LMNP et VEFA (immobilier neuf) : l’essentiel à savoir

Connaissez-vous la vente en état futur d’achèvement ? Plus communément appelé VEFA, ou « achat sur plan », ce dispositif permet d’acquérir un logement neuf, et respectant les dernières exigences énergétiques. Si vous souhaitez en apprendre davantage sur ce dispositif, et sur sa compatibilité avec un projet d’investissement locatif en LMNP (location meublée non professionnelle), cet article est fait pour vous.

Pourquoi investir en VEFA avec le statut LMNP ?

Malgré les délais de construction, investir en LMNP avec une vente en l'état futur d'achèvement peut s’avérer une option très intéressante, grâce aux revenus que peut générer la location d’un logement meublé, couplés à la fiscalité avantageuse des LMNP. C’est la raison pour laquelle il est capital de créer son statut LMNP dès le début de la VEFA.

LMNP en VEFA : définition

Le dispositif LMNP

La différence entre le statut de LMNP et LMP réside dans le montant des recettes générées par la location meublée et dans la proportion que ces dernières représentent dans les revenus du foyer fiscal.

Ainsi, vous serez considéré comme LMNP tant que vous ne retirez pas plus de 23 000 € de recettes annuelles de la location meublée, ou bien, si vous dépassez ce montant, que ce dernier reste inférieur à la somme des autres revenus d’activité des membres du foyer fiscal.

Qu’est-ce qu’un bien en VEFA ?

Un bien en vente en l'état futur d'achèvement est un bien qui fait l’objet d’une vente alors même qu’il n’est pas encore achevé, ce qui implique que l’acquéreur paiera le prix convenu non pas en une fois, mais au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

LMNP et VEFA : quels sont les avantages fiscaux ?

Un investissement immobilier en LMNP en VEFA est très souvent une bonne option, notamment sur le plan financier.

En effet, lors d’une vente l’état futur d’achèvement, les frais de notaire sont largement inférieurs par rapport à l’achat d’un bien ancien (environ 3% contre 8%). De plus, ce type d’achat permet généralement de bénéficier de dispositifs d’aide, ou encore de l’exonération temporaire de la taxe foncière dans certaines communes.

Enfin, lorsque l'investissement immobilier est destiné à la location meublée non professionnelle, opter pour le régime réel d’imposition peut permettre, une fois que des revenus de location seront générés, de déduire toutes les sommes déboursées au titre de l’achat du bien afin de minorer son résultat imposable, à condition de déclarer la date de début de l’activité LMNP comme étant la date de la signature du contrat de vente du bien en VEFA.

Bon à savoir :
Il existe un autre avantage fiscal spécifique aux résidences services dans le cas de l’achat en VEFA d’un logement situé dans un tel établissement. Dans ce cas précis, il est possible de récupérer la TVA au taux de 20% sur le prix d’acquisition du bien si la résidence propose au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants : la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage des logements, la fourniture de linge de maison et un accueil.

Attention, un tel type d’investissement est toutefois soumis à un cadre juridique strict, et il impose à l’investisseur de signer un bail commercial avec l’exploitant gestionnaire du logement.

Comment investir dans un bien LMNP en VEFA ?

Lorsque l’on se lance dans un investissement en vente en l’état futur d’achèvement, il faut parfois s’armer de patience, car, comme son nom l’indique, cela signifie acheter un bien en construction, souvent auprès d’un promoteur immobilier, et donc ne pouvoir en profiter que sous un délai plus ou moins long. Mais, en échange, les investisseurs peuvent bénéficier du dispositif de défiscalisation de la LMNP, qui s’avère particulièrement avantageux, et être protégés par les garanties qui entourent un tel type d’achat.

Comment acheter un bien neuf en VEFA ?

Pour acheter un bien en VEFA, il est tout d’abord nécessaire d’étudier les offres disponibles dans le secteur souhaité et de prendre contact avec les promoteurs immobiliers qui proposent d’acquérir des biens en vente en l'état futur d'achèvement .

Les étapes précédant la signature du contrat de vente

Il vous sera ainsi possible de consulter les plans de commercialisation proposés par le promoteur avant, le cas échéant, de signer un contrat de réservation qui regroupera de informations telles que les caractéristiques du bien neuf, son montant prévisionnel, ou encore la date à laquelle la mise en vente du bien pourra être conclue.

La signature de ce contrat de réservation peut également être le moment pour l’acquéreur de se réserver l’exécution de certains travaux dans le bien, et le moment pour le promoteur de demander le versement d’un dépôt de garantie. Il pourra le conserver si l’acquéreur revient sur sa volonté d’acheter le bien après l’écoulement de son délai de rétractation de 10 jours, sauf circonstances particulières.

