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Flexibilité, loyers plus élevés, possibilité de profiter soi-même de son bien, les avantages de la location saisonnière sont nombreux pour les propriétaires-bailleurs. Mais avant de se lancer dans une telle entreprise, il est important de bien connaître les spécificités de cette activité, ainsi que la réglementation particulière applicable aux locations saisonnières, que nous vous présentons dans cet article.

Location saisonnière : quelles sont les obligations légales ?

Si la liste des biens qu’il est possible de louer dans le cadre d’une activité de location saisonnière est très vaste, rendant cette activité accessible au plus grand nombre, cela demande toutefois de respecter certaines obligations légales, qu’elles soient communes à tous les types de location, ou spécifiques à la nature du bien loué.

Louer une résidence secondaire en location saisonnière

Louer une résidence secondaire en location saisonnière peut-être une bonne initiative, afin de profiter de la flexibilité offerte par la location saisonnière. En effet, cette dernière peut vous permettre de garder la main sur les périodes de réservation, et donc de continuer à profiter de votre bien quand vous le souhaitez, tout en rentabilisant les périodes pendant lesquelles il est inoccupé.

Mettre en location un tel type de bien vous demandera toutefois d’accomplir quelques formalités déclaratives, comme la réalisation d’une déclaration en mairie, ainsi que, éventuellement, d’obtenir une autorisation de changement d’usage, démarches sur lesquelles nous vous disons tout dans la suite de cet article.

Louer une résidence principale en location saisonnière

Louer l’intégralité de sa résidence principale

Tout comme pour une résidence secondaire, il est tout à fait possible de procéder à la location de votre résidence principale pendant vos absences, le cas le plus fréquent étant vos propres vacances, et avec les mêmes avantages que la location d’une résidence secondaire, puisque cela vous permettra par exemple de financer vos congés.

Il vous faudra tout de même garder à l’esprit qu’il existe des limites en matière de durée de location. En effet, votre résidence principale se définit comme le lieu dans lequel vous habitez au moins 8 mois dans l’année. Autrement dit, vous ne pourrez le louer que pendant les 4 mois restants, soit une durée totale de 120 jours répartis sur une année civile.

Bon à savoir : Dans certaines circonstances, comme pour les obligations professionnelles, les raisons de santé, ou les cas de force majeure, il est possible de dépasser la limite initiale des 120 jours.

Louer une chambre dans sa résidence principale

Si vous avez une chambre disponible dans votre résidence principale, que ce soit pour quelques mois ou tout au long de l’année, vous avez la possibilité de la louer meublée, notamment à une clientèle touristique.

L’avantage de cette pratique est que, comme vous continuez à habiter dans votre bien en parallèle, la limite des 120 jours de location pour une résidence principale ne s’applique pas, et vous pouvez donc louer une chambre autant de temps que vous le voulez.

Louer une dépendance de sa résidence principale

Le terme dépendance désigne une partie d’une propriété qui est séparée de la résidence principale, comme une petite maison située dans votre jardin.

Si vous disposez d’une dépendance, vous pouvez également vous en servir pour pratiquer la location meublée, à condition de veiller au respect de la réglementation en vigueur dans votre commune en matière d’urbanisme, ainsi qu’aux règles de décence et d’équipements, communes à tous les biens meublés.

Mon locataire peut-il sous-louer sa résidence principale ?

Puisqu’il s’agit de sa résidence principale, votre locataire de longue durée peut, en principe, sous-louer son habitation dans le cadre d’un contrat de location saisonnière.

Toutefois, votre locataire devra respecter deux impératifs :

  • Vous informer au préalable, et recueillir votre accord écrit ;
  • Vous informer du prix de la location, qui ne peut en aucun cas excéder le montant du loyer mensuel.

Bon à savoir : Que faire en cas de sous-location frauduleuse ?
Si vous découvrez que votre locataire pratique la location saisonnière sans vous en avoir informé, ou contre votre volonté, vous devrez avant toute chose faire constater la sous-location frauduleuse par l’intervention d’un commissaire de justice. En effet, une capture d’écran d’une annonce de location sur un site de réservation n’est pas un élément suffisant.
Cela fait, vous pourrez, si vous le souhaitez, demander la résiliation du bail et, éventuellement, le remboursement des sommes perçues par votre locataire, ainsi que des dommages et intérêts.

