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Mis à jour le 28/08/2025
En 2025, de nombreux propriétaires bailleurs s’interrogent sur les évolutions du régime micro-foncier et un éventuel un abattement porté à 50 %. Cependant, cet abattement n’a pas été adopté dans la loi de finances 2025.
Le régime micro-foncier conserve donc ses règles habituelles, avec un abattement forfaitaire de 30 %, appliqué automatiquement sur les loyers bruts.
Ce régime reste un outil simple de déclaration des revenus fonciers pour les propriétaires de logements non meublés. Voyons dans quelles conditions il s’applique, et ce qu’il faut retenir en 2025.
Le régime micro-foncier est un régime d’imposition simplifié des revenus fonciers. Il s’applique automatiquement, sauf option contraire, aux bailleurs particuliers remplissant certaines conditions.
Les conditions d’éligibilité en 2025
Revenus locatifs bruts annuels inférieurs à 15 000 €.
Seuil inchangé : il s’agit du total des loyers perçus, hors charges.
Location d’un bien non meublé.
Pour les locations nues, le régime fiscal applicable est celui du micro-foncier, qui concerne exclusivement les logements loués vides à usage d’habitation. Les locations meublées relèvent du régime
micro-BIC.
Absence d’option pour un autre régime ou dispositif.
Vous ne devez pas avoir opté pour le régime réel d’imposition au cours des trois dernières années, l’option étant irrévocable pendant cette période. De même, vous ne pouvez pas bénéficier d’un régime fiscal spécifique comme Pinel ou Malraux.
Cumul possible avec le
statut LMNP.
Si vous possédez plusieurs biens, une partie peut relever du régime
micro-BIC (meublé) et une autre du
micro-foncier (non meublé), à condition de respecter les règles propres à chaque statut.
Bon à savoir : Le régime micro-foncier ne s’applique pas à tous les types de biens ou de situations. Sont notamment exclus : Les logements classés monuments historiques ou implantés dans des secteurs patrimoniaux protégés. Les biens non détenus en pleine propriété et les investissements réalisés en SCPI.
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Les + :
Le régime micro-foncier repose sur un principe simple : appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs bruts perçus au cours de l’année. Ce pourcentage est censé couvrir l’ensemble des charges supportées par le bailleur (travaux, assurance, taxe foncière, gestion, etc.).
Ce régime n’est pas cumulable avec la déduction des charges réelles. Si vos dépenses excèdent 30 % des loyers, une option pour le régime réel peut être plus avantageuse, mais elle vous engage pour trois ans minimum.
Un amendement parlementaire, adopté fin octobre 2024 dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, proposait de relever l’abattement forfaitaire à 50 %. L’objectif était d’ aligner la fiscalité de la location nue sur celle du meublé (micro-BIC), dont l’abattement de 50 % s’applique aux revenus locatifs annuels inférieurs à 77 700 €.
Cette mesure visait à relancer la location longue durée, souvent désertée au profit des locations meublées ou saisonnières, en rendant le régime fiscal plus incitatif.
Cependant, cette réforme n’a pas abouti. Le gouvernement Michel Barnier, à l’origine du texte, a été censuré par le Parlement en décembre 2024, interrompant le processus budgétaire pendant plusieurs semaines.
Son successeur, le gouvernement François Bayrou, n’a pas repris l’amendement dans le projet de loi de finances adopté début 2025.
Malgré les débats parlementaires, l’abattement reste à 30 % en 2025 pour les revenus fonciers issus de la location nue. En revanche, 2025 a été synonyme de nombreuses évolutions pour la location meublée : LMNP 2025 : Ce qui change avec la loi de finances.
La location meublée, soumise au régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), bénéficie d’un cadre fiscal particulièrement avantageux. Lorsque les recettes locatives n’excèdent pas 77 700 € par an, le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC, qui prévoit un abattement forfaitaire de 50 %.
Abattement plus favorable : contrairement au micro-foncier (30 %), le micro-BIC permet de déduire automatiquement la moitié des recettes, ce qui réduit significativement la base imposable.
Régime réel attractif : le LMNP permet également, sur option, de passer au régime réel simplifié. Celui-ci autorise la déduction des charges réelles et l’amortissement comptable du bien, ce qui peut ramener l’imposition à zéro pendant plusieurs années.
Un meilleur rendement net : en raison de loyers généralement plus élevés et d’un cadre fiscal allégé, la rentabilité nette d’une location meublée dépasse souvent celle d’une location nue équivalente.
Dans ce contexte, la location nue peine à rester compétitive, notamment pour les investisseurs recherchant un bon équilibre entre rentabilité et fiscalité.
Rendement locatif plus faible : à surface équivalente, un logement nu se loue en moyenne 10 à 20 % moins cher qu’un logement meublé.
Bail plus rigide : le bail de 3 ans (renouvelable tacitement) dans le parc nu offre une stabilité au locataire, mais limite la flexibilité pour le bailleur. En meublé, la durée minimale du bail est d’un an (ou 9 mois pour les étudiants), avec des possibilités de reprise plus fréquentes.
Une fiscalité moins incitative : l’écart d’abattement (30 % contre 50 %) et l’absence de mécanisme d’amortissement rendent la location nue moins compétitive, sauf en cas de charges faibles.
Résultat : on observe depuis plusieurs années une érosion progressive de l’offre locative longue durée, les propriétaires se tournant vers des régimes plus rentables et plus souples.
