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Si vous avez investi dans une activité de LMNP en résidence service, vous avez conclu un bail commercial. Si cette activité peut se révéler particulièrement rentable, il convient toutefois de bien connaître tous les détails de ce type de contrat de location, notamment ceux relatifs à la sortie d’un bail commercial LMNP. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous proposons cet article regroupant tout ce que vous devez savoir au sujet des modalités concernant la fin d’un bail commercial LMNP.

Les modalités d’un bail commercial LMNP

Rappel des particularités d’un bail commercial LMNP

Un bail commercial LMNP est un type de contrat de location meublée utilisé dans le cas d’une activité de LMNP en résidence service.

Sa principale particularité est qu’il est conclu entre le propriétaire du logement en résidence service et l’exploitant de la résidence, qui s’engage à verser au bailleur des loyers, dont le montant est prévu par contrat, indépendamment de l’occupation du logement.

Il répond également à des exigences particulières concernant sa durée, souvent comprise entre 9 et 12 ans.

Bail commercial LMNP : avantages et inconvénients

Le bail commercial LMNP présente de nombreux atouts pour les loueurs en meublé, et s’inscrit parfaitement dans une stratégie d’investissement en raison des avantages fiscaux liés à cette activité, d’autant qu’il est également possible d’acquérir des logements en résidence service en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement).

Au-delà des avantages fiscaux, l’investissement en résidence service garantit également une bonne stabilité dans les revenus générés grâce aux loyers garantis et possède donc une excellente rentabilité.

Toutefois, une telle activité peut également comporter certains risques, notamment en cas de défaillance de l’exploitant ou si ce dernier ne remplit pas ses obligations. Il est donc important de bien choisir le gestionnaire d’un tel type de bien.

Les cas de fin d’un bail commercial LMNP

Il existe plusieurs cas de figure dans lesquels un bail commercial peut prendre fin, que la sortie du bail intervienne en cours d’exécution, ou à l’échéance de ce dernier.

La résiliation d’un bail commercial LMNP en cours

Sortir d’un bail commercial LMNP peut tout d’abord passer par la résiliation en cours de bail, qui peut être à l’initiative du propriétaire, ou de l’exploitant, dans les conditions fixées à l’article L.145-4 du Code de commerce.

La résiliation triennale

En principe, tous les 3 ans, le propriétaire et l’exploitant peuvent demander la résiliation du bail, c’est ce que l’on appelle la résiliation triennale.

Autrement dit, sur un bail commercial d’une durée de 9 ans, il est possible d’invoquer la résiliation du bail au bout de 3, 6 ou 9 ans.

Toutefois, deux éléments sont à garder à l’esprit :

  • La résiliation du bail commercial doit obligatoirement être faite en respectant un délai de préavis de 6 mois minimum avant l’expiration de la période triennale ;

  • Il est possible que le contrat exclue la résiliation triennale. Il est donc important de vérifier les clauses de sortie du bail.

De plus, la résiliation du bail commercial LMNP ne pourra être signifiée que par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, ou par l’intervention d’un commissaire de justice, et le non-respect du délai de préavis reporte le congé à l’expiration de la prochaine période triennale.

Le manquement de l’exploitant à ses obligations

Si l’exploitant accuse un retard dans le paiement des loyers ou est dans une situation d’impayés, le bail peut être remis en cause, puisque le gestionnaire a l’obligation de verser le loyer convenu au propriétaire, indépendamment du taux d’occupation de la résidence.

C’est au gestionnaire d’exploiter le bien afin que cela soit rentable, et les difficultés financières, qu’elles soient liées à un faible taux d’occupation ou pour d’autres motifs, ne peuvent être invoquées pour justifier des loyers impayés.

Dans cette situation, il convient de demander le paiement des sommes dues dans un délai d’un mois avant de demander la résiliation du bail commercial LMNP.

