Nous recevons de nombreuses questions sur les plafonds LMNP en 2024. Lorsque l’on pratique une activité de location meublée non professionnelle, il existe 3 types de plafonds à connaître : celui du statut LMNP, celui lié à la fiscalité avec l’abattement forfaitaire du régime fiscal micro-BIC, et celui du paiement des cotisations sociales en location de courte durée. Pour vous aider à mieux les comprendre, nous vous présentons chacun de ces seuils LMNP dans cet article.
Suite à votre immatriculation, qui vous permettra d’obtenir votre numéro SIRET pour votre activité de location meublée, vous recevrez le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, que vous conserverez tant que vous resterez en dessous d’un certain plafond de recettes.
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Le statut de LMNP se définit en réalité par rapport au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ainsi, vous relèverez du statut de LMNP tant que vous ne remplissez pas les conditions pour être considéré comme LMP.
Ces dernières, précisées à l’article 155 du CGI, concernent les recettes brutes de l’activité de location meublée. Ainsi, il est nécessaire qu’elles remplissent une double condition, à savoir qu’elles doivent :
Ces deux conditions sont cumulatives, ainsi, si vous retirez moins de 23 000 € de votre activité, ou que vous avez des revenus d’activité supérieurs à votre chiffre d’affaires de location meublée, vous aurez le statut de LMNP.
Du côté de l’activité de location meublée, ce sont les recettes brutes qui seront prises en compte, autrement dit le montant total de vos recettes locatives, toutes charges comprises, et donc sans aucune déduction. Cela représente donc le total de toutes les sommes que vous avez perçues dans le courant de l’année.
Du côté de vos autres revenus d’activité, c’est l’ensemble de vos revenus soumis à l’impôt sur le revenu en France qui seront pris en compte. Vos traitements et salaires seront donc bien évidemment comptabilisés, mais pas seulement. Ainsi, sont considérés comme des revenus d’activités :
Attention, les revenus fonciers, quant à eux, ne sont pas pris en compte.
La réponse d’Aurélie Travers, conseillère experte JD2M : « Il s’agit premièrement, bien entendu, de la question des prix que vous allez pratiquer, et de la proportion que ces recettes vont représenter par rapport à vos autres revenus. Il peut donc être judicieux de les adapter afin de respecter les plafonds de la LMNP. À ce titre, il est important de garder à l’esprit que les recettes de location meublée, ainsi que les autres revenus d’activité, sont appréciées à la hauteur de l’ensemble des membres du foyer fiscal, qui partagent obligatoirement le même statut. »
Attention donc aux situations dans lesquelles plusieurs membres du foyer fiscal pratiquent une activité de location meublée, ce qui pourrait entraîner des conséquences importantes, même s’il convient de rappeler que le statut de LMP (loueur en meublé professionnel) peut aussi avoir ses avantages selon les situations.
Exemple :
Monsieur A. pratique la location meublée et génère 50 000 € de recettes. Ses autres revenus d’activité sont de 28 000 €. Puisque Monsieur A. dépasse le plafond des 23 000 € de recettes, et que le montant de ces dernières est supérieur à ses autres revenus d’activité, il est LMP.
Madame B. pratique la location meublée et génère 18 000 € de recettes. Ses autres revenus d’activité sont de 35 000 €. Puisque Madame B. ne dépasse pas le plafond des 23 000 € de recettes, elle est LMNP, peu importe le montant de ses autres revenus d’activité.
Si Monsieur A. et Madame B. passent sur le même foyer fiscal, le montant cumulé de leurs recettes de location meublée sera de 68 000 €, et le montant de leurs autres revenus sera de 63 000 €. Puisqu’ils dépassent le plafond des 23 000 € de recettes, et que le montant de ces dernières est supérieur à leurs autres revenus d’activité, ils seront donc tous deux considérés comme LMP. Madame B. changerait donc ici de statut en raison de la prise en compte des seuils du statut LMNP à l’échelle du foyer fiscal.
