Location saisonnière : quels changements fiscaux en 2024 ?

Si elle devait surtout être l’année des Jeux olympiques, il semblerait que 2024 soit également l’année du changement pour les loueurs de meublés de tourisme. S’ils pensaient certainement connaître un répit après l’adoption de la loi de finances 2024, ce dernier aura été de courte durée. Les discussions autour de l’interprétation à donner au texte de la loi de finances 2024 battant encore leur plein, voilà que viennent s’ajouter celles sur la proposition de loi n°1176 (PPL 1176) adoptée par l’Assemblée nationale le 29 janvier dernier.

Fiscalité des meublés de tourisme 2024 : où en est la PPL 1176 ?

Cette proposition de loi transpartisane, n’en est encore qu’à ses débuts, puisqu’après sa première lecture devant l’Assemblée nationale, elle doit encore être inscrite à l’ordre du jour du Sénat. De plus, le gouvernement a annoncé sa volonté d’attendre les conclusions d’une mission sur la fiscalité locative avant un éventuel vote définitif de la loi.

Il est toutefois intéressant de se pencher d’ores et déjà sur le contenu du texte après son adoption par l’Assemblée nationale le 29 janvier dernier, et pour comprendre les possibles conséquences sur votre activité de location touristique en 2024, et plus particulièrement sur la fiscalité de la location meublée de tourisme, nous vous proposons d’étudier ensemble le contenu de la PPL 1176.

Qui est concerné par le projet de loi PPL1176 ?

La PPL1176, aussi appelée “loi anti-airbnb”, vise principalement les meublés de tourisme, notamment dans les zones tendues.

La définition des meublés de tourisme

Il s’agit d’un appartement ou d’une maison loué(e) meublé(e) à une clientèle touristique. Bien que l’on parle souvent de "location saisonnière", seul le terme "meublé de tourisme" apparaît dans les textes législatifs.

Les conditions pour louer un meublé de tourisme sont les suivantes :

• Le logement doit être meublé,
• Le logement doit être indépendant (il ne propose ni des services hôteliers, ni des équipements communs, contrairement aux résidences-service),
• La durée locative ne doit pas excéder 90 jours ou 12 semaines consécutifs,
• L'appartement (ou la maison) loué peut constituer la résidence principale du propriétaire-bailleur (occupation de 8 mois minimum par an) mais pas la résidence principale du locataire.

Les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux

En vertu de la nouvelle rédaction du texte, les chambres d’hôtes pourraient être concernées par les changements apportés par la PPL n° 1176, notamment en matière fiscale en voyant leur régime aligné sur celui des locations de longue durée.

Les « gîtes ruraux » peuvent relever soit de la catégorie des chambres d’hôtes, soit de celle des meublés de tourisme (le plus souvent classés), et sont généralement situés hors zone tendue, ce qui implique qu’ils pourront également être concernés par certaines modifications fiscales et réglementaires.

Les mesures adoptées après le vote de la PPL 1176 par l’Assemblée nationale

Les changements qui pourraient venir frapper les loueurs de meublés de tourisme si le texte était adopté en l’état se partagent en deux catégories : les nouvelles obligations et les changements fiscaux.

Quelles nouvelles obligations pour les loueurs de meublés de tourisme ?

Des exigences déclaratives communes à tous les meublés de tourisme

L’article 1-A prévoit que toute location d’un meublé de tourisme, classé ou non, soit soumis à la réalisation d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, et ce même s’il s’agit de la résidence principale du loueur, qui devra alors le préciser au moment de la déclaration.

De plus, tous les loueurs en meublé de tourisme devront pouvoir être en mesure de fournir, sur demande de la commune et dans un délai d’un mois, le compte du nombre de jours pendant lesquels le logement meublé a été loué dans l’année civile.

L’éventuelle application des exigences de performance énergétique

L’article 1 de la PPL 1176 prévoit que, dans les communes appliquant cette réglementation, l’obtention d’une autorisation de changement d’usage nécessaire à la mise en location d’un meublé de tourisme, impose aux loueurs de présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) dont le niveau doit être compris entre les classes A et D.

Dans le cas où l’autorisation serait délivrée de manière temporaire, les propriétaires des locaux devront justifier que leur logement respecte les critères de performance énergétique fixés par la loi du 22 août 2021.

À noter : Ces changements ne concernent toutefois que les logements situés en France métropolitaine.

L’article 1 prévoit également que tous les logements qui sont actuellement régulièrement offerts à la location de courte durée et à jour de toutes les autorisations nécessaires disposent d’un délai de 5 ans pour se conformer à ces nouvelles obligations.

La diminution de la durée de location de la résidence principale

L’article 1 bis prévoit que les communes, sous réserve d’une délibération motivée, pourront abaisser le nombre de jours de location maximum à 90 au lieu des 120 actuels.

