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Mis à jour le 18/02/2025
L’année 2024 n’est vraiment pas de tout repos pour les loueurs de meublés de tourisme. Et si elle devait surtout être l’année des Jeux olympiques, les évolutions fiscales apportées par le texte de la loi de finances 2024, ainsi que les interrogations autour de leur interprétation, sont venues troubler la fête. À ces changements se sont ajoutés ceux introduits par la version finale de la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale qui, après une longue attente, a été votée par le Sénat et l’Assemblée nationale les 5 et 7 novembre 2024.
Cette proposition de loi transpartisane, a été étudiée une première fois en janvier 2024 devant l’Assemblée nationale, puis une seconde fois fin mai devant le Sénat. Le texte a ensuite fait l’objet d’un passage devant une commission mixte paritaire en octobre, après un premier report dû à la dissolution de l’Assemblée nationale au début de l’été. Suite à cet examen, la version finale du texte a été votée début novembre 2024, pour une entrée en vigueur prévue au 1er janvier 2025.
Afin de comprendre les conséquences de ce vote sur votre activité de location touristique et plus particulièrement sur la fiscalité de la location meublée de tourisme, nous vous proposons d’étudier ensemble le contenu de la PPL 1176.
La PPL1176, aussi appelée “loi anti-Airbnb”, « loi Le Meur » ou, plus récemment « loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale » vise les meublés de tourisme, notamment sous l’aspect réglementaire.
Il s’agit d’un appartement ou d’une maison loué(e) meublé(e) à une clientèle touristique. Bien que l’on parle souvent de "location saisonnière", seul le terme "meublé de tourisme" apparaît dans les textes législatifs.
Les conditions pour louer un meublé de tourisme sont les suivantes :
En vertu de la version finale du texte, les chambres d’hôtes seront concernées par le volet fiscal du texte de la loi visant à réguler les meublés de tourisme. Ils suivront ainsi le destin des meublés de tourisme classés, en voyant leur régime micro-BIC aligné sur celui de la location de longue durée.
Les changements qui touchent les loueurs de meublés de tourisme se partagent en deux catégories : les nouvelles obligations réglementaires et les changements fiscaux.
Selon le texte de la loi, toute location d’un meublé de tourisme, classé ou non, sera maintenant soumise à la réalisation d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, et ce même s’il s’agit de la résidence principale du loueur, qui devra alors le préciser au moment de la déclaration. Dans ce but, un téléservice national sera créé afin de permettre aux loueurs de se conformer à cette nouvelle obligation, qui, jusqu’à présent, devait se faire auprès de la mairie du lieu où se situait le bien pour les loueurs concernés.
De plus, tous les loueurs en meublé de tourisme devront pouvoir être en mesure de fournir, sur demande de la commune et dans un délai d’un mois, le compte du nombre de jours pendant lesquels le logement meublé a été loué dans l’année civile.
La version finale de la loi "Anti-Airbnb" prévoit que les exigences de performances énergétiques applicables aux meublés de tourisme soient les mêmes que celles permettant de définir un logement décent.
Le calendrier d’application de cette mesure débute au 1er janvier 2034, laissant donc 10 ans aux loueurs pour se conformer avec cette nouvelle réglementation. D’ici 2034, tous les meublés de tourisme devront donc présenter une note de DPE « D » ou supérieure.
D’ici là, il est prévu que toute demande d’autorisation de changement d’usage en vue de la mise en location d’un logement sur de courtes durées sera soumise à la présentation d’une DPE portant une note « E » ou supérieure.
👉 À noter : Ces changements ne concernent toutefois que les logements situés en France métropolitaine.
En vertu de cette loi, et sous réserve d’une délibération motivée, les communes pourront abaisser le nombre de jours de location maximum à 90 au lieu des 120 actuels.
