Le calcul de la capacité d’emprunt avec des revenus locatifs consiste à déterminer combien une banque accepte de vous prêter en intégrant les loyers que vous percevez ou que vous allez percevoir.
Contrairement à une idée répandue, ces revenus ne sont jamais retenus à 100 % : les établissements bancaires appliquent des règles de prudence pour tenir compte du risque locatif.
Ce décalage explique pourquoi une simulation en ligne peut afficher un résultat très différent de ce que vous annonce votre banque.
Dans cet article, nous vous expliquons les méthodes utilisées par les banques, les pourcentages retenus ainsi que les points qui peuvent freiner votre dossier.
La banque tient d’abord compte de vos revenus réguliers :
Votre salaire net ;
Les primes récurrentes (prime d’ancienneté, prime fixe) ;
Les pensions alimentaires ;
Les pensions de retraite ;
Les revenus professionnels (BIC ou BNC) ;
Les revenus de placements financiers.
Les revenus ponctuels ou irréguliers, comme des primes exceptionnelles ou les allocations, ne sont pas systématiquement pris en compte. La banque peut :
ne retenir qu’ une partie de ces revenus, par exemple en faisant une moyenne sur les 12 derniers mois ;
ou les exclure complètement si elle considère qu’ils ne sont pas assez stables pour garantir le remboursement du prêt.
La banque va aussi intégrer vos charges dans ses calculs :
Vos crédits en cours (auto, consommation, travaux, etc.) ;
Les pensions alimentaires si vous en versez ;
Les dépenses récurrentes pour votre foyer : gardes d’enfants, assurances, abonnements, factures d’énergie, etc.
Ces charges sont soustraites de vos revenus pour calculer le montant que vous pouvez consacrer à un nouveau crédit.
Bon à savoir : La banque calcule ensuite votre
taux d’endettement pour vérifier que le nouveau crédit reste soutenable par rapport à vos revenus. Il ne doit généralement pas dépasser 35 %.
Le
reste à vivre correspond à ce qui vous reste après avoir payé vos crédits et vos charges courantes. La banque s’assure que ce montant permet de couvrir vos dépenses quotidiennes sans difficulté.
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Les + :
Les banques prennent en compte vos revenus locatifs, mais jamais intégralement. Elles se concentrent sur la portion des loyers jugée fiable, régulière et sécurisée.
Pour cela, elles analysent plusieurs critères comme :
La régularité des loyers ;
Votre historique locatif ;
Le type de location.
Les loyers ne sont jamais comptabilisés à 100 % car les banques veulent anticiper :
Les périodes de vacances locatives ;
Les impayés ou les retards de paiement ;
Les charges et frais liés au bien (entretien, syndic, assurances, impôts locaux, etc.) ;
La variation de votre niveau d’imposition.
À retenir : Seuls les loyers considérés comme sécurisés peuvent donc renforcer votre capacité d’emprunt. Pour être considéré comme sécurisé, un revenu doit être stable, prévisible et net de charges.
Les banques retiennent souvent 70 % des loyers pour les locations meublées ou saisonnières. Elles considèrent que les revenus tirés de ce type de location sont irréguliers et incertains (risque de vacance locative, d’impayés ou de charges imprévues).
Pour une location vide classique avec des loyers réguliers, la banque retient généralement
80 à 90 % du montant perçu.
La part des loyers retenue peut être plus élevée si :
Le propriétaire dispose d’un historique locatif solide ;
Les revenus sont stables et prévisibles ;
Le risque de vacance locative reste faible ;
Les charges liées au bien sont faciles à anticiper.
Cette situation est très rare. La banque peut effectivement retenir une part encore importante de loyers pour les investisseurs expérimentés, multi-propriétaires ou gérant un portefeuille locatif stable. Mais même dans ce cas, elle applique généralement un abattement de 5 à 10 %.
Bon à savoir: Le pourcentage retenu dépend davantage du profil de l’emprunteur (régularité des loyers, historique locatif, solvabilité) que du type de bien ou du montant du loyer.
