Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
La location meublée non professionnelle (LMNP) permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d'une fiscalité attractive, notamment grâce au mécanisme d'amortissement accessible au régime réel. En contrepartie, le choix de ce régime implique plusieurs obligations comptables, dont l'établissement d'un bilan LMNP. Que contient ce document ? Comment le préparer ? Et pourquoi l'attestation comptable est-elle devenue un document utile depuis la réforme de 2025 ? Cet article fait le point sur ce qu'il faut savoir pour préparer votre bilan LMNP sereinement.
Mise à jour du 5 novembre 2026 : le PLF 2027 repart au Sénat dans sa version initiale
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement des LMNP au régime réel (2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) et de supprimer le report des amortissements non déduits. Les députés avaient supprimé ces mesures, mais ils ont rejeté l'ensemble de la première partie du texte le 4 novembre 2026 : leurs modifications tombent. Le Sénat examinera la version du gouvernement à partir du 20 novembre. Rien n'est voté : les règles présentées dans cet article restent applicables à ce jour. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Un bilan comptable LMNP est un document essentiel. Il constitue une sorte de carte d'identité de votre activité : il permet à toute personne qui le consulte d'avoir une lecture claire du patrimoine de l'activité.
Il n'est pas toujours nécessaire d'établir un bilan comptable en LMNP. Cela dépend du régime fiscal retenu : régime micro-BIC ou régime réel d'imposition.
Le régime micro-BIC est connu pour être plus simple du point de vue des obligations comptables et déclaratives, car il repose sur un abattement forfaitaire.
Les LMNP qui relèvent de ce régime déclarent en principe le montant de leurs recettes annuelles dans la case correspondante de la déclaration complémentaire 2042 C-PRO, en même temps que leur déclaration de revenus personnelle.
Sur la base des montants déclarés, l'administration fiscale calcule ensuite l'imposition en appliquant un abattement qui varie selon le type de location (longue ou courte durée, meublé de tourisme classé ou non). Par exemple, l'abattement pour une location meublée de longue durée est de 50 % : l'imposition est alors calculée sur la moitié des recettes déclarées.
Le revenu obtenu après abattement est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, à hauteur de la tranche marginale d'imposition du loueur, ainsi qu'en principe aux prélèvements sociaux (18,6 % à ce jour sur le revenu net).
En raison de cette simplicité, les obligations comptables des loueurs au micro-BIC sont peu nombreuses. Il leur est en principe demandé de :
Comme les loueurs au régime réel, ils doivent aussi déclarer leur activité auprès du guichet unique des formalités d'entreprises, géré par l'INPI.
Attention toutefois, cette simplicité a un revers : l'abattement forfaitaire est appliqué quelles que soient vos charges réelles. Selon les situations, le micro-BIC peut donc être moins avantageux que le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. Notre comparatif micro-BIC ou réel vous aide à faire le point.
Au régime réel, le loueur peut bénéficier à la fois de la déduction des charges et de l'amortissement. Selon les situations, ces deux mécanismes peuvent permettre de réduire fortement, voire d'annuler, l'impôt pendant plusieurs années.
Selon les règles actuellement applicables, les sommes non déduites peuvent être reportées sur les bénéfices des années suivantes : pendant 10 ans pour le déficit créé par les charges, et sans limitation de durée pour l'amortissement. Notre article sur le déficit reportable en LMNP détaille ces règles, qui pourraient évoluer si le PLF 2027 était adopté.
En contrepartie, les obligations déclaratives et comptables sont plus nombreuses. Du point de vue comptable, il faut en principe établir :
Le bilan LMNP est établi une fois par an, à la clôture de l'exercice comptable.
Pour la plupart des loueurs en meublé non professionnels, cette date correspond à la fin de l'année civile, soit le 31 décembre. Elle peut toutefois être différente, par exemple l'année de cessation de l'activité.
