Les DPE pour les petites surfaces étaient souvent défavorisés par un calcul au mètre carré amplifiant le poids de l’eau chaude sanitaire, plaçant de nombreux studios en F ou G et compliquant leur mise en location. Depuis le 1er juillet 2024, la réforme ajuste les seuils et introduit la surface de référence (Sref) pour une évaluation plus juste. Ce guide présente ces nouveaux seuils, la façon d’actualiser votre étiquette et les travaux prioritaires pour améliorer votre classement.
Les DPE pour les petites surfaces ont longtemps été affectés par un calcul au mètre carré défavorable. Les consommations fixes, notamment l’eau chaude sanitaire, pèsent beaucoup plus dans un DPE pour un studio de 20 m² que dans un logement plus grand. Les besoins en eau chaude sont presque identiques entre un appartement de 20 et de 30 m², ce qui augmente mécaniquement les consommations rapportées au mètre carré. À cela s’ajoutent un ratio surface/enveloppe défavorable, des pertes de distribution plus marquées et une faible inertie thermique. Résultat : un DPE pour un 25 m² ou un DPE pour un 30 m² obtenait fréquemment une étiquette F ou G, sans refléter la performance réelle du bien.
Ajustement des seuils DPE pour les petites surfaces de moins de 40 m², par paliers de 5 m², avec un principe de pondération centré sur l’ECS.
Correction spécifique pour les logements de moins de 15 m², où la méthode modifie l’évaluation de l’isolation et du chauffage.
Passage de la surface habitable à la surface de référence (Sref).
Actualisation des tarifs de l’énergie intégrés dans la méthode 3CL.
Prise en compte de l’altitude dans certains cas, notamment au-delà de 800 m.
Toutes les modalités techniques sont à retrouver dans l’ arrêté du 25 mars 2024.
2023 : consommation d’énergie finale limitée à 450 kWhEF/m²/an.
2025 : obligation d’être au minimum en classe F pour louer.
2028 : seuil relevé à la classe E.
2034 : exigence de la classe D.
Les petites surfaces restent les plus exposées au gel des loyers et aux interdictions, même si la réforme peut améliorer certaines étiquettes et éviter un audit énergétique passoire, notamment en location meublée.
D’après le gouvernement Gabriel Attal, cette réforme permet à 140 000 logements de moins de 40 m² de rester sur le marché en sortant des catégories F ou G.
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Les + :
Les seuils DPE pour les petites surfaces évoluent désormais tous les 5 m², afin de mieux refléter les consommations fixes. Pour le DPE d’un studio de 20 m² comme pour un logement de 25 m² ou 30 m², ces seuils permettent de situer rapidement le risque de classement en F ou G. Ils ne constituent toutefois que des repères. L’étiquette définitive dépend toujours du plus mauvais des deux indicateurs, énergie ou CO₂, et doit être vérifiée via le simulateur de note DPE disponible sur le site de l’Ademe ou en consultant l’arrêté du 25 mars 2024.
Exemples indicatifs pour éviter une classe G (ordre de grandeur) :
|
Surface |
Seuil indicatif énergie finale max (kWhEF/m²/an) |
Classe probable si isolation moyenne |
|
20 m² |
≈ 445 |
F à E |
|
25 m² |
≈ 460 |
F à E |
|
30 m² |
≈ 475 |
E |
|
35 m² |
≈ 490 |
E |
|
40 m² |
≈ 510 |
E |
Ces valeurs sont données à titre illustratif pour comprendre l’effet de la réforme sur les seuils DPE pour les petites surfaces, et ne remplacent ni les modalités de l’arrêté officiel ni un DPE recalculé par un professionnel.
Un studio de 12 m² chauffé à l’électricité et équipé d’une ECS (eau chaude sanitaire) instantanée pouvait être classé G avant la réforme. Avec l’ajustement des seuils et la prise en compte de la surface de référence (Sref), un reclassement en E devient possible dans certains cas.
Pour un DPE pour un 25 m² équipé d’une ECS électrique et de menuiseries récentes, la bascule de F vers E est fréquente, notamment lorsque les déperditions sont limitées.
À l’inverse, un appartement de 35 m² avec chauffage collectif et bonne isolation bénéficiera d’un effet de correction limité, car ces logements étaient déjà moins pénalisés par la méthode de calcul précédente.
À vérifier avant toute démarche :
Contrôler la nouvelle étiquette via le
simulateur de note DPE disponible sur le site de l’Ademe.
