Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale très favorable aux loueurs en meublé, qui leur permet d’optimiser efficacement leur investissement locatif meublé.
Mais pour en bénéficier, certaines conditions sont à respecter, dont l’obligation d’établir un tableau d’amortissement.
Définitions, calcul et exemple : découvrez comment fonctionne un tableau d’amortissement LMNP.
Mise à jour du 8 octobre 2026 : le PLF 2027 vise l'amortissement LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible des LMNP au régime réel à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) et de mettre fin au report sans limite des amortissements non déduits. Les amortissements déjà en report resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui exclut de ce plafond, et de la fin du report, la location meublée de longue durée (bail de résidence principale ou bail mobilité). Il doit encore être adopté en séance publique.
Ce texte n'est pas voté : les règles décrites ci-dessous restent applicables à ce jour. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Réaliser un tableau d’amortissement dans le cadre de son activité de location meublée au statut de LMNP relève autant de l’obligation que de la nécessité, puisque c’est notamment grâce à cet élément que le loueur pourra réduire sensiblement son montant imposable et donc optimiser sa fiscalité.
Pour les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif, l’amortissement est un mécanisme propre à la location meublée : il n’existe pas en location nue imposée dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui contribue à l’intérêt de la location meublée.
Pour le présenter simplement, l’amortissement en LMNP est un mécanisme comptable permettant d’étaler le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation, afin de tenir compte de sa perte de valeur progressive due à son usure.
En effet, chaque année qui passe fait perdre de la valeur comptable au bien immobilier, et demande plus ou moins rapidement à son propriétaire d’engager des frais pour en changer les meubles ou en rénover certaines parties. L’amortissement est justement là pour en tenir compte.
Au régime micro-BIC, l’amortissement est réputé pris en compte, au même titre que les charges, dans l’abattement forfaitaire prévu par l’article 50-0 du CGI. Au régime réel, les loueurs peuvent en revanche le comptabiliser pour sa valeur réelle, ce qui s’avère, dans bien des cas, plus avantageux.
Dans cette situation, ils peuvent donc, chaque année, retrancher de leur montant imposable une fraction de la valeur du mobilier présent dans le bien, des travaux entrepris, ainsi que des différents composants qui représentent le logement loué.
Mais pour que cette opération soit réalisée correctement, avec les bons montants, il est nécessaire de procéder au calcul de l’amortissement chaque année, et d’établir un tableau d’amortissement.
L’amortissement s’applique au mobilier, aux travaux entrepris, ainsi qu’au logement en lui-même. Pour ce dernier, l’amortissement est calculé par composant, généralement au nombre de cinq :
La valeur de chacun de ces composants est calculée sur la base de la valeur totale du bien, diminuée de la part terrain.
En effet, la fraction de la valeur du bien correspondant au terrain n’est pas amortissable, car le terrain n’est pas considéré comme perdant de la valeur avec le temps. Elle représente en général 10 à 30 % de la valeur totale du bien.
Chaque composant, ainsi que les travaux et le mobilier, dispose ainsi d’une durée d’amortissement spécifique, utilisée pour réaliser le tableau d’amortissement.
Établir un tableau d’amortissement est obligatoire dans le cadre de la tenue de la comptabilité d’une activité de location meublée au régime réel, une fois que le logement est inscrit à l’actif.
Ce tableau permet ensuite au loueur de remplir sa liasse fiscale, document obligatoire pour la déclaration des revenus de location meublée au régime réel, et notamment l’annexe 2033-C consacrée aux immobilisations et aux amortissements.
Il devient aussi utile au moment de la revente : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value, et le tableau permet de justifier leur montant. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les amortissements consommés et leur réintégration.
Afin de gagner du temps, mais aussi de limiter le risque d’erreur, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un comptable spécialisé en location meublée au régime réel, ou au moins de recourir à un logiciel LMNP afin de se simplifier la tâche.
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Réaliser un tableau d’amortissement demande de connaître à la fois les durées d’amortissement de chaque composant du bien et leur valeur, mais également de ne pas commettre d’erreur au moment de comptabiliser l’amortissement pour son activité.
Pour vous aider à vous y retrouver, vous pouvez vous référer au tableau ci-dessous. La durée d’amortissement des travaux peut varier selon le type de travaux réalisés, et la colonne « quote-part » présente des valeurs moyennes, susceptibles de varier selon les caractéristiques propres à chaque bien.
| Élément ou composant | Durée d’amortissement usuelle | Quote-part de la valeur du bien |
|---|---|---|
| Mobilier | 5 ans | Valeur totale du mobilier |
| Travaux | 10 ans | Valeur totale des travaux |
| Aménagements intérieurs | 12 ans | 18 % |
| Étanchéité | 25 ans | 7 % |
| Toiture | 25 ans | 8 % |
| Installations électriques | 30 ans | 6 % |
| Gros œuvre | 75 ans | 41 % |
| Terrain | Non amortissable | 20 % |
Dans le cadre du régime réel en location meublée, il est important de distinguer les déductions permises par les charges et celles qui le sont grâce à l’amortissement.
Il existe en effet une limite au montant d’amortissement qu’il est possible de déduire chaque année : elle correspond à la différence entre les recettes annuelles du loueur et le montant des charges déductibles de l’année.
Contrairement aux charges, l’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part déductible est donc limitée au reliquat après la déduction des charges.
