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Lorsque l’on possède une maison avec un terrain, il est possible qu’une dépendance se situe sur ce dernier. Or, ces dépendances peuvent, sous certaines conditions, être proposées à la location meublée, ce qui génère un complément de revenus appréciable pour les propriétaires, notamment en raison de la fiscalité avantageuse du statut LMNP. Si vous possédez une dépendance, ou que vous envisagez d’en construire une, cet article vous présente tout ce que vous devez savoir pour procéder à la mise en location d’une dépendance de votre résidence principale.

Location d’une dépendance : ce qu’il faut savoir

Qu’est ce qui est considéré comme une dépendance ?

Une dépendance désigne une partie d’une propriété qui est séparée de la résidence principale. Ainsi, une petite maison ou un studio dont vous disposez dans votre jardin peuvent être considérés comme une dépendance, de même qu’un grenier aménagé. Il est donc possible de transformer un garage ou un abri de jardin en dépendance.

La dépendance ne doit toutefois pas être confondue avec la location d’une chambre dans sa résidence principale. Et si vous souhaitez louer une dépendance en vertu d’un bail de location meublée, il vous faudra respecter certaines règles spécifiques à cette activité.

Les règles à respecter pour louer une dépendance

Pour louer une dépendance de votre maison, il faudra veiller à se conformer aux impératifs suivants.

Les équipements indispensables à la qualification de bien meublé

Pour être louée meublée, la dépendance doit présenter les mêmes équipements que n’importe quel autre type de logement meublé. Autrement dit, la liste des 11 équipements obligatoires fixée par le décret du 31 juillet 2015 doit être scrupuleusement respectée. La présence de ces équipements indispensables est capitale, car en leur absence la qualification de bien meublé peut être remise en cause, ce qui empêcherait de louer la dépendance.

La décence du logement

En matière de location meublée, les règles qui s’appliquent pour une dépendance sont les mêmes que pour un logement classique, encadrées par la loi du 6 juillet 1989, ainsi que par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Pour plus de clarté, voici la liste des caractéristiques que la dépendance devra rassembler afin de pouvoir être considérée comme un habitat décent, et permettre ainsi sa location :

  • L’espace destiné à la location doit avoir une surface minimale de 9m², ainsi qu’une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres.
  • L’espace doit comporter au moins une source de lumière naturelle. Autrement dit, il faut qu’au minimum une fenêtre donnant sur l’extérieur soit présente.
  • Les installations électriques doivent être aux normes et le logement ne doit pas mettre le locataire en péril.
  • L’accès à une salle de bain et à des toilettes doit être libre.
  • L’espace ne doit pas faire l’objet d’une infestation de nuisibles (cafards, punaises de lit, souris, …).

La conformité du logement

Pour pouvoir louer une dépendance, que ce soit sur la longue durée ou sur de courtes périodes, il vous faudra établir un bail meublé. Or, lors de l’établissement de ces contrats, des annexes doivent être incluses, attestant notamment de la conformité du logement proposé à différentes normes. Cela implique qu’il faudra avoir fait réaliser les diagnostics correspondants préalablement à toute mise en location.

Dans le cas d’une location sur le long terme, il faudra donc avoir fait réaliser un diagnostic de performance énergétique, un constat des risques d’exposition au plomb (CREP), un état des risques et pollutions (ERP), un diagnostic amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, et enfin un état des nuisances sonores et aériennes.

Dans le cas de locations de courtes durées, seul le CREP et l’ERP doivent être fournis. Mais les questions autour du DPE en location saisonnière pourraient prochainement évoluer par le biais de la proposition de loi n°1176, qui doit maintenant être examinée par le Sénat après son vote à l’Assemblée nationale le 29 janvier dernier.

Les règles de mise en location

Au-delà des diagnostics à annexer au contrat de location meublée que nous venons de mentionner, d’autres points sont à garder à l’esprit avant de pouvoir louer en meublé.

  • La souscription d’une assurance

Pour accueillir des locataires, il est préférable de souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant) pour le bien loué, ou d’informer son assureur actuel de votre nouvelle activité.

À noter : Les frais d’assurance relatifs à la dépendance sont déductibles de l’imposition au régime réel.

