Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Entrée en vigueur au début de l’année 2025, la loi Le Meur a eu un double effet sur l’activité de location meublée de courte durée, en diversifiant l’arsenal réglementaire accessible aux communes pour encadrer cette pratique, mais aussi en réformant la fiscalité de cette activité au régime micro-BIC. Cette loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 est issue de la proposition de loi n° 1176, parfois surnommée loi « anti-Airbnb », dont nous avions suivi l’examen au Parlement en 2024. Avec l’ambition affichée de lutter contre le déséquilibre locatif affectant certaines communes du territoire, la loi Le Meur continue de produire ses effets en 2026. Dans cet article, nous vous aidons à comprendre les conséquences de cette loi, et les répercussions qu’elle pourrait avoir sur votre activité en 2026.
En 2026, l’une des dispositions prévues par la loi Le Meur devrait entrer en application : l’uniformisation de la procédure déclarative pour l’enregistrement d’ un meublé de tourisme.
Jusqu’à présent, il existe deux types de déclarations : la déclaration dite « simple » et la déclaration préalable soumise à enregistrement. La plupart du temps, ces déclarations peuvent être réalisées en ligne sur le site de la mairie de la commune où se situe le bien loué.
La première vise uniquement à permettre à la mairie du lieu où est situé votre bien à recenser l’offre de location touristique, tandis que la deuxième est spécifique aux communes qui appliquent la réglementation sur le changement d’usage.
Dans le cas où votre commune n’applique pas la réglementation sur le changement d’usage, vous n’avez aucune déclaration à faire si vous louez votre résidence principale, mais devez réaliser une déclaration simple pour tout autre type de bien.
Si, au contraire, votre commune applique la réglementation sur le changement d’usage et a instauré l’enregistrement par une délibération de son conseil municipal, vous devez faire une déclaration préalable soumise à enregistrement, quel que soit le type de bien, résidence principale, secondaire, ou autre.
La loi Le Meur a donc prévu d’uniformiser la procédure de déclaration de la mise en location d’un meublé de tourisme. Pour cela, un téléservice national de déclaration, par lequel tous les loueurs devront passer, sera mis en place. La loi prévoyait son entrée en vigueur au plus tard le 20 mai 2026, mais sa mise en service est désormais annoncée pour le quatrième trimestre 2026. En attendant, les démarches se font toujours auprès de votre mairie, et l’enregistrement n’est obligatoire que dans certaines communes.
Dès l’ouverture du téléservice, l’enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes. Le numéro d’enregistrement obtenu devra figurer sur chacune de vos annonces. Si vous avez déjà un numéro délivré par votre commune, vous disposerez de plusieurs mois pour le renouveler sur le téléservice national : passé ce délai, les anciens numéros ne seront plus valables.
Bon à savoir :
La loi Le Meur a aussi alourdi les sanctions. Dans sa version en vigueur, le code du tourisme prévoit une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 € en cas de manquement à l’obligation de déclaration, et jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou de faux numéro.
Louer un logement en meublé de tourisme sans l’autorisation de changement d’usage exigée par votre commune expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local.
En 2026, les loueurs ayant pour habitude de louer leur résidence principale lorsqu’ils ne s’y trouvent pas afin de générer des revenus supplémentaires devront surveiller une éventuelle diminution des jours de location autorisés dans une année civile.
En effet, il existe une limite au nombre de jours de location d’une résidence principale dans sa totalité, fixée à 120 jours par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Tant que le téléservice national n’est pas ouvert, cette limite s’applique dans les communes qui imposent l’enregistrement des meublés de tourisme. Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, les communes peuvent, par une délibération motivée, abaisser cette durée jusqu’à 90 jours. Chaque commune est libre d’appliquer ou non cette réduction.
En 2026, pensez donc bien à surveiller une évolution de la réglementation touchant la location des résidences principales en totalité, et à vous renseigner auprès de votre commune.
Bon à savoir:
Ces limitations ne touchent pas le cas dans lequel la résidence principale n’est louée qu’en partie, ce qui est tout à fait possible en location de courte durée.
