Vous louez un logement meublé, mais votre nouveau locataire souhaite apporter ses propres meubles ? Si la présence du mobilier à l’arrivée dans les lieux est souvent un critère recherché par les locataires, il peut arriver que ces derniers souhaitent tout de même amener quelques meubles avec eux, ou effectuer des modifications par rapport au mobilier déjà présent. Afin de savoir gérer cette situation de la meilleure manière, nous vous proposons cet article consacré au refus des meubles en location meublée.
Pour qu’un bien soit considéré comme un logement meublé, il sera nécessaire de veiller à respecter les obligations légales en la matière, et particulièrement celles liées aux équipements qui doivent être présents dans le logement.
La mention des meubles en location meublée se retrouve dans les dispositions de l’article 8 loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi ALUR », portant modification de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi qui indique d’un bien meublé « est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Cette mention a ensuite été précisée par le décret du 31 juillet 2015, qui fixe la liste des 11 équipements nécessaires pour obtenir la qualification de location meublée.
Au-delà des 11 équipements obligatoires en location meublée, rien ne vous empêche d’intégrer des éléments supplémentaires, qu’il s’agisse de meubles, d’appareils électroménagers, ou tout simplement d’agencer le bien de la manière la plus confortable qui soit. Ajouter un canapé ou des luminaires peut, par exemple, constituer un ajout d’éléments de confort et de décoration très apprécié, et qui ne manquera pas d’augmenter les chances de louer le bien, ou les retours positifs sur ce dernier en cas de d’activité de location de courte durée.
À noter :
Attention, si ajouter des équipements supplémentaires est très souvent une excellente initiative, cela ne dispense pas de respecter la liste des équipements obligatoires, et il n’est pas possible de compenser l’absence d’un équipement obligatoire par la présence d’un ou plusieurs autres équipements, quels qu’ils soient.
Si l’accord du propriétaire est nécessaire, ce sont en réalité les garanties posées par le droit immobilier qui protègent efficacement ce dernier contre une telle initiative du locataire, si elle n’est pas réalisée avec son consentement.
En principe, le consentement du propriétaire-bailleur est nécessaire pour effectuer des changements sur les éléments déjà présents dans la location meublée. Toutefois, dans les faits, il pourra être difficile pour le propriétaire de se rendre effectivement compte de l’éventuel déplacement ou stockage des meubles sans son consentement.
En la matière, et bien que la communication et la bonne intelligence restent à privilégier, il pourra donc être difficile d’empêcher un locataire de remplacer certains meubles. Mais certaines règles sont là pour protéger le propriétaire en cas de dommage.
Parmi les règles visant à protéger les propriétaires, ces derniers ne doivent pas oublier qu’il leur est possible, lors de la sortie du locataire, d’effectuer une retenue sur le dépôt de garantie si des dommages ont été faits aux meubles, par exemple lors de leur transport ou de leur stockage. Et le locataire ne pourra pas se prévaloir auprès du propriétaire que les dommages ne sont pas de son fait, mais qu’ils ont été causés par un tiers alors qu’ils n’étaient plus sous sa garde.
Autrement dit, si vous ne pouvez pas toujours effectivement empêcher un locataire de changer le mobilier, ce dernier devra toutefois, lors de sa sortie, vous restituer l’appartement dans le même état, et avec les mêmes équipements, que lors de son entrée dans les lieux. S’il ne parvient pas à le faire, tout élément manquant ou endommagé peut faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie.
À noter :
En tant que propriétaire, vous devrez toutefois prendre à votre charge le remplacement des appareils défectueux dont la présence est mentionnée dans l’état des lieux si ces derniers tombent en panne, et cela même s’il s’agit d’équipements facultatifs. Bien entendu, cette obligation ne vaut que si l’équipement en question n’a pas été directement abîmé par la faute du locataire.
Il peut arriver que, dès l’entrée dans les lieux, le locataire refuse tout ou partie des meubles présents. Si cette situation peut bien souvent se régler à l’amiable, certaines bonnes pratiques doivent être gardées à l’esprit pour éviter un litige plus important par la suite : celui de la requalification du bail.
La requalification du bail meublé en location vide peut avoir lieu si les équipements et le mobilier présents dans le logement sont insuffisants par rapport aux dispositions légales, et notamment celles prévues par le décret du 31 juillet 2015. Or, cela pourrait donc advenir si le locataire retire des meubles ou éléments qui sont compris dans la liste des équipements obligatoires, et souligne ensuite leur absence.
