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Mis à jour le 24/07/2025
Avec la richesse de son patrimoine culturel, son dynamisme universitaire et ses prix immobiliers encore abordables, Limoges attire un nombre croissant d’investisseurs.
La ville combine un cadre de vie agréable, une forte proportion d'étudiants et un bon rapport rentabilité/prix, ce qui en fait un terrain favorable pour l’investissement locatif meublé. Découvrez tout ce qu’il faut savoir avant de débuter une activité de LMNP à Limoges.
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À Limoges, le prix moyen au mètre carré est estimé à 1 544 € pour un appartement et à 1 750 € pour une maison, avec des variations selon les quartiers.
Les prix d’achat sont donc plus modérés que dans d’autres grandes villes.
| Quartier | Prix moyen €/m² (2025) |
|---|---|
| Centre-ville | 1 700 € (Halles Carnot) / 1 800 € (Hôtel de Ville) |
| Les Émailleurs | 2 100 € |
| Gare | 1 800 € |
| Vanteaux | 1 350 € |
| Landouge | 1 400 € |
Par exemple, pour un T2 de 45 m² dans le quartier Landouge, il faut compter environ 63 000 €. Dans le quartier des Émailleurs, plus huppé, le même type de logement atteint près de 95 000 €.
En centre-ville, les prix varient selon les secteurs : autour de 76 000 € vers les Halles Carnot et jusqu’à 81 000 € près de l’Hôtel de Ville.
Le marché locatif est plutôt dynamique à Limoges, avec 58,4 % de locataires. La ville compte près de 20 000 étudiants, ce qui génère une demande constante de logements meublés, surtout dans le centre-ville et le quartier des Émailleurs. Les seniors, quant à eux, représentent 28 % de la population.
Cette diversité de profils locataires permet aux investisseurs de choisir un type de logement en fonction de leur budget (studios/T1 pour les étudiants et/ou T2/T3 pour les seniors).
La rentabilité immobilière à Limoges figure parmi les meilleures de France. Le rendement brut moyen observé avoisine les 8,4 % en 2025.
Les loyers sont plus élevés dans les quartiers proches des universités et des commerces. En parallèle, les prix d’achat restent bas comparés à d’autres grandes villes, comme Marseille ou Bordeaux.
Les prix de l’immobilier à Limoges ont toutefois augmenté de plus de 30 % ces dix dernières années. Cette hausse peut permettre aux investisseurs de réaliser une plus-value intéressante lors de la revente.
Imaginons un appartement de 45 m² acheté en 2015 à 1 463 €/m², soit environ 65 800 €. En 2025, avec une augmentation des prix de 10 % sur 10 ans, sa valeur est d'environ 72 380 €, représentant une plus-value brute d’environ 6 580 €.
Le loyer mensuel brut moyen pour ce type de bien à Limoges est d’environ 570 €, soit un loyer annuel brut de 6 840 €. Sur la même période, en cumulant loyers et plus-value, l'investisseur peut percevoir environ 13 420 € de recettes.
Le centre-ville de Limoges est réputé pour son dynamisme culturel et commercial. Il attire principalement les étudiants, les touristes et les jeunes actifs.
Les prix moyens atteignent environ 1 750 € au mètre carré, un niveau plus élevé qui s’explique par la forte demande locative. Un T2 se loue généralement autour de 570 € par mois. La rentabilité reste donc intéressante malgré un prix d’achat plus important.
Le quartier des Vanteaux est situé à proximité immédiate des principaux campus universitaires. Cette localisation en fait un secteur de choix pour investir dans des studios ou des colocations destinés aux étudiants.
Les prix moyens avoisinent 1 350 € au mètre carré. Le loyer pour un studio se situe autour de 450 € par mois. La forte rotation locative est intéressante si vous souhaitez faire de la location courte durée et/ou meublée.
Le quartier des Émailleurs est l’un des plus huppés de Limoges. Il attire un public plutôt aisé, notamment les seniors ou les CSP+. Les locataires y apprécient l’environnement calme et les prestations de qualité. Les prix de l’immobilier tournent autour de 2 100 € au mètre carré.
Un appartement T2 peut se louer environ 550 € par mois. Ce secteur convient bien à un investissement meublé haut de gamme, avec peu de vacance locative.
Situé en périphérie ouest de Limoges, le quartier de Landouge attire surtout les familles avec son cadre verdoyant et sa qualité de vie. Les prix moyens avoisinent 1 400 € au mètre carré. Un T3 se loue généralement autour de 600 € par mois.
Ce quartier est particulièrement adapté à la location meublée longue durée.
Le quartier de la Gare bénéficie d’une grande accessibilité grâce aux liaisons nationales SNCF et à la proximité du centre-ville. Il attire surtout les actifs mobiles et les étudiants.
Les prix moyens y sont de l’ordre de 1 800 € au mètre carré. Un studio se loue autour de 470 € par mois. Ce secteur représente un bon compromis : la demande locative y est soutenue et les prix d’achat sont modérés.
Il existe deux régimes fiscaux en LMNP : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Au micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives pour déterminer votre revenu imposable. Vous ne pouvez pas déduire d’autres charges ou amortissements. Ce régime est applicable si vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds.
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Voici les plafonds et abattements en 2025 :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Le régime réel simplifié, quant à lui, permet d’optimiser la fiscalité de votre LMNP à Limoges. Vous pouvez déduire certains amortissements et charges de vos recettes locatives.
