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Mis à jour le 13/05/2025
En France, certaines zones géographiques sont qualifiées de « zones tendues ».
Cette appellation, que l’on retrouve généralement dans les grandes agglomérations, qualifie un déséquilibre entre la demande de location et l’offre existante, et entraîne souvent la mise en œuvre de réglementations spécifiques à ces zones.
Vous envisagez d’investir, ou détenez déjà un logement meublé dans une zone tendue ? Nous vous expliquons toutes les spécificités de la LMNP en zone tendue.
Contrairement à ce que l’on peut parfois lire, il est tout à fait possible de pratiquer de la location meublée au statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) dans une zone tendue, et ce quel que soit le mode de location choisi par le loueur.
L’expression LMNP désigne le fait, pour un bailleur, de pratiquer une activité de location meublée tout en relevant du statut de loueur en meublé non professionnel.
Pour exercer une activité de LMNP, il est donc tout d’abord nécessaire de proposer à la location un logement qui respecte les critères fixés par la loi pour être considéré comme un bien meublé, et non comme de la location vide.
Pour cela, il est impératif que les 11 équipements et meubles obligatoires listés par le décret du 31 juillet 2015 soient présents dans le logement.
Du côté du statut de LMNP, il sera nécessaire, pour en relever, de respecter l’une des deux conditions suivantes :
Si vous ne respectez pas ces deux conditions, autrement dit que vos recettes de location meublée sont d’un montant à la fois supérieur à 23 000 € et au montant de vos autres revenus d’activité, vous relevez alors du statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
À noter :
Afin d’éviter toute confusion, il est également important de bien garder à l’esprit que les montants pris en compte pour déterminer l’appartenance au statut de LMNP ou de LMP le sont à l’échelle de l’ensemble des membres du foyer fiscal, qui partagent tous le même statut.
Pratiquer la location meublée permet au loueur en meublé de bénéficier de deux avantages par rapport à la location nue.
Le premier est celui de la souplesse juridique de la location meublée, qui donne accès à des modes de location plus diversifiés que la location nue.
Le second est celui de la fiscalité, car la location nue relève du régime des bénéfices fonciers, alors que la location meublée relève de celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ainsi, les propriétaires-bailleurs de biens meublés peuvent profiter d’une fiscalité attractive, notamment en choisissant le régime réel d’imposition.
Pour tout connaître du fonctionnement de la fiscalité de la location meublée ainsi que des spécificités réglementaires et fiscales de cette activité en 2025, vous pouvez aller consulter notre article dédié à la LMNP en 2025.
Le fait qu’une commune soit placée en zone tendue est déterminé par un autre élément : le fait que la commune réunisse les conditions pour qu’une taxe sur les logements vacants soit instaurée.
Par conséquent, la définition des zones tendues est en réalité donnée par l’article 232 du Code général des impôts, qui détermine les règles selon lesquelles une taxe sur les logements vacants peut être appliquée par une commune.
À noter :
La taxe sur les logements vacants ne concerne pas la location meublée, mais cette activité pourra être concernée par les autres règles fixées pour les zones tendues.
Selon cet article, deux cas de figure peuvent mener une commune à mettre en place une taxe sur les logements vacants et, par extension, être considérée comme une « zone tendue » :
Pour faire plus simple, et savoir si leur logement se trouve ou non en zone tendue, les loueurs peuvent :
Si le fait de pratiquer une activité de LMNP en zone tendue présente certaines spécificités, il est important de ne pas les confondre avec d’autres réglementations particulières, dont l’application n’est pas nécessairement liée au statut de zone tendue.
Il n’existe, à proprement parler, aucune condition particulière pour exercer une activité de LMNP en zone tendue. Ainsi, les loueurs auront la possibilité de pratiquer tous les modes de location possibles, à savoir la location de longue durée ou étudiante, mais également par le biais d’un bail mobilité ou encore la location saisonnière en louant un meublé de tourisme.
C’est toutefois pour la location saisonnière que certaines conditions spécifiques pourront s’appliquer, comme le fait de devoir obtenir une autorisation de changement d’usage pour pratiquer la location saisonnière, ou l’application par la commune de quotas limitant le nombre de locations saisonnières.
Toutefois, ces réglementations supplémentaires ne sont pas directement liées à la qualification de zone tendue, ainsi, louer un bien sur de courtes durées en zone tendue ne veut pas dire que le loueur sera concerné par une ou plusieurs d’entre elles, et inversement. Bien évidemment, au vu de la définition des zones tendues, il est probable qu’elles aient tout de même plus de chances d’être appliquées dans ces zones, et les loueurs devront donc redoubler de vigilance et bien penser à effectuer des recherches au préalable, en s’adressant, au besoin, à la mairie.
Comme nous le mentionnions précédemment, tous les types de baux sont accessibles en zone tendue.
Il n’existe donc pas de spécificité particulière pour rédiger un bail de location meublée en zone tendue, car, si la localisation en zone tendue permet au locataire de bénéficier d’une durée de préavis réduite à un mois pour informer son bailleur de sa volonté de quitter le logement, cela n’a en réalité aucun impact en location meublée, pour laquelle la durée normale de préavis est déjà d’un mois. La seule différence sera donc pour la location nue, qui, si elle dispose normalement d’une durée de préavis de deux mois pour le locataire, verra cette dernière passer à un mois.