La fiscalité de la LMNP en 2024 a connu quelques bouleversements au travers des changements opérés par la loi de finances 2024 quant au régime micro-BIC en location saisonnière. Ces changements devraient inciter de plus en plus de loueurs à se tourner vers le régime réel et ses avantages fiscaux pour leur activité.
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La loi de finances 2024 a introduit des changements concernant le régime micro-BIC pour les loueurs saisonniers, réduisant à la fois le taux d’abattement, ainsi que le plafond maximum du régime pour ce type particulier d’activité. Décryptons ensemble les différents cas de figure.
Avant la loi de finances 2024, le taux d’abattement pour ce type d’activité était de 50%, et le seuil du régime LMNP, qui désigne le montant de revenus à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier de ce régime, était de 77 700 €.
Aujourd’hui, le taux d’abattement est de 30%, et le seuil a été ramené à 15 000 €. Au-delà, le passage au régime réel sera obligatoire.
Exemples :
Situation 1 : Monsieur A. loue un meublé de tourisme non classé qui génère 12 000 € de recettes annuelles, ainsi qu’un autre bien meublé, sur de la longue durée, qui lui rapporte 20 000 € de recettes annuelles.
Monsieur A. ne dépasse donc pas le seuil de 15 000 € de recettes pour sa location saisonnière, et ne dépasse pas non plus le seuil de 77 700 € pour sa location de longue durée.
Monsieur A. peut donc relever du régime micro-BIC, avec un taux d’abattement de 30% pour ses recettes de courte durée, et de 50% pour ses recettes de longue durée.
Situation 2 : Madame B. loue un meublé de tourisme non classé qui génère 22 000 € de recettes annuelles.
Dans cette situation, Madame B. dépasse le plafond du régime micro-BIC pour la location de courte durée, et doit donc obligatoirement relever du régime réel.
Auparavant, le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme classés était très avantageux, avec un taux d’abattement de 71%, et un plafond de recettes de 188 700 €.
À l’heure actuelle, les chiffres sont équivalents à ceux de la location de meublés de tourisme non classés, soit 30% d’abattement et un plafond fixé à 15 000 €.
Si le classement d’un meublé de tourisme peut donc paraitre obsolète aujourd’hui, il est nécessaire de garder plusieurs points à l’esprit :
Exemples :
Situation 3 : Madame C. loue un meublé de tourisme classé qui génère 9 000 € de recettes. Son bien ne se trouve pas en zone tendue. Elle ne dispose pas d’autres biens mis en location meublée.
Madame C. ne dépasse pas le seuil de 15 000 € de recettes pour sa location saisonnière, elle peut donc relever du régime micro-BIC.
De plus, son bien est classé, ne se trouve pas en zone tendue, et ses recettes globales de l’activité de location meublée ne dépassent pas 15 000 €, Madame C. a donc droit à un abattement de 21% supplémentaires par rapport aux 30% initialement prévus, ce qui porte l’abattement à 51%.
Situation 4 : Monsieur D. loue un meublé de tourisme classé qui génère 11 000 € de recettes, ainsi qu’un autre bien meublé, sur de la longue durée, qui lui rapporte 10 000 € de recettes annuelles. Le meublé de tourisme classé de Monsieur D. n’est pas situé en zone tendue.
Monsieur D. ne dépasse donc pas le seuil de 15 000 € de recettes pour sa location saisonnière, et ne dépasse pas non plus le seuil de 77 700 € pour sa location de longue durée.
De plus, son bien est classé et ne se trouve pas en zone tendue. Mais, cette fois-ci, ses recettes globales de l’activité de location meublée dépassent 15 000 €. Monsieur D. pourra donc bien relever du régime micro-BIC, avec un taux d’abattement de 30% pour ses recettes de courte durée, et de 50% pour ses recettes de longue durée.
Nullement ciblé par les changements opérés par la loi de finances, le régime micro-BIC en location de longue durée n’a connu aucune modification. Le plafond de ce régime est toujours de 77 700 €, et l’abattement reste de 50%.