Ce régime implique une comptabilité rigoureuse, mais il permet souvent de réduire significativement votre base imposable, car les charges et amortissements dépassent fréquemment 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
Le régime réel de la LMNP permet de déduire de son imposition toutes les charges de l’activité, ainsi que l’amortissement :
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La ville de Limoges n’est pas concernée par l’encadrement des loyers. Vous pouvez donc le fixer librement. En 2025, le loyer moyen observé tourne autour de 10 € par mètre carré.
Pour optimiser votre rentabilité tout en restant attractif, vous pouvez comparer les loyers pratiqués dans votre quartier, puis ajuster ce montant en fonction de l’état, de la surface et des équipements de votre logement. Enfin, restez attentif à la concurrence, surtout dans les secteurs universitaires ou proches des commodités.
Si vous faites de la location saisonnière à Limoges, vous devez commencer par faire une déclaration en mairie. Pour cela, il faut remplir le formulaire suivant :
Cette déclaration en mairie n’est pas nécessaire si le logement proposé à la location constitue la résidence principale du loueur.
La mairie de Limoges ne dispose pas de son propre service de télédéclaration. Il faut donc vous rendre sur le site Service-Public.fr pour télécharger ces documents. Vous pouvez renvoyer ces formulaires à la mairie par courrier électronique ou postal ou bien les déposer sur place.
Vous recevrez ensuite un numéro d'enregistrement. Il faudra systématiquement le reporter sur vos annonces de location et vos réservations. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter la mairie de Limoges au 05 55 45 60 00 ou via ce formulaire contact.
Ces formalités restent simples, d’autant que la ville n’impose aucune restriction particulière. Cette absence de contraintes constitue une opportunité pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l’investissement locatif à Limoges.
Pour exercer une activité de LMNP, vous devez impérativement obtenir un numéro Siret. Pour cela, il faut déposer une déclaration de début d'activité auprès du Guichet unique de l’INPI.
Vous devez le faire dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Cette obligation concerne tous les loueurs de meublés (touristiques ou non).
Vous devez déclarer vos recettes (micro-BIC) ou votre résultat d’activité (régime réel) aux impôts en utilisant le formulaire 2042 C-PRO.
En micro-BIC, cette déclaration suffit. En revanche, si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez aussi transmettre une liasse fiscale LMNP avant le mois de mai.
La location étudiante reste l’une des plus rentables à Limoges. Studios et colocations offrent un bon équilibre entre prix d’achat et loyers. Le quartier Vanteaux, proche des campus, reste accessible à l’achat et attire chaque année de nombreux étudiants. Le centre-ville, plus cher, reste aussi très demandé, notamment autour de Carnot ou de la place Denis-Dussoubs.
La location saisonnière à Limoges peut aussi générer des recettes régulières. Les quartiers proches de la gare, du centre-ville ou de la BFM (Bibliothèque Francophone Multimédia) attirent les touristes, les professionnels en déplacement et les étudiants.
Vous pouvez louer votre bien plus cher à la nuitée, mais cela nécessite une gestion locative plus chronophage : accueil des locataires, ménage plus fréquent, suivi des réservations. La rentabilité d’une location saisonnière peut être élevée si le taux d’occupation reste constant tout au long de l’année.
Avec les résidences seniors et les résidences gérées, le bailleur délègue la gestion locative à un exploitant professionnel. Ce dernier s’occupe de trouver les locataires, de gérer les contrats, l’entretien des locaux et les services (accueil, sécurité, animations). Le gestionnaire s’engage généralement à verser un loyer garanti au propriétaire, même en cas de vacance locative. La rentabilité est modérée, mais l’investissement est plus sécurisé.
La ville de Limoges compte une dizaine de résidences services, notamment dans les quartiers prisés comme le centre-ville, Beaublanc ou La Bastide.
La ville de Limoges a lancé plusieurs projets sur son territoire, comme la végétalisation et la modernisation du jardin d’Orsay, ainsi que le développement du site d’Uzurat. Par ailleurs, les infrastructures sportives, notamment le stade Beaublanc, connaissent des rénovations importantes. Les infrastructures de transport bénéficient aussi d’améliorations pour faciliter les déplacements.
Ces améliorations urbaines renforcent la demande locative dans ces quartiers, ainsi que la valeur patrimoniale des biens immobiliers. Investir dans ces secteurs peut permettre une plus-value à moyen et long terme.
JD2M peut vous accompagner pour créer et gérer votre projet de LMNP. Nous vous aidons dans votre déclaration de début d’activité : de l'immatriculation de votre activité à l'obtention de votre numéro SIRET.
Vous pouvez aussi confier votre comptabilité à notre cabinet d’Expertise-Comptable. Si vous optez pour l’offre « Intégrale », celui-ci vérifiera la saisie de vos éléments comptables, calculera vos amortissements et établira votre liasse fiscale. En un mot, nous vous accompagnons de A à Z !
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Les + :
Le rendement moyen se situe autour de 8,4 % brut, selon le type de logement et le quartier. Les logements étudiants ou en location courte durée peuvent atteindre des taux plus élevés.
Oui, vous devez faire une déclaration en mairie en utilisant le Cerfa 13566*02 pour les chambres d’hôtes ou le Cerfa 14004*04 pour les meublés de tourisme.
Les quartiers proches des universités, comme Vanteaux, Carnot et la Place Denis-Dussoubs, sont très prisés par les étudiants car ils sont proches des campus et des commodités.
Oui, Limoges a développé plusieurs projets urbains. Les quartiers comme Beaubreuil, le centre-ville et Uzurat bénéficient d’améliorations qui dynamisent le marché immobilier.
Les résidences seniors et les résidences gérées simplifient la gestion locative et garantissent des recettes stables. La rentabilité est modérée, mais l’investissement est sécurisé.
Article rédigé par Stéfano Demari