En effet, rien ne vous empêche de louer une
chambre chez l’habitant, alors même que vous continuez à habiter dans le bien.
Dans ce cas, aucune limitation ne s’applique puisque vous continuez à habiter dans le bien en parallèle.
La loi Le Meur permet aux communes de délimiter, dans leur plan local d’urbanisme, des zones dans lesquelles toute construction nouvelle ne pourra être destinée qu’à la résidence principale, permettant ainsi de pratiquer la location meublée de longue durée mais pas celle de
courte durée. Cette possibilité est réservée aux communes où s’applique la taxe sur les logements vacants et à celles où les résidences secondaires représentent plus de 20 % des immeubles d’habitation.
Ainsi, si vous avez un projet d’investissement en location de courte durée, pensez bien à vérifier que le logement que vous faites construire ne se situe pas dans une zone concernée par une telle interdiction.
Au-delà de réserver des zones à la résidence principale, les communes ont également désormais la possibilité, si elles le souhaitent, de fixer des quotas de meublés de tourisme dans certaines zones géographiques, en plafonnant le nombre d’autorisations temporaires de changement d’usage délivrées dans chaque zone, limitant donc leur nombre.
Il s’agit donc d’un point particulièrement important pour les loueurs, qui ont tout intérêt à anticiper l’adoption d’une telle réglementation, et de se renseigner sur les éventuelles limitations envisagées.
À noter :
Pour chacune de ces mesures, il convient toutefois de préciser que :
Les zones géographiques concernées peuvent être très localisées, et n'englobe pas nécessairement tout le territoire de la commune ;
Chaque commune a toute latitude pour adapter les conditions de la limitation ou fixer le quota de meublés de tourisme.
En principe, une copropriété dont le règlement ne comporte pas d’interdiction de la location de courte durée, a la faculté de voter une modification de son règlement afin de l’y ajouter. Toutefois, ce vote doit être réalisé à l’unanimité, sauf pour certaines copropriétés, à qui bénéficie la loi Le Meur.
En effet, la loi Le Meur permet à certaines copropriétés de pouvoir voter une telle interdiction à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Mais pour se prévaloir d’une telle possibilité, il faudra obligatoirement que le texte du règlement en vigueur interdise déjà précisément « toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ». Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a jugé ces règles conformes à la Constitution le 19 mars 2026.
À noter :
La loi Le Meur précise également que les résidences principales louées occasionnellement lorsque leurs occupants habituels ne s’y trouvent pas ne sont pas concernées par le vote d’une telle modification.
La loi Le Meur a aussi créé deux obligations d’information. Si vous louez en meublé de tourisme un logement situé dans une copropriété, vous devez en informer le syndic, et lui indiquer votre numéro d’enregistrement dès que vous l’obtenez. Le syndic en informe les copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale. Par ailleurs, les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite.
Certaines copropriétés ont déjà voté, ou tenté de faire voter, cette modification en 2025, et il y a fort à parier que la tendance se poursuive en 2026. Il s’agit donc d’un point qui devra également être gardé à l’esprit par les loueurs de meublés de tourisme qui louent un bien au sein d’une copropriété.
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Les + :
Depuis son adoption, la loi Le Meur a apporté une condition supplémentaire à l’obtention de l’autorisation de changement d’usage, celle de la note de DPE. Depuis, toute nouvelle demande d’autorisation de changement d’usage ne peut être autorisée qu’à la condition que le loueur atteste d’un DPE présentant la note minimale de « E » pour le bien (classement entre A et E), lorsque le logement est situé en métropole. À partir du 1er janvier 2034, ce DPE devra être classé entre A et D.
De plus, en 2026, les loueurs ne devront pas oublier la date butoir du 1er janvier 2034, à laquelle tout meublé de tourisme, sauf s’il constitue la résidence principale du loueur, devra répondre aux mêmes exigences de performance énergétique que la location de longue durée, soit une note minimale de « D », mesure également mise en place par la loi Le Meur.