Bien que la loi de finances 2024 prévoie la rétroactivité de ses dispositions, une note parue au BOFIP le 14 février 2024 indique que, pour les revenus 2023 déclarés en 2024, les contribuables auraient le choix de relever, ou non, du nouveau régime micro-BIC. Ce qui implique que les loueurs pourront déclarer leurs revenus 2023 sans conséquences. Mais la législation s’appliquera toutefois pour les revenus 2024 perçus en 2025, ce qu’il est donc nécessaire de prévoir, en envisageant par exemple un passage au régime réel.
Le régime réel permet aux LMNP d’avoir accès au mécanisme de la déduction des charges et des amortissements. Grâce à ce mécanisme, il leur est possible de déduire de leurs recettes toutes les charges afférentes à leur activité de loueur en meublé, ainsi que l’amortissement de leur bien.
Or, le total de ces déductions permet souvent aux loueurs en meublé de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus de location meublée, et ce pendant plusieurs années. En effet, le déficit créé par les charges, lorsqu’il n’est pas utilisé l’année où il est généré, est reportable pendant 10 ans, tandis que l’amortissement peut être reporté indéfiniment.
Si certains loueurs passeront obligatoirement au régime réel du fait des changements apportés au plafond du régime Micro BIC en location saisonnière par la loi de finances 2024, d’autres pourront choisir d’en relever alors qu’il bénéficiaient auparavant du régime micro-BIC, notamment en raison de la diminution du taux d’abattement en location saisonnière.
Tout loueur en meublé qui n’en relève pas déjà peut demander à relever du régime réel. Cette formalité s’accomplit par le biais d’un courrier de levée d’option, qu’il est nécessaire d’adresser à votre centre des impôts. Il est également possible de réaliser la demande directement en ligne par le biais de votre espace professionnel sur le site des impôts.
Une fois mis en place, l’option pour le régime réel sera valable un an, puis reconduite tacitement. Autrement dit, la démarche ne sera à entreprendre qu’une fois.
En conséquence, l’unique point d’attention reste la date à laquelle opérer ce changement de régime :
« Il est impératif que la levée d’option pour le régime réel soit effectuée avant la déclaration de revenus de l’année fiscale concernée par le changement, autrement dit avant le début du mois de juin pour les revenus 2024. Tout loueur en meublé qui a débuté son activité avant 2024 devra donc y songer avant mai ! », tient à préciser Stéfano Demari, Président de JD2M.
Il existe un troisième seuil moins connu des LMNP, celui du paiement des cotisations sociales.
Normalement assujettis au paiement des prélèvements sociaux, les LMNP peuvent toutefois être contraint de s’acquitter des cotisations sociales, si deux conditions sont réunies :
Le cas échéant, les LMNP doivent s’acquitter des cotisations sociales, au même titre que les LMP, la seule différence étant l’option dont ils disposent pour relever du régime général de la sécurité sociale, et non celui des indépendants, duquel les LMP relèvent obligatoirement.
Le montant des cotisations sociales, d’environ 40%, est bien plus élevé que celui des prélèvements sociaux, de 17,2%.
De plus, même en cas de résultat déficitaire pour l’activité, relever des cotisations sociales impose le paiement d’un forfait minimum de 1 162 €.
Gardez toutefois à l’esprit que si vous êtes dans une situation de location multiple, les cotisations sociales ne seront dues que pour l’activité de courte durée. Ainsi, si vous cumulez une activité de location meublée de longue durée et une de courte durée, dont les recettes dépassent 23 000 €, vous ne paierez des cotisations sociales que sur la fraction des recettes générées par l’activité de courte durée, celles générées par l’activité de longue durée étant, quant à elles, soumises aux prélèvements sociaux.
L’année 2024 s’avère toutefois encore incertaine pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), car d’autres textes de loi à l’étude pourraient venir à nouveau modifier les seuils du régime micro-BIC pour les loueurs de meublés de courte durée.
• PLF 2024
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