Quelles sont les conditions pour faire de la location saisonnière meublée ?

L’exigence d’un logement décent

Tout bien proposé en location meublée doit pouvoir être considéré comme décent au regard des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Ce décret impose notamment de respecter des obligations relatives à la sécurité et la santé des locataires, aux équipements du logement, ou encore à sa surface habitable.

À noter : Si les locations saisonnières échappent, pour l’instant, aux nouvelles exigences de performance énergétiques précisées par le décret n°2023-796 du 18 août 2023, cela pourrait changer à l’occasion du vote de la proposition de loi n°1176 qui doit intervenir courant 2024.

La présence des 11 équipements obligatoires dans une location meublée

Au-delà de la décence des locaux, une autre exigence concerne la mise en location d’un bien meublé, quel que soit la durée de la location : celle de la présence des 11 équipements obligatoires permettant la qualification de bien meublé.

Initialement présente dans les dispositions de l’article 8 loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi ALUR », portant modification de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contenu de cette obligation a été précisé par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

En location saisonnière, il est de plus recommandé de fournir des équipements, du mobilier, ou des éléments de décoration supplémentaires, qui ne manqueront pas de renforcer le confort des locataires, ainsi que l’aspect visuel du bien.

Cela contribuera à mettre en avant votre bien en avant par rapport à ceux de vos concurrents auprès des éventuels locataires, et à augmenter les retours positifs sur ce dernier, ce qui contribue à la possibilité de fixer des prix de location plus élevés, comme nous vous l’expliquons dans notre article sur les prix de location touristiques.

La réglementation en matière de durée de location

Si le fait de louer votre résidence principale vous impose de respecter un maximum de 120 jours de location par an, il existe également une autre limite en matière de location saisonnière, commune, cette fois-ci à tous les types de bien, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, principale, d’une dépendance, ou encore d’un investissement locatif.

En effet, l’aspect temporaire du séjour implique que les locataires n’ont pas vocation à s’installer dans le logement et à en faire leur résidence principale. En conséquence, il ne vous sera possible de louer votre bien que sur de courtes durées à vos locataires, à savoir en respectant une limite maximum de 90 jours de location consécutifs pour un même locataire.

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Quelles sont les démarches à effectuer pour les locations saisonnières ?

Afin de louer un bien en location saisonnière, vous devrez respecter plusieurs étapes, que nous vous présentons ci-dessous.

La vérification du règlement de copropriété

Il s’agit du premier réflexe à avoir si le bien que vous entendez louer se situe dans une copropriété.

En effet, dans certains cas, ce règlement peut contenir une clause interdisant la location de courte durée, comme une clause d’habitation « exclusivement bourgeoise ». Si aucune clause n’est présente, vous pourrez louer votre logement.

Attention, si des équipements partagés sont présents dans la copropriété, comme un jardin, une piscine, ou des jeux pour enfants, il vous faudra également vérifier le contenu du règlement de copropriété au sujet de l’accessibilité de ces équipements. Si cela n’affecte pas votre capacité à louer votre habitation, cela pourrait éviter des conflits avec les autres copropriétaires, ou même avec vos futurs locataires si l’accès à certains équipements leur était refusé alors qu’ils étaient mentionnés dans l’annonce de mise en location.

La déclaration en mairie

Déclarer votre bien immobilier à la mairie du lieu où il se trouve est dans la plupart des cas une obligation. Mais la forme de la déclaration pourra varier en fonction de la réglementation applicable sur le territoire de la commune.

Les deux types de déclaration en location saisonnière

En premier lieu, il est important de savoir qu’il existe deux types de déclaration : la déclaration dite « simple » et la déclaration préalable soumise à enregistrement.

La première a pour but de permettre à la mairie de recenser l’offre de location saisonnière sur son territoire, et peut être réalisée en ligne sur le site de la mairie, ou par l’intermédiaire du formulaire Cerfa n°14004*04.

