Location saisonnière : quels changements fiscaux en 2024 ?

Le Projet de Loi de Finances 2024 (PLF2024) a été envoyé au Sénat suite à l’utilisation du 49.3 par le gouvernement. Il est en lecture depuis le 23 novembre. A aujourd’hui, quatre amendements identiques ont été adoptés par le Sénat. Ils visent à aligner le régime fiscal de l’ensemble locations saisonnières (classées ou non) sur celui des locations nues, en appliquant un abattement forfaitaire au régime micro-BIC de 30% dans la limite de 15 000€. Seuls les meublés de tourisme classés hors zones tendues pourraient bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21%, portant le taux global abattu à 51%.
En savoir plus sur l’avancée du vote du PLF 2024

Pour rappel, l’Assemblée nationale proposait dans son texte, pour les meublés de tourisme classés en zone tendue, une réduction de l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC de 71% à 50%, ainsi qu’une diminution du seuil maximum de 188 700€ à 77 700€.

En parallèle, le mardi 14 novembre 2023 par une procédure accélérée, la conférence des présidents a décidé de mettre à l’ordre du jour de la Commission des affaires économiques du 4 décembre 2023, une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue (PL1176). Cette proposition de loi menée par les partis politiques Renaissance, le Parti Socialiste et le Parti Républicain, enregistrée à l’Assemblée nationale en avril 2023, propose un scope fiscal sensiblement similaire à celui du PLF2024 (version Assemblée Nationale), mais avec un abattement de 30%.
Lors de cette séance du 4 décembre, la Commission des Affaires Economiques, présidée par Guillaume Kasbarian, député de l'Eure-et-Loir, décidera de l’envoi au vote en Assemblée Nationale de la PL1176 dans l’état actuel ou avec des amendements. Cette décision sera certainement prise, en considération des amendements adoptés ou non par le Sénat ; et au regard de la proposition de la Commission mixte paritaire si elle avait à être constituée. Ce qui est fort probable compte tenu de l’avancée des débats parlementaires.

Etudions ensemble ce projet de loi PL1176 pour comprendre les possibles impacts à pourvoir pour votre location touristique, et plus particulièrement sur la fiscalité de la location meublée de tourisme.

Qui est concerné par le projet de loi PL1176 ?

Le PL1176 vise les meublés de tourisme et non les chambres d’hôtes, notamment dans les zones tendues.

La définition des meublés de tourisme

Il s’agit d’un appartement ou une maison loué(e) meublé(e) à une clientèle touristique. On parle souvent abusivement de "location saisonnière", alors que seul le terme "meublé de tourisme" apparaît dans les textes législatifs.

Les conditions pour louer un meublé de tourisme sont les suivantes :

• Le logement doit être meublé,
• Le logement doit être indépendant (il ne propose ni des services hôteliers, ni des équipements communs, contrairement aux résidences-service),
• La durée locative ne doit pas excéder 90 jours ou 12 semaines consécutifs,
• L'appartement (ou la maison) loué peut constituer la résidence principale du propriétaire-bailleur (occupation de 8 mois minimum par an) mais pas la résidence principale du locataire.

Les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux

Le régime des chambres d’hôtes n’est pas affecté par les évolutions proposées par la PL1176.

Les « gîtes ruraux » peuvent relever soit de la catégorie des chambres d’hôtes, soit de celle des meublés de tourisme (le plus souvent classés), et sont généralement situés hors zone tendue. Par conséquent, ils ne seraient pas concernés par ces modifications fiscales et réglementaires.

Impacts fiscaux à prévoir pour la location saisonnière

Les mesures proposées par la proposition de loi 1176

La PL1176 prévoit 3 mesures principales sur la location meublée de tourisme, dont une sur la fiscalité. Voici un résumé :

1. Réduction des avantages fiscaux du micro-BIC :

   
   Mesure fiscale (article #3) : elle réduit l’abattement forfaitaire du micro-BIC pour le meublé de tourisme dans les zones tendues (hors station de montagne) de 50% à 30% et pour les meublés de tourisme classés, de 71% à 50%.
   Le seuil maximum d’application du régime micro-BIC (i.e. le seuil à partir duquel le propriétaire doit passer au régime réel) serait également modifié. Il baisserait de 77 700€ à 15 000€ (et de 188 700€ à 30 000€ si le logement de tourisme est classé).

