🔔 Impôts 2025 : Plus que XX jours pour faire votre déclaration de revenus 2024 en LMNP. Prendre RDV
Mis à jour le 09/10/2025
Depuis 2025, tous les logements notés G sont interdits à la location et le calendrier de la loi Climat et Résilience oblige les bailleurs en location meublée non professionnelle (LMNP) à anticiper le durcissement des normes de performance énergétique.
L’objectif est clair : sortir progressivement les passoires thermiques (logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique) du marché locatif.
Pour un investisseur, la rénovation énergétique d’un LMNP n’est donc plus un simple levier de valorisation, mais bien une obligation réglementaire et fiscale.
Le calendrier est le suivant :
Depuis janvier 2023, les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être loués.
En 2025, tous les logements notés G sont interdits à la location.
En 2028, les logements classés F seront à leur tour concernés.
À l’horizon 2034, la règle s’étendra aux biens classés E.
Pour un propriétaire en LMNP, cela signifie que tout projet d’investissement ou de relocation doit intégrer le DPE comme critère de sélection essentiel.
Acheter un bien en classe F ou G sans prévoir un budget de rénovation énergétique pour son LMNP revient à compromettre sa rentabilité future.
En cas de non-respect du DPE minimal, le locataire est en droit de saisir un juge et des travaux de rénovation peuvent être imposés au propriétaire bailleur.
A noter : Le calendrier diffère pour les biens immobiliers situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte avec une interdiction à la location des logements classés G en 2028 et en 2031 pour ceux classés F. Retrouvez toutes les obligations liées au DPE en location meublée dans notre guide dédiée.
En parallèle, depuis août 2022, la loi interdit toute hausse de loyer sur les logements classés F et G. Autrement dit, même en cas de relocation ou de renouvellement de bail, le bailleur ne peut ni indexer son loyer sur l’IRL, ni pratiquer une augmentation. Résultat : sans travaux, la rentabilité se fige alors que les charges (TEOM, copropriété, crédit) continuent de grimper.
Les impacts sont multiples pour un LMNP :
Perte de rentabilité immédiate pour les biens classés F ou G, à cause du gel des loyers.
Impossibilité de louer à partir de 2025 pour les G, ce qui peut mener à une vacance forcée.
Dévalorisation patrimoniale : un logement mal noté au DPE ou une passoire thermique se revend moins bien et attire moins d’investisseurs.
Nécessité de financer des travaux d’isolation et de performance énergétique pour sécuriser l’exploitation en régime réel LMNP et bénéficier de l’amortissement des travaux.
Le décret prévoit quelques exceptions où un propriétaire bailleur n’est pas tenu de réaliser des travaux énergétiques. C’est le cas lorsque ceux-ci fragiliseraient la structure du bâtiment, à condition de disposer d’une note argumentée d’un professionnel.
Les logements situés dans des zones protégées (monuments historiques, immeubles classés, quartiers sauvegardés) peuvent également être exemptés si la mairie refuse l’autorisation.
Enfin, en copropriété, un juge ne peut contraindre un bailleur si l’amélioration dépend de travaux communs bloqués par les autres copropriétaires. Attention toutefois : ces dérogations n’excluent pas une baisse de loyer en compensation.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
| Dispositif | Conditions principales (2025) | Montants / Avantages | Intérêt pour le LMNP |
|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ bailleurs |
Travaux éligibles :
Réservé aux logements classés E, F ou G. |
Quel que soit le nombre de classes gagnées sur le DPE, le taux de prise en charge est :
Le plafond des dépenses éligibles est de 30 000 € si le projet permet un gain de 2 classes sur le DPE, et 40 000 € pour un gain de 3 classes ou plus. |
Idéale pour sortir un bien du statut de passoire thermique. Cumulable avec amortissements en régime réel LMNP et d’autres aides. |
| Éco-PTZ |
|
|
Financement sans intérêts pour des rénovations lourdes. Attribué sans condition de ressources. |
Bon à savoir : Face au succès massif de MaPrimeRénov’, le dispositif a dû être temporairement suspendu durant plusieurs mois. Le guichet est de nouveau fonctionnel depuis le 30 septembre 2025, avec des règles actualisées.
