, traduisant un potentiel de plus-value intéressant à moyen terme.
Certains secteurs, comme Jaude, Les Salins ou Montferrand se distinguent par un bon équilibre entre prix d’acquisition et rendement locatif. Vous investissez dans des zones recherchées, tout en maîtrisant le coût d’achat.
Avec 40 000 étudiants en 2025, soit environ 10 % de la population, Clermont-Ferrand confirme son statut de ville universitaire. Elle accueille 2 universités, 7 grandes écoles, un campus santé et un pôle technologique, ce qui garantit un afflux régulier d’étudiants.
Cette dynamique génère une demande locative constante, en particulier pour les studios meublés, les T1 et les logements adaptés à la colocation. Les zones situées près du centre-ville, de la gare ou des lignes de tramway connaissent une pression locative soutenue.
Clermont-Ferrand dispose d’un réseau de transports développé, avec deux lignes de tramway, un maillage de bus dense et des liaisons ferroviaires vers Paris et Lyon. Cette accessibilité constitue un atout pour les locataires sans véhicule.
La ville se distingue par sa qualité de vie : environnement verdoyant, centre-ville en rénovation, dynamisme économique soutenu. La métropole séduit aussi bien les étudiants que les jeunes actifs et les salariés en mobilité.
Certains quartiers comme les Carmes, la Gauthière ou Trémonteix bénéficient de programmes de transformation urbaine. Ces secteurs en mutation présentent un fort potentiel de valorisation à moyen terme.
Le rendement locatif brut moyen à Clermont-Ferrand avoisine les 5 % en 2025. Un niveau stable, porté par une demande solide et des prix encore accessibles. Les loyers tournent autour de 14 €/m². Un studio bien placé se loue entre 450 et 550 € par mois.
La tension locative reste forte, notamment dans les quartiers proches des universités, de la gare et du centre. Étudiants, jeunes actifs ou salariés en mobilité : le bassin de locataires est large et constant.
Bon à savoir :
Si vous financez votre bien à crédit, la rentabilité nette peut être modérée au départ. Les mensualités pèsent sur les premiers loyers encaissés. À moyen terme, l’effort d’épargne diminue et la rentabilité s’améliore progressivement.
Si vous financez votre bien à crédit, la rentabilité nette peut être modérée au départ. Les mensualités pèsent sur les premiers loyers encaissés. À moyen terme, l’effort d’épargne diminue et la rentabilité s’améliore progressivement.
Le marché immobilier de Clermont-Ferrand a enregistré une hausse significative, avec une augmentation des prix de 45 % au cours des cinq dernières années. Cette tendance suggère une bonne capacité à générer une plus-value lors de la revente du bien.
Bon à savoir :
Si vous vendez votre bien avant 5 ans, la plus-value sera entièrement taxée. Au-delà de ce délai, des abattements progressifs viendront réduire votre imposition. Après 22 ans de détention, vous bénéficierez d’une exonération totale de la plus-value.
Le LMNP en location meublée classique est particulièrement adapté aux étudiants et jeunes actifs de Clermont-Ferrand, car ces derniers recherchent souvent des logements temporaires et prêts à l'emploi, sans besoin d’ameublement.
Il peut être pertinent d’investir dans des quartiers comme Landais, Les Salins, le centre-ville et Chamalières, des zones stratégiques où la demande locative est particulièrement forte. Dans ces secteurs, un studio meublé se loue entre 450 et 550 € par mois.
Clermont-Ferrand attire des visiteurs pour son patrimoine historique et ses événements comme le Festival du Court-Métrage ou la proximité du Parc des Volcans. La location de courte durée connaît une forte demande, notamment pendant les périodes touristiques. Elle permet souvent d’augmenter la rentabilité, avec des loyers compris entre 60 et 100 € par nuit pour un appartement 2 pièces bien situé.
Les secteurs du centre-ville, Jaude et le quartier historique, proches des sites touristiques et des transports, offrent un excellent potentiel pour ce type de location.
Bon à savoir :
L’activité de location saisonnière est soumise à une réglementation stricte, dernièrement renforcée par la Loi Le Meur (dite Loi Anti Airbnb). Nous vous recommandons de vous renseigner auprès de la mairie de Clermont Auvergne Métropole..
Les colocations sont particulièrement recherchées par les étudiants et jeunes travailleurs à Clermont-Ferrand. Si vous souhaitez investir dans ce type de location, privilégiez des appartements ou maisons spacieuses, idéalement situés à proximité des universités et grandes écoles.
La rentabilité en colocation peut atteindre jusqu’à 6-7 % brut, selon la taille et l’emplacement du bien. Pensez à cibler des quartiers comme les Carmes, la Gauthière ou Montferrand. Ces zones bénéficient d’une demande locative stable.
Lors de votre immatriculation, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Si vous optez pour le micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives pour déterminer votre revenu imposable. Vous ne pouvez pas déduire d’autres charges ou amortissements. Ce régime est applicable si vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds.
Voici les plafonds et abattements en 2025 :
|
Type de location meublée |
Plafond des recettes annuelles |
Abattement forfaitaire |
|
Location de longue durée |
77 700 € |
30 % |
|
Meublés de tourisme non classés |
15 000 € |
50 % |
Le régime réel simplifié, lui, vous permet d’optimiser votre fiscalité en déduisant les amortissements et les charges suivantes :
Ce régime nécessite la tenue d’une comptabilité mais il permet de réaliser des économies fiscales de manière significative. En effet, le total des charges et amortissements dépasse souvent 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
Utilisez notre simulateur gratuit pour savoir quel régime fiscal est le plus avantageux pour vous.