  • La réalisation d’un état des lieux et d’un inventaire des équipements

L’état des lieux est un élément capital en matière de location car c’est sur la base de ce dernier que d’éventuelles dégradations pourront être constatées. Dans le cas d’une dépendance louée sur le long terme ou dans le cadre d’un bail mobilité, l’état des lieux doit être conforme au modèle établi par le décret du 30 mars 2016. Dans les autres cas, sa forme est libre.

L’inventaire des équipements et objets présents dans le logement n’en est pas moins important. En effet, en son absence, la qualification de logement meublé peut être remise en cause par le locataire.

  • Les spécificités de la location saisonnière

Vous devrez, en complément, fournir au locataire un état descriptif des lieux.

Et dans le cas où les locataires saisonniers ne sont pas de nationalité française, vous devrez leur demander de remplir une fiche individuelle de police, que vous devrez ensuite conserver pendant 6 mois.

À qui peut-on louer une annexe de son logement ?

Une annexe de maison peut être louée à des personnes physiques, en vertu d’un bail de location meublée de longue durée ou étudiant, d’un bail mobilité, d’un bail saisonnier, ou d’un bail code civil.

Selon la localisation, il peut être judicieux d’adapter l’offre en fonction de la demande sur le secteur (touristes, étudiants, …).

Il est également possible de louer une dépendance à sa propre société, ou de pratiquer une activité de chambres d’hôtes. Notez toutefois que, dans ces cas, il ne sera pas possible de relever du statut LMNP.

La location d’une dépendance à sa propre société

Il est également possible de louer sa dépendance à sa propre société, à condition qu’elle ait été enregistrée à cette adresse. Et il faudra tout de même signer un bail et garder à l’esprit que les loyers feront l’objet d’une imposition.

La location d’une dépendance en chambre d’hôtes

Enfin, vous pouvez envisager d’utiliser la dépendance comme chambre d’hôtes, à condition toutefois de respecter les conditions suivantes :

  • L’adresse ne doit pas être différente de celle du loueur et l’accueil est réalisé par ce dernier ;
  • Le linge de maison est compris dans le prix à la nuitée ;
  • Le petit-déjeuner est fourni ;
  • Chaque chambre a accès à une salle d’eau et à un WC ;
  • Les locaux sont en conformité avec la réglementation en vigueur en matière d’hygiène, de sécurité, et de salubrité.

Quelles sont les démarches administratives à accomplir ?

Les obligations contractuelles ne sont pas les seules à exister pour les loueurs en meublés, puisque cette activité demande également de réaliser des démarches administratives.

L’immatriculation de l’activité LMNP

Toute activité de location meublée doit faire l’objet d’une immatriculation auprès de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI). Pour ce faire, il suffit de se rendre sur le site de l’INPI et d’effectuer les démarches nécessaires en ligne. Cette étape indispensable pour tout loueur en meublé permet d’obtenir un numéro SIRET pour l’activité.

Au moment de cette immatriculation, vous aurez par défaut le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), que vous garderez tant que les recettes brutes annuelles de votre activité sont inférieures à 23 000 €, ou dépassent ce montant mais restent inférieures aux autres revenus d’activité des membres du foyer fiscal.

Immatriculer son activité de loueur en meublé

Le respect des normes d’urbanisme

Lorsqu’il s’agit d’aménager ou de construire une dépendance, le premier réflexe à avoir est de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune où est situé le bien. En effet, le PLU impose des règles spécifiques à chaque commune, l’orientation de la construction, les matériaux de construction à utiliser, ou encore les superficies à respecter.

Dans le cas d’un projet de construction, il est important de garder à l’esprit que la dépendance devra avoir une surface inférieure à celle de l’habitation principale et que, selon sa taille, il sera nécessaire de réaliser une déclaration préalable de travaux (jusqu’à 20m² de surface), ou de demander un permis de construire.

Dans le cas de la transformation d’une dépendance, il pourra être nécessaire, selon sa précédente utilisation, de devoir obtenir une autorisation de changement de destination.