Le tableau ci-dessus intègre ces dernières évolutions. Désormais, le dispositif est d’abord réservé aux ménages très modestes, seuls habilités à déposer un dossier dans un premier temps.
L’ouverture aux ménages modestes dépendra ensuite du volume de demandes reçues. Par ailleurs, le bonus de 10 % accordé jusqu’ici pour la rénovation des passoires énergétiques (étiquettes F ou G) visant une performance minimale en DPE de classe D est supprimé.
Les bailleurs peuvent mobiliser d’autres dispositifs pour financer leurs travaux de rénovation énergétique pour leur LMNP.
Ces aides dites « complémentaires » permettent de réduire encore le reste à charge et d’accélérer la rentabilité des investissements.
| Dispositif | Conditions principales (2025) | Montants / Avantages | Intérêt pour le LMNP |
|---|---|---|---|
| CEE – « Coup de pouce chauffage » |
Propriétaires occupants et bailleurs peuvent accéder à cette aide, sous réserve de conditions de ressources. Travaux devant concerner des équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire. |
Exemple : pour le remplacement d’une chaudière au charbon, fioul, gaz ou condensation par un système solaire combiné, le montant minimal de la prime sera de 5 000 €. |
Réduction immédiate du coût des travaux. Cumul possible avec MaPrimeRénov’ et éco-PTZ. |
| Action Logement |
Être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés. Résidence principale de votre locataire. Sous conditions de revenus. |
Subvention jusqu’à 10 000 €. Taux d’intérêt de 1,5 %. |
Large éventail de travaux de rénovation éligibles. |
| Aides régionales & exonérations fiscales |
Programmes locaux variables selon les régions et communes. Travaux significatifs d’amélioration énergétique souvent requis. |
Aides régionales : de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Exonération de taxe foncière : 50 à 100 % pendant 3 à 5 ans. |
Réduit la fiscalité locale. Valorise durablement le patrimoine. Souvent cumulable avec d'autres dispositifs nationaux. |
Bon à savoir : Des modifications relatives aux bonifications des CEE concernant certains modes de chauffage entreront en vigueur en 2026.
En 2025, le seuil du micro-BIC pour la location meublée est fixé à 77 700 € de recettes annuelles. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 %, mais ne permet pas de déduire les charges réelles ni d’amortir les travaux.
À l’inverse, le régime réel reste le choix privilégié pour les bailleurs qui réalisent des rénovations énergétiques de leur LMNP. Pourquoi ?
Les dépenses de travaux (isolation thermique, chauffage, menuiseries) sont déductibles.
Les intérêts d’emprunt liés à un financement de rénovation sont imputables sur les revenus locatifs.
Les amortissements viennent lisser fiscalement l’effort d’investissement.
Ainsi, dès que le montant des travaux dépasse quelques milliers d’euros, le régime réel devient presque toujours plus avantageux que le micro-BIC.
Le régime réel en LMNP permet non seulement de déduire les charges courantes, mais aussi d’ amortir les travaux. L’amortissement consiste à répartir la dépense sur plusieurs années, ce qui réduit chaque année la base imposable.
Isolation thermique, menuiseries, chaudière : amortissables en général sur 10 à 15 ans.
Gros œuvre ou rénovation structurelle : jusqu’à 75 ans.
Équipements techniques (PAC, VMC, régulation) : souvent sur 5 à 10 ans.
Cet étalement offre un double avantage : alléger durablement la fiscalité et maintenir un revenu LMNP net d’impôt, même en cas de loyers croissants.