Depuis le début de l’année 2025, les revenus perçus par les loueurs saisonniers qui relèvent du régime micro-BIC sont imposés selon les termes de la loi Le Meur.
Ainsi, pour les meublés de tourisme non classés, le plafond de recettes du régime micro-BIC est maintenant de 15 000 € (contre 77 700 € jusqu’en 2024), et le taux d’abattement sur les recettes a été ramené à 30% (contre 50% jusqu’en 2024). Ces deux montants restent identiques pour les recettes perçues en 2026.
Quant aux meublés de tourisme classés et aux chambres d’hôtes, le plafond de recettes du régime micro-BIC a été ramené à 77 700 € pour les recettes perçues en 2025 (contre 188 700 € jusqu’en 2024), puis porté à 83 600 € pour les recettes perçues en 2026 avec la révision des seuils qui intervient tous les trois ans, et le taux d’abattement sur les recettes est de 50% (contre 71% jusqu’en 2024).
| Type de location | Plafond pour les recettes 2025 | Plafond pour les recettes 2026 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
Nous détaillons ces règles dans notre article sur la fiscalité des meublés de tourisme. Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement, pourrait encore faire évoluer la fiscalité de la location meublée. Rien n’est voté à ce jour : nous suivons son examen dans notre article sur la LMNP en 2027.
Ces changements entrainent deux conséquences pour les loueurs de meublés de tourisme :
Une possibilité renforcée de passage obligatoire au régime réel en conséquence du dépassement du plafond de recettes qui a été diminué, particulièrement pour les meublés de tourisme non classés ;
Une augmentation de l’imposition des revenus de location meublée en raison d’un taux d’abattement plus bas, qui augmente donc la base imposable.
Lors de la déclaration des revenus 2025, qui s’est tenue au printemps 2026, les loueurs restés au régime micro-BIC ont donc connu, à recettes égales, une augmentation de leur imposition.
En 2026, les loueurs qui souhaitent rester au régime micro-BIC devront donc veiller à ne pas dépasser le plafond de recettes fixé, tout en gardant à l’esprit qu’un passage obligatoire au régime réel ne peut intervenir qu’après le dépassement du seuil pendant deux années consécutives (les deux années qui précèdent l’année d’imposition).
Illustration pour un meublé de tourisme non classé :
| Recettes 2023 | Recettes 2024 | Recettes 2025 | Régime réel obligatoire |
|---|---|---|---|
| 21 000 € | 18 000 € | 16 000 € | OUI pour les revenus 2025 (car dépassement en 2023 et 2024) |
| 13 000 € | 16 000 € | 29 000 € | OUI pour les revenus 2026 (car dépassement en 2024 et 2025) |
| 17 000 € | 13 000 € | 16 000 € | NON (car pas de dépassement pendant deux années consécutives) |
Les loueurs qui ont subi la hausse de l’imposition du régime micro-BIC pour les revenus 2025 et qui ne souhaitent pas la voir se poursuivre peuvent envisager, s’ils n’y sont pas déjà obligés, de passer au régime réel d’imposition. Attention au calendrier : si vous relevez du micro-BIC, l’option pour le régime réel se fait par courrier auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE), au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente. Pour appliquer le régime réel à vos revenus 2027, vous devrez donc opter au plus tard à la date limite de déclaration de vos revenus 2026, au printemps 2027. L’option est valable un an et se renouvelle ensuite automatiquement.
Pour savoir si le régime réel est adapté à votre situation, vous pouvez recourir à notre simulateur micro-BIC ou réel.
Tout comme l’année 2025, 2026 demande à nouveau de la vigilance de la part des loueurs de courte durée quant à l’éventuelle évolution de leurs obligations réglementaires, mais aussi de l’anticipation, notamment dans le cas d’une volonté de changer de régime fiscal. En effet, si le régime réel est souvent le plus avantageux, il nécessite toutefois davantage d’attention de la part des loueurs, pour qui il est conseillé de rechercher l’accompagnement d’un professionnel.
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