Vous procéderez ensuite à la signature du contrat de vente du bien, qui sera faite devant un notaire. Attention, vous ne serez toutefois pas encore pleinement propriétaire du bien, mais seulement du terrain et des constructions déjà effectuées. Plus ces constructions avanceront, plus vous récupérerez la propriété du bien sous sa forme finale, en même temps que vous réglerez progressivement son prix.

Les étapes du paiement d'un bien LMNP en VEFA :

Généralement, le paiement d’un bien en VEFA se fait en 5 temps :

• 5% maximum lors de la signature du contrat de réservation ;
• 30% maximum (35% en cumulé) au moment de l’achèvement des fondations ;
• 35% maximum (70% en cumulé) lorsque l’immeuble est mis « hors d’eau » (murs, toiture et terrasses réalisés) ;
• 25% maximum (95% en cumulé) à l’achèvement des travaux ;
• Les 5% restants à la livraison du bien. Lors de cette étape, vous pourrez vous assurer de la conformité du bien lors d’une visite.

Quels sont les avantages d’un investissement en VEFA ?

Le premier avantage de l’investissement immobilier en VEFA, et non des moindres, est que le bien est personnalisable, et qu’il peut donc être largement optimisé selon les projets de location. De plus, le bien sera construit dans le respect des dernières normes en matière de performance énergétique, ce qui implique que, malgré la nouvelle réglementation qui touche la location meublée depuis 2023, vous n’aurez pas de travaux supplémentaires à opérer.

Par ailleurs, même si l’achat en VEFA peut, malgré ses avantages, faire craindre quelques déconvenues aux futurs investisseurs, il est important de garder à l’esprit que de nombreuses garanties viennent protéger les acquéreurs.

LMNP en VEFA : Quels sont les risques à anticiper ?

Lorsque l’on évoque la vente en l’état futur d’achèvement, le risque principal est celui d’un logement qui ne soit pas livré ou qui ne respecte pas les souhaits formulés par l’acquéreur. Si cela peut certes arriver, il est important de garder à l’esprit que des garanties existent pour protéger l’acheteur.

Que faire si le bien n’est pas achevé ?

Dans ce cas, il vous faudra, selon ce qui a été prévu lors de la signature, demande la mise en œuvre de l’un des deux types de garanties obligatoires pour tout contrat de ce type :

• La garantie financière d’achèvement
  Une banque ou un assureur se sont engagés à fournir les fonds nécessaires en cas de défaillance du vendeur, ce qui implique que le logement devra être achevé.
• La garantie de remboursement
  Un organisme financier s’est engagé aux côtés du promoteur à rembourser à l’acquéreur les sommes déjà payées au titre de la vente.

Que faire si le bien n’est pas conforme ?

Dans ce cas, plusieurs recours sont possibles pour l’acquéreur. Il peut ainsi :

• Demander la consignation du solde pour défaut de conformité
  La somme est alors immobilisée sur un compte spécial ou chez le notaire en attendant les modifications, mais l’acquéreur peut tout de même exiger la remise des clés.
• Demander la réparation des défauts de conformité apparents
  Le vendeur devra s’obliger à réparer, tant que l’action est débutée dans l’année de réception des travaux ou dans les 13 mois de la prise de possession.
• Demander la réparation des défauts de conformité cachés
  La responsabilité du vendeur court sur 10 ans à compter de la réception des travaux. Dans ce délai, tout défaut découvert doit faire l’objet d’une mise en conformité. Dans le cas contraire, il est possible pour l’acquéreur d’obtenir des dommages et intérêts, la réduction du prix de vente, ou même son annulation selon l’importance des défauts.
• Demander l’application de la garantie de surface
  La différence de surface prévue dans les contrats de vente permet au promoteur de fournir à l’acquéreur un logement d’une surface inférieure à celle indiquée dans le contrat, tant que la différence ne dépasse pas les 5%. Dans le cas contraire, il est possible de demander une diminution du prix devant la justice dans un délai d’un an.
• Demander le respect de la garantie d’isolation phonique
  La première année, il est possible de se retourner contre le vendeur pour obtenir les réparations ou corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la réglementation.

Que faire si le bien présente des vices de construction ?

Tout comme en cas de non-conformité, plusieurs actions existent. Ainsi, l’acquéreur peut :

• Invoquer la garantie contre les vices apparents
  Dans ce cas, la règle qui s’applique est la même qu’en cas de défaut de conformité apparent.
• Invoquer la garantie contre les vices cachés
  Le vendeur devra alors s’engager à réparer le vice pour échapper à une éventuelle diminution du prix.

À noter : Cette garantie bénéficie aux acquéreurs successifs de l’immeuble.

