La location meublée non professionnelle (LMNP) permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce au mécanisme d’amortissement accessible au régime réel. En contrepartie, le choix de ce régime implique plusieurs obligations comptables, dont la réalisation d’un bilan LMNP. Que contient ce document ? Comment le préparer ? Et pourquoi l'attestation comptable est devenue un document clé depuis la réforme de 2025 ? Cet article fait le point sur tout ce qu'il faut savoir pour préparer votre bilan LMNP sereinement.
Un bilan comptable LMNP est un document essentiel. Il constitue une sorte de carte d’identité de votre activité. Il a pour but de permettre à quiconque le consultant d’ avoir une lecture claire du patrimoine de l’activité.
Il n’est pas toujours obligatoire d’établir un bilan comptable en LMNP. Cela va dépendre du régime fiscal choisi : régime micro-BIC ou régime réel d’imposition.
Le régime micro-BIC est connu pour être plus simple du point de vue des obligations comptables et déclaratives. Cela est dû à son mode de fonctionnement qui est celui de l’abattement forfaitaire.
Les LMNP qui relèvent de ce régime ont simplement à déclarer le montant de leurs recettes annuelles dans la case correspondante du formulaire 2042-C-Pro, en même temps qu’ils complètent leur déclaration de revenus personnelle.
Sur la base des montants déclarés, l’administration fiscale va ensuite se charger de calculer l’impôt du loueur, en appliquant un taux d’abattement aux recettes annuelles déclarées . Ce taux d’abattement varie en fonction du type d’activité pratiquée (location de longue ou de courte durée et type de biens mis en location). À titre d’exemple, l’abattement pour une location meublée de longue durée est de 50%, ce qui veut dire que l’imposition est calculée sur la moitié de la somme déclarée dans le formulaire 2042-C-Pro.
Le montant d’impôt sera établi en soumettant la somme après abattement au taux marginal d’imposition du loueur ainsi qu’ aux prélèvements sociaux ( 18,6% ).
En raison de cette simplicité, les obligations comptables des propriétaires-bailleurs de biens meublés qui louent au régime micro-BIC sont peu nombreuses. Il leur suffit en effet de :
Comme les loueurs au régime réel, ils doivent aussi déclarer leur activité sur le guichet unique de l’INPI.
Attention toutefois, car cette simplicité ne doit pas rendre invisible l’un des désavantages majeurs du régime micro-BIC : celui de devoir payer des impôts chaque année. Ainsi, dans plus de 85% des cas, le régime micro-BIC sera moins avantageux que le régime réel, qui permet d’optimiser bien plus efficacement sa fiscalité.
Au régime réel, le loueur peut bénéficier à la fois de la déduction des charges et de l’ amortissement. Ces deux mécanismes lui permettent souvent de ne pas payer d'impôts pendant plusieurs années.
En effet, toute somme non déduite peut être reportée sur les bénéfices des années suivantes : pendant 10 ans pour le déficit créé par la déduction des charges et indéfiniment pour l'amortissement. Ces deux mécanismes lui permettent souvent de ne pas payer d'impôts pendant plusieurs années
En contrepartie de cet avantage majeur, qui fait du régime réel une excellente opportunité d’augmenter sa rentabilité en LMNP, les obligations déclaratives et comptables sont plus nombreuses.
Du point de vue comptable, il sera ainsi nécessaire d’établir :
Un compte de résultats, qui présente le résultat de la différence entre les loyers encaissés et les charges supportées par le loueur que ce dernier peut déduire au régime réel ;
Un fichier des écritures comptables (FEC), qui résume la comptabilité de l’année et sera utilisée par l’administration fiscale en cas de contrôle ;
Un tableau des amortissements et des immobilisations, qui permet de connaître la somme qu’il sera possible de déduire, chaque année, du montant imposable au titre de l’amortissement du bien et de ses différents composants.
Et, bien évidemment, un bilan comptable, qui présente le patrimoine de votre activité, composé des investissements (le prix d’acquisition du bien, du mobilier, des éventuels travaux) et des dettes (le montant des éventuels emprunts souscrits pour l’acquisition du bien par exemple).
Le bilan LMNP doit être établi une fois par an, au moment de la clôture de l’activité.
La plupart du temps, pour les loueurs en meublé non professionnels, cette date correspondra à la fin de l’année civile, soit au 31 décembre. Elle peut toutefois être différente l’année de cessation d’activité.
Le bilan LMNP va se diviser en 3 grandes catégories, à savoir :
Les immobilisations et amortissements ;
Les emprunts, s’il y a lieu ;
Les factures non parvenues, autrement dit les factures se rapportant à l’année fiscale en cours mais dont la date de facturation est celle de l’année suivante. En effet, ces éléments sont déduits l’année de la réalisation et non celle de la facturation.
