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Mis à jour le 30/04/2025
Avec son climat ensoleillé, son dynamisme économique et son attractivité touristique, Montpellier connaît actuellement une forte demande locative. Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) dans cette ville représente donc une opportunité intéressante, que l’on soit un investisseur débutant ou expérimenté. Voici les éléments essentiels à connaître avant de se lancer dans le LMNP à Montpellier.
Vous ne savez pas dans quelle ville investir ? Montpellier présente un fort potentiel pour les investisseurs en quête de rentabilité et de valorisation patrimoniale.
La ville connaît en effet une croissance démographique soutenue et attire une population jeune. Avec près de 60 000 étudiants répartis sur trois universités, la ville se positionne comme un pôle universitaire majeur, garantissant une demande constante en logements meublés et donc un taux d’occupation élevé.
Son dynamisme économique, porté par les secteurs du tertiaire, de la tech et de la santé, attire aussi chaque année de nouveaux actifs en quête de logements flexibles.
En parallèle, son attractivité touristique et ses 300 jours de soleil par an renforcent l’intérêt des investisseurs souhaitant se lancer en LMNP.
Montpellier bénéficie d’un marché immobilier dynamique avec une hausse des prix de 4,5 % en 2 ans. Cette tendance témoigne d’un fort attrait pour la ville et d’une demande soutenue.
La pénurie de logements accentue la tension locative et garantit un remplissage rapide des biens mis en location. Certains quartiers comme Port Marianne, Écusson, Antigone et Beaux-Arts se démarquent par leur attractivité. Ils offrent en effet un cadre de vie recherché aussi bien par les étudiants que par les actifs.
Comparée à d’autres grandes villes comme Lyon, Lille ou Paris, la ville de Montpellier présente elle aussi des perspectives intéressantes pour les loueurs.
Bon à savoir :
À Montpellier, le loyer moyen d’un appartement meublé est de 685 €, toutes surfaces confondues. La très grande majorité des biens à louer sont des appartements. Il s’agit essentiellement de 2 pièces et de 3 pièces.
À Montpellier, le loyer moyen d’un appartement meublé est de 685 €, toutes surfaces confondues. La très grande majorité des biens à louer sont des appartements. Il s’agit essentiellement de 2 pièces et de 3 pièces.
Pour avoir le statut LMNP, vous devez remplir au moins l'une des 2 conditions suivantes :
Les recettes annuelles (loyers + charges) issues de votre activité ne doivent pas dépasser 23 000 € ;
Les gains tirés de la location en LMNP doivent rester inférieurs ou égaux aux autres revenus perçus par les membres du foyer fiscal.
Le logement que souhaitez mettre en location doit lui aussi remplir plusieurs critères :
Il doit être à usage d’habitation ;
Il doit être décent ;
Il doit être meublé et comporter les 11 équipements minimum obligatoires fixés par le décret du 31 juillet 2015 (literie, four, réfrigérateur, etc.).
Bon à savoir : Si ce bien est situé dans un immeuble en copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas l’activité de location meublée.
Si ce bien est situé dans un immeuble en copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas l’activité de location meublée.
En LMNP, vous avez le choix entre investir dans une résidence classique ou une résidence de services.
Les résidences classiques concernent principalement des appartements ou des maisons meublées, louées directement à des particuliers, comme dans le cadre d’une location meublée traditionnelle.
Les résidences de services incluent des types de logements tels que les résidences étudiantes, seniors, d’affaires ou de tourisme. Elles proposent des services annexes comme le ménage, l’accueil, le lavage du linge ou encore le petit déjeuner. Ces résidences sont gérées par un exploitant qui s’occupe de la gestion quotidienne du bien. À Montpellier, vous en trouverez notamment dans les quartiers Antigone, Port Marianne, Alco et le centre historique.
Lors de votre immatriculation en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devrez choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel. Chacun présente des avantages et des inconvénients.