• Se prévaloir de la garantie décennale
  Elle est mise en œuvre lorsque, dans les dix premières années qui suivent la réception des travaux, des dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou son caractère habitable. Elle est généralement associée à une assurance « dommages-ouvrage », qui permet de réparer les dommages sans avoir à attendre que la responsabilité du promoteur ne soit établie par la justice.
• Se prévaloir de la garantie biennale
  Pendant deux ans, l’acquéreur peut exiger la réparation ou le remplacement de tout équipement défectueux qui ne fait pas partie de la construction, comme les interphones ou les dispositifs de chauffage.

Comment créer votre LMNP en VEFA ?

En VEFA, nul besoin d’attendre que le bien soit livré pour s’enregistrer avec le statut de loueur en meublé non professionnel, car entreprendre cette action au plus tôt vous permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse des LMNP, notamment au régime réel, avant même la première mise en location.

La création du statut LMNP

Pour créer votre statut LMNP, indispensable à la poursuite de votre activité, il vous faudra vous rendre sur le site de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle) et procéder à votre immatriculation, qui vous permettra d’obtenir votre numéro SIRET.

Lors de cette déclaration, il vous sera demandé de déclarer la date de début d’activité de location meublée. Dans le cas d’un bien acquis en VEFA, il est préférable d’indiquer la date de signature du contrat, et non la date de livraison du bien, comme date de début d’activité.

En effet, indiquer la date de livraison du bien fait perdre aux LMNP qui auraient opté pour le régime réel la possibilité de déduire les frais d’acquisition et de déduire les intérêts d’emprunts remboursés pendant le temps de construction du calcul du montant imposable de leur activité LMNP, une fois que celle-ci génèrera des recettes.

Comment déclarer vos revenus locatifs ?

Pour déclarer vos revenus locatifs, vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

LMNP et VEFA : un régime micro-BIC moins avantageux

Au régime micro-BIC, déclarer vos revenus sera particulièrement aisé, puisqu’il vous suffira de compléter le formulaire 2042 C PRO en même temps que votre déclaration de revenus personnelle. En contrepartie, vous paierez, chaque année, des impôts calculés sur la base de votre montant imposable qui, au régime micro-BIC, est calculé après qu’un abattement ait été appliqué au montant de vos recettes annuelles de LMNP.

Au régime micro-BIC, les taux d’abattement sont les suivants :

• 50% en location meublée longue durée ;
• 30 % en location saisonnière non classée ou classée et située en zone tendue ;
• 51% en location saisonnière classée et située hors zone tendue (qui passe à 30% si, dans le cas de location multiples, le total des recettes de l’ensemble des locations meublées de tous types dépasse 15 000 €).

S’il est très simple à mettre en place, il est nécessaire de garder à l’esprit que le régime micro-BIC ne permet pas de déduire autre chose que l’abattement forfaitaire.

Il n’est également possible de relever du régime micro-BIC qu’à la condition de respecter les seuils financiers de ce régime, soit 77 700 € en location meublée de longue durée, ou 15 000 € en location saisonnière, sans quoi il est obligatoire de passer au régime réel.

LMNP et VEFA : l’avantage au régime réel

Au régime réel, la déclaration de revenus sera plus complexe car elle demande l’établissement d’une liasse fiscale qui doit être télétransmise à l’administration fiscale avant la déclaration de revenus personnels, lors de laquelle les LMNP qui relèvent de ce régime devront également compléter le formulaire 2042 C PRO en y reportant le résultat imposable figurant sur la liasse fiscale.

Plus complexe à gérer, ce régime n’en est pas moins, dans plus de 85% des cas, le plus intéressant pour les LMNP. En effet, grâce au mécanisme de déduction des charges et de l’amortissement, les LMNP ont la possibilité de déduire de leur résultat imposable tous les charges afférentes à leur activité de location meublée, ainsi que le montant des amortissements du bien.

Simulez gratuitement vos économies d'impôt

Dans la majorité des cas, le cumul de ces déductions permet aux loueurs ayant le statut LMNP de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années sur leurs revenus de location meublée, mais leur demande bien souvent de recourir aux services d’un professionnel de la fiscalité afin d’être accompagné dans leur déclaration de revenus LMNP.

À noter :
Tout LMNP peut demander à bénéficier du régime réel en adressant un courrier de levée d’option à l’administration fiscal avant le mois de mai de l’année fiscale concernée par le changement, peu importe le montant des recettes générées par la location meublée.

Bien que le fait d’acheter un bien en cours de construction puisse parfois générer quelques inquiétudes chez les investisseurs, il ne faut pas perdre de vue les garanties offertes lors d’une VEFA. Et la perspective de pouvoir pratiquer une activité de LMNP dans un logement neuf, et donc sans travaux supplémentaires, tout en bénéficiant de la fiscalité LMNP a de quoi attirer l’attention des éventuels investisseurs en location meublée.

Article rédigé par Baptiste BOCHART