Pour autant, l’amortissement qui ne peut pas être déduit n’est pas perdu, puisqu’il est reportable d’année en année, sans limite de durée selon les règles en vigueur, afin de venir s’imputer sur le résultat fiscal lorsque celui-ci redevient bénéficiaire.
Afin d’illustrer la manière dont se calcule le montant d’amortissement déductible chaque année, prenons un exemple, à mettre en rapport avec le tableau précédent des quotes-parts et des durées d’amortissement.
La valeur du bien est de 300 000 €, dont 20 % de part terrain non amortissable (60 000 €), et le coût du mobilier est de 5 000 €. Le logement est donc amortissable à hauteur de 240 000 €.
| Élément ou composant | Valeur amortissable | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Mobilier | 5 000 € | 5 ans | 1 000 € |
| Aménagements intérieurs (18 %) | 54 000 € | 12 ans | 4 500 € |
| Étanchéité (7 %) | 21 000 € | 25 ans | 840 € |
| Toiture (8 %) | 24 000 € | 25 ans | 960 € |
| Installations électriques (6 %) | 18 000 € | 30 ans | 600 € |
| Gros œuvre (41 %) | 123 000 € | 75 ans | 1 640 € |
| Total | 5 000 € de mobilier et 240 000 € pour le logement | 9 540 € |
Dans notre exemple, le loueur pourra ainsi déduire, chaque année, jusqu’à 9 540 € de son résultat au titre de l’amortissement, dans la limite du résultat restant après déduction des charges. À partir de la sixième année, le mobilier étant entièrement amorti, ce montant passera à 8 540 €, sauf nouvel achat de mobilier.
Pour étudier d’autres cas, consultez notre article sur les exemples de comptabilité pour LMNP.
Au régime réel, les amortissements se déclarent chaque année par le biais d’une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes 2033), qu’il est nécessaire de télétransmettre à l’administration fiscale, avant de reporter le résultat de cette liasse sur le formulaire 2042-C-PRO, qui sert à la déclaration des revenus de location meublée des LMNP et des LMP.
Avant toute chose, la première étape pour tout loueur, qu’il relève ou non du régime réel, est l’immatriculation de son activité auprès de l’INPI, afin d’obtenir le numéro SIRET nécessaire à la déclaration de ses revenus.
C’est lors de cette déclaration que le loueur renseigne sa date de début d’activité, élément essentiel puisque c’est à partir de cette date que l’amortissement peut commencer à être pratiqué.
Bon à savoir :
Date de début d’activité ne veut pas nécessairement dire date d’accueil du premier locataire. L’idéal est donc de faire correspondre la date de début d’activité avec celle du premier achat fait pour l’activité, qui peut être la date d’achat du bien immobilier lui-même. Toutes les dépenses amortissables réalisées à partir de cette date pourront ainsi être amorties. Si besoin, consultez notre article sur le changement de date de début d’activité.
Calculer son amortissement sans l’aide d’un spécialiste de la LMNP augmente nettement le risque d’erreur, et donc de perdre une partie de l’avantage de l’amortissement.
Pour un tour d’horizon complet des erreurs qu’il est possible de commettre lorsque l’on commence ou pratique une activité de location meublée non professionnelle, vous pouvez écouter notre podcast sur le sujet :
D’une manière générale, les erreurs commises dans le calcul de l’amortissement peuvent conduire l’administration fiscale à engager un contrôle si elle repère une anomalie.
Ce contrôle peut ensuite déboucher sur un redressement fiscal, qu’il est important d’éviter afin de préserver l’intérêt du régime réel. C’est l’une des raisons pour lesquelles il est recommandé de faire appel à un spécialiste de la LMNP comme JD2M qui, depuis plus de 10 ans, a télétransmis plus de 170 000 liasses fiscales, sans aucun redressement à ce jour.
Il est peu recommandé de faire son tableau d’amortissement sur Excel, car ce logiciel est peu adapté à la gestion de l’amortissement par composants en LMNP.
De plus, un tableur ne sera d’aucune aide au moment de remplir la liasse fiscale, et le loueur pourra donc commettre des erreurs à ce stade, même si ses calculs s’avèrent corrects.
Il est ainsi préférable de passer par un comptable spécialisé en location meublée, ou au moins par un logiciel spécifique aux LMNP, qui calculera l’amortissement et préparera la liasse fiscale.
Oui, au régime réel. Il fait partie de la comptabilité de l'activité de location meublée et sert à remplir la liasse fiscale, notamment l'annexe 2033-C consacrée aux immobilisations et aux amortissements. Au régime micro-BIC, il n'est pas nécessaire, puisque l'amortissement est réputé compris dans l'abattement forfaitaire.
Pour chaque élément inscrit à l'actif (composants du logement, travaux, mobilier), le tableau indique en général sa valeur d'origine, sa date de mise en service, sa durée d'amortissement, l'amortissement de l'année et les amortissements cumulés.
À titre indicatif, le mobilier s'amortit sur 5 ans, les travaux sur 10 ans, les aménagements intérieurs sur 12 ans, l'étanchéité et la toiture sur 25 ans, les installations électriques sur 30 ans et le gros œuvre sur 75 ans environ. Le terrain n'est pas amortissable. Ces durées peuvent varier selon les caractéristiques du bien.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le résultat restant après déduction des charges est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée selon les règles en vigueur.
C'est possible, mais peu recommandé : un tableur gère mal l'amortissement par composants et n'aide pas à remplir la liasse fiscale. Un logiciel spécialisé ou un comptable spécialisé en location meublée limite le risque d'erreur.
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