La banque fixe en premier lieu une limite globale de charges que vous pouvez supporter chaque mois. Pour cela, elle calcule votre taux d’endettement. Celui-ci ne doit généralement pas dépasser 35 % de vos revenus, toutes charges et crédits confondus.
Les revenus locatifs sont intégrés dans ce calcul, mais dans des conditions prudentes.
Les banques utilisent principalement deux méthodes pour intégrer vos revenus locatifs dans le calcul de votre taux d’endettement :
L’intégration des loyers aux revenus : elle ajoute une partie de vos loyers à vos revenus nets et vérifie que le total des mensualités (crédits existants + nouveau prêt) reste inférieur au taux d’endettement autorisé ;
Compensation partielle des mensualités de crédit : certaines banques déduisent une portion des loyers des charges liées à vos crédits avant de recalculer le taux d’endettement.
En pratique, le choix de la méthode dépend de la banque, du type de bien et de votre historique locatif.
Bon à savoir: Si vous possédez déjà un bien immobilier mis en location, la banque applique le même principe : elle retient seulement une partie des loyers. Elle ajoute ensuite cette somme à vos revenus ou la déduit partiellement de vos charges.
Prenons l’exemple de Marie. Elle est propriétaire d’un bien dans lequel elle vit. Elle n’a plus de crédit immobilier à rembourser.
Elle souhaite maintenant
investir dans un appartement meublé à Lyon. Elle ne l’a pas encore acheté, mais prévoit de le mettre rapidement en location.
Sa situation est la suivante :
Revenus nets mensuels : 3 000 €
Crédits en cours : 150 € par mois (crédit auto)
Seuil de taux d’endettement : 35 %
Marie estime que le loyer de ce bien pourra atteindre 500 € par mois. La banque retient donc 70 % de ces revenus locatifs, soit 500 € × 70 % = 350 €. Les revenus pris en compte pour le calcul deviennent donc : 3 000 € + 350 € = 3 350 €.
Le taux d’endettement maximal autorisé étant de 35 %, la banque considère que Marie peut consacrer jusqu’à 1 172,50 € par mois au remboursement d’un prêt. Après déduction de son crédit existant (150 €), il reste 1 022,50 € disponibles pour un nouveau prêt.
Concrètement, avec un taux d’intérêt de 3,3 % sur 20 ans, Marie pourrait emprunter environ 179 000 €.
Beaucoup de propriétaires pensent que la banque va calculer leur capacité d’emprunt sur les loyers « nets d’impôt », c’est-à-dire après déduction des charges fiscales et sociales.
En réalité, la banque ne raisonne pas de cette manière, car son objectif est de vérifier votre capacité à rembourser un crédit en toute sécurité, indépendamment de votre fiscalité.
Elle se base donc sur les loyers bruts perçus, puis applique un abattement pour anticiper les risques d’impayés, de vacances locatives ou de charges liées au bien.
La fiscalité de votre location (impôt sur les revenus, cotisations sociales, amortissements…) n’est pas directement intégrée, car elle varie d’une année à l’autre et n’est pas toujours prévisible.
Pour la banque, ce qui compte, c’est la régularité et la prévisibilité des revenus. Cette logique explique pourquoi un propriétaire peut percevoir 500 € de loyer net mais que la banque ne retient que 350 € pour le calcul de l’emprunt.
Pour convaincre la banque que vos loyers seront fiables, vous pouvez :
Estimer le loyer en vous basant sur le marché local et des biens comparables ;
Présenter une simulation complète du rendement locatif, avec loyers, charges et taxes incluses ;
Montrer que le logement sera rapidement mis en location en présentant des éléments concrets : annonces existantes pour des biens similaires dans le quartier, contacts avec des agences immobilières ou un plan détaillé de mise en location dès l’acquisition (travaux prévus, décoration, ameublement, délais de mise en location).
Même si vous ne percevez pas encore de loyers, il est possible de rassurer la banque sur la fiabilité de vos futurs revenus locatifs.
Vous pouvez :
Souscrire une assurance loyers impayés ;
Choisir un bien situé dans une zone à forte demande locative, afin de limiter les périodes de vacance ;
Détailler votre stratégie de mise en location (agence, sélection des candidats, délais de location).
Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt, vous pouvez enfin :
Réduire vos crédits existants pour baisser votre taux d’endettement ;
Augmenter votre apport personnel ;
Prolonger la durée du prêt pour avoir des mensualités plus confortables ;
Faire appel à un courtier afin qu’il négocie des offres pour vous.
Bon à savoir : La banque regarde aussi votre profil financier, notamment votre situation professionnelle et le nombre d’incidents (découverts) sur votre compte.
Même avec de bons revenus locatifs, certaines erreurs peuvent fausser votre estimation ou faire échouer votre demande de financement.
Les banques appliquent des règles prudentes. Il est donc important de les comprendre pour éviter les mauvaises surprises.
Beaucoup d’investisseurs débutants pensent que la banque va prendre en compte la totalité des loyers pour calculer leur capacité d’emprunt.
Or, nous l’avons vu, les banques considèrent seulement une partie des revenus locatifs (autour de 70 % à 80 %).
Le cash‑flow correspond à ce qu’il vous reste chaque mois après avoir payé toutes vos charges (crédits, taxes, charges locatives).
Même s’il est positif, la banque ne se base pas sur cette somme pour déterminer votre capacité d’emprunt. Elle prend aussi en compte les risques de vacance locative et d’ impayés.
Travaux, entretien, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, etc… Ne pas intégrer ces dépenses dans votre calcul peut entraîner des difficultés de trésorerie.
Il est conseillé de prévoir une marge de sécurité, généralement 10 à 15 % des revenus locatifs.
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La capacité d’emprunt avec des revenus locatifs dépend d’abord de votre taux d’endettement et de votre reste à vivre, pas seulement du montant des loyers ;
Les banques appliquent une décote de sécurité sur les loyers pour anticiper la vacance locative, les impayés et vos charges ;
Elles peuvent prendre en compte vos revenus locatifs futurs, mais à condition que votre projet soit crédible et bien documenté ;
Un bien peut générer du cash flow, mais la banque regarde d’abord votre capacité à rembourser le prêt et pas seulement la rentabilité du projet ;
La banque analyse aussi votre profil global (stabilité financière, professionnelle, apport, gestion des comptes).
Pas forcément. Elles évaluent d’abord la fiabilité des loyers : stabilité du marché, type de location, profil de l’emprunteur.
Si les revenus paraissent instables, la banque peut réduire fortement la part retenue, voire les ignorer.
Si les loyers sont considérés comme stables, la banque retiendra entre 70 % et 90 %. Pour une location meublée ou saisonnière, le taux tourne souvent autour de 70 %, car les revenus sont jugés moins réguliers. Pour une location vide, certaines banques montent à 80 ou 90 %.
Oui, mais de façon partielle. La banque applique bien souvent une décote pour anticiper les risques locatifs.
Il faut ajouter une partie de vos loyers à vos revenus, puis comparer vos mensualités de crédit au total obtenu.
La banque vérifie ensuite que l’ensemble de vos crédits ne dépasse pas environ 35 % de cette somme. Ce calcul reste indicatif. Chaque établissement applique ses propres règles.
Oui, mais avec prudence. Les banques considèrent la location saisonnière comme plus risquée qu’une location classique en raison de la variabilité des revenus. Elles retiennent donc une part plus faible des loyers et exigent souvent un dossier solide.
Vous aurez plus de chance d’avoir un emprunt si votre logement est bien situé, que vous fournissez des projections chiffrées claires et que vous affichez une stratégie de gestion solide.
Non, ce n’est pas obligatoire. La banque peut intégrer des loyers futurs si votre estimation paraît crédible. Vous devez justifier le montant attendu : étude du marché local, analyse de biens comparables, simulation détaillée, plan de mise en location.
Plus votre projection semble sérieuse et documentée, plus la banque acceptera de tenir compte de ces revenus dans votre capacité d’emprunt.
Non, les amortissements relèvent de la fiscalité, pas du raisonnement bancaire. La banque se concentre sur les loyers bruts et applique son propre abattement pour couvrir les risques. Elle ne base pas son analyse sur votre résultat fiscal réel, car celui-ci peut varier chaque année.
Article rédigé par Stéfano Demari
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