La surface de référence, ou Sref, est devenue un élément central du DPE pour les petites surfaces depuis la réforme DPE 2024. Elle ne se limite plus à la surface habitable : elle inclut l’ensemble des surfaces réellement chauffées et utilisées pour l’occupation quotidienne. Concrètement, la Sref correspond à la surface habitable à laquelle s’ajoutent les vérandas chauffées, les extensions chauffées et tout local intégré au volume chauffé dès lors qu’il présente une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Cette définition permet d’obtenir un DPE pour une petite surface plus juste.
Cette définition permet d’obtenir un DPE pour une petite surface plus juste, à condition de respecter les règles de surface habitable exigées pour un logement meublé décent
Certaines zones restent exclues : caves et sous-sols non chauffés, placards et rangements sous faible hauteur, balcons, loggias non chauffées, parties techniques ou espaces sans usage principal d’habitation.
La Sref est particulièrement déterminante pour les biens atypiques. Une mezzanine ou des combles ne sont intégrés que si la hauteur sous plafond atteint 1,80 m et si l’espace est chauffé. Une loggia fermée peut entrer dans la Sref uniquement si elle est chauffée de manière permanente et utilisée comme pièce de vie. Une véranda chauffée est comptée au même titre qu’une pièce classique, à condition d’être correctement isolée.
Pour anticiper l’effet de la réforme DPE 2024 sur votre logement, le simulateur de note DPE disponible sur le site de l’Ademe permet d’obtenir une estimation rapide des nouveaux seuils applicables aux petites surfaces.
La procédure en 5 étapes :
Munissez-vous du numéro de DPE de 13 caractères et de l’adresse complète du logement.
Rendez-vous sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Saisissez les informations demandées et lancez la recherche.
Consultez la classe recalculée selon les seuils DPE pour les petites surfaces.
Retenez que cette estimation reste indicative et ne vaut pas étiquette officielle.
Cet outil permet de vérifier si votre logement risque toujours l’interdiction à la location pour les logements classés G ou si la réforme améliore votre classement.
L’attestation DPE à transmettre à l’Ademe est le document officiel permettant de mettre à jour l’étiquette d’un diagnostic existant sans effectuer un nouveau DPE. Elle peut être générée pour les diagnostics réalisés depuis l’été 2021, date de mise en place de la méthode 3CL révisée, qui repose sur un modèle physique du bâtiment et estime les consommations théoriques. L’attestation se télécharge directement sur l’Observatoire DPE-Audit en renseignant le numéro du DPE, et la valeur juridique : elle remplace l’ancienne étiquette lors d’une mise en location ou d’une vente.
Cette attestation ne modifie toutefois pas les données techniques du diagnostic. Elle applique uniquement les nouveaux seuils DPE pour les petites surfaces définis par l’arrêté du 25 mars 2024. Lorsque des travaux importants ont été réalisés, qu’un doute existe sur les données renseignées ou que le DPE approche de sa date de péremption, refaire un diagnostic complet reste indispensable.
Bon à savoir :
Le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique va évoluer au 1er janvier 2026 pour favoriser le chauffage électrique.
Pour optimiser le DPE d’une petite surface sans engager de gros travaux, plusieurs interventions peu coûteuses offrent des gains rapides, à condition de s’inscrire dans une logique de rénovation énergétique cohérente :
Le calorifugeage des canalisations d’ECS réduit les pertes et bénéficie directement aux studios pénalisés par la production d’eau chaude.
L’entretien annuel du chauffage, le réglage des émetteurs et l’ajout de robinets thermostatiques améliorent l’efficacité sans modifier l’installation.
Le remplacement des joints, le renforcement de l’étanchéité des menuiseries et l’installation d’occultations performantes limitent les déperditions.
L’ajout de programmateurs ou d’une régulation pièce par pièce permet d’éviter les surchauffes, particulièrement fréquentes dans les petites surfaces.
Une VMC hygroréglable B peut également optimiser la ventilation si la configuration s’y prête.
Ces actions apportent des améliorations qualitatives sur le confort et réduisent la consommation utile. Elles sont particulièrement efficaces en chauffage électrique individuel, où la maîtrise des déperditions et de la régulation a un impact direct sur la classe DPE.
Pour des gains plus importants, les travaux d’enveloppe restent prioritaires : isolation des murs par l’intérieur, remplacement des menuiseries par des modèles performants, ajout de protections solaires pour limiter les surchauffes. Dans certains cas, une PAC air-air bien dimensionnée peut améliorer significativement la note. Il est possible de combiner CEE et MaPrimeRénov’, sous réserve de respecter les critères techniques et les plafonds de ressources.