Un bilan LMNP regroupe en principe plusieurs grands postes, parmi lesquels :
Prenons un bien acquis 120 000 €, dans lequel ont été réalisés des travaux pour 5 000 €. Le propriétaire a débuté son activité au 1er septembre 2025 et a souscrit à l'offre Intégrale de JD2M pour être accompagné.
Dans la catégorie des immobilisations et amortissements, la valeur du bien est répartie entre ses composants (terrain, installation électrique, toiture, gros œuvre, aménagements intérieurs, étanchéité), qui apparaissent chacun sur le bilan avec la valeur correspondante. La valeur des travaux (5 000 €) est ajoutée, soit 125 000 € au total.
Le bilan mentionne ensuite, sur une ligne spécifique, le montant de l'emprunt souscrit, qui constitue une dette de l'activité.
Enfin, dans la catégorie des factures non parvenues, peut figurer le coût de l'accompagnement comptable lorsqu'il est facturé l'année suivante : il est alors rattaché à l'exercice 2025. Cet exemple est théorique : votre situation peut différer.
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Les + :
Le principal défi dans l'élaboration d'un bilan comptable est le calcul des amortissements, car chaque composant du bien immobilier dispose d'une durée d'amortissement qui lui est propre. Il faut donc d'abord déterminer la valeur de chaque composant du bien, avant de calculer l'amortissement qu'il est possible de déduire chaque année du résultat imposable.
Il faut également penser à calculer l'amortissement du mobilier, ainsi que celui des éventuels travaux entrepris. Notre article sur le calcul de l'amortissement en LMNP détaille la méthode.
Le bilan comptable est l'une des pièces maîtresses de la liasse fiscale que tout LMNP relevant du régime réel doit transmettre chaque année à l'administration fiscale. Notre article sur la comptabilité LMNP présente l'ensemble des obligations.
En LMNP, la liasse fiscale se compose des déclarations 2031 et 2033, qui regroupent notamment les tableaux d'immobilisations et d'amortissements.
Le formulaire Cerfa 2031 correspond à la déclaration de résultat de l'activité.
Le formulaire Cerfa 2033 se divise en 7 formulaires (2033-A à 2033-G) et regroupe les éléments suivants :
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, sauf exceptions (certaines résidences pour publics spécifiques, par exemple). Dans ce contexte, un bilan seul peut ne pas suffire en cas de vente, de donation ou de contrôle fiscal : il peut être utile de disposer d'une attestation comptable détaillée pour justifier l'historique fiscal et comptable de votre activité de location meublée. À notre connaissance, aucun texte ne fixe la forme précise de ce document : il s'agit d'un outil pratique, et non d'une obligation légale.
Plusieurs situations peuvent vous amener à produire une attestation comptable en LMNP :
L'attestation comptable permet de retracer l'historique fiscal de votre bien et de votre activité LMNP. Elle contient généralement les éléments suivants :
| Information | Pourquoi c'est utile |
|---|---|
| Identité du loueur LMNP (SIRET, date de début d'activité) | Identification fiscale de l'activité |
| Valeur initiale du bien avec distinction terrain / bâti | Détermination de la base amortissable |
| Détail des composants amortis et durées retenues | Justification des amortissements pratiqués |
| Montant des amortissements cumulés (déduits et reportés) | Calcul de la plus-value en cas de revente |
| Historique des charges déductibles | Suivi comptable et fiscal de l'activité |
| Déficits reportables et durée restante | Suivi des déficits encore imputables |
| Signature du professionnel qui établit l'attestation | Renforcement de la valeur probante du document |
Le coût d'une attestation comptable LMNP varie selon le professionnel sollicité et la complexité du dossier (nombre d'années d'activité, de biens, de travaux). Si vous êtes accompagné, il est utile de vérifier les documents inclus dans votre offre ou de demander un devis à votre prestataire avant de la commander. Le délai de délivrance varie lui aussi selon la complexité du dossier.
Dans la majorité des cas, cette demande s'inscrit dans le cadre normal du suivi comptable d'une activité LMNP. Si votre comptable refuse malgré tout de vous fournir ce document, vous pouvez :
Notre conseil : demandez votre attestation comptable chaque année au moment de la clôture de l'exercice. Vous conservez ainsi un historique clair de vos amortissements et limitez les risques d'erreur lors d'une revente ou d'un contrôle fiscal.