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Vous devez obligatoirement déclarer vos recettes locatives aux impôts. Celles-ci seront ajoutées aux autres revenus de votre foyer (après déduction forfaitaire ou au réel) pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
Au régime micro-BIC, il faut envoyer le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222) complété en même temps que la déclaration sur le revenu (formulaire 2042).
Au régime réel simplifié, vous devez remplir et télétransmettre aux impôts une liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai. La déclaration est plus complexe dans le cas du régime fiscal du réel simplifié. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.
Clermont-Ferrand n’est pas classée en zone tendue. Vous pouvez donc fixer vos loyers librement.
Cela dit, pour rester compétitif et éviter la vacance locative, il est recommandé de s’aligner sur les prix du marché local. Voici quelques repères pour vous aider :
Si vous faites de la location saisonnière, vous devez commencer par faire une déclaration en mairie et remplir un formulaire :
le Cerfa 13566*02 pour les chambres d’hôtes ;
le Cerfa 14004*04 pour les meublés de tourisme.
Vous les trouverez en ligne, directement sur le site de la mairie de Clermont-Ferrand. Vous pouvez renvoyer ces formulaires à la mairie par courrier électronique ou postal ou bien les déposer sur place. Cette déclaration en mairie n’est pas nécessaire si le logement proposé à la location constitue la résidence principale du loueur.
Bon à savoir :
La Loi Le Meur a renforcé la réglementation des locations saisonnières de résidences principales. À compter du 20 mai 2026, les propriétaires devront déclarer leur logement sur une plateforme nationale et indiquer un numéro d’enregistrement sur toutes leurs annonces. La durée de location reste plafonnée à 120 jours par an, mais la mairie où se situe le bien peut décider de la limiter à 90 jours.
La Loi Le Meur a renforcé la réglementation des locations saisonnières de résidences principales. À compter du 20 mai 2026, les propriétaires devront déclarer leur logement sur une plateforme nationale et indiquer un numéro d’enregistrement sur toutes leurs annonces.
La durée de location reste plafonnée à 120 jours par an, mais la mairie où se situe le bien peut décider de la limiter à 90 jours.
En tant que loueur saisonnier, vous devrez également collecter une taxe de séjour auprès des touristes que vous accueillez. Ensuite, il faut déclarer l'ensemble des nuitées enregistrées et reverser la taxe de séjour à Clermont Auvergne Métropole. Le reversement est trimestriel. Pour toutes ces démarches, vous devez utiliser la plateforme de télédéclaration de Clermont Auvergne Métropole.
Toute personne proposant un bien en location à Clermont-Ferrand doit déposer une déclaration de début d'activité auprès du Guichet unique de l’Inpi. Vous devez le faire dans les 15 jours suivants le début de votre activité.
Le guichet unique transmet ensuite cette demande à l’Insee. L’activité de location meublée est enregistrée au Registre National des Entreprises (RNE). Le loueur reçoit un numéro SIRET. Ses informations sont également transmises aux services de la Direction Générale des Finances Publiques. Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prend alors en charge le dossier selon les options fiscales sélectionnées lors de la création (micro-BIC ou réel simplifié).
Cette obligation concerne tous les loueurs de meublés (touristiques ou non).
Si vous souhaitez investir en LMNP à Clermont-Ferrand, il faut prévoir un budget minimum de 100 000 € pour un studio bien placé. Ce montant inclut généralement le prix d’achat, les frais de notaire et le mobilier nécessaire pour la location meublée.
Vous pouvez financer cet investissement par un crédit immobilier, avec un apport minimal représentant 10 % du prix total du bien. Vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés (GLI) pour sécuriser vos revenus.
Au moment de choisir votre bien, pensez à bien étudier les différents quartiers de Clermont-Ferrand, la typologie du bien et le profil de locataire visé. Un T2 pour un jeune actif dans le centre-ville ne répond pas aux mêmes logiques qu’une colocation dans un quartier étudiant.
Voici les erreurs les plus courantes lorsque l’on débute dans l’investissement en LMNP :
Prenez le temps de simuler votre rentabilité nette et d’analyser le marché clermontois secteur par secteur.
Pour optimiser un investissement en LMNP à Clermont-Ferrand, vous pouvez cibler un public comme les étudiants ou les jeunes actifs. Un studio meublé bien situé, ou une colocation dans un grand appartement proche des universités (Cézeaux, Champratel) bénéficie généralement d’un bon taux d’occupation.
Vous pouvez aussi diversifier vos revenus en proposant votre bien en location saisonnière pendant l’été ou lors des grands événements culturels et sportifs. Des quartiers comme Jaude, le centre-ville ou le secteur historique attirent régulièrement des visiteurs, ce qui augmente le potentiel de rentabilité sur ces périodes.
Enfin, comme nous vous le disions, la vacance locative est un risque à prendre en compte. Les biens situés à proximité des transports, des établissements d’enseignement supérieur ou des zones d’emploi tertiaire présentent souvent une demande plus régulière.
Article rédigé par Stéfano Demari