2. Nouvelles obligations de performance énergétique :

   
   Mesure énergétique (article #1) : il s’agit de soumettre la location des meublés de tourisme aux mêmes obligations de performance énergétique qu’en location vide ou meublée classique (e.g. DPE obligatoire, Interdiction de location des logements classés F en 2025)

3. Changement d’usage :

   
   Mesure administrative (article #2) : Cet article donne aux élus locaux des zones tendues (donc même ceux des communes de moins de 200 000 habitants), la capacité d’imposer un régime de changement d’usage. Cela pourrait limiter la mise en place des locations meublées touristiques (par exemple, une autorisation de changement d’usage serait nécessaire pour louer un meublé de tourisme ou sa résidence principale au-delà de 120 jours par an).

Simulation de l’impact fiscal si la loi est adoptée :

Si l’article 3 de la proposition législative n°1176 est approuvé, voici un exemple d’impact possible vs. la situation actuelle (avant le PLF2024).

Prenons le cas d’une propriétaire qui a acheté un bien immobilier d’une valeur de 200 000 € à Lozanne dans la région lyonnaise :

• Elle loue son bien en location meublée saisonnière à la nuitée ;
• Le logement n’est pas classé en « meublé de tourisme » ;
• Elle gagne un salaire annuel net imposable de 40 000€ et a, donc, un taux marginal d’imposition de 30%.

Son bien sera impacté car Lozanne est en zone tendue (consultez la liste des zones tendues) et n’est pas une station de montagne.

Simulons à présent l’évolution de l’imposition de cette propriétaire au régime micro-BIC, avant et après le changement fiscal prévu par la proposition de loi n° 1176, visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue :

Impact de la loi sur l’imposition de la propriétaire au Micro-BIC :

Si le résultat imposable qui résulte du régime micro-BIC, subissait une augmentation de 40 %, ses impôts et prélèvements sociaux augmenteraient de 2 832€ à 3 965€.

Qu'est-ce que cela représenterait en termes de rentabilité pour ce même logement ?

Simulation de l’impact de la loi sur la rentabilité du bien meublé

On voit dans cet exemple que si l'abattement forfaitaire du Micro-BIC subit une augmentation de 40 %, la rentabilité locative nette annuelle, soit l’argent qu’il restera pour le bailleur à la fin de l’année, baissera de 1,5% à 1,0%, soit presque 33% de moins.

L'option du réel en meublé de tourisme serait-elle une alternative avantageuse ?

Pourquoi opter pour le régime réel des locations meublées ?

Le régime réel BIC est une alternative à laquelle les propriétaires pourront ou devront recourir s’il y a un changement sur la fiscalité de la location meublée touristique.

L’option pour le réel est un droit pour tout loueur en meublé (et contribuable par ailleurs). Elle permet d’être imposé sur le vrai résultat de l'activité de location meublée dans une année fiscale. Dans l’exemple précèdent, l’imposition et les prélèvements sociaux se feraient sur la base du vrai résultat avant impôts, soit 5 900€ (lettre « H » dans le deuxième tableau) vs 8 400€ (lettre «C » dans le premier tableau). En conséquence, un résultat fiscal plus bas signifie une imposition plus basse.

Bon à savoir :
La location meublée étant considérée fiscalement comme une activité commerciale, donc imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), il est possible d’amortir la valeur du logement au régime réel. Cela permet de réduire le résultat fiscal de l’activité de location meublée. Dans l’exemple précèdent, cela veut dire que le résultat imposable de l’activité de location meublée serait de 5 900€ moins l’amortissement de la valeur du bien immobilier, soit approximativement 5 550€ la première année après achat du logement. Cet avantage permet de réduire le résultat imposable à 400€, ce qui engendrerait un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à hauteur de 189 €.
Ce mécanisme rend, dans 85% des cas, le régime réel plus intéressant que le régime micro-BIC.

Comment payer moins d’impôts sur vos revenus locatifs?

La fiscalité applicable à la location des meublés de tourisme dans les zones tendues sera probablement remise en cause d'ici la fin de l'année, soit dans le cadre de la loi de finances pour 2024, soit dans le cadre de la proposition de loi n°1176. Si vous êtes au Micro-BIC, vous paierez probablement 40% de plus d’impôts, si le projet de loi est adopté dans sa forme actuelle.

C’est le moment d’anticiper votre fiscalité et de réfléchir plus sérieusement au régime réel BIC pour votre activité de location meublée. Plus de 30% des loueurs en meublés bénéficient déjà de ce régime d’imposition avantageux.

Estimez votre imposition au régime réel :

Simulez gratuitement vos économies d'impôt