🔔 Impôts 2025 : Plus que XX jours pour faire votre déclaration de revenus 2024 en LMNP. Prendre RDV
Mis à jour le 27/08/2025
Vous faites de l’investissement locatif et souhaitez connaître les différents dispositifs de défiscalisation immobilière ? Loi Pinel, Denormandie, Malraux, ou encore location meublée (LMNP ou LMP), nous vous aidons à faire le tri pour optimiser votre réduction d’impôt.
La défiscalisation immobilière regroupe l’ensemble des dispositifs fiscaux permettant à un investisseur de réduire ses impôts. L’objectif : se constituer un patrimoine tout en allégeant sa pression fiscale.
Le dispositif applicable dépend en partie de la nature du bien, de sa localisation et du mode de location envisagé :
Si vous investissez dans un logement ancien à rénover, vous avez plusieurs options : la loi Denormandie pour les communes éligibles, le déficit foncier si vous faites de la location nue au régime réel, ou la loi Malraux si l’immeuble est situé en secteur patrimonial protégé ;
Si le bien est classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques, le dispositif Monuments Historiques donne droit à une une déduction intégrale des charges de restauration sur le revenu global, sans plafond ;
Pour les propriétaires souhaitant louer à un loyer inférieur au marché, le dispositif Loc’Avantages permet d'obtenir une réduction d’impôt proportionnelle à l’effort consenti, à condition de conventionner le logement avec l’Anah.
Notez enfin que la location meublée, qu’elle soit en LMNP (loueur non professionnel) ou en LMP (loueur professionnel) peut aussi être avantageuse. Le régime réel permet de déduire de nombreuses charges et les amortissements de vos recettes locatives.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Investir dans l’immobilier avec un dispositif de défiscalisation comporte plusieurs intérêts :
Vous allégez votre imposition et augmentez la rentabilité de votre investissement ;
Vous vous constituez un patrimoine, tout en limitant votre effort d’épargne grâce aux loyers et avantages fiscaux ;
Vous préparez votre retraite en percevant des revenus complémentaires ;
Vous sécurisez votre investissement avec un actif tangible, moins sensible aux fluctuations des marchés financiers ;
Vous adaptez votre stratégie selon votre profil fiscal, votre capacité d’emprunt et vos objectifs personnels.
Le régime réel simplifié vous permet d’optimiser votre fiscalité en déduisant les amortissements et les charges de vos recettes locatives :
charges déductibles : entretien et réparation du logement, frais d'assurance, frais de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt, cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe foncière, charges courantes, etc. ;
amortissements déductibles : le bien immobilier, les équipements et les travaux de construction ou d’amélioration.
Ce régime permet donc de réaliser des économies fiscales de manière significative.
Bon à savoir: Le statut
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’adresse aux particuliers qui louent un logement meublé sans que cette activité constitue leur principale source de revenus.
Le statut
LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’applique lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et qu’elles sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer.
Ce statut implique des obligations déclaratives plus lourdes mais ouvre droit à des exonérations de plus-value sous conditions.
Au régime réel, vous devez remplir une liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033 chaque année. Il s’agit d’une comptabilité d’engagement dans laquelle il faut saisir les factures envoyées et reçues.
De plus, l’administration fiscale demande
un calcul de l’amortissement par composants, pour lequel l’aide d’un comptable est souvent nécessaire.
Le régime micro-BIC (location meublée) et le régime micro-foncier (location nue) quant à eux, sont des options simplifiées qui s’appliquent sous certains plafonds de recettes locatives.
Avec ce régime, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur les gains issus de l’activité locative pour calculer le bénéfice taxable. Vous ne pouvez donc pas déduire vos charges au réel, ni vos amortissements. L’avantage de ce régime est sa simplicité de fonctionnement, mais la défiscalisation est limitée.
