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Mis à jour le 10/07/2025
Investir en location meublée non professionnelle (LMNP), c’est profiter d’un cadre fiscal avantageux et d’une rentabilité optimisée. Mais avant de se lancer une question revient souvent chez les aspirants investisseurs : faut-il obligatoirement faire appel à un expert-comptable ?
Entre obligations légales, complexité des régimes fiscaux et optimisation des charges, le recours à un professionnel peut vite devenir un choix stratégique.
Dans cet article, nous vous aidons à y voir clair pour faire le bon choix selon votre situation, vos objectifs et votre appétence pour la comptabilité.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
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Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés à titre non professionnel.
Pour en bénéficier, deux conditions doivent être remplies : les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou elles doivent représenter représenter moins de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal...
C’est un statut très apprécié des investisseurs pour sa souplesse fiscale et sa rentabilité optimisée grâce aux régimes des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)..
Les loyers perçus en LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers.
Cela implique un choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC, simple et forfaitaire et le régime réel, plus complexe mais souvent plus avantageux.
Selon le régime choisi, les obligations fiscales – et donc comptables – varient fortement.
Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs en LMNP, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC, simple et automatique, ou le régime réel, plus exigeant mais dans 85 % des cas plus avantageux.
Le choix du régime a un impact direct sur vos obligations comptables… et sur le montant de vos impôts.
| Aspects | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuils applicables (2025) |
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Obligatoire au-delà des seuils micro-BIC |
| Abattement fiscal |
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Pas d’abattement forfaitaire — déduction des charges réelles et amortissements |
| Obligations comptables |
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| Charges et amortissements déductibles |
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| Commentaires |
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Dans le cadre du régime réel, la location meublée non professionnelle suit une comptabilité commerciale, même si vous êtes un particulier. Cela implique :
Ces documents doivent être tenus selon les règles de la comptabilité d’engagement (et non de trésorerie), ce qui signifie que les charges et produits sont comptabilisés à la date de leur engagement, pas de leur paiement effectif.
Cela implique également pour le louer de conserver l’ensemble des justificatifs de ces dépenses.
Chaque année, le loueur en meublé au régime réel doit transmettre à l’administration fiscale une liasse fiscale LMNP, généralement produite par un comptable. Elle comprend plusieurs formulaires spécifiques :
Cette liasse fiscale doit être télétransmise avant une date limite fixée chaque année, souvent autour de la mi-mai.
Il est possible de gérer soi-même sa comptabilité en LMNP au régime réel.
Cela peut sembler avantageux lorsqu’on débute ou qu’on ne possède qu’un seul bien. Une gestion autonome permet aussi de mieux comprendre les mécanismes fiscaux liés à son investissement (charges, amortissements, etc.).
Cependant, cette autonomie a un coût : la comptabilité au réel est technique, source fréquente d’erreurs, notamment dans le calcul des amortissements, et elle expose à un risque plus élevé de contrôle fiscal.
Un expert-comptable spécialisé en LMNP ne se limite pas à remplir des formulaires : il vous accompagne dans la gestion et la valorisation de votre investissement.
Tenir une comptabilité en bonne et due forme demande du temps, surtout lorsqu’on débute. Un professionnel vous libère de cette charge, vous permettant de vous concentrer sur la gestion de votre bien ou de vos projets d’investissement.
Un comptable s’assure que votre comptabilité respecte les normes en vigueur (règles d’amortissement, dates de clôture, déclarations BIC, etc.). En cas de contrôle fiscal, vous êtes mieux protégé. Si vous adhérez à un Centre de Gestion Agréé (CGA) via son intermédiaire, vous réduisez en plus votre risque de redressement.
Un expert-comptable saura repérer les charges réellement déductibles, amortir correctement votre bien et vous conseiller sur les meilleures stratégies fiscales (notamment en cas de travaux ou d’achats multiples). Résultat : vous maximisez vos économies d’impôt.
Voici les principales missions généralement assurées dans le cadre d’un accompagnement complet en LMNP :
Dès le départ, l’expert-comptable vous accompagne dans la déclaration de début d’activité sur le guichet unique de l’INPI, une étape indispensable pour officialiser votre statut de loueur en meublé.
Il assure la tenue complète de votre comptabilité, produit les documents annuels et élabore la liasse fiscale LMNP, télétransmise à l’administration dans les délais via un logiciel EDI agréé.
Vous hésitez entre micro-BIC et réel ? Vous voulez passer du micro au réel ? Vous vous posez des questions autour de la gestion de votre bien (cotisation foncière des entreprises, impôt sur la fortune immobilière, plus-value immobilière, etc.)
L’expert-comptable est là pour vous orienter et vous aider à faire les bons choix fiscaux selon votre situation personnelle.
Les frais de comptabilités varient selon les prestations, la complexité de votre dossier et la région.
JD2M propose l’offre Intégrale tout-en-un à partir de 599 € TTC/liasse fiscale, incluant :
Une formule particulièrement adaptée aux investisseurs qui veulent sécuriser et optimiser leur LMNP sans se compliquer la vie.
Utiliser Excel pour sa comptabilité LMNP est économique mais risqué : le temps passé et les erreurs potentielles, sans support, peuvent entraîner des complications fiscales.
Les logiciels de comptabilité dédiés au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offrent des fonctionnalités pratiques, notamment la gestion automatisée des amortissements, la génération des formulaires fiscaux CERFA, ainsi que l'intégration des relevés bancaires pour faciliter la saisie comptable.
Ces outils conviennent parfaitement aux investisseurs en nom propre dont l'activité reste simple.
Dans le cas de l’offre Essentielle, JD2M utilise ce type de logiciel spécialisé pour produire votre liasse fiscale, ce qui permet de proposer un tarif compétitif (289 € TTC/liasse fiscale) tout en assurant la conformité de votre déclaration.
En revanche, l’offre Intégrale s’appuie sur un accompagnement personnalisé par un expert-comptable. Ce dernier intervient lorsque la situation se complexifie et que l'automatisation ne suffit plus : une analyse et un traitement sur mesure sont nécessaires.
Faire appel à un expert-comptable en LMNP n’est pas toujours indispensable, mais certains cas justifient fortement cet accompagnement professionnel pour sécuriser la gestion fiscale et comptable.
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Les + :
Non, la loi n’impose pas de comptable pour le LMNP. Cependant, en régime réel, son recours est fortement conseillé pour garantir la conformité fiscale et optimiser la gestion comptable.
Le coût varie généralement entre 500 et 1 000 € par an pour une gestion complète en régime réel, avec des formules simplifiées autour de 100 € pour la seule télédéclaration.
Le bilan comptable est établi chaque année, généralement lors de la clôture de l’exercice fiscal, pour établir la déclaration de revenus et la liasse fiscale.
Oui, surtout sous le régime micro-BIC où la comptabilité est simplifiée. En régime réel, la comptabilité est plus complexe et le risque d’erreur augmente sans accompagnement professionnel.
Oui, les frais d’expert-comptable sont déductibles des revenus locatifs en LMNP.
En cas d’erreur dans la comptabilité ou les déclarations, vous vous exposez à des redressements fiscaux, pénalités et majorations, ainsi qu’à une gestion moins optimale de vos charges et amortissements.
Article rédigé par Stéfano Demari