Les travaux énergétiques ont un autre atout majeur : ils peuvent générer un déficit LMNP. Lorsque les charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements) dépassent les loyers perçus, le résultat fiscal devient nul voire négatif.
Résultat nul : aucun impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Excédent de charges reportable : possibilité de lisser le déficit sur les exercices suivants, jusqu’à 10 ans pour les charges (hors amortissements).
Réussir une rénovation énergétique en LMNP ne consiste pas seulement à cumuler les aides et optimiser la fiscalité. L’ordre et la cohérence des travaux sont déterminants pour obtenir un diagnostic de performance énergétique (DPE) valorisant et une rentabilité durable. Une planification précise permet d’éviter les dépenses inutiles et de maximiser les gains sur la consommation d’énergie comme sur la fiscalité.
Le principe de base à suivre est le suivant : isoler avant de chauffer.
Isolation des combles et toitures : jusqu’à 30 % des pertes d’énergie sont évitées.
Isolation des murs et planchers : gain supplémentaire de 20 à 25 %.
Remplacement des menuiseries (fenêtres, portes) : jusqu’à 15 % d’économies.
La réglementation impose des travaux embarqués lors de rénovations lourdes. Cela signifie que certains travaux déclenchent automatiquement une obligation de rénovation énergétique complémentaire. Par exemple, refaire une toiture implique de prévoir une isolation thermique ou un ravalement de façade important oblige à isoler par l’extérieur.
Cela représente un coût supplémentaire, mais aussi une opportunité d’accéder à plus d’aides aux travaux éligibles LMNP (MaPrimeRénov’, CEE) et de valoriser fiscalement les dépenses via le régime réel. L’anticipation est donc clé : mieux vaut intégrer ces obligations dans le budget global plutôt que d’être pris de court.
Le montant à prévoir varie fortement selon la classe DPE initiale du bien :
Classe G : rénovation lourde souvent supérieure à 30 000 €, car plusieurs postes sont à traiter (isolation globale + chauffage).
Classe F : budget intermédiaire de 15 000 à 25 000 €, principalement axé sur l’isolation et le changement de système de chauffage.
Classe E : entre 8 000 et 15 000 €, avec un objectif d’atteindre la classe D ou C pour sécuriser la location jusqu’en 2034.
Classe D ou C : interventions ciblées (fenêtres, ventilation, régulation), souvent entre 5 000 et 10 000 €, suffisantes pour passer un cap et anticiper les futures normes.
La rénovation énergétique en LMNP constitue également un puissant levier de valorisation patrimoniale. Un logement performant séduit davantage les acheteurs comme les locataires, tout en générant des économies structurelles sur le long terme.
Les notaires de France estiment qu’un bien immobilier rénové énergétiquement peut se vendre
5 à 15 % plus cher qu’un logement équivalent mal classé au DPE ou une passoire thermique. L’écart est particulièrement marqué dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, littoral) où les acheteurs anticipent les contraintes futures.
Pour un LMNP, cela signifie :
Une revente facilitée et mieux valorisée.
Un avantage décisif face aux acheteurs de plus en plus attentifs aux performances énergétiques.
La possibilité d’intégrer le coût des travaux dans la stratégie de plus-value, tout en ayant bénéficié des amortissements et aides fiscales.
Un logement bien isolé, classé D ou C, attire plus facilement des locataires fiables et stables. En 2025, les passoires thermiques ne peuvent plus être louées (classe G), et celles classées F voient leurs loyers gelés. À l’inverse, un bien rénové offre plusieurs avantages :
Possibilité de fixer un loyer au prix du marché, voire supérieur dans les zones à forte demande.
Réduction de la vacance locative grâce à une attractivité accrue.
Image de sérieux et de modernité, en particulier sur les plateformes de location courte durée.
Pour un bailleur LMNP, un logement rénové permet donc de sécuriser ses revenus, même dans un contexte d’encadrement des loyers.