Avoir recours à un professionnel n'est pas obligatoire en LMNP (voir notre article comptable obligatoire en LMNP). Tout loueur peut choisir de tenir lui-même sa comptabilité. Mais cette démarche n'est pas sans risque : elle demande de l'expertise, et une erreur peut entraîner des répercussions, comme un redressement fiscal.
Un accompagnement spécialisé a pour objectif de limiter le risque d'erreur dans la déclaration de revenus et de bénéficier de conseils adaptés pour prendre de bonnes décisions dans son activité. Le professionnel met à disposition du loueur sa connaissance des enjeux comptables et fiscaux de la location meublée.
Pour le loueur, l'intérêt peut se mesurer à plusieurs niveaux :
Si vous débutez dans l'activité, la première étape consiste à déclarer votre activité de loueur en meublé :
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Pour établir votre bilan comptable LMNP, vous devez en principe réunir vos factures de loyers, de charges de copropriété, ainsi que toutes les factures correspondant à des charges déductibles liées à votre activité de location meublée.
À ces factures s'ajoutent le justificatif de paiement de la taxe foncière et les tableaux d'emprunt immobilier. N'oubliez pas non plus de transmettre le coût des assurances souscrites dans le cadre de votre activité de location meublée.
Il n'est pas nécessaire de transmettre tous ces documents en une seule fois, à une date fixe. Dans le cadre d'une offre d'accompagnement JD2M, il est même recommandé de les ajouter au fur et à mesure dans votre espace sécurisé, afin d'éviter de devoir les retrouver dans l'urgence au moment du bilan.
Même si elles peuvent paraître impressionnantes au premier abord, les obligations comptables et déclaratives du régime réel sont à mettre en regard de l'avantage fiscal qu'il peut procurer. Avec un accompagnement adapté, elles prennent davantage la forme d'une formalité. Pour en parler, vous pouvez échanger avec l'un de nos conseillers :
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Cela dépend du régime d'imposition. Au régime réel, le bilan fait partie de la liasse fiscale et doit en principe être établi chaque année. Au micro-BIC, les obligations comptables sont allégées (livre de recettes et conservation des justificatifs) et aucun bilan n'est en principe demandé.
Il récapitule le patrimoine de l'activité : les immobilisations (bien, mobilier, travaux) et leurs amortissements, les emprunts et autres dettes, ainsi que, le cas échéant, les factures non parvenues. Il s'accompagne du compte de résultat, du tableau des immobilisations et amortissements et du FEC.
À notre connaissance, aucun texte ne l'impose. Mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans la plus-value pour les cessions depuis le 15 février 2025, sauf exceptions. Une attestation peut aider à justifier précisément les montants amortis et à sécuriser le calcul de la plus-value. Il peut donc être utile de l'anticiper avant une vente. (Source : impots.gouv.fr)
Le prix varie selon le professionnel, le nombre d'années d'activité et la complexité du dossier. Selon l'offre d'accompagnement choisie, elle peut être incluse ou facturée à part : il est préférable de demander un devis ou de vérifier les documents compris dans votre offre.
En principe, ce document s'inscrit dans le suivi normal d'un dossier LMNP lorsque le professionnel en assure la comptabilité. En cas de refus, vous pouvez lui demander une explication écrite et, s'il s'agit d'un expert-comptable, saisir le Conseil régional de l'Ordre des experts-comptables. Si vous changez de prestataire, veillez à récupérer l'ensemble de votre dossier : FEC, liasses fiscales et tableaux d'amortissements.
Rien n'interdit de préparer un récapitulatif de vos amortissements, charges et déficits. En revanche, un document établi par vous-même a en principe une valeur probante plus limitée qu'une attestation signée par un professionnel du chiffre, que ce soit lors d'un contrôle fiscal ou pour le calcul de la plus-value.
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