Prenons l’exemple d’ un bien acquis 120 000 €, dans lequel ont été réalisés des travaux pour 5 000 €. Le propriétaire du bien a débuté son activité au 1er septembre 2024 et pour bénéficier d’un accompagnement dans son activité, il a choisi de souscrire à l’offre d’accompagnement Intégrale de JD2M.
Dans la catégorie des amortissements et immobilisations, cette valeur sera divisée entre les différents composants du logement (terrain, installation électrique, toiture, gros œuvre, aménagements intérieurs, étanchéité), qui apparaîtront tous sur le bilan, avec la valeur qui leur correspond.
À cela, sera ajoutée, s’il y a lieu, la valeur des éventuels travaux entrepris, soit 5 000 € dans notre exemple.
La somme de tous ces éléments représentant la valeur totale du bien, soit 125 000 €.
Puis, le bilan comptable mentionne, dans une ligne spécifique, le montant de l’emprunt souscrit, qui compte donc comme une dette pour l’activité.
Enfin, dans la catégorie des factures non parvenues, figurera le coût de l’ adhésion à l’offre intégrale de JD2M qui, bien qu’elle soit facturée en 2025, sera reportée pour l’année 2024.
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Le principal défi dans l’élaboration d’un bilan comptable sera le calcul des amortissements, qui s’avère particulièrement ardu, puisque chaque composant du bien immobilier dispose d’une durée d’amortissement spécifique. Il faudra donc en premier lieu déterminer la valeur de chaque composant du bien, avant de calculer l’amortissement qu’il est possible de déduire chaque année de son montant imposable.
Bien entendu, même si cela est un peu plus simple, il faudra également penser à calculer l’amortissement pour le mobilier, ainsi que pour les éventuels travaux entrepris.
Le bilan comptable constituera l’une des pièces maîtresses de la liasse fiscale que tout LMNP qui relève du régime réel d’imposition doit transmettre, chaque année, à l’administration fiscale.
En LMNP, la liasse fiscale se composera des déclarations 2031 et 2033, qui regroupent notamment les tableaux d’immobilisations et d’amortissement.
Le formulaire Cerfa 2031 correspond à la déclaration de résultat de l’activité.
Le formulaire Cerfa 2033 , qui se divise en réalité entre 7 formulaires (2033-A, B, C, D, E, F, et G), regroupe les éléments suivants :
Depuis la réforme du 15 février 2025 sur la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP, un bilan seul ne suffit plus toujours en cas de vente, de donation ou de contrôle fiscal. Il peut être nécessaire de fournir une attestation comptable détaillée pour justifier précisément l’historique fiscal et comptable de votre activité de location meublée.
Plusieurs situations peuvent vous amener à devoir produire une attestation comptable en LMNP :
Un contrôle fiscal, afin de justifier les montants déclarés et les amortissements pratiqués ;
La vente du bien, pour calculer correctement la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP ;
Une donation ou une succession, afin de transmettre une base amortissable claire au donataire ou à l’héritier ;
Un changement de comptable, pour assurer la reprise complète de votre dossier sans rupture.
L’attestation comptable doit permettre de retracer l’ensemble de l’historique fiscal de votre bien et de votre activité LMNP. Elle contient généralement les éléments suivants :
| Information | Pourquoi c'est important |
|---|---|
| Identité du loueur LMNP (SIRET, date de début d'activité) | Identification fiscale de l'activité |
| Valeur initiale du bien avec distinction terrain / bâti | Détermination de la base amortissable |
| Détail des composants amortis et durées retenues | Justification des amortissements pratiqués |
| Montant des amortissements cumulés (déduits et en réserve) | Calcul de la plus-value en cas de revente |
| Historique des charges déductibles | Suivi comptable et fiscal de l'activité |
| Déficits reportables et durée restante | Anticipation des optimisations fiscales futures |
| Signature et cachet de l'expert-comptable | Renforcement de la valeur probante du document |
Le coût d’une attestation comptable LMNP varie généralement entre 100 € et 300 € lorsqu’elle est demandée ponctuellement à un expert-comptable.
Si vous souscrivez une offre d’accompagnement, comme l’ offre Intégrale de JD2M, l'attestation comptable est incluse sans frais supplémentaires. Le délai de délivrance varie de quelques jours à deux semaines selon la complexité de votre dossier.
