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Vous connaissez déjà le LMNP avec un bail classique, c’est-à-dire un contrat que vous signez avec un locataire pour des durées allant de plusieurs mois (bail mobilité) jusqu’au plus répandu pour de la longue durée à savoir un an (ou 9 mois pour des locations étudiantes).

Mais il existe une autre façon d’acquérir le statut LMNP, via un autre type de contrat très répandu : le bail commercial. L'investissement en résidence services a le mérite de vous libérer de toute contrainte de gestion, car celle-ci est obligatoirement confiée à un exploitant unique via un bail commercial. Nous allons tout vous dire au sujet du bail commercial en location meublée.

Les avantages du LMNP avec bail commercial

Même s’il peut sembler moins flexible qu’un bail classique, le bail commercial pour LMNP offre de nombreux atouts.

Qu’est-ce qu’un bail commercial LMNP ?

Lorsqu’un investisseur acquiert un bien dans une résidence services existante ou en construction (VEFA – Vente en état futur d’achèvement), celle-ci est gérée par un professionnel («gestionnaire» ou «exploitant» ). Le propriétaire du bien meublé signe avec ce dernier un bail commercial en LMNP. Il va ainsi déléguer au gestionnaire la gestion en toute autonomie de la résidence dans laquelle se trouve le logement.

Dans quelles résidences-services peut-on investir en LMNP ?

Il existe différents types de résidence services, à savoir les résidences étudiantes, les EHPAD (pour les personnes dépendantes ayant besoin de soins médicaux), les résidences séniors (pour les séniors autonomes), les résidences de tourisme et les résidences affaires ou appart’hôtels (dérivés des résidences de tourisme).
Au sein de la résidence, sont proposés des services variés et adaptés aux besoins du locataire final qui paiera le loyer : conciergerie, espace Wi-Fi, salle de restauration, piscine, salle de sport, médecins, salles de conférence etc.

Contrairement au contrat d’habitation meublé classique liant le propriétaire à son locataire, l’acquéreur sera en relation uniquement avec l’exploitant de la location meublée qui va s’occuper notamment de la gestion locative, d’où l’expression « immobilier géré ».

Les atouts du LMNP avec bail commercial :

Le bail commercial présente plusieurs avantages pour les loueurs en meublé non professionnels :

  • La stabilité du montage : Avec la gestion assurée par l’exploitant / gestionnaire (recherche de locataire, entretien et réparations selon les baux), le bon fonctionnement de services fournis en fonction du type de résidence.
    Le propriétaire ne se charge que du paiement de la taxe foncière, des gros travaux et du renouvellement du mobilier, sans avoir besoin de se préoccuper de la commande du mobilier et de son installation dans le logement.
  • Les loyers sont garantis : Lors de la signature du bail commercial, l’investisseur et l’exploitant conviennent de la périodicité des loyers, des conditions de révision et de la répartition des charges. Quelque soit le taux d’occupation du logement, le bail commercial assure au propriétaire des loyers nets de charges pendant toute sa durée. En effet, le loyer doit être versé à l'investisseur quelle que soit la situation (logement occupé ou vacant, problème d'impayé, etc.). Attention, toutefois : la formule est attractive, mais dans certaines situations le propriétaire peut être contraint d'accepter des baisses de loyers importantes, voire d’être confronté à la faillite de l'exploitant si le taux d’occupation n’est pas satisfaisant.
  • La fiscalité avantageuse : Au régime réel en LMNP/LMP, le propriétaire peut déduire ses charges et d’amortir son bien immobilier ou encore le mobilier.
  • La récupération de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) : L'investisseur peut récupérer la TVA incluse dans le prix d’achat. Cela est possible si la résidence propose au moins 3 des 4 services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, blanchisserie, ménage quotidien).
    Pour récupérer la taxe sur la valeur ajoutée, il faut acquérir dans le neuf ou dans une résidence construite il y a moins de 5 ans, ce qui sera rarement le cas sur le marché secondaire.
  • La rentabilité intéressante : La rentabilité (sans tenir compte des frais de gestion) représente en règle générale entre 4 et 5% du montant de l’investissement.

Les principales conditions d’un bail commercial LMNP

Le bail commercial conclu entre le propriétaire et l’entreprise qui exploite le bien immobilier meublé prévoit la durée du bail meublé, le mode de révision des loyers et la fin du contrat :

La durée du bail commercial

La durée du bail varie généralement entre 9 et 12 ans et est fixée librement par les parties, mais des baux d’un an seulement existent également.

La révision des loyers

La révision du loyer de location meublée peut s'effectuer chaque année ou tous les 3 ans, en fonction de la résidence, proportionnellement aux variations de l’indice des Loyers Commerciaux publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

La fin du bail commercial : départ, renouvellement, nouvel accord, etc...

Il y a deux possibilités :

a) Le bail prévoit un renouvellement tacite à la fin de la période ce qui implique qu’une des parties n’est obligée de signer un nouveau contrat.

b) Le bail ne prévoit pas de renouvellement tacite et un avenant au bail initial doit être signé entre les parties pour une période décidée entre elles.

Si l’immeuble n’est pas achevé depuis plus de 20 ans, la rupture du bail commercial entraîne le remboursement de la TVA déduite à l’achat (calcul par 20ème).

Statut LMNP : Les obligations à respecter

Le LMNP investisseur en résidence-service doit obligatoirement déclarer son début d’activité et déclarer ses revenus locatifs meublés :

Comment immatriculer sa LMNP en bail commercial ?

Comme toute location en meublé classique, le propriétaire ayant investi en résidence de services avec bail commercial doit s’immatriculer auprès de l’INPI afin d’obtenir un numéro SIRET. La particularité est qu’il devra opter pour un régime d’assujettissement à la TVA, le réel simplifié avec déclaration annuelle de TVA ou le réel normal avec une déclaration mensuelle ou trimestrielle de TVA.

Fiscalité des LMNP avec bail commercial: quelles obligations ?

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui opte pour le régime réel doit fournir la liasse fiscale (cerfa 2031-2033), mais s’il est assujetti à la TVA, il devra également fournir une déclaration de TVA (CA3 pour une TVA mensuelle ou trimestrielle, CA12 pour une TVA annuelle).
Le déclarant doit créer un espace professionnel (à ne pas confondre avec l’espace particulier sur lequel chaque contribuable déclare ses impôts) sur impôts.gouv professionnel pour déposer la déclaration de TVA et pour la payer en adhérant au service de déclaration en ligne.

Comme vous le constatez, l’investissement en LMNP dans une résidence de services avec un bail commercial soumis à la TVA présente des avantages non négligeables, mais cela suppose également quelques démarches supplémentaires. Nous pouvons vous accompagner pour la tenue de la comptabilité d’un bien soumis à un bail commercial LMNP dans le cadre de notre offre Intégrale :

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