La sortie du bail commercial LMNP à l’échéance

Une fois la durée prévue par le contrat de location arrivée à échéance, le propriétaire du bien meublé peut choisir de ne pas renouveler le bail commercial. Il devra toutefois bien penser à le faire savoir à l’exploitant en respectant un délai de préavis de 6 mois. En l’absence de notification, qui doit être délivrée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le bail sera reconduit de manière tacite dans les mêmes termes et pour la même durée.

Dans quels cas faut-il payer une indemnité d’éviction ?

Le non-renouvellement d’un bail commercial LMNP à l’initiative du propriétaire, sans que ce dernier puisse se prévaloir d’une faute du gestionnaire, peut déclencher le paiement d’une indemnité d’éviction, comme cela est prévu aux termes des articles L.145-14 et L.145-17 du Code de commerce.

Cette indemnité a pour but de compenser le préjudice causé au gestionnaire, qui demande en moyenne une somme correspondant au chiffre d’affaires équivalent à 2 à 3 années d’exploitation du logement. Les deux parties sont cependant libres de négocier le montant, et peuvent avoir recours à la justice en cas d’impossibilité de parvenir à un accord.

Conséquences fiscales d’une sortie de bail commercial 

Sortir d’un bail commercial LMNP peut entraîner des conséquences fiscales importantes, qui seront bien souvent fonction de la durée pendant laquelle l’activité a été exercée.

Attention au délai de 9 ans dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-bouvard, a pris fin depuis la loi de finances 2023 mais peut toujours concerner des investisseurs ayant acquis un logement en résidence service avant cette date.

Ce dispositif prévoyait une réduction d’impôt égale à 11% (hors taxe) du prix d’acquisition ou de revient sur une durée de 9 ans et dans la limite de 300 000 € d’investissement.

Exemple : Pour un logement acheté 100 000 €, la réduction d’impôt est de 11 000 € (soit 11% de 100 000). La réduction d’impôt est ensuite divisée en 9 parts, soit 11 000 ÷ 9 = 1 222 € à retrancher de ses impôts tous les ans pendant 9 ans.

En contrepartie, la loi imposait de ne pas rompre le bail commercial LMNP passé avec l’exploitant, et donc de conserver le bien au moins 9 ans. En cas de rupture anticipée du bail, il serait nécessaire de rembourser la réduction d’impôts obtenue à l’administration fiscale.

Attention au remboursement de la TVA selon le temps d’exploitation

L’acquisition d’un bien neuf, ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) dans une résidence service permet à l’acheteur de bénéficier d’un remboursement de la TVA à hauteur de 20%, à condition toutefois de respecter une durée de détention minimum de 20 ans, sous peine de devoir rembourser une partie de la somme ainsi économisée.

Ainsi, si vous souhaitez mettre fin à un bail commercial en résidence service car vous cessez votre activité, ou pour vendre à un acheteur qui n’a pas lui-même le statut de LMNP, vous devrez rembourser un montant calculé sur la base du temps d’exploitation effective, proportionnellement à la durée prévue de 20 ans.

Exemple : Si un bien est vendu au bout de 12 ans, cette durée représente 60% de la durée de 20 ans initialement prévue par la loi. En conséquence, il sera nécessaire de restituer l’équivalent de 40% de la TVA récupérée.

Néanmoins, si vous mettez fin au bail pour vendre le logement à un acquéreur possédant le statut de LMNP, vous n’aurez pas à rembourser la TVA, et le délai de 20 ans continuera à courir pour l’acheteur suivant.

Exemple : Un LMNP vend son logement en résidence service au bout de 8 ans à un autre LMNP. Le vendeur ne devra pas rembourser la TVA, et son successeur n’aura plus que 12 ans à exercer pour bénéficier d’un avantage équivalent.

Investir dans un bail commercial dans le cadre d’une activité LMNP en résidence service est souvent très rentable, mais la sortie d’un tel type de bail doit bien souvent être anticipée, afin de ne pas remettre en cause la fiscalité avantageuse de ce genre d’investissement.

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Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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