Voici les plafonds et taux d'abattement pour 2025 :
|
Régime |
Type de location |
Plafond |
Abattement forfaitaire |
|
Micro-BIC |
Location meublée (classique, longue durée, chambres d’hôtes) |
77 700 € de recettes brutes locatives annuelles (hors charges) |
50 % |
|
|
Meublé de tourisme non classé |
15 000 € de recettes brutes locatives annuelles (hors charges) |
30 % |
|
Micro-foncier |
Location nue |
15 000 € des revenus bruts fonciers annuels (hors charges) |
30 % |
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
Prenez un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler !
Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de bénéficier des avantages Pinel ou Pinel + pour de nouveaux investissements.
Ce dispositif s’appliquait principalement aux logements neufs ou anciens réhabilités, sous réserve de remplir plusieurs conditions :
Le logement devait être situé dans un bâtiment d’habitation collectif, implanté dans une zone éligible (zones A, A bis ou B1) ;
Il devait atteindre un niveau minimal de performance énergétique ;
La location devait être nue, pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans.
En contrepartie, l’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt croissante selon la durée d’engagement.
Seuls les logements répondant à des exigences renforcées de qualité (surface minimale, double exposition, performance énergétique) pouvaient bénéficier des taux pleins via le dispositif Pinel +. Le dispositif imposait également des plafonds de loyer et de ressources du locataire, publiés chaque année par l’administration fiscale.
Il existait aussi une version « Pinel ancien ». Il permettait de conjuguer les avantages du Pinel avec ceux du déficit foncier sous certaines conditions.
Bien que désormais fermé, le dispositif Pinel continue à produire ses effets pour les contribuables ayant investi avant le 31 décembre 2024. Ceux-ci conservent leurs avantages fiscaux pendant toute la durée de leur engagement locatif.
Le dispositif Denormandie a été renouvelé par la loi du 9 avril 2024. Il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt.
Vous pouvez profiter de ce dispositif fiscal si vous achetez un logement ancien à rénover dans les zones suivantes :
communes du programme Action Cœur de Ville ;
communes ayant signé une convention ORT (opération de revitalisation de territoire) ;
communes où le besoin de réhabilitation est marqué ;
depuis avril 2024 : copropriétés en grande difficulté ou situées dans des opérations de requalification de copropriétés dégradées.
Pour être éligible, le bien doit être ancien ou un local transformé en logement, non meublé, et loué comme résidence principale. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
De plus, vous devez :
améliorer la performance énergétique de 20 à 30 % selon le type de logement ;
ou réaliser au moins deux types de travaux (chaudière, toiture, murs, fenêtres, eau chaude…) ;
ou créer de la surface habitable (balcon, garage…).
Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient net du logement (achat + travaux), dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m² :
6 ans de location : 12 %
9 ans : 18 %
12 ans : 21 %
Le logement doit être loué dans la limite des plafonds de loyers fixés selon la zone géographique. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur et ses ressources doivent respecter les plafonds réglementaires en vigueur.
Bon à savoir: Le dispositif « Denormandie » n’est pas cumulable avec les autres dispositifs d’investissement locatif, tels que Pinel ou Loc’Avantages.
La loi Malraux permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la restauration complète d’un immeuble situé dans un secteur protégé. Elle a pour objectif de préserver le patrimoine architectural ancien tout en incitant à la remise sur le marché de logements rénovés.
Sont éligibles les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable couvert par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).
Les opérations situées en quartiers anciens dégradés (QAD) ou zones NPNRU ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025.
Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, le propriétaire doit s’engager à :
réaliser une restauration complète, validée par l’Architecte des Bâtiments de France ;
louer le logement nu dans les 12 mois suivant la fin des travaux, pendant au moins 9 ans, à un locataire hors de son foyer fiscal.
La réduction d’impôt atteint
30 % du montant des travaux pour les immeubles situés en secteur PSMV et
22 % pour ceux situés en PVAP (dans la limite de 400 000 € de dépenses sur 4 ans, soit un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 120 000 €).