Avec le régime micro-BIC, vous profitez d’obligations comptables et déclaratives simplifiées pour le paiement de vos impôts. Il vous suffit simplement de déclarer vos recettes locatives à l’administration fiscale. Celle-ci se charge ensuite d’appliquer un abattement forfaitaire sur vos recettes pour calculer votre résultat imposable.
Le régime micro-BIC est applicable si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures à certains plafonds.
Voici les plafonds et abattements en 2025 :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée | 77 700 € | 30 % |
| Chambres d’hôtes | 77 700 € | 30 % |
| Meublés de tourisme classés | 77 700 € | 30 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 50 % |
Ce système ne vous permet pas de déduire les charges réelles et les amortissements liés à votre bien, comme les frais de gestion, les travaux d’entretien ou les intérêts d’emprunt. Ainsi, si vous avez des dépenses importantes, vous ne pourrez pas les prendre en compte pour réduire votre base imposable.
Exemple : Si vous percevez 20 000 € de loyers pour un meublé de tourisme non classé à Montpellier, vous bénéficierez d’un abattement de 50 %, soit 10 000 € déduits de vos revenus imposables. Vous serez donc imposé sur un revenu net de 10 000 €.
Si vous percevez 20 000 € de loyers pour un meublé de tourisme non classé à Montpellier, vous bénéficierez d’un abattement de 50 %, soit 10 000 € déduits de vos revenus imposables. Vous serez donc imposé sur un revenu net de 10 000 €.
Le régime réel simplifié est plus adapté si vous avez des charges importantes ou si vous souhaitez amortir votre bien immobilier et son mobilier pour réduire votre base imposable :
charges déductibles : entretien et réparation du logement, frais d'assurance, frais de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt, cotisation foncière des entreprises (CFE), etc. ;
amortissements déductibles : le bien immobilier, les équipements et les travaux de construction ou d’amélioration.
Exemple :
Si vous êtes en régime réel simplifié et que vos loyers annuels pour un meublé de tourisme non classé à Montpellier sont de 20 000 €, avec des charges déductibles de 5 000 € et des amortissements de 10 000 €, vous ne serez imposé que sur 5 000 € de revenus nets (20 000 € - 5 000 € - 10 000 €).
En revanche, dans le cadre du régime micro-BIC, sans possibilité de déduire les charges, vous serez imposé sur les 20 000 € de loyers, avec un abattement de 50 %, soit un revenu net de 10 000 €.
Si vous êtes en régime réel simplifié et que vos loyers annuels pour un meublé de tourisme non classé à Montpellier sont de 20 000 €, avec des charges déductibles de 5 000 € et des amortissements de 10 000 €, vous ne serez imposé que sur 5 000 € de revenus nets (20 000 € - 5 000 € - 10 000 €). En revanche, dans le cadre du régime micro-BIC, sans possibilité de déduire les charges, vous serez imposé sur les 20 000 € de loyers, avec un abattement de 50 %, soit un revenu net de 10 000 €.
Le régime réel simplifié permet de réaliser de vraies économies. La plupart des loueurs LMNP qui choisissent ce régime ne paient pas d’impôt sur leurs revenus de location meublée pendant leurs premières années d’exploitation.
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Le régime réel simplifié s'applique automatiquement lorsque les recettes annuelles sont comprises entre 77 700 € et 840 000 € hors taxes, et à partir de 15 000 € pour la location saisonnière d'un meublé de tourisme non classé.
Il peut aussi être choisi sur option par le contribuable si ses recettes sont inférieures à ces seuils. En revanche, si les recettes dépassent 840 000 €, le contribuable doit déclarer ses revenus sous le régime réel normal (non simplifié).
Le régime réel normal impose une comptabilité complète et plus détaillée, avec des obligations déclaratives plus strictes.
Vous devez déclarer vos recettes locatives aux impôts, quel que soit votre régime fiscal. Celles-ci seront ajoutées aux autres revenus de votre foyer pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
Le régime réel simplifié nécessite la tenue d’une comptabilité. Vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.