La seconde, quant à elle, sera à réaliser uniquement si la commune applique la réglementation sur le changement d’usage. Vous pourrez réaliser votre demande d’enregistrement directement en ligne, toujours sur le site de la mairie. Cette démarche vous permettra d’obtenir un numéro d’enregistrement, que vous devrez obligatoirement faire figurer sur vos annonces de mise en location.

Quelle déclaration devez-vous réaliser ?

En second lieu, penchons-nous sur le type de déclaration que vous aurez à accomplir en fonction de votre situation :

  • Si le logement que vous entendez louer ne se trouve pas sur le territoire d’une commune qui applique la réglementation sur le changement d’usage, vous n’aurez rien à faire si vous louez votre résidence principale, mais devrez faire une déclaration simple dans les autres cas, à savoir la mise en location d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif, ou d’une dépendance.
  • Si, au contraire, le logement que vous entendez louer se trouve sur le territoire d’une commune qui applique la réglementation sur le changement d’usage, vous devrez faire une déclaration préalable soumise à enregistrement quelle que soit la situation.

Attention à la PPL 1176 : La proposition de loi n° 1176 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, votée à l’Assemblée nationale le 29 janvier, et qui doit maintenant être examinée par le Sénat, pourrait imposer à tous les loueurs d’un meublé de tourisme de réaliser une déclaration préalable soumise à enregistrement.

L’autorisation de changement d’usage

Vous l’aurez compris, cette étape ne sera pas à réaliser par tous les LMNP, mais seulement par ceux qui louent un bien autre que leur résidence principale, et qui est situé sur le territoire d’une commune qui applique cette réglementation.

Où s’applique la réglementation sur le changement d’usage ?

En vertu de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), cette réglementation s’applique dans toutes les villes de plus de 200 000 habitants, ainsi que les départements des Hauts de Seine, de Seine Saint-Denis et du Val de Marne.

Mais elle peut également être en vigueur dans n’importe quelle commune située en zone tendue si son application a été votée par le conseil municipal ou la communauté de communes, conformément aux dispositions de l’article L.631-9 du CCH. En cas de doute, il est donc préférable de contacter la mairie afin de se renseigner sur son éventuelle application.

Qui doit obtenir une autorisation de changement d’usage ?

Cela va dépendre de la nature du bien mis en location, et de la fréquence de mise en location.

La première chose à garder à l’esprit est que, si vous louez votre résidence principale, vous n’avez pas besoin d’obtenir une autorisation de changement d’usage.

Si, au contraire, vous louez un logement autre que votre résidence principale, vous devrez obtenir une autorisation si vous entendez conclure plus d’un contrat de location de courte durée dans l’année, comme cela a été précisé dans un arrêt de la Cour de cassation du 18 février 2021.

Le point de droit : Dans son arrêt rendu le 18 février 2021, rendu à la suite d’une décision de la CJUE (Cour de justice de l’Union Européenne), la Cour de cassation indique que « le fait de louer, à plus d'une reprise au cours d'une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu'une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n'y fixe pas sa résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d'usage d'un local destiné à l'habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable".

Autrement dit, vous devrez obtenir une telle autorisation à partir du moment où vous prévoyez de réaliser au moins deux mises en location. Mais cela veut également dire qu’en cas d’une unique location dans l’année civile, vous n’aurez pas à demander une telle autorisation.

Cela peut donc être une option à considérer, mais il faudra absolument se tenir à cette unique location, car l’amende encourue en cas de fraude peut s’élever jusqu’à 50 000 €.

Comment obtenir l’autorisation de changement d’usage ?

Il vous faudra commencer par adresser une demande écrite au service urbanisme de la mairie où se situe le logement. L’autorisation qui vous sera délivrée par la suite pourra l’être :

  • Soit à titre personnel, et donc valable uniquement pour le compte de la personne qui en a fait la demande, sans possibilité d’être transmise dans le cas de la vente ou de la donation du bien.
  • Soit attachée au logement, et donc transmissible, mais cela impliquera de vous acquitter d’une compensation, à savoir de racheter des titres de commercialité (dont le prix varie entre 500 et 2500 m²) auprès de bailleurs sociaux ou de particuliers ayant des locaux commerciaux à transformer en habitation, dont les conditions pourront varier en fonction de la ville concernée.