La requalification ne pourra toutefois être prononcée que par un juge, mais cela ne constitue que le dernier recours. Un tel type de contentieux peut en effet être réglé par un échange à l’amiable entre propriétaire et locataire, en passant, au besoin, par une commission de conciliation.
Si toutefois un passage devant un juge devait advenir, et que la requalification était prononcée, le bail ne serait pas nécessairement rompu, car le locataire pourrait également demander à rester dans le logement, et à être immédiatement placé sous le régime protecteur de la loi de 1989 (loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Le contrat de bail serait alors considéré comme un bail de location vide. Ce qui aurait pour conséquence de voir la durée minimale du bail portée à 3 ans, à savoir la durée minimale d’un bail de location vide.
Des répercussions sur le prix du loyer seraient également à attendre, puisque le loyer d’un logement vide est bien souvent inférieur à celui d’un logement meublé. D’autant que la diminution pourrait être rétroactive en fonction du délai écoulé entre l’apparition du litige et sa résolution, ce qui voudrait dire que le propriétaire devrait rembourser une certaine somme au locataire.
Enfin, du point de vue fiscal, cela voudrait dire que le chiffre d’affaires de l’activité serait imposé au titre des revenus fonciers, et non de celui des bénéfices industriels et commerciaux.
Pour éviter une telle situation, il est capital de respecter le plus grand formalisme au moment d’établir le contrat de location meublée, mais surtout de bien penser à annexer au contrat un état des lieux et un inventaire du mobilier.
Il s’agit à la fois d’une obligation et d’une bonne manière de se protéger contre toute dégradation ou disparition des équipements du logement, qui pourrait venir remettre en cause sa qualification de meublé !
À noter : Pour un bail de location en résidence principale ou pour un bail mobilité, l’état des lieux doit se conformer au modèle établi par le décret du 30 mars 2016, dans les autres cas, sa forme est libre.
Plus l’inventaire sera précis, et plus il sera difficile pour le locataire de le remettre en cause. D’autant que la qualification de meublé s’apprécie au moment de son entrée dans les lieux, ce qui signifie, comme l’a précisé la Cour de cassation dans un arrêt du 15 juin 2011 (Cass. Civile 3e, 15 juin 2011, n°10.17-070), que tout déplacement de meuble survenu postérieurement à l’entrée dans les lieux et sans l’accord du bailleur ne peut remettre en cause cette qualification.
Une bonne manière de se garantir pour les bailleurs est également de ne pas procéder eux-mêmes au retrait des meubles, et, en aucun cas, de réaliser ce dernier avant de d’établir l’état des lieux et l’inventaire des objets présents dans le logement.
À moins, bien sûr, qu’il ne s’agisse pas d’un élément obligatoire. Dans ce cas, vous êtes libre de prendre la décision qui vous convient le mieux, sans crainte des éventuelles répercussions.
À ce titre, sachez que si vous convenez avec le locataire d’enlever certains meubles et que vous acceptez de les stocker à votre charge, le coût engendré par cette opération pourra être déduit comme charge déductible si vous relevez du régime réel d’imposition.
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Si, malgré tout, un litige devait survenir, sur la qualification du bail de location meublée ou sur l’état dans lequel les meubles sont restitués à l’issue du bail, le premier réflexe doit être de tenter un règlement à l’amiable. Si les premiers échanges ne donnent aucun résultat, ou en cas d’absence de réponse, il sera possible d’adresser une mise en demeure, par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Il est également possible de contacter un avocat en droit immobilier pour se faire conseiller.
Si le blocage persiste, propriétaire-bailleur et locataire pourront, pour faciliter les échanges, passer par une commission de conciliation. Ce n’est qu’après cette ultime étape que le recours à un juge s’imposera si le litige persiste.
Comme pour de nombreux points de la relation entre propriétaire-bailleur et locataire, la bonne communication est bien souvent la clé dans une situation de refus des meubles. Et pour s’en assurer, il est nécessaire, pour les bailleurs LMNP ou LMP, de bien connaître les enjeux d’une telle situation, afin d’éviter les erreurs, ou tout simplement d’être capables d’expliquer la situation, et leur éventuel refus, à leurs futurs locataires.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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