En location meublée, les revenus sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela vous permet de bénéficier d'une imposition plus avantageuse par rapport à la location nue, qui elle relève des revenus fonciers. Vous pouvez amortir votre bien immobilier ainsi que le mobilier.
De plus, en BIC, il est possible de déduire un plus grand nombre de charges, comme les frais de gestion ou les travaux, ce qui diminue également le revenu imposable. Ces avantages fiscaux ne sont pas disponibles en location nue.
Investir dans le LMNP à Montpellier est accessible, même avec un budget limité. Vous pouvez en effet trouver des studios à partir de 76 000 €, ce qui est relativement abordable pour une ville aussi dynamique. Dans certains quartiers, la rentabilité locative peut dépasser les 4 % et donc générer un revenu intéressant par rapport à l'investissement initial.
Bon à savoir : Si les loyers perçus couvrent les mensualités de votre emprunt, vous pouvez même envisager d'acheter sans apport personnel.
Si les loyers perçus couvrent les mensualités de votre emprunt, vous pouvez même envisager d'acheter sans apport personnel.
Vous hésitez encore ? Voici les autres avantages du LMNP :
En combinant loyers plus élevés et fiscalité avantageuse, la rentabilité d’un investissement en LMNP peut être quasiment deux fois supérieure à celle d’une location vide.
Opter pour une résidence gérée en LMNP vous permet de déléguer l’exploitation de votre bien. Vous signez un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant pour une durée minimale de 9 ans. Ce dernier prend en charge la gestion locative quotidienne : recherche de locataires, encaissement et reversement des loyers, entretien des locaux, etc.
Il ne vous restera plus qu’à effectuer les démarches déclaratives auprès de l’administration fiscale.
Ce modèle est parfait pour les investisseurs passifs, c’est-à-dire ceux qui cherchent un investissement sans avoir à gérer la partie opérationnelle au quotidien.
Avec le LMNP classique, vous conservez un contrôle total sur votre bien immobilier. Vous choisissez vos locataires, fixez le loyer et avez la possibilité d'aménager librement le logement. Vous êtes également libre de réaliser des travaux ou d’adapter votre stratégie locative. Si vous le souhaitez, vous pouvez déléguer une partie de la gestion à une agence immobilière.
Ce modèle est idéal pour les investisseurs souhaitant optimiser leur stratégie à long terme, mais elle nécessite plus d'implication dans la gestion du bien.
Port Marianne est un quartier moderne, récemment développé, qui attire principalement les jeunes actifs grâce à son ambiance dynamique. Il dispose de nombreux commerces, restaurants et espaces verts, tout en étant bien relié au centre-ville par les transports en commun.
Ce secteur, en pleine transformation, bénéficie d’une forte demande locative, notamment pour les studios et appartements récents.
En 2025, le prix moyen au m² dans ce quartier est de 3 900 €, avec des loyers mensuels pour un studio autour de 650 € à 750 €.
L’Écusson est le centre historique de Montpellier, avec ses ruelles pittoresques et ses places animées. C’est un quartier très recherché, aussi bien par les étudiants, grâce à sa proximité avec les universités, que par les touristes, en raison de ses nombreux sites historiques.
La demande locative y est constante, notamment pour les petits appartements meublés. Le prix d’achat d’un studio avoisine les 150 000 €, avec un loyer moyen pour un T1 de 700 € à 800 € par mois.
Antigone se distingue par son architecture néoclassique et sa proximité avec le centre-ville. Bien desservi par les transports publics, ce quartier offre un cadre de vie agréable avec de nombreux commerces et espaces verts.
Sa situation stratégique à la frontière du centre-ville et sa popularité auprès des familles et jeunes actifs en font un secteur attractif pour l’investissement locatif. Le prix moyen au m² à Antigone est d'environ 3 500 €, tandis qu’un T2 se loue en moyenne entre 850 € et 1 000 € par mois.
Le quartier des Beaux-Arts est un secteur résidentiel et artistique situé à l'ouest du centre-ville de Montpellier. Ce quartier bénéficie d’une ambiance plus calme et est apprécié par les étudiants grâce à sa proximité avec les universités et écoles d’art.