Dans la majorité des cas, cette demande s'inscrit dans le cadre normal du suivi comptable d'une activité LMNP. Si votre expert-comptable refuse malgré tout de vous fournir ce document, vous pouvez :
Lui demander une explication écrite de son refus ;
Contacter le Conseil Régional de l’Ordre des Experts-Comptables (CROEC) ;
Changer de comptable en récupérant l’ensemble des documents du dossier : FEC, liasses fiscales et tableaux d’amortissements.
Notre conseil : demandez votre attestation comptable chaque année au moment de la clôture de l’exercice. Vous conservez ainsi un historique clair de vos amortissements et limitez les risques d’erreur lors d’une revente ou d’un contrôle fiscal.
Avoir recours à un comptable n’est pas obligatoire en LMNP pour déclarer ses revenus. Tout loueur peut également choisir d’effectuer lui-même sa comptabilité. Mais cette opération n’est pas sans risque, car cela demande de l’expertise, et toute erreur peut entraîner d’importantes répercussions comme un redressement fiscal.
Le rôle d’un comptable en LMNP est justement de permettre au loueur en meublé de ne pas faire d’erreur dans sa déclaration de revenus, et de bénéficier d’un accompagnement adapté, ainsi que de précieux conseils pour prendre les meilleures décisions dans son activité.
Il a pour rôle de faire profiter au loueur en meublé de son expertise et de sa connaissance spécifique des enjeux comptables et fiscaux en location meublée.
Pour le loueur, le bénéfice du recours à un expert-comptablese mesure à plusieurs niveaux :
Gain de temps, car c’est le comptable qui effectue un certain nombre d’opérations pour le compte du loueur, et lui évite de longs moments de recherche et d’interrogation ;
Sérénité, car le loueur est assuré d’avoir un bilan comptable clair et sans erreurs, ainsi que d’une aide individualisée et conforme à ses besoins ;
Expertise, car le loueur profite de la connaissance des spécificités techniques comptables, juridiques et fiscales de spécialistes de la location meublée.
Pour établir votre bilan comptable LMNP, vous devrez donc vous munir de vos factures de loyers, de charges de copropriété, ainsi que de toutes les factures correspondant à des charges déductibles liées à votre activité de location meublée.
À ces factures vous devrez ajouter le justificatif de paiement de la taxe foncière et les tableaux d’emprunt immobilier.
Enfin, ne manquez pas de transmettre le coût des assurances que vous avez souscrites dans le cadre de votre activité de location meublée.
Il n’est bien évidemment pas nécessaire de transmettre tous ces documents d’un seul et même envoi à une date fixe. Et il est d’ailleurs recommandé, dans le cadre de la souscription à une offre d’accompagnement JD2M, de les ajouter au fur et à mesure à son espace sécurisé, afin d’éviter de devoir retrouver toutes ses factures dans l’urgence une fois le temps de la réalisation du bilan LMNP venu.
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Si elles peuvent paraitre impressionnantes au premier abord, les obligations comptables et déclaratives du régime réel valent pour autant largement l’avantage fiscal obtenu dans le cadre de ce régime. D’autant qu’avec la possibilité de profiter d’un accompagnement comptable adapté et spécialisé, ces obligations prennent davantage la forme d’une formalité !
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Juridiquement, non. Mais depuis la réforme de 2025 sur la réintégration des amortissements dans la plus-value, elle s'impose de fait à tout propriétaire qui envisage de vendre. Sans elle, vous ne pourrez pas justifier précisément les montants amortis et donc sécuriser le calcul de la plus-value imposable au moment de la cession. Mieux vaut donc l'anticiper plutôt que de la réclamer dans l'urgence.
Le prix d’une attestation comptable LMNP varie généralement entre 100 et 300 € lorsqu’elle est demandée ponctuellement à un expert-comptable. Ce coût peut toutefois être inclus dans certaines offres d’accompagnement annuelles, notamment les formules complètes incluant la tenue comptable et la production des documents de clôture.
En principe non. La délivrance de ce document fait partie du suivi normal d'un dossier LMNP dès lors qu'il en assure la comptabilité. Vous pouvez lui demander une explication écrite en cas de refus. S’il refuse toujours, vous pouvez saisir le Conseil Régional de l'Ordre des Experts-Comptables. Si vous décidez de changer de cabinet, veillez à récupérer l'intégralité de votre dossier : FEC, liasses fiscales et tableaux d'amortissements.
Non. Seul un expert-comptable inscrit à l'Ordre peut signer ce document et lui donner une valeur probante auprès de l'administration fiscale. Sans cela, ce document n'a aucune portée officielle, que ce soit lors d'un contrôle fiscal ou au moment du calcul de la plus-value.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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