Pour en apprendre plus sur le changement d’usage, vous pouvez consulter notre article sur le changement d'usage et de destination en location meublée.

L’immatriculation de l’activité de LMNP

L’immatriculation est obligatoire pour tout loueur en meublé, et cela quelle que soit la nature du bien loué, ainsi que le nombre de mise en location, et même si l’activité ne concerne que la location d’une chambre dans sa résidence principale.

Immatriculez votre activité de loueur en meublé

Pour s’immatriculer, il convient de se rendre sur le site de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) dans les 15 jours qui suivent le début l’activité.

Aurélie Travers

« Date de début d’activité ne veut pas nécessairement dire date d’accueil du premier locataire, et il est conseillé de porter une attention toute particulière à la date de déclaration de début d’activité, car cela peut avoir un impact fiscal important au régime réel, en permettant aux frais d’achat du bien d’être considérés comme des charges déductibles, ou d’être amortis. Mais attention, une fois ce choix fait, il devra être le même pour les investissements futurs » rappelle Aurélie Travers , conseillère experte chez Jedéclaremonmeublé.com.

L’immatriculation permet d’obtenir un numéro SIRET pour votre activité de loueur meublé non professionnel (LMNP), qui sera le statut dont vous relèverez par défaut, et que vous conserverez tant que vous en remplissez les conditions.

Pour rappel, vous aurez le statut de LMNP si les recettes que vous percevez de votre activité de loueur en meublé n’excèdent pas 23 000 euros par an, ou, si elles dépassent ce montant, qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous aurez obligatoirement le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

À noter : Attention, si vous avez le statut de non-résident, seuls les revenus imposés en France seront pris en compte.

Comment faire un bail de location saisonnière conforme à la loi ?

Parfois oublié au regard des autres exigences de la location saisonnière, l’établissement d’un bail saisonnier n’en reste pas moins une obligation légale pour tous les LMNP.

Rédiger un contrat de location saisonnière

En faisant recours à une plateforme de location saisonnière, nombreux sont les propriétaires qui font l’impasse sur l’établissement d’un bail saisonnier. Or, en France, la loi impose de signer un contrat locatif saisonnier entre le propriétaire et locataire, même si la location est temporaire. Il est donc fortement recommandé de faire signer à tout locataire un bail saisonnier pour formaliser la location, ainsi que d’indiquer clairement les conditions du contrat dans votre annonce Airbnb ou Booking, car en leur absence, le locataire est en droit de refuser de signer le contrat et d’annuler la réservation sans pénalité.

Pour faciliter l’établissement d’un contrat saisonnier, il est bien évidemment possible de recourir à un modèle de contrat de location saisonnière, auquel il ne faudra pas oublier d’annexer un certain nombre de documents.

Les annexes au contrat de location saisonnière

En plus de contrat de location, 4 éléments supplémentaires seront à annexer au bail :

  • Un état des lieux, dont la forme est libre dans le cas d’une location de courte durée.
  • Un inventaire des objets, meubles et équipements du logement loué. Qui permet de prouver que les 11 équipements minimums nécessaires à la qualification de logement meublé sont bien présents dans le logement à l’entrée du locataire.
  • Un dossier de diagnostic technique, composé d’un constat des risques d’exposition au plomb, et d’un état des risques et pollution de la zone.
  • Un état descriptif des lieux.

À noter : S’il n’est pas encore obligatoire de joindre un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement, cela pourrait devenir une obligation, puisque la communication du DPE est l’un des points présents dans la proposition de loi n°1176.

Attention à ne pas oublier la fiche individuelle de police

Si elle ne fait pas partie intégrante du contrat de location, une fiche individuelle de police doit toutefois être remplie par tous les occupants du logement, s’ils ne sont pas de nationalité française.

Vous devrez ensuite les conserver pendant une durée de 6 mois, et être capable de les transmettre, sur demande, aux autorités compétentes.

Quel régime fiscal choisir pour faire de la location saisonnière ?

Quel sera votre statut en location saisonnière ?

Au moment de votre enregistrement, vous aurez par défaut le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Vous relèverez de ce statut tant que vous retirerez moins de 23 000 € de votre activité de location meublée, ou, si vous dépassez ce seuil de 23 000 €, tant que les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal sont supérieurs au chiffre d’affaires de votre activité de location meublée.