À noter :
Une telle mesure existe uniquement pour permettre aux locataires de libérer plus rapidement le bien, et ainsi d’en accueillir de nouveaux.
En conséquence, le bénéficie de la zone tendue ne permet pas au bailleur de disposer d’un préavis réduit s’il souhaite informer son locataire de sa volonté de ne pas renouveler son bail de location meublée à titre de résidence principale.
En zone tendue, il existe deux mesures, l’une facultative, l’autre obligatoire, visant à encadrer les loyers appliqués par les propriétaires, mesures qui ne sont toutefois applicables que pour les locations de longue durée à usage de résidence principale. Les locations de courte durée ne sont donc ici pas concernées.
La première mesure, que les communes situées en zone tendues peuvent choisir d’appliquer, est un plafonnement des loyers, avec la fixation d’un montant de loyer maximum par mètre carré de surface habitable, qui varie selon la localisation du bien ainsi que d’autres facteurs comme l’année de construction de l’immeuble ou le mode de location, puisque le barème est plus élevé pour les logements meublés que pour la location nue. Pour connaître le barème applicable dans votre commune, il suffit généralement de se rendre sur le site de la commune afin de consulter la carte de l’encadrement des loyers.
Le plafonnement des loyers n’empêche toutefois pas les propriétaires de procéder à la révision annuelle du loyer en vertu de l’indice de référence des loyers, ou IRL. Il est uniquement nécessaire que le loyer fixé à l’origine respecte la mesure d’encadrement les loyers, même si son augmentation au fil des ans peut donc l’amener à dépasser les plafonds prévus.
À noter :
Il est également possible de dépasser cette mesure d’encadrement en mettant en place un complément de loyer. Cela est possible lorsque le bien mis en location présente des caractéristiques exceptionnelles, comme une vue imprenable sur un monument ou une terrasse particulièrement grande. Il n’existe toutefois pas de critères précis, et puisque cette appréciation revient donc au propriétaire, il convient de se montrer prudent, afin d’éviter toute contestation ultérieure.
L’autre mesure, celle-ci étant automatiquement en vigueur dans les zones tendues, est celle de l’encadrement des loyers à la relocation, en vertu de laquelle il ne sera pas possible de modifier le prix du loyer entre deux mises en location. Ainsi, en cas de changement de locataire, le nouveau loyer ne pourra pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf dans 3 cas de figure :
Pour éviter toute erreur, vous pouvez aller lire tous nos conseils pour bien définir le loyer d’un logement meublé.
En 2025, aucun changement n’a eu lieu pour les zones tendues, et seules les loueurs saisonniers pourront voir une évolution dans la réglementation applicable pour leur activité, conséquence de l’entrée en vigueur de la loi Le Meur au 1er janvier 2025.
Certaines communes pourront donc être amenées à adopter des réglementations spécifiques, mais sans que ces dernières aient nécessairement un lien avec le statut de zone tendue, même si de telles zones sont certainement plus susceptibles de voir de nouvelles règles faire leur apparition pour la location de courte durée.
Il n’existe aucune spécificité fiscale liée à la localisation d’un bien en zone tendue.
En 2025, deux textes sont venus modifier la fiscalité de la LMNP pour l’année 2025. Ainsi, le régime micro-BIC de la location de courte durée a été modifié par la loi Le Meur, tandis que le régime réel voit maintenant les amortissements déduits pendant l’activité réintégrés au calcul de la plus-value en cas de vente.
Pour tout comprendre de ces changements, vous pouvez aller lire notre article LMNP 2025.
Investir en zone tendue peut s’avérer être une bonne option, car cette qualification, si elle peut être vue d’un mauvais œil par les investisseurs en raison d’une réglementation parfois plus stricte, est aussi synonyme de très forte demande locative.
Si les loyers sont plus élevés en location meublée, encore faut-il savoir profiter de cet avantage en choisissant le régime fiscal le plus approprié.
Or, en la matière, c’est souvent le régime réel qui s’imposera comme le plus bénéfique pour les loueurs, en longue comme en courte durée, grâce au double avantage de la déduction des charges et de l’amortissement.
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Louer en zone tendue implique bien évidemment de porter une attention toute particulière à la réglementation, notamment du point de vue de la fixation et de l’augmentation du loyer. En effet, commettre une erreur pourrait exposer le bailleur à des sanctions financières, ce qu’il convient évidemment d’éviter.
En dehors de ces points d’attention, louer un bien en zone tendue signifie, comme son nom l’indique, une très forte demande locative, ce qui permet de limiter les périodes de vacance locative, et ainsi de préserver une bonne rentabilité.
Afin de ne pas se perdre dans les exigences réglementaires, comptables et fiscales, notamment au régime réel, il est souvent conseillé de recourir aux conseils et à l’accompagnement d’un spécialiste.
Cela permet aux loueurs d’éviter de commettre des erreurs, mais aussi de gagner un temps précieux, tout en économisant des sommes importantes, de l’ordre de 10 000 € d’impôts pendant leurs 5 premières années d’activité au régime réel.
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