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La fiscalité des locations meublées est particulièrement attractive pour les investisseurs en immobilier. Découvrez quelles sont les particularités et avantages fiscaux de votre statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) et choisissez le bon régime d'imposition pour optimiser votre investissement !

Fiscalité du meublé : différences entre LMNP et LMP

L’obtention des statuts LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle) dépend de plusieurs critères fixés par la loi. Quel impact cela aura t-il sur votre fiscalité de loueur en meublé en 2023 ?

Les plafonds de revenus locatifs en LMNP et LMP

Les statuts Location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) sont soumis à des conditions de plafond de revenus :

Pour devenir loueur en meublé professionnel :

  1. Les recettes annuelles locatives doivent s’élever au minimum à 23 000€ (loyers et charges comprises)
  2. Le montant des recettes annuelles doit être supérieur à vos autres revenus professionnel.

Si vos recettes sont inférieures à 23 000 €/an et si elles sont inférieures à vos autres revenus, vous êtes soumis à la fiscalité des LMNP. Si vous dépassez les plafonds de gains du LMNP vous devenez automatiquement LMP.

Astuce à connaître :
Les recettes sont calculées au niveau du foyer fiscal : il faut additionner les recettes de location meublée annuelles perçues par chacun des membres du foyer fiscal pour obtenir le montant à déclarer aux impôts.

Comparatif entre la fiscalité LMNP et LMP

La différence entre loueur en meublé professionnel et non professionnel se joue à plusieurs niveaux :

Plus-value des loueurs en meublé

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier loué meublé ? Vous devrez payer des impôts sur la plus-value :

  • Globalement, les LMP qui ont un entreprise de location meublée depuis plus de 5 ans sont exonérés de plus-value.
  • L’exonération d’impôt sur la plus-value est totale si le chiffre d’affaire réalisé est inférieur à 90 000 €.
  • L’exonération est seulement partielle pour un chiffre d’affaire compris entre 90 000 et 126 000 € au cours des deux dernières années.

Astuce à connaître :
Attention, encore une exception pour les meublés de tourisme : Le plafond de CA pour être complètement exonéré d’impôt sur la plus-value est de 250 000 € (exonération partielle entre 250 000 et 350 000 €) !

Pour les LMNP (meublé non professionnel), le montant de la plus-value imposable subit une taxation de 19 %. L’exonération de plus-value pour les LMNP peut donc être atteinte au bout de 22 ans de détention du bien immobilier. Si vous vendez le bien avant les 22 ans, vous devrez payer de la plus-value (plus longtemps vous détenez le bien, moins l’imposition est élevée).

Bon à savoir :
si vous cédez votre résidence principale, vous êtes exonéré de plus-value !

L’IFI (Impôt sur la fortune immobilière)

Les LMP sont notamment exonérés d’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière) dans le cas où leur entreprise locative est leur activité principale; les LMNP sont eux soumis à l’IFI.

Cotisations sociales en location meublée

Les prélèvements sociaux élevés du LMP inquiètent souvent les LMNP dont les profits sont proches du plafond de 23 000 € par an. Les cotisations sociales à payer sont effectivement beaucoup plus élevées pour les loueurs professionnels que pour les non professionnels !
Les revenus locatifs meublés font partie des revenus du patrimoine. Ils sont calculés sur la base du bénéfice imposable.
Les cotisations sociales des LMP sont comprises entre 35 et 40 % des bénéfices réalisés. Vous n’avez fait aucun bénéfice ? Vous devrez tout de même payer un montant forfaitaire minimal de 1 162 €.
En location meublée non professionnelle, le calcul est différent : les prélèvements sociaux en LMNP correspondent à 17,2 % des revenus imposables.

Bon à savoir :
Attention, une exception existe pour les locations saisonnières (courte durée, de type Airbnb) : Si vos recettes sont supérieures à 23 000 € par an, vous devrez payer les mêmes cotisations sociales qu’en meublé professionnel (donc entre 35 et 40 % des bénéfices issus de votre activité locative, ou un forfait minimum de 1 162 € en cas d’absence de bénéfice) ! Vous pourrez également opter pour l’affiliation au régime général de la sécurité sociale si vos revenus ne dépassent pas 77 700 €.

Location meublée : quel régime fiscal choisir ?

Pour faire votre déclaration de gains de loueur en meublé aux impôts chaque année vous avez 2 choix fiscaux possibles : le régime réel simplifié et le micro-BIC.

