En location meublée, on entend souvent parler de bail de longue durée, étudiant, ou encore saisonnier, mais plus rarement de bail notarié. Ce terme, qui désigne la manière dont est conclu un contrat de bail, est toutefois récemment revenu sur le devant de la scène, en raison des avantages qu’il peut conférer à son propriétaire, notamment dans le cas d’un impayé de loyer. Qu’est-ce qu’un bail notarié ? Quels sont ses avantages ? Nous vous expliquons tout dans cet article !
L’expression « bail notarié » désigne une manière de conclure un bail, qui va, comme son nom le laisse deviner, être signé en présence d’un notaire. Cette circonstance particulière diffère donc de la pratique usuelle en matière de bail d’habitation, qui, la plupart du temps, résulte dans la signature d’un bail dite « sous seing privé ».
Autrement dit, les deux parties (le bailleur et le locataire ou leurs mandataires) signent le bail sans l’intervention d’un officier public.
En étant passé devant un notaire, un bail notarié devient donc un acte authentique, selon les dispositions de l’article 1369 du Code civil. De ce fait, il confère au bail une valeur juridique plus importante, et une meilleure efficacité en termes de force probante, de procédures d’exécution, ou encore de protection des parties.
Bon à savoir:
En matière d’habitation, le bail notarié ne change donc pas le contenu du contrat de bail, ni ne créé un nouveau
mode de location. Le bail sera donc toujours de longue durée,
bail étudiant, mobilité, saisonnier, ou « code civil », mais aura, en plus, la qualité de bail notarié s’il est passé devant notaire.
La qualité de bail notarié n’est, par ailleurs, pas réservée aux seuls baux d’habitation.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Au-delà de la sécurisation du bailleur et du locataire quant à la valeur juridique du bail, notamment parce qu’il rend la contestation du contenu du contrat par l’une des parties particulièrement difficile, le principal avantage du bail notarié se fait ressentir, pour les bailleurs, en cas de situation d’impayé de loyer.
En effet, dans une situation où le locataire cesse de payer ses loyers, la procédure permettant au bailleur d’en obtenir le paiement peut être particulièrement longue, et nécessite, dans le cas d’un bail sous seing privé, le recours à un juge. À l’inverse, puisqu’un bail notarié est un acte authentique, il permet au bail de disposer d’un titre exécutoire, puisque les actes notariés revêtus de la formule exécutoire font partie de la liste des titres exécutoires, mentionnés au 4° de l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution.
Grâce à cette qualité conférée au bail, le bailleur n’a plus besoin de saisir un juge afin d’obtenir le paiement des loyers, mais peut directement mandater un commissaire de justice, afin que ce dernier mette en œuvre des mesures d’exécution forcée. Le gain de temps est donc considérable pour le bailleur, car le recours à un commissaire de justice est bien plus rapide que les délais de passage devant un juge.
Attention toutefois, plusieurs points sont à garder à l’esprit dans cette situation :
La créance doit être certaine (prévue par le bail), liquide (représenter une somme d’argent déterminée, ce qui est le cas d’un loyer) et exigible (la date de paiement doit être dépassée), conditions posées par l’article L.211-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
Sauf exception, les exécutions forcées permises par un titre exécutoire peuvent être poursuivies pendant une durée de 10 ans ;
Si certaines procédures sont largement facilitées, la détention d’un titre exécutoire ne permet pas d’outrepasser certaines garanties protectrices du locataire, comme la période de trêve hivernale en cas d’expulsion, ou les montants qu’il est possible de faire saisir sur le compte bancaire afin d’assurer la subsistance du locataire.
Si la possibilité de recourir à un bail notarié est ancienne, ce type de bail est récemment revenu sur le devant de la scène, à la lumière de l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2025, des dispositions de l’article 47 de la loi n°2023-1059 du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la justice, précisées par le décret n°2025-125 du 12 février 2025.
Dans le cadre de cette loi, les bailleurs disposant d’un acte exécutoire peuvent, en cas d’impayé de loyer, demander au commissaire de justice de faire saisir les loyers impayés directement sur le salaire de leur locataire.
Au-delà de la force probante ainsi que de la force exécutoire associée au bail notarié, la rédaction d’un tel acte permet également d’assurer une meilleure sécurité juridique, pour le bailleur comme le locataire, puisque le notaire responsable de sa rédaction pourra veiller à la conformité du contrat avec les exigences légales (notamment pour les baux ayant une forme obligatoire), et conseiller le bailleur sur la rédaction des clauses, ainsi que l’alerter en cas de présence de clauses abusives. Enfin, une copie du bail sera également conservée à l’étude.
Le principal obstacle qu’il est possible de mettre en avant quant à la conclusion d’un bail notarié est bien évidemment que, contrairement à la simple signature sous seing privé d’un bail d’habitation, cette formalité a un coût financier. En effet, recourir à un notaire entraînera le paiement des émoluments du notaire, ainsi que, éventuellement, de droits d’enregistrements ainsi que de frais administratifs. De plus, il sera nécessaire de programmer la signature du bail avec le notaire, ce qui requerra également la présence des deux parties.
L’ensemble de ces points, plus ou moins contraignants, devra donc être pris en compte par le bailleur au moment d’arbitrer entre conclure un bail sous seing privé ou recourir au bail notarié.
|
|
Bail sous seing privé |
Bail notarié |
|
Valeur juridique du bail |
Moyenne (possibilité de contester le bail) |
Très élevée (contestation très difficile) |
|
Force exécutoire |
Non (l’action du juge est nécessaire pour agir) |
Oui (Dans certaines situations, l’action du juge n’est pas nécessaire) |
|
Coût |
Souvent gratuit |
Dépend des tarifs du notaire |
|
Intervention d’un professionnel |
Non (signé librement par les deux parties ou leurs mandataires) |
Oui (demande la présence du notaire) |
|
Sécurité juridique pour les parties |
Variable (le respect des mentions obligatoires et l’absence de clauses abusives est de la responsabilité du bailleur) |
Forte (le notaire s’assure du respect de la législation) |
Les conditions préalables : Le bailleur doit disposer d’un bail notarié, et les loyers impayés doivent représenter une créance certaine, liquide et exigible.
Si un bailleur se trouve dans une telle situation, il lui est alors possible de mettre en place la procédure rapide de recouvrement.
Premièrement, le bailleur devra demander au notaire de lui délivrer la copie exécutoire du bail.
Une fois en possession de cette copie, il devra l’adresser à un commissaire de justice, qui se chargera des opérations de recouvrement.
Ce dernier pourra alors adresser un commandement de payer au locataire, avant de mettre en place une exécution forcée, pouvant prendre la forme d’une saisie sur compte bancaire ou d’une saisie sur rémunération.
Il est important de garder à l’esprit que le locataire peut saisir un juge afin de contester les saisies, notamment en cas d’ erreur de montant, de paiements déjà effectués ou de vice du titre exécutoire.
Recourir à la forme notariée pour un bail de location meublée relève de la volonté du bailleur, qui bénéficie de garanties, mais doit également tenir compte du coût, surtout en cas de changements fréquents de locataires.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !
Article rédigé par Baptiste BOCHART
01.70.39.10.60