Par Stéfano Demari, président de JD2M
L'essentiel :
Hausse de l'énergie, inflation des services, travaux votés en copropriété… Vous avez constaté une augmentation des charges locatives et vous vous demandez comment l'expliquer, la justifier ou même la limiter ?
En tant que propriétaire, il est essentiel de bien comprendre ce que vous pouvez légitimement récupérer, comment le faire dans les règles, et surtout comment éviter que les charges ne deviennent un point de tension avec vos locataires. Le point dans cet article.
Avant de parler d'augmentation, il est essentiel de bien comprendre ce que recouvrent les charges locatives. On distingue deux grandes catégories : les charges dites récupérables, que le propriétaire peut refacturer au locataire, et les charges non récupérables, qui restent à la charge exclusive du bailleur.
Les charges récupérables sont énumérées de façon limitative par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles regroupent principalement les dépenses liées à l'usage courant du logement et des parties communes : par exemple l'entretien de l'ascenseur, l'électricité des parties communes ou encore la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. En revanche, des frais comme les gros travaux de copropriété ou le ravalement de façade ne sont pas récupérables.
En pratique, les charges sont généralement versées chaque mois sous forme de provisions. Leur montant est fixé en fonction des dépenses constatées lors de la précédente régularisation et, le cas échéant, du budget prévisionnel de la copropriété. Une fois l'année écoulée, une régularisation est effectuée : si les charges réelles sont supérieures aux provisions, le locataire devra payer la différence ; si elles sont inférieures, il sera remboursé.
En location meublée (ou en colocation), il est également possible de prévoir dans le bail que les charges locatives soient réglées forfaitairement, sans régularisation selon les montants réels.
La répartition des charges est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-713. Les modalités de paiement peuvent varier selon le type de location (vide ou meublée), mais la liste des charges récupérables reste la même.
Concrètement, dans une location meublée, le locataire assume en général certaines dépenses courantes comme :
De son côté, le propriétaire reste redevable de tous les travaux liés à la structure du bâtiment ou aux équipements vétustes, ainsi que des dépenses relatives à l'amélioration du logement ou de l'immeuble (remplacement d'un ascenseur, isolation, ravalement...).
Il assume également les honoraires de gestion locative et les honoraires du syndic : ces frais ne figurent pas dans la liste du décret n° 87-713 et ne peuvent donc pas être refacturés au locataire, même si le bail le prévoit.
Bon à savoir :
En location meublée, les charges récupérables sont dues par le locataire uniquement pour la durée réelle d'occupation. Si le bail est interrompu en cours d'année, le calcul des charges doit se faire au prorata du temps passé dans le logement, notamment en cas de régularisation sur provision.
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Les + :
| Facteur de hausse | Explication synthétique |
|---|---|
| Hausse du prix de l'énergie | Augmentation possible du coût du chauffage collectif, de l'électricité des parties communes et de l'eau chaude, liée notamment à la volatilité des marchés énergétiques. |
| Inflation sur les services | Coût des prestations (ménage, maintenance, gardiennage) souvent indexé dans les contrats, donc susceptible d'augmenter chaque année. |
| Travaux votés en copropriété | Les gros travaux votés en AG (ravalement, remplacement d'ascenseur, installation d'une pompe à chaleur, etc.) ne sont pas récupérables. En revanche, un nouvel équipement peut entraîner des frais d'entretien courant qui, eux, figurent parmi les charges récupérables. |
| Augmentation des taxes locales | Hausse de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) dans de nombreuses communes, qui se répercute directement sur les charges récupérables. |
| Révision du forfait de charges | En location meublée, un forfait de charges peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer, en général selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL), si le bail le prévoit. |
Provisions ou forfait, clause de révision, mode de répartition : dans la plupart des cas, c'est la rédaction du bail qui détermine ce que le bailleur peut réclamer au titre des charges, et dans quelles conditions.
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Le plus souvent, le locataire verse chaque mois une provision pour charges, basée sur les dépenses de l'année précédente. En fin d'exercice, le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle : il compare les montants réellement dépensés à ce qui a été versé.
Un locataire verse une provision de 80 € par mois, soit 960 € sur l'année. Les dépenses récupérables réelles s'élèvent à 1 080 €. Lors de la régularisation, le locataire doit donc un complément de 120 €, et la provision mensuelle peut être réajustée à 90 € pour l'année suivante.
La régularisation doit avoir lieu au moins une fois par an. Un mois avant celle-ci, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Les pièces justificatives (factures, relevés de charges, appels de fonds, etc.) doivent ensuite être tenues à la disposition du locataire.
Le locataire peut consulter l'ensemble des pièces justificatives pendant six mois à compter de l'envoi du décompte. Il peut aussi demander à recevoir le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Pour aller plus loin, consultez notre article sur les droits du locataire lors de la régularisation des charges.
Si la régularisation n'a pas été effectuée avant la fin de l'année civile suivant l'année d'exigibilité des charges, le locataire peut demander à régler le complément éventuel de manière échelonnée, sur 12 mois. Par ailleurs, le bailleur dispose en principe d'un délai de trois ans pour réclamer des charges impayées.
En location vide, les charges sont récupérées au réel, avec provisions mensuelles et régularisation annuelle ; le forfait n'y est possible que dans le cadre d'un bail en colocation. En location meublée, le bailleur peut opter pour des charges au forfait, c'est-à-dire un montant fixe défini au contrat, sans complément ni régularisation possible.
Ce forfait peut toutefois être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer, et son montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réellement dues (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989).