Le régime réel simplifié

Ses formalités déclaratives et comptables sont plus complexes, mais il vous permet de déduire vos charges et d'amortir vos biens et votre mobilier. Ce régime est plus avantageux dans la plupart des cas.
Avec des revenus de plus de 77 700 € (ou de 15 000 € en location saisonnière), votre activité locative doit obligatoirement être déclarée au réel. De même si votre activité est créée sous la forme d’une indivision.

Le régime du micro BIC

Très simple à mettre en place, il permet aux propriétaires-bailleurs en meublé de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% de leurs revenus bruts (charges comprises), abattement qui descend à 30% en location saisonnière, sauf pour les meublés de tourisme classés situés hors zones tendues, pour lesquels l’abattement est de 51% (dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles générées par l’ensemble des locations meublées de tous types).
Faites votre choix entre le réel et le micro-BIC en calculant gratuitement votre réduction d'impôts :

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Astuce à connaître :
Sur le plan de la fiscalité, la location d’un appartement meublé ou d’une maison est une activité commerciale, alors même qu’il s’agit d’une activité civile sur le plan juridique. Les revenus générés par la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Comment faire sa déclaration de revenus meublés ?

La démarche de déclaration de revenus varie en fonction de votre régime fiscal. Que vous soyez loueur professionnel ou non professionnel, les déclarations sont les mêmes, ce sont les cases à remplir qui changent en fonction de votre statut.

Déclaration des revenus meublés au micro-BIC


Pour déclarer vos revenus au micro-BIC, joignez simplement le formulaire 2042 C PRO à votre déclaration de revenus personnelle et renvoyez le tout aux impôts avant la date limite en mai. La démarche est très simple : il suffit de compléter la partie correspondant à votre statut (professionnel ou non professionnel) et de renseigner le montant de vos recettes (loyers et charges annexes).

Tout le reste est automatique : c’est l’administration fiscale qui applique l’abattement forfaitaire et les prélèvements sociaux dus. La comptabilité est simple : vous devez simplement tenir un livre d’achat et de recettes.

Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
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Déclaration des revenus meublés au réel simplifié


Pour déclarer vos revenus au réel simplifié, la démarche est différente :
Il vous faut compléter et renvoyer aux impôts une liasse fiscale composée du Cerfa n° 2031 et de ses annexes 2033.
La déclaration se compose d’un bilan comptable, d’un compte de résultat et de tableaux des amortissements et immobilisations.
Ce travail peut nécessiter l’intervention d’un comptable spécialiste des locations meublées. En effet, le calcul de l’amortissement par composants est complexe et souvent source d’erreurs. Pour vous assurer de la pertinence de votre déclaration de revenus et obtenir les réductions d’impôt auxquelles vous pouvez prétendre, faites appel à un comptable ou expert-comptable qualifié !
Le délai de transmission de votre déclaration au réel simplifié est en mai de chaque année.

Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres.

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Comment déclarer mon régime fiscal ?

Pour avoir une visibilité sur la fiscalité de votre location meublée, optez pour le réel simplifié ou le micro-BIC dès votre immatriculation comme loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Avec des recettes issues de la location meublée inférieures à 72 600 €, vous êtes soumis par défaut au régime Micro BIC, mais vous pouvez choisir le réel simplifié dès la création d’activité pour bénéficier du mécanisme de déduction des amortissements et des charges.

  • Si vous êtes en entreprise individuelle, vous pouvez cocher la case correspondant au régime de votre choix dans la partie « options fiscales » de votre formulaire d’immatriculation.
  • Vous pourrez également choisir votre régime de TVA : les loueurs en meublé sont en principe exonérés de TVA, vous cocherez donc la case « franchise de base » de TVA (sauf si vous proposez des prestations para-hôtelières à vos locataires).

Où faire sa déclaration de début d’activité ?

Depuis début 2023, le formulaire p0i en ligne est à compléter directement sur le guichet unique de l'INPI, et non plus sur Infogreffe.
C'est la même démarche pour les loueurs en meublé en indivision : vous pouvez renseigner votre choix directement sur le formulaire FCM.

Vous recevrez votre numéro SIRET environ 15 jours après avoir rempli et envoyé votre formulaire d’immatriculation.

Comment changer de régime fiscal après l'immatriculation ?