L’extension de la réglementation sur le changement d’usage

L’article 2 prévoit de donner la possibilité aux élus locaux des zones tendues (donc même ceux des communes de moins de 200 000 habitants), la capacité d’imposer un régime de changement d’usage. Cela pourrait limiter la mise en place des locations meublées touristiques (par exemple, une autorisation de changement d’usage serait nécessaire pour louer un meublé de tourisme ou sa résidence principale au-delà de 120 jours par an).

L’obligation d’informer la copropriété avant la mise en location

L’article 5 de la loi, apparu lors des discussions du 29 janvier, prévoit que lorsqu’un lot de copropriété a fait l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement en vue de sa location comme meublé de tourisme, le propriétaire doit en informer le syndic de copropriété et qu’un point d’information doit alors être inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Les potentiels impacts fiscaux pour la location saisonnière

De nouveaux changements fiscaux pour le régime micro-BIC

Après les changements opérés par la loi de finances 2024, c’est au tour de la PPL 1176 de se pencher sur le régime micro-BIC pour la location de meublés de tourisme.

En l’état, l’article 3 du texte opère une distinction selon la localisation et l’éventuel classement de chaque bien :

• En zone tendue, l’abattement au régime micro-BIC serait de 30%, et le seuil du micro-BIC serait de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, et de 30 000 € pour un meublé de tourisme classé.

• En dehors d’une zone tendue, ou en zone montagneuse (comme les stations de ski), l’abattement serait de 30% dans la limite de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, et de 30 000 € pour un meublé de tourisme classé. Pour cette dernière catégorie, il serait possible de bénéficier d’un abattement de 41% supplémentaire (soit 71%, l’ancien taux d’abattement du micro-BIC pour les meublés de tourisme classés) seulement si l’ensemble des recettes générées par l’activité de location meublée (location longue et courte durée confondues) n’a pas dépassé la somme de 50 000 € sur l’année civile précédente.

Pour mieux vous y retrouver, vous pouvez consulter le tableau comparatif ci-dessous :

* Dans le cas où l’ensemble des recettes de location meublée générées sur l’année civile précédente ne dépassent pas 50 000 €.

Un régime de la plus-value différent pour les meublés de tourisme

Une éventuelle prise en compte des amortissements

L’article 4 de la loi, apparu lors des discussions du 29 janvier, prévoit de modifier le régime de la plus-value des particuliers, applicable aux LMNP (Loueurs en Meublé Non Professionnels), pour la vente d’un meublé de tourisme. En l’état, l’article prévoit que si le bien est un meublé de tourisme au moment de la cession, l’ensemble des amortissements déduits depuis l’acquisition seront réintégrés lors du calcul de la plus-value.

Un impact à relativiser

Toutefois, il est important de garder à l’esprit que la plus-value des particuliers fonctionne selon un système d’abattements qui réduisent progressivement le montant de la plus-value au fil des ans. Autrement dit, plus le bien est détenu longtemps, et moins les répercussions de cet article, s’il est adopté, seront visibles pour les propriétaires. Ainsi, au-delà de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux, ce nouvel article n’aurait aucun impact financier lors de la revente du bien immobilier.

Quelles conséquences pour les loueurs de meublés de tourisme ?

Comme nous vous le rappelions en introduction de cet article, rien n’est encore définitif, et cette proposition de loi doit encore passer par plusieurs étapes cruciales, notamment par celle de l’examen au Sénat. Si les loueurs de meublés de tourisme ont tout intérêt à suivre avec attention les prochaines étapes de l’élaboration de cette loi, ceux qui relèvent du régime micro-BIC doivent garder à l’esprit que le temps joue contre eux à quelques mois de la tenue des Jeux Olympiques.

Faut-il opter dès maintenant pour le régime réel ?

Si certains points de cette loi concernent tous les loueurs de meublés de tourisme, d’autres sont spécifiques à ceux qui relèvent du régime micro-BIC. Or, ce régime a déjà subi une importante réforme lors de l’adoption de la loi de finances 2024, et même si de nombreux propriétaires espèrent de la PPL 1176 qu’elle soit plus clémente que les changements opérés par la loi de finances, rien ne permet de l’affirmer avec certitude. De plus, attendre trop longtemps avant de se poser la question du choix du régime fiscal pour les revenus 2024 pourrait s’avérer être un véritable piège pour les propriétaires, qui doivent impérativement garder à l’esprit que l’option pour le régime réel, le plus avantageux pour les LMNP dans la grande majorité des cas, devra être levée avant mai 2024, à l'aide d'un courrier de levée d'option. Si ce délai est dépassé, ils pourraient subir une augmentation de plus de 40% sur leurs revenus de location saisonnière, de quoi considérer sans plus attendre un passage au régime réel d’imposition.

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