Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
En LMNP, vous payez la taxe foncière et, en principe, la CFE. Pour la taxe d'habitation, cela dépend de l'usage du logement au 1er janvier. Si vous le louez à l'année à un locataire qui en fait sa résidence principale, personne ne la paie. Si le logement fait partie de votre habitation personnelle, c'est vous qui la payez. C'est le cas, par exemple, d'une résidence secondaire que vous louez une partie de l'année.
| Taxe | Qui la paie | Quand | Déductible au réel ? |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | Le propriétaire ou l'usufruitier, sans récupération auprès du locataire (sauf TEOM) | Avis en fin d'été, paiement en principe le 15 octobre (20 octobre en ligne) | Oui (hors TEOM refacturée) |
| CFE | Le loueur qui exerce l'activité au 1er janvier | Paiement au plus tard le 15 décembre | Oui |
| Taxe d'habitation | Vous, si vous gardez la jouissance du logement | Situation appréciée au 1er janvier | Non |
| Impôt sur le revenu | Vous, sur le bénéfice de l'activité | Acomptes mensuels ou trimestriels | Non |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | Vous, sur le bénéfice, sauf si vous relevez des cotisations sociales | Acomptes, comme l'impôt sur le revenu | Non |
| Cotisations sociales | Les LMP et les LMNP dont les recettes de courte durée dépassent 23 000 € | Appelées par l'Urssaf | Oui |
En principe, le loueur en meublé paie la CFE, mais pas la taxe d'habitation lorsque le logement est exclusivement destiné à la location. En revanche, si le logement constitue aussi sa résidence secondaire, il peut être redevable de la taxe d'habitation en plus de la CFE. Le locataire n'est pas redevable de cette taxe si le logement constitue sa résidence principale.
Tout se joue au 1er janvier de l'année : c'est la situation du logement à cette date qui détermine la taxe due.
Voici concrètement comment ça se passe selon votre situation :
| Votre situation | Taxe due |
|---|---|
| Logement loué à l'année à un locataire qui en fait sa résidence principale | Aucune taxe d'habitation, ni pour vous ni pour votre locataire. |
| Meublé qui n'est pas votre habitation personnelle (aucun usage de votre part, même partiel) et qui est loué à l'année ou dédié exclusivement à la location | CFE, sans taxe d'habitation |
| Meublé dont vous gardez l'usage une partie de l'année | CFE et taxe d'habitation |
| Logement sans locataire au 1er janvier | Tout dépend de l'usage : si le logement reste à votre disposition, la taxe d'habitation peut être due. Il vous revient alors de prouver que le bien était proposé à la location et que vous n'aviez pas l'intention de l'utiliser à titre personnel. |
Bon à savoir :
Vous faites de la location courte durée ? Si vous louez sur une plateforme et que vous pouvez accepter ou refuser les réservations, l'administration considère que vous gardez la jouissance du logement au 1er janvier. Vous payez alors la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), même si vous n'y séjournez jamais. Pour obtenir un dégrèvement, vous devez prouver que vous avez dédié le logement à la location toute l'année. Le fisc attend un engagement qui vous empêche d'en disposer, comme un mandat signé avec chaque plateforme avant le 1er janvier, ainsi qu'un décompte des jours de location.
À noter :
Pensez à déclarer l'occupation du logement auprès de l'administration fiscale, afin qu'elle dispose d'informations à jour. Vous devez effectuer cette déclaration depuis votre espace Finances publiques sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers », avant le 1er juillet en cas de changement de situation.
En principe non. Si vous payez la taxe d'habitation, c'est que vous gardez l'usage du logement : elle relève de votre usage personnel, pas de votre activité de location. Vous ne pouvez donc pas la déduire de vos recettes, même au régime réel.
Si vous louez votre résidence secondaire dans une commune située en zone tendue, sa taxe d'habitation peut être majorée jusqu'à 60 %. Le conseil municipal doit avoir voté cette décision.
En août 2023, l'État a élargi la liste des communes pouvant appliquer la majoration de la taxe d'habitation : depuis le 1er janvier 2024, elle concerne aussi les communes où les résidences secondaires sont nombreuses.
Oui, lorsque le meublé fait partie de votre résidence secondaire et que vous le louez une partie de l'année : vous payez alors la CFE et la taxe d'habitation, la première au titre de l'activité, la seconde au titre de votre usage personnel. En revanche, si le logement ne fait pas partie de votre habitation personnelle, vous ne payez que la CFE : vous êtes exonéré de taxe d'habitation en vertu de l'article 1407, II, 1° du Code général des impôts.
La taxe foncière en location meublée est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire du bien ou l'usufruitier du logement loué meublé, au 1er janvier de l'année. Elle reste à votre charge : vous ne pouvez pas la refacturer à votre locataire. Seule exception, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Elle figure sur le même avis, mais vous pouvez la récupérer auprès du locataire dans les charges locatives.
Au régime réel, vous déduisez la taxe foncière de vos recettes, hors TEOM refacturée. L'avis est disponible en ligne à la fin de l'été et le paiement est dû en principe le 15 octobre, ou le 20 octobre en cas de paiement en ligne (dates 2026).
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local qui a remplacé la taxe professionnelle. Les loueurs en meublé en sont en principe redevables chaque année, qu'ils soient imposés au régime micro-BIC ou au régime réel. La CFE en LMNP est due pour l'année civile entière par le loueur qui exerce l'activité au 1er janvier. Elle n'est donc pas due l'année de création de l'activité.
Si vos recettes annuelles restent inférieures ou égales à 5 000 €, vous êtes en principe exonéré de la cotisation minimum de CFE.