Vous êtes actuellement loueur en meublé imposable au micro-BIC ? Le réel simplifié est finalement plus avantageux pour vous ? Vous pouvez envoyer un courrier de levée d’option aux impôts pour changer de régime fiscal. Si vos recettes de location meublée sont inférieures à 72 600 €, vous êtes imposé par défaut au régime Micro BIC. Il faut lever l’option avant mai/ juin de l’année en cours.

Taxes à payer en location meublée

La location meublée est soumise à plusieurs taxes; Avant de détailler la liste, il faut préciser que presque toutes (taxe d’habitation, CFE, taxe foncière et droits SACEM pour les LMNP, plus les cotisations sociales pour la fiscalité des LMP seulement), sont déductibles des recettes de location meublée si vous choisissez le régime fiscal du réel simplifié !

Les droits SACEM (uniquement pour la location saisonnière)

La SACEM collecte à présent une taxe correspondant à des droits d’auteur auprès des loueurs de locations touristiques qui mettent à disposition de leur locataire des appareils de diffusion de musique ou de vidéos (télévision, enceinte Bluetooth…). Le prix du forfait (223,97€ TTC) est entièrement déductible de vos recettes au régime simplifié.

Taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local et annuel dû au 1er janvier. C’est la collectivité locale qui fixe son prix, qui varie donc en fonction du lieu où se trouve le bien immobilier. Vous ne pourrez pas la récupérer auprès du locataire. Les constructions nouvelles en sont exonérées pendant 2 ans (article 1383 du code général des impôts).

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Il s’agit de l’impôt local qui a remplacé la taxe professionnelle. Avec la contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), elle compose la CET (Contribution Economique et Territoriale).

Pour vous acquitter de la CFE, vous devez remplir et renvoyer le formulaire 1447 dans les 15 jours qui suivent votre immatriculation comme loueur en meublé.
La CFE est payable sur le site impots.gouv.fr, sur lequel vous devez vous inscrire après avoir obtenu votre numéro SIREN.
Vous serez exonéré de la CFE la première année d’activité (sauf si vous avez débuté l’activité au 01/01 !) et/ou si vous réalisez un chiffre d’affaire inférieur à 5000 €.

Taxe d’habitation

Si vous êtes déjà redevable de la CFE, vous êtes généralement exonéré de la taxe d'habitation (article 1407 II du Code Général des Impôt) si le bien ne fait pas partie de votre habitation personnelle.
Si le logement meublé ne constitue pas la résidence principale du locataire et qu'il ne s'agit pas d'une location provisoire (bail mobilité de 10 mois par exemple), c’est le locataire au 1er janvier qui prend en charge la taxe d’habitation.

TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée)

Les locations meublées sont en règle général exonérées de TVA sauf si elles proposent des prestations de service para-hôtelières (petits-déjeuners, lingerie, accueil etc..)

Taxe sur les logements vacants (TLV)

Si votre logement est vacant depuis au moins un an au 1er janvier et que la commune dans lequel il se trouve est concernée par la TLV, vous pouvez être soumis à cette taxe.

Si par contre le logement a été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs pendant l’année de référence, vous en êtes exonéré. Il faudra prouver l’occupation par un locataire par des factures ou des quittances de loyer. 

Comment payer moins d'impôts en location meublée ?

Le plus souvent, les LMNP (location meublée non professionnelle) optent pour une imposition au régime micro BIC, par simplicité ou méconnaissance du régime réel simplifié et ses modalités.

Mais saviez-vous que dans plus de 85% des cas le réel permet de réaliser d'importantes économies d’impôts, grâce à la déduction des charges et amortissements ?

Déduction des charges et amortissements au réel simplifié

En achetant un appartement ou une maison meublée, vous vous engagez certainement dans des dépenses pour améliorer ou rénover votre bien immobilier (travaux d'embellissement ou de construction).
Entreprendre ces travaux dès la finalisation de votre achat peut vous permettre de convaincre des locataires exigeants et d'augmenter votre rentabilité locative.

Ces montants parfois très importants peuvent être déduits de vos impôts seulement si vous optez pour le réel simplifié.
Ce dernier permet la déduction des amortissements (terrain, aménagement intérieur du logement...)
Vous pourrez également déduire vos charges: frais de gestion, votre accompagnement comptable, vos intérêts d'emprunts...
La liste des charges et dépenses amortissables est longue et permet d'affirmer que le réel simplifié est plus avantageux que le micro-BIC dans la plupart des cas.
La déduction des amortissements et des charges de vos recettes locatives vous permettra de baisser significativement votre imposition de loueur en meublé, voire de la réduire à 0€ !