La déclaration en mairie des meublés de tourisme

Si vous projetez de louer votre dépendance à des touristes sur de courtes durées, sachez que vous aurez l’obligation de déclarer votre activité à la mairie afin que cette dernière puisse recenser l’offre de location touristique dans son secteur. Et si la dépendance se situe dans une zone concernée par la réglementation sur le changement d’usage, il sera nécessaire de réaliser une déclaration préalable soumise à enregistrement ainsi que d’obtenir une autorisation de changement d'usage.

Les avantages de louer une dépendance

Comment générer des revenus supplémentaires en louant une dépendance ?

Louer une dépendance permet à coup sûr de générer des revenus supplémentaires, notamment si cela vient rentabiliser un espace dont vous n’aviez pas une grande utilité auparavant.

Pour favoriser la mise en location de votre dépendance sur de courtes durées, vous pouvez très bien opter pour les sites comme Airbnb, Abritel, ou Booking. Les prix en location saisonnière sont souvent élevés, et donc les revenus supplémentaires importants, à condition d’avoir une stratégie de tarification adaptée.

Quelle est la fiscalité applicable à la location d’une dépendance ?

En matière de location meublée, les bénéfices réalisés dans le cadre de l’activité sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cela permet aux loueurs en meublé de choisir entre l’imposition au réel ou au micro-BIC.

Le régime micro-BIC

Au régime micro-BIC, le montant imposable est déterminé après la déduction d’un abattement forfaitaire du montant de vos recettes annuelles (charges comprises).

Selon la manière dont vous louerez votre dépendance, le taux d’abattement sera de :

  • 30% en location de courte durée (ou 51% sous conditions) ;
  • 50% en longue durée ou bail mobilité ;
  • 71% en chambre d’hôtes.

Le seuil financier à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC dépend également du type d’activité de location meublée :

  • 15 000 € en location de courte durée ;
  • 77 700 € en longue durée ;
  • 188 700 € en chambre d’hôtes.

À noter :
Déjà modifiés par la loi de finances 2024, les chiffres du régime micro-BIC pourraient à nouveau connaître une évolution à l’occasion du vote de la proposition de loi n°1176. Votée le 29 janvier dernier par l’Assemblée nationale, ce texte doit toutefois encore être examiné par le Sénat avant tout vote définitif.

Le régime réel d’imposition

Relever du régime réel est la conséquence d’un dépassement du seuil financier du micro-BIC, ou d’un choix volontaire, car tout LMNP peut demander à relever du régime réel par un simple courrier de levée d’option, sans condition de revenus.

Au réel, vous pourrez profiter du mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement. Ainsi, toutes les charges dont vous aurez à vous acquitter pourront être déduites de votre montant imposable, comme les factures d’énergie, d’assurance, d’internet, ou les frais de comptabilité.

Vous pourrez également amortir le coût des travaux réalisés pour l’aménagement de la dépendance en vue d’une activité de location, ce qui viendra réduire votre montant imposable.

Le total des charges à déduire et de l’amortissement peut ramener le résultat fiscal à 0, permettant ainsi de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années car le déficit créé par les charges peut être reporté pendant 10 ans, et les amortissements non utilisés se reportent sans limite de durée.

Le choix du régime fiscal va donc dépendre de plusieurs facteurs, et pour y voir plus clair il est recommandé d’utiliser un simulateur.

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Les exonérations d’impôt possibles

Il est possible de bénéficier de certaines exonérations dans le cadre de la mise en location d’une dépendance. Vous serez par exemple exonéré du paiement de la taxe d’habitation si la dépendance constitue la résidence principale de votre locataire et qu’elle est situé sur le terrain de votre propre résidence principale. De même, en cas de location sur la longue durée, aucune taxe de séjour ne pourra vous être demandée.

Dans le cas d’une location de courte durée, il est important de noter qu’il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôts si les recettes annuelles ne dépassent pas 760 € par an.

Enfin, quel que soit le mode de location, il est possible d’être exonéré du paiement de la CFE si l’activité génère moins de 5 000 € de recettes annuelles.

Générer un complément de revenu en proposant une annexe de sa résidence principale à la location est souvent une opération gagnante pour les propriétaires, notamment si le logement est situé dans une zone touristique. En ce cas, et pour s’assurer de profiter pleinement de la forte rentabilité de la location meublée, il est important de se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité du meublé.

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Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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