Enfin, les rénovations énergétiques apportent un bénéfice concret : la baisse des charges de fonctionnement.
Factures de chauffage et d’électricité réduites de 30 à 50 % selon les travaux réalisés.
Moins de pannes et de frais de maintenance avec des équipements neufs et performants (chaudière, VMC, pompe à chaleur).
Confort thermique accru, limitant les risques de turnover des locataires.
En combinant hausse de valeur, attractivité locative et réduction des coûts, la rénovation énergétique du LMNP devient un véritable moteur de création de richesse pour l’investisseur.
>> Augmentation des charges locatives : comment faire ?
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !
La réussite d’une rénovation énergétique en LMNP repose aussi sur une bonne maîtrise des démarches administratives. Anticiper ces formalités évite des retards, des refus de subventions et des redressements fiscaux.
Certains travaux exigent une autorisation préalable :
Déclaration en mairie pour un ravalement de façade, un changement de fenêtres ou une isolation par l’extérieur.
Permis de construire si la rénovation modifie la structure ou la surface habitable.
Vérifier ces points en amont permet d’éviter les contentieux et de sécuriser la conformité du bien loué.
Pour bénéficier de MaPrimeRénov’ pour les bailleurs, de l’ éco-PTZ ou des CEE, les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Cette condition est impérative. Faire appel à un artisan non certifié prive le bailleur des subventions et réduit l’intérêt fiscal de l’opération.
En régime réel LMNP, chaque dépense doit être justifiée :
Factures détaillées des travaux.
Attestations de l’entreprise RGE.
Copies des conventions d’aides perçues.
Ces documents sont à conserver plusieurs années en cas de contrôle fiscal. Ils servent aussi de preuve lors de la revente pour valoriser la performance énergétique du logement.
Pour un bien LMNP très énergivore (classe F ou G), seule une rénovation d’ampleur incluant isolation thermique, chauffage et ventilation permet de rester sur le marché locatif, tout en ouvrant droit aux aides maximales et à une forte valorisation à la revente.
À l’inverse, un logement déjà classé C ou D ne nécessite que des ajustements ciblés, suffisants pour garantir la conformité jusqu’en 2034 et optimiser la rentabilité sans immobiliser trop de capital.
Enfin, en 2025, la stratégie gagnante repose sur le cumul des dispositifs afin de potentiellement réduire de moitié le reste à charge et d’assurer un avantage fiscal durable.
En 2025, la rénovation énergétique en LMNP n’est qu’une étape d’un calendrier qui court jusqu’en 2034 : après l’interdiction des logements classés G, les biens classés F puis E seront progressivement exclus du marché locatif.
Anticiper ces échéances permet d’éviter une vacance forcée et de sécuriser la valeur du patrimoine. Les dispositifs évoluent régulièrement : se tenir informé garantit de capter les meilleures opportunités.
Enfin, la veille technologique (pompes à chaleur de nouvelle génération, solutions domotiques, matériaux biosourcés) ouvre des perspectives d’économies supplémentaires et d’amélioration continue du confort locatif.
Pour un investisseur LMNP, rester en avance sur ces innovations est un gage de rentabilité durable.
Nos conseillers spécialisés en location meublée, vous aident à optimiser votre investissement locatif. Contactez dès à présent le leader de la comptabilité LMNP.
En 2025, les bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’, des primes CEE, de l’ éco-PTZ. Certaines collectivités ajoutent aussi des aides locales ou exonérations de taxe foncière.
L’isolation est prioritaire pour améliorer le DPE ou une passoire thermique. Vous pouvez la financer grâce aux subventions (MaPrimeRénov’, CEE), à l’éco-PTZ ou à Action Logement. Ces aides sont cumulables pour réduire le reste à charge.
Au régime réel LMNP, les travaux peuvent être amortis ou déduits, générant parfois un déficit LMNP qui permet de neutraliser l’imposition sur les loyers.
Article rédigé par Stéfano Demari