Dans le cas contraire, vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), ce qui aura des incidences, notamment sur le plan fiscal.

Tant que vous aurez le statut de LMNP, vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux.

Les deux régimes fiscaux en location saisonnière

Le régime micro-BIC : un régime moins avantageux

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire, qui est appliqué au total des sommes perçues sur l’année, charges comprises, afin de déterminer votre montant imposable. Actuellement, et ce depuis la loi de finances 2024, l’abattement forfaitaire pour la location de courte durée est de 30% (ou 51% sous conditions), dans la limite de 15 000 €.

S’il est particulièrement simple d’un point de vue déclaratif, le régime micro-BIC impose toutefois de payer des impôts chaque année, d’autant que le montant imposable sert aussi au calcul des prélèvement sociaux dont les LMNP doivent s’acquitter (17,2%).

Exemple de calcul de l’imposition au régime micro-BIC :

  • Madame A. pratique la location saisonnière et génère 20 000 € de recettes par an.
  • Le taux marginal d’imposition (TMI) de Madame A. est de 30%
  • En location de courte durée, l’abattement du régime micro-BIC s’élève à 30%.

En conséquence, son imposition sera calculée comme suit :

  • Chiffre d’affaires de l’année – 30% du chiffre d’affaires de l’année = résultat imposable, soit 20 000 – (0,3 x 20 000) = 20 000 – 6 000 = 14 000 € de montant imposable.

L’impôt de Madame A. sera donc calculé comme suit :

  • 30% du montant imposable (le TMI de Madame A.) + 17,2% du montant imposable (les prélèvements sociaux).
  • Soit (14 000 x 0,3) + (14 000 x 0,172) = 6 608 € pour l’année.

Le régime réel : le meilleur moyen d’optimiser sa fiscalité

Le régime réel d’imposition, quant à lui, fonctionne sur le mécanisme de la déduction des charges et des amortissements.

Autrement dit, vous pourrez en premier lieu déduire de vos recettes locatives toutes les charges liées à votre location meublée. Or, la liste de ces charges déductibles est particulièrement longue. Pour les plus importantes, on pourra mentionner les taxes (CFE et taxe foncière), les factures d’entretien et de réparations, l’assurance PNO ou encore les factures d’électricité, d’eau, d’internet ou de téléphonie.

Et dans le cas d’un investissement locatif, si vous déclarez la date d’achat du bien comme étant la date de votre début d’activité, vous pourrez également déduire les frais de notaire et la commission d’agence immobilière.

L’accumulation de ces charges déductibles permet de réduire considérablement le résultat imposable et, en cas de déficit, ce dernier est reportable sur les revenus locatifs meublés des 10 années suivantes.

Mais le mécanisme le plus avantageux du régime réel reste la déduction du montant des amortissements. Ce mécanisme, qui vise à compenser la perte de valeur d’un bien due à l’usure, vous permet de déduire chaque année de votre imposition une fraction de la valeur du logement, du mobilier, et des éventuels travaux, puisque tous les travaux entrepris depuis la date de début d’activité pourront être amortis.

Chaque élément doit toutefois être amorti séparément, avec une durée d’amortissement précise, ce qui représente une tâche particulièrement ardue si l’on n’est pas professionnel de la fiscalité.

Ces calculs se révèlent toutefois particulièrement profitables : « Les amortissements non utilisés peuvent être reportés indéfiniment, ce qui permet à de nombreux loueurs en meublé de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus de location meublée pendant plusieurs années » tient à rappeler Mallory Boutron, diplômée d’expertise comptable pour Jedéclaremonmeublé.com.

Il s’agit donc bien souvent du régime le plus avantageux pour les LMNP. Pour en bénéficier, vous devrez en faire le choix au moment de votre enregistrement ou, tout simplement, adresser un courrier de levée d’option à l’administration fiscale avant le mois de mai de l’année civile concernée par le changement, soit mai 2024 pour les revenus perçus en 2024 qui seront déclarés en 2025.

Pour vous aider dans le choix de votre régime fiscal, vous pouvez utiliser notre simulateur LMNP gratuit : 

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Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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