A partir de l’entrée en vigueur de la loi, la mise en location d’un lot de copropriété comme meublé de tourisme imposera à son propriétaire d’en informer le syndic de copropriété et qu’un point d’information soit alors inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Le contenu du règlement de copropriété occupe une place centrale au sein du texte.
Ainsi, tout nouveau règlement de copropriété devra mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.
De plus, dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, il sera maintenant possible aux copropriétaires de voter une modification du règlement de copropriété en vue de l’interdiction de mettre en location des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix.
Après les changements opérés par la loi de finances 2024, c’est au tour de la PPL 1176 de se pencher sur le régime micro-BIC pour la location de meublés de tourisme.
Si elle n’était pas au centre du texte, la question de la fiscalité des meublés de tourisme au régime micro-BIC a fait l’objet d’une opposition lors des premiers votes du texte par l’Assemblée nationale et le Sénat, la version définitive du texte, élaborée après l’arbitrage de la commission mixte paritaire, se rapproche très largement de la version sénatoriale du texte.
Les nouveaux taux d’abattements et plafonds s’appliqueront donc aux revenus perçus à partir de 2025, quant aux revenus perçus en 2024, ils bénéficieront des taux applicables avant la loi de finances 2024. Toutefois, cette partie fiscale du texte pourrait être remise en cause par le texte du PLF 2025, au sein duquel plusieurs amendements déposés concernent également la fiscalité des meublés de tourisme. Mais ces derniers doivent encore se maintenir dans le texte jusqu’à son adoption en fin d’année, et pourraient également subir des changements entretemps.
Pour mieux vous y retrouver, vous pouvez consulter le tableau comparatif ci-dessous :
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|
Revenus perçus en 2024 Déclarés en 2025 (taux d’abattement et plafond) |
Revenus perçus en 2025 Déclarés en 2026 (taux d’abattement et plafonds) |
|---|---|---|
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Meublés de tourisme non classés |
50% 77 700 € |
30% 15 000 € |
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Meublés de tourisme classés |
71% 188 700 € |
50% 77 700 € |
La baisse attendue de l’attractivité du régime micro-BIC, annoncée par la loi de finances 2024, a donc bien lieu, et touche tous les meublés de tourisme, classés ou non. Cet important écart dans les taux d’abattement signifie une imposition bien plus forte des revenus de location meublée pour les loueurs qui relèvent du régime micro-BIC.
De plus, l’assujettissement des meublés de tourisme aux exigences de performance énergétique annonce, pour la plupart des loueurs, la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les années qui viennent.
Enfin, le développement de la réglementation pourra également affecter l’activité des loueurs, mais son impact réel ne pourra se mesurer qu’au cas par cas, selon la commune où se situe le bien mis en location.
Au vu des changements annoncés, un passage au régime réel pourrait s’avérer être un choix gagnant pour de nombreux loueurs, en vue des changements fiscaux, mais aussi de l’éventuelle obligation de réaliser des travaux de performance énergétique. Pour une analyse détaillée des nouvelles règles et optimiser votre fiscalité, consultez notre guide complet sur la fiscalité de la location saisonnière.
Grâce au régime réel, les loueurs pourront ainsi bénéficier du mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement, souvent plus avantageux que le régime micro-BIC en matière fiscale, et à plus forte raison depuis les changements annoncés pour le régime micro-BIC de la location saisonnière. De plus, ce régime permettra également aux loueurs de pouvoir absorber une partie du coût des travaux de rénovation énergétique sous la forme de déductions d’impôts grâce au régime réel.
D’autant que le calendrier fiscal prévu par la loi est en faveur des loueurs, qui pourront bénéficier des anciens taux et plafonds du régime micro-BIC pour les revenus 2024, et passer au régime réel pour les revenus 2025.
Bon à savoir : Pour bénéficier du régime réel pour les revenus 2025, il faudra toutefois avoir levé l’option pour ce régime, à l'aide d'un courrier de levée d'option, avant la fin du mois de mai 2025 !
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