Il est également bien desservi par les transports en commun et propose un cadre de vie agréable. Le prix moyen au m² dans ce quartier est de 3 200 €, avec des loyers mensuels pour un T1 tournant autour de 600 € à 700 €.
Vous devez déclarer votre début d’activité sur leguichet unique de l’Inpi et remplir le formulaire P0i dans les 15 jours suivant votre début d’activité de loueur en meublé. Une fois cela fait, vous obtiendrez votre numéro SIRET.
Il faut compter jusqu'à 3 semaines après votre immatriculation pour le recevoir. Ce numéro est indispensable pour déclarer vos recettes locatives à l’administration fiscale.
Si vous faites de la location saisonnière, il faut préalablement faire une déclaration en mairie et remplir un formulaire :
Vous obtiendrez un numéro d’enregistrement à 13 chiffres. Celui-ci devra figurer sur chaque annonce de location, quel qu'en soit le support : plateformes intermédiaires de location, sites internet, réseaux sociaux, journaux…
Notez enfin que tous les loueurs saisonniers doivent collecter une taxe de séjour auprès des touristes qu’ils accueillent. Il faut aussi déclarer l'ensemble des nuitées enregistrées et reverser la taxe de séjour à la commune. Le reversement est trimestriel.
Pour ces démarches, vous devez utiliser la plateforme de télédéclaration de Montpellier Méditerranée Métropole.
Le choix de votre régime fiscal n’est pas figé. Si par exemple, vous souhaitez passer du micro-BIC au réel, vous devez lever l’option avant la date de déclaration des revenus de location meublée de l’année au titre de laquelle vous désirez vous placer sous le régime réel simplifié.
Bon à savoir : Choisir le régime réel dès le début vous permet de déduire vos frais de notaire. Pensez bien à indiquer la date d'achat comme date de début d'activité lors de votre immatriculation en ligne sur le guichet unique.
Choisir le régime réel dès le début vous permet de déduire vos frais de notaire. Pensez bien à indiquer la date d'achat comme date de début d'activité lors de votre immatriculation en ligne sur le guichet unique.
Imaginons que vous faisiez un investissement LMNP à Montpellier pour un montant total de 84 000 €. Il s’agit d’un meublé de tourisme non classé. Vous avez fixé le loyer mensuel à 297 € et vos mensualités de crédit s'élèvent à 427 €. Vous devez donc faire face à une épargne mensuelle de 130 € pour combler l'écart entre les loyers perçus et les mensualités à rembourser.
La rentabilité nette de votre investissement dépend principalement de votre régime fiscal.
Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Autrement dit, si vos loyers annuels sont de 3 564 € (297 € x 12 mois), vous n’êtes imposé que sur 1 782 € de vos revenus. Vous ne pouvez pas déduire de charges supplémentaires, comme les travaux, l'amortissement du bien ou les intérêts d’emprunt.
Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire plusieurs charges (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et les amortissements. Par exemple, si vos charges déductibles s’élèvent à 3 000 € par an, vos revenus locatifs bruts de 3 564 € (297 € x 12 mois) seront réduits de ce montant. Vous obtenez ainsi un revenu net imposable de 564 € (3 564 € - 3 000 €). Vous serez donc imposé uniquement sur ces 564 € de revenus locatifs. Cela réduit l'impôt à payer par rapport au régime micro-BIC, où vous seriez imposé sur 1 782 € de revenus.
On l’a vu, Montpellier se distingue par une forte demande locative. Le marché immobilier de la ville offre des perspectives solides, avec des quartiers en pleine expansion et un potentiel de valorisation intéressant à long terme.
En faisant le choix du LMNP au réel simplifié, vous bénéficiez en outre d’une fiscalité plus avantageuse qu’avez d’autres dispositifs. En moyenne, les loyers perçus sont également plus élevés qu’en location vide. Pour profiter pleinement des avantages du LMNP, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou d’un comptable spécialiste de la LMNP.
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Article rédigé par Stéfano Demari