Vous commencez à louer un studio meublé en mars 2026. Aucune CFE n'est due au titre de 2026, puisque l'activité n'était pas exercée au 1er janvier. La première CFE sera en principe due au titre de 2027, avec une réduction de moitié de la base la première année d'imposition.
La CFE se paie en ligne sur le site impots.gouv.fr, par prélèvement à l'échéance ou par paiement direct en ligne, ou par prélèvement mensuel. Le paiement est dû en principe au plus tard le 15 décembre.
La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) concernent des logements non meublés. Un logement meublé soumis à la taxe d'habitation, comme une résidence secondaire, est exclu de leur champ d'application : les loueurs en meublé ne sont donc en principe pas concernés.
Pour information, la TLV s'applique, dans les zones tendues, aux logements non meublés inoccupés depuis au moins 1 an au 1er janvier de l'année d'imposition. Dans les communes hors zone tendue qui l'ont instituée, la THLV vise les logements non meublés vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier.
La loi de finances pour 2026 a fusionné ces deux taxes en une taxe unique : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation. Celle-ci s'appliquera à compter des impositions établies au titre de 2027.
Lorsque l'activité est bénéficiaire sur l'année, un impôt sur le revenu de location meublée est dû, que l'exploitant soit LMNP ou LMP. Le bénéfice s'ajoute aux autres revenus du foyer et est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon les règles d'imposition LMNP.
Les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis au prélèvement à la source sous forme d'acomptes : l'administration calcule ces acomptes à partir de vos derniers revenus déclarés et les prélève mensuellement ou trimestriellement sur votre compte bancaire. Dès le début de votre activité, vous pouvez créer vous-même un acompte depuis votre espace Finances publiques sur impots.gouv.fr, en indiquant le bénéfice estimé.
Notons que les loueurs en meublé peuvent être soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Lorsque l'activité est bénéficiaire sur l'année, les LMNP doivent en principe payer des prélèvements sociaux, au taux global de 18,6 % (dont 10,6 % de CSG) sur le bénéfice de l'activité, dès les revenus 2025.
Ce n'est pas le cas des LMNP soumis aux cotisations sociales, notamment ceux dont les recettes de location de courte durée dépassent 23 000 € : prélèvements sociaux et cotisations sociales ne se cumulent pas.
Comme l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux font l'objet d'acomptes calculés par l'administration. Ils ne sont pas déductibles du résultat de l'activité.
Les cotisations sociales sont dues par tout loueur en meublé professionnel, mais aussi par les LMNP dont les recettes de location meublée de courte durée dépassent 23 000 €. Elles sont calculées en fonction du bénéfice dégagé par l'activité, et une cotisation minimale peut rester due même si l'activité est en déficit.
Les éléments nécessaires au calcul des cotisations sont déterminés lors de l'établissement de la liasse fiscale, puis déclarés dans le volet social de la déclaration de revenus. C'est ensuite l'Urssaf qui calcule et appelle les cotisations dues. Au régime réel, ces cotisations sont déductibles du résultat de l'activité.
En principe, la location meublée d'habitation est exonérée de TVA.
La TVA peut en revanche s'appliquer, par exemple, si le logement loué se trouve dans une résidence de services (tourisme, étudiante ou senior) exploitée dans le cadre d'un bail commercial, ou si le loueur fournit des prestations para-hôtelières.
Lorsque le loueur est redevable de la TVA, elle est en principe déclarée chaque année, au printemps, lors de l'établissement de la liasse fiscale, avec des acomptes en cours d'année.
Bien que ces taxes puissent inquiéter les loueurs en meublé, les règles de fiscalité en LMNP permettent d'en déduire plusieurs de vos recettes si vous avez choisi le régime réel simplifié :
| Taxe | Déductible au réel ? |
|---|---|
| Taxe foncière | Oui, hors TEOM refacturée au locataire |
| CFE | Oui |
| Cotisations sociales | Oui |
| Taxe d'habitation | Non |
| Impôt sur le revenu | Non |
| Prélèvements sociaux | Non |
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En principe non. Si vous payez la taxe d'habitation, c'est que vous gardez l'usage du logement : elle relève de votre usage personnel, pas de votre activité de location. Vous ne pouvez donc pas la déduire de vos recettes, même au régime réel.
En général, personne. Depuis 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée : si votre locataire vit dans le logement comme résidence principale, ni lui ni vous ne la payez.
Cela dépend de l'usage que vous faites du logement et de la façon dont vous le louez. Si vous pouvez accepter ou refuser les réservations, l'administration considère que vous gardez la jouissance du logement au 1er janvier : vous payez alors la CFE et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, même si vous ne l'utilisez jamais vous-même. Vous pouvez obtenir un dégrèvement en prouvant que le logement est dédié à la location toute l'année (mandat ou convention signé avant le 1er janvier, décompte des jours de location, etc.). Si le logement fait partie de votre habitation personnelle, vous payez la taxe d'habitation et la CFE. La situation est appréciée au 1er janvier.
Oui, si le logement fait partie de votre habitation personnelle, même quelques jours par an. Vous payez alors la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), en plus de la CFE.
Oui, lorsque le meublé fait partie de votre habitation personnelle : la CFE est due au titre de l'activité de location, la taxe d'habitation au titre de votre usage personnel. Seule la CFE est due si vous louez le logement à l'année ou si vous le réservez exclusivement à la location toute l'année.
Oui. Les revenus de location meublée sont soumis au prélèvement à la source sous forme d'acomptes, que l'administration calcule à partir de vos derniers revenus déclarés. Dès l'ouverture de l'activité, vous pouvez créer vous-même un acompte depuis votre espace Finances publiques sur impots.gouv.fr.
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