Il faut éviter de surdimensionner les systèmes en petite surface : une installation trop puissante dégrade la performance réelle et n’apporte aucun bénéfice dans la méthode 3CL révisée.
Les priorités dépendent du type de chauffage. Avec un chauffage électrique individuel, l’enjeu principal est la réduction des déperditions et la maîtrise de la régulation. Avec un chauffage collectif, les marges de progression se situent davantage dans l’isolation et la ventilation. En altitude ou zone climatique froide, la note du DPE prend en compte l’enveloppe du logement plus que le système, car la méthode valorise mieux la performance thermique que la puissance installée.
L’orientation peut aussi jouer : une bonne gestion des apports solaires limite les surchauffes estivales, avec un bénéfice en confort même si l’impact sur l’étiquette reste limité.
Le DPE pour les petites surfaces suit désormais une logique d’évaluation différente de celle appliquée aux logements de plus de 40 m². La réforme DPE 2024 introduit une pondération adaptée aux consommations fixes, notamment l’ECS. Malgré ces ajustements, la classe finale reste déterminée par le plus mauvais des deux indicateurs, énergie ou CO₂, ce qui peut maintenir une mauvaise note si le chauffage est très carboné.
Pour lutter contre les passoires thermiques, l’audit énergétique, beaucoup plus complet que le DPE, demeure obligatoire pour les ventes en F ou G, sauf si la nouvelle étiquette fait basculer le logement en E. Les obligations locatives restent identiques : gel des loyers pour F et G, interdiction des G, puis seuils F en 2025, E en 2028 et D en 2034. Pour les petites surfaces, souvent mal classées, la réforme peut donc être décisive pour continuer à louer.
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Si votre DPE a été réalisé après l’été 2021, vous pouvez générer une attestation DPE à transmettre à l’Ademe. Elle applique les nouveaux seuils DPE pour les petites surfaces sans refaire le diagnostic. En revanche, des travaux récents ou des incohérences nécessitent un nouveau DPE conforme à la méthode 3CL révisée.
Pour le DPE d’un 25 m², l’altitude et la zone climatique modifient les besoins théoriques de chauffage. En altitude, les températures plus basses augmentent les consommations estimées. La zone climatique joue aussi sur les seuils DPE pour les petites surfaces, ce qui peut faire varier l’étiquette, surtout en chauffage électrique individuel.
Remettez les factures d’isolation, menuiseries, ventilation, systèmes de chauffage ou travaux sur l’ECS. Joignez les fiches techniques, attestations RGE et photos datées. Ces documents permettent d’améliorer un DPE pour une petite surface en justifiant les performances réelles et en évitant une note dégradée par défaut faute de preuves.
La réforme DPE 2024 corrige surtout les pénalités liées à l’ECS. Les logements en chauffage collectif bénéficient parfois d’une amélioration modérée, car leur consommation fixe est plus faible. Mais un DPE reste contraint par l’indicateur CO₂ si l’énergie collective est carbonée.
Une véranda chauffée ou une mezzanine doit être chauffée en permanence, avoir un usage principal d’habitation et une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m pour entrer dans la surface de référence (Sref). Toute zone non chauffée ou insuffisamment isolée reste exclue.
Non. Le simulateur de note DPE disponible sur le site de l’Ademe fournit une estimation indicative des nouveaux seuils DPE pour les petites surfaces. Seule l’attestation de nouvelle étiquette générée sur l’Observatoire DPE-Audit ou un DPE mis à jour possède une valeur juridique.
Oui, un diagnostic peut être réalisé, mais la location exige un logement décent et un DPE de classe F minimum, avec une surface habitable minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m.
Les erreurs fréquentes concernent l’ajout de surfaces non chauffées dans la Sref, une ECS mal renseignée, l’absence de justificatifs de travaux, ou la confusion loggia/véranda. Ces imprécisions pénalisent fortement le DPE d’une petite surface en amplifiant les consommations rapportées au mètre carré.
Isoler les réseaux d’ECS, améliorer l’étanchéité des menuiseries, installer des programmateurs et optimiser la ventilation sont prioritaires. Pour un DPE d’un 20 ou 25 m ², réduire les déperditions et améliorer la régulation offre les meilleurs gains. Ces actions ciblées peuvent permettre un passage en classe supérieure sans gros travaux.
Article rédigé par Stéfano Demari
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