Simplicité administrative
Aucun bilan comptable ni déclaration spécifique à remplir. Il suffit d’indiquer le montant brut des loyers perçus dans la case 4BE du formulaire 2042. Le fisc applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, sans que vous ayez à justifier vos dépenses.
Aucune démarche préalable
Le régime s’applique automatiquement si les critères sont remplis (revenus locatifs ≤ 15 000 €, bien non meublé, pas d’option pour un autre régime).
Pas de justificatifs à fournir
L’abattement forfaitaire couvre l’ensemble des charges présumées liées à la gestion du bien (travaux, assurances, impôts locaux, etc.), sans exigence de factures ou de justificatifs.
Peu intéressant en cas de charges importantes
Si vos dépenses annuelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) excèdent 30 % des loyers perçus, le régime réel permettrait une meilleure optimisation fiscale.
Engagement de 3 ans en cas de basculement vers le réel
Une fois l’option pour le régime réel exercée, elle est irrévocable pendant trois années consécutives, même si vos charges diminuent par la suite.
Incompatibilités fiscales
Le micro-foncier n’est pas compatible avec certains dispositifs de défiscalisation (ex. : Pinel, Malraux, déficit foncier), ni avec la location meublée, qui relève du régime BIC.
Si l’abattement forfaitaire de 30 % du régime micro-foncier ne couvre pas vos charges réelles, le passage au régime réel peut s’avérer bien plus intéressant. Ce régime permet en effet de déduire les dépenses engagées pour la location (exceptés les travaux de construction et de reconstruction) : travaux d’entretien ou de rénovation, intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, assurance, taxe foncière… Lorsque ces charges dépassent 30 % des loyers bruts, le gain fiscal est souvent significatif.
Il est également important de noter que ce choix reste possible même si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs au plafond de 15 000 €. L’option pour le réel peut donc être pertinente dès lors que les charges sont élevées ponctuellement, par exemple en cas de travaux de rénovation ou de ravalement de façade.
En revanche, cette option engage le bailleur pour une durée de trois ans minimum. Il convient donc d’anticiper l’évolution de vos dépenses locatives sur le moyen terme avant de renoncer à la simplicité du régime micro-foncier.
Le maintien de l’abattement à seulement 30 % limite fortement les marges de manœuvre fiscales des propriétaires de logements loués nus. Pour ceux qui cherchent à optimiser leur fiscalité et à améliorer leur rentabilité nette, le constat est clair : à fiscalité inchangée, la location meublée offre des leviers bien plus avantageux. L’abattement de 50 % en micro-BIC, la possibilité de déduire l’amortissement du bien en régime réel, la flexibilité des baux… autant d’arguments qui incitent de plus en plus d’investisseurs à convertir leurs biens vides en location meublée.
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En 2025, le régime micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs bruts annuels. Cet abattement est appliqué automatiquement par l’administration fiscale et est censé couvrir l’ensemble des charges liées à la gestion du bien (travaux, assurance, impôts locaux, etc.). Il n’est pas cumulable avec la déduction des charges réelles, contrairement au régime réel d’imposition.
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si les revenus locatifs bruts n’excèdent pas 15 000 € par an, tous biens confondus, et si aucun autre dispositif fiscal spécifique n’est en vigueur. Au-delà de ce seuil, le contribuable est imposé de plein droit selon le régime réel, avec obligation de détailler toutes les charges dans la déclaration 2044.
Non. En micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire la taxe foncière ni aucune autre charge réelle. Le régime repose sur un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir l’ensemble des charges, y compris la taxe foncière, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt ou encore les travaux. Si ces charges dépassent 30 % de vos loyers bruts, mieux vaut opter pour le régime réel.
En micro-foncier, le montant à déclarer correspond aux loyers bruts encaissés, c’est-à-dire les sommes réellement perçues avant toute déduction de charges. Les charges locatives, même si elles sont versées en même temps que le loyer, ne doivent pas être incluses dans la base imposable, à condition que leur montant soit clairement précisé dans le bail. Les dépôts de garantie, de leur côté, ne sont pas imposables tant qu’ils ne sont pas utilisés. Contrairement à la location meublée, les loyers impayés ne sont pas déclarés : seules les recettes effectivement encaissées, y compris si elles concernent une année antérieure, doivent être reportées.
Oui, sous certaines conditions. Il est possible de cumuler le régime micro-foncier pour les locations nues avec le régime micro-BIC pour les locations meublées, à condition que les activités soient bien distinctes. En revanche, un même bien ne peut pas être soumis simultanément aux deux régimes, et les locations meublées ne relèvent jamais du micro-foncier.
La déclaration se fait directement sur le formulaire 2042, sans annexer le formulaire 2044. Il suffit de reporter le montant brut des loyers perçus dans la case 4BE. L’administration fiscale applique ensuite automatiquement l’abattement de 30 %. Il n’y a aucun justificatif à fournir au moment de la déclaration, mais il est conseillé de conserver vos documents de suivi, tels que les baux, quittances de loyers ou encore relevés bancaires, en cas de contrôle.
Parmi les erreurs fréquentes :
Déclarer un loyer net au lieu du loyer brut, ce qui entraîne une sous-déclaration et un risque de redressement.
Tenter de cumuler le micro-foncier avec la déduction de charges spécifiques, comme la taxe foncière ou les travaux.
Ne pas vérifier l’éligibilité au régime, notamment en cas de plafonnement des revenus ou d’application d’un dispositif fiscal (Pinel, déficit foncier, etc.).
Article rédigé par Stéfano Demari