Avantages et inconvénients
Dans un immeuble collectif, la répartition des charges peut varier selon plusieurs critères définis dans le règlement de copropriété ou dans le contrat de bail :
Le cas spécifique des charges de copropriété : en copropriété, le syndic répartit les charges entre copropriétaires en fonction des tantièmes ou quotes-parts. Le bailleur récupère ensuite auprès de son locataire les charges dites récupérables. Les autres (ex : gros travaux, ravalement, honoraires du syndic) restent à la charge du propriétaire.
Côté fiscalité, les charges qui restent à la charge du bailleur peuvent, sous conditions, être déduites des recettes locatives au régime réel. Pour distinguer les différentes catégories, consultez notre article sur les charges LMNP déductibles, amortissables et récupérables.
L'augmentation des charges locatives est encadrée. Elle est en général possible dans les situations suivantes :
En dehors de ces cas, une augmentation décidée unilatéralement et sans justification n'est en principe pas opposable au locataire.
Le propriétaire ne peut pas se contenter d'une simple ligne modifiée sur l'avis d'échéance. Il doit transmettre au locataire une information claire et documentée, un mois avant la régularisation. L'information peut être transmise :
Le courrier ou le mail adressé au locataire mentionne en général :
Dans une location meublée, le bail est en général conclu pour un an et reconduit tacitement. Le bailleur qui souhaite modifier les conditions du bail à son échéance, par exemple le montant du forfait au-delà de sa révision annuelle, doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois. Le locataire peut refuser ces nouvelles conditions. Le bailleur ne peut alors donner congé que pour l'un des motifs prévus par la loi (reprise, vente ou motif légitime et sérieux), en respectant les règles de forme et de délai.
Une régularisation de charges justifiée et transmise dans les règles est en principe due par le locataire.
En revanche, celui-ci est en droit de demander des explications et de s'assurer que les montants réclamés correspondent bien à des dépenses réelles et récupérables.
En cas de doute ou d'erreur, il peut :
Le dialogue reste la première étape pour éviter l'escalade.
Le locataire a un droit légal à la transparence. Le propriétaire doit lui permettre de consulter l'ensemble des pièces justificatives ayant servi à établir la régularisation des charges. Cela inclut notamment :
1. Résolution à l'amiable
Un simple courrier bien argumenté, accompagné d'une demande de rendez-vous ou d'une contre-proposition, suffit parfois à dénouer la situation.
2. La commission départementale de conciliation (CDC)
Gratuite et accessible sans avocat, elle peut être saisie par le bailleur comme par le locataire. Elle réunit les deux parties devant une instance paritaire pour tenter de trouver un accord et elle est compétente pour les litiges liés aux charges locatives.
3. Le conciliateur de justice
Autre option gratuite, ce professionnel peut être saisi directement par le locataire ou le propriétaire. Il tente de rapprocher les deux parties en toute confidentialité.
4. La saisine du juge
En dernier recours, si aucun accord n'est trouvé, le bailleur ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de location. Pour un litige inférieur ou égal à 5 000 €, une tentative préalable de résolution amiable (conciliation, médiation ou CDC) est en principe obligatoire. Le juge pourra notamment ordonner une réduction, voire l'annulation de tout ou partie de la régularisation s'il estime les montants injustifiés.
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Les contrats d'entretien (parties communes, espaces verts, ascenseurs…) peuvent représenter une part importante des charges. Il peut donc être utile de ne pas s'en remettre systématiquement aux mêmes fournisseurs d'année en année.
Mettre les prestataires en concurrence permet souvent d'obtenir des conditions tarifaires plus avantageuses, à prestations équivalentes.
Électricité, gaz, eau : les contrats collectifs gagnent à être analysés et optimisés régulièrement. Choisir un fournisseur mieux adapté, passer à une offre à tarif fixe ou ajuster les modalités de facturation peut permettre de lisser les hausses ou de limiter les pics saisonniers.
Des comparateurs comme celui de papernest permettent d'avoir une vision exhaustive et personnalisée des offres d'énergie disponibles sur le marché afin de souscrire celle qui sera la plus adaptée à vos usages.
Il en va de même pour les contrats de maintenance ou de gardiennage.
Les travaux d'isolation, de modernisation du système de chauffage ou l'installation de compteurs individuels peuvent se révéler rentables sur le long terme.
En réduisant la consommation énergétique, ils permettent en général de diminuer durablement les charges liées au chauffage, à l'eau chaude ou à la ventilation. Ces travaux peuvent, sous conditions, être éligibles à des aides comme MaPrimeRénov' ou les certificats d'économies d'énergie (CEE). Pour faire le point sur les dispositifs, consultez notre article sur la rénovation énergétique en LMNP.
Si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année d'exigibilité des charges, le locataire peut demander à payer le complément de manière échelonnée sur 12 mois. (Source : service-public.gouv.fr)
Le locataire doit en principe payer la différence si elle est justifiée par les relevés. Il peut toutefois demander des explications, consulter les justificatifs ou faire vérifier les équipements en cas d'anomalie.
Non, un forfait de charges ne peut donner lieu à aucun complément ni régularisation ultérieure. Il peut en revanche être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer, et ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles. (Source : legifrance.gouv.fr)
Oui, en général après une régularisation : les provisions sont fixées en fonction des dépenses constatées lors de la précédente régularisation et, le cas échéant, du budget prévisionnel de la copropriété. L'ajustement doit pouvoir être justifié.
Le bailleur dispose en principe d'un délai de trois ans pour réclamer au locataire des charges non réglées. Passé ce délai, la créance est prescrite. (Source : service-public.gouv.fr)
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