Le dispositif Loc’Avantages a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Il permet aux propriétaires qui louent un logement à loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Pour en bénéficier, vous devez respecter plusieurs conditions :
proposer un logement non meublé destiné à la résidence principale du locataire ;
fixer un loyer inférieur au prix du marché local, selon trois niveaux de décote :
• Loc1 : 15 % en dessous du marché,
• Loc2 : 30 % en dessous,
• Loc3 : 45 % en dessous (avec intermédiation locative obligatoire) ;
louer à un locataire hors de votre foyer fiscal dont les ressources ne dépassent pas les plafonds réglementaires ;
signer une convention d’une durée minimale de 6 ans avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ;
ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal, à vos ascendants ou descendants ;
ne pas louer un logement classé en étiquette énergétique F ou G (passoire thermique).
Le montant de la réduction d’impôt dépend du niveau de loyer et de l’intermédiation locative (recours à une agence):
pour Loc1, 15 % sans intermédiation et 20 % avec intermédiation ;
pour Loc2, 35 % sans intermédiation et 40 % avec intermédiation ;
pour Loc3, intermédiation obligatoire et réduction de 65 %.
En cas d’intermédiation locative, vous pouvez également bénéficier d’une prime de 1 000 € à 2 000 €, majorée si le logement fait moins de 40 m².
Vous devez déposer votre dossier de demande sur la plateforme en ligne de l’Anah. Vous avez jusqu’au 31 décembre 2027 pour le faire.
Le dispositif Monuments Historiques concerne les propriétaires de biens immobiliers classés au titre des Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
Il permet de déduire de votre revenu global l’ensemble des charges liées à la conservation, à la restauration, à l’entretien du bien, ainsi que les intérêts d’emprunts contractés pour financer ces travaux. Sont également déductibles les frais de gestion, les taxes foncières et les primes d’assurance liées au bien. Il n’y a pas de plafond de déduction.
Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, il faut respecter les conditions suivantes :
Le bien doit être classé ou inscrit à l’ISMH, ou avoir obtenu un agrément spécifique avant le 1er janvier 2014 ;
Les travaux doivent être réalisés conformément aux prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France et sous son contrôle ;
Le propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant une durée minimale de 15 ans ;
Le bien doit être affecté à un usage privé et ne doit pas être exploité commercialement, sauf dans le cadre d’une location non meublée à usage d’habitation ;
La déduction s’applique aux propriétaires occupants, mais aussi aux bailleurs qui louent le bien non meublé à titre de résidence principale du locataire.
Le déficit foncier s’applique aux propriétaires qui louent un bien immobilier non meublé et qui sont soumis au régime réel d’imposition.
On parle de déficit foncier lorsque le total des charges déductibles dépasse le montant des revenus fonciers perçus. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce dispositif fiscal permet donc de réduire l’impôt sur le revenu.
Bon à savoir : Ce plafond peut être relevé à 21 400 € pour les dépenses relatives à des travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé « passoire thermique » (classe énergétique E, F ou G) d’améliorer sa performance à au moins la classe D. Ces travaux doivent être engagés avant le 31 décembre 2025.
Si le déficit dépasse ce plafond, l’excédent est reportable et peut être déduit :
pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus (revenu global) ;
pendant 10 ans uniquement sur vos revenus fonciers.
Les charges déductibles comprennent notamment :
les frais de gestion et d’administration du bien (frais d’agence, syndic, concierge) ;
la taxe foncière et autres impôts non récupérables sur le locataire ;
les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sans modification structurelle ;
les provisions pour charges de copropriété ;
les charges locatives non récupérées auprès du locataire ;
les indemnités d’éviction ou de relogement ;
les primes d’assurance ;
les intérêts et frais d’emprunt liés au prêt immobilier.
Attention, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Par ailleurs, les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers. Ils ne peuvent être déduits du revenu global.
Pour déclarer le déficit foncier et les charges associées, vous devez remplir le
formulaire n°2044 et le joindre à votre déclaration annuelle de revenus (formulaire n°2042). Pensez aussi à conserver tous vos justificatifs (factures, devis, photos) attestant la nature et le montant des charges déduites.
La loi Girardin permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante en investissant dans des biens locatifs ou industriels situés dans les DOM-TOM. Pour être éligible, l’investissement doit respecter des conditions strictes, notamment une durée d’engagement minimale de 5 ans, des plafonds de dépenses, ainsi qu’une localisation dans des zones spécifiques définies par le Code général des impôts (CGI).
Le dispositif Censi-Bouvard, dédié aux investissements en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD), a été supprimé pour les investissements réalisés après 2018. Il n’est donc plus possible d’en bénéficier pour les nouveaux achats, mais les investisseurs ayant souscrit avant cette date peuvent encore profiter des avantages fiscaux liés à ce dispositif.
Enfin, l’ investissement en nue-propriété, par le biais du démembrement temporaire (usufruit et nue-propriété), permet de réduire le prix d’achat du bien. En pratique, le nu-propriétaire achète le bien à un prix réduit (décote), car il n’a pas l’usage ni les loyers pendant la durée de l’usufruit (généralement entre 10 et 20 ans).
À la fin de cette période, l’usufruit revient automatiquement au nu-propriétaire, qui récupère alors la pleine propriété et peut percevoir les loyers.Ce type d’investissement s’avère particulièrement intéressant pour préparer une transmission patrimoniale ou optimiser la fiscalité sur le long terme.
Nous l’avons vu, il existe de nombreux dispositifs fiscaux vous permettant de profiter d’une réduction d’impôt. Pour bien choisir, vous devez :
évaluer votre situation financière et fiscale : regardez votre niveau d’imposition actuel, vos revenus, vos charges et la nature de vos autres revenus (salaires, revenus fonciers, BIC…) ;
définir clairement vos objectifs patrimoniaux : souhaitez-vous obtenir un complément de revenus régulier, préparer la transmission de votre patrimoine à vos proches ou privilégier une plus-value à la revente ?
prendre en compte vos contraintes : combien de temps êtes-vous prêt à bloquer votre argent ? Quelle localisation privilégiez-vous ? Quel type de bien vous convient (neuf, ancien, meublé, non meublé) ?
Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine ou un conseiller fiscal pour sécuriser votre choix et optimiser votre investissement.
Simulez gratuitement votre rentabilité locative
Il faut opter pour un bien ou un type de location éligible à un dispositif de défiscalisation. Par exemple, la défiscalisation LMNP concerne uniquement les logements meublés, tandis que le déficit foncier s’applique aux logements nus.
Le dispositif Malraux, lui, vise les biens situés dans des secteurs sauvegardés et nécessitant une restauration complète. Il en existe d’autres. Selon le dispositif fiscal choisi, vous profitez d’une réduction d’impôts ou d’une déductibilité de vos charges et amortissements.
Certains dispositifs fiscaux vous permettent de bénéficier d’une réduction directe de l’impôt sur le revenu (Pinel, Denormandie, Malraux). D’autres autorisent la déduction des charges et amortissements liés au bien (LMNP, déficit foncier).
Cela dépend du dispositif fiscal. Le LMP et le LMNP au réel vous permettent de déduire les charges et amortissements liés au bien loué. D'autres dispositifs, comme Loc’Avantages ou Denormandie, accordent une réduction d’impôt calculée en fonction du montant du loyer et de la durée de location.
Aucun nouveau dispositif de défiscalisation immobilière n'a vu le jour en 2025. En revanche, plusieurs mesures ont été prolongées comme le dispositif Loc’Avantages et la loi Denormandie.
Chacun de ces dispositifs est soumis à des conditions très précises. En pratique, il est donc difficile de cumuler plusieurs dispositifs sur un même bien. En revanche, si vous possédez plusieurs biens en location, vous pouvez bénéficier de dispositifs différents pour chacun d’eux. Par exemple, vous pouvez appliquer le déficit foncier sur un logement ancien nécessitant des travaux, tout en bénéficiant du statut LMNP pour un autre bien meublé.
Certains dispositifs comme la loi Denormandie, le dispositif Loc’Avantages ou la loi Malraux imposent une durée d’engagement minimale de location. Cela peut vous bloquer pour revendre votre bien.
La défiscalisation immobilière s’adresse surtout aux contribuables imposables qui souhaitent réduire leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine. De plus, il faut être conscient des contraintes de chaque dispositif afin de vérifier qu’il correspond bien à votre projet.
Article rédigé par Stéfano Demari