Doit-on adhérer à un OGA pour payer moins d’impôts ?

Avant 2023, les loueurs en meublé qui dégageaient un bénéfice sans avoir adhéré à un OGA (Organisme de Gestion Agrée) étaient pénalisés fiscalement : en effet, leur bénéfice était majoré pour le calcul de leur impôt sur le revenu. Cette majoration a été supprimée dans la loi de finances de 2021 à partir de 2023.

Cela signifie t-il qu’adhérer à un OGA est inutile ?
Le fait d’adhérer à un OGA conserve deux avantages :

  • Premièrement, l’OGA a une mission de prévention fiscale : il vérifie que votre déclaration de revenus meublés est cohérente.
  • Ensuite, l’adhésion à un OGA peut vous permettre à certaines conditions d’obtenir une réduction sur votre imposition (limitée à 915 euros) qui équivaut aux 2/3 du montant de vos frais comptables !

Pour en bénéficier, il faut ne pas dépasser le plafond de recettes de 77 700 euros et exercer l’activité en nom propre. Vous devez également être résident fiscal en France.

Vous pouvez adhérer à un OGA dans les 5 premiers mois qui suivent votre début d’entreprise locative ou dans les 5 premiers mois de l’exercice concerné (par exemple, jusqu’à fin mai 2023 si votre exercice a débuté le 01.01.2023).

Fiscalité en location meublée : comment calculer ses impôts ?

Afin de vous aider à choisir la fiscalité la plus avantageuse, nous mettons à votre disposition un simulateur gratuit d'imposition de vos revenus meublés.

Vous pourrez comparer gratuitement le niveau de votre imposition pour chacun des deux régimes en remplissant les informations nécessaires :
Les informations relatives au logement meublé : sa valeur, le montant des frais d’acquisition et des travaux réalisés, la valeur du mobilier et la superficie de l'habitation. Il faut également indiquer si vous louez un meublé de tourisme classé car cela a un impact significatif sur votre niveau d’imposition.
Vous devrez ensuite renseigner les informations financières nécessaires au calcul de votre impôt : le montant annuel des recettes et des charges, le montant annuel des intérêts d’emprunt ainsi que leur durée. Vous compléterez également le champ relatif à votre tranche d’imposition.
Ces éléments permettent de simuler efficacement votre impôt de location meublée en comparant le micro-BIC et le réel simplifié.

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Avantages fiscaux du meublé par rapport à la location vide

La location meublée est bien connue pour sa flexibilité et pour sa rentabilité souvent meilleure : en effet, les loyers sont plus élevés qu’en location vide.
Mais qu’en est-il sur le plan de la fiscalité ?
En location vide, il existe un régime fiscal micro foncier que l’on peut comparer au micro-Bic de la location meublée et un régime réel foncier, à comparer au réel simplifié de la location meublée.
En location vide, il y a une condition de plafonds de revenus pour déterminer s’il faut déclarer au micro-foncier ou au réel foncier :

  • Au-dessus de 15 000 euros de bénéfice brut, les propriétaires-bailleurs en location vide doivent faire une déclaration au réel foncier.
  • En dessous des 15 000 euros, ils déclarent par défaut leurs revenus au micro-foncier et peuvent opter pour le réel foncier sur option.

Au micro-foncier, les loueurs bénéficient d’un abattement forfaitaire sur les revenus de 30 % (revenu maximal de 15 000 euros) contre 50 % au micro-BIC de la location meublée (jusqu’à 77 700 euros de revenus).

Dans le cas du réel foncier, au-delà de 15 000 euros de revenus, les charges sont déductibles des impôts mais pas l’amortissement. En revanche, en location meublée au régime réel simplifié, accessible à partir de 77 700 euros de revenus ou sur option, toutes les charges sont déductibles ainsi que l’amortissement de la valeur du bien immobilier (travaux, ameublement...)
C’est donc bien le meublé qui est le plus avantageux, et ceci quelque soit le choix du régime d'imposition !

Comment défiscaliser avec le LMNP neuf ?

Les investisseurs en location meublée peuvent être tentés par le dispositif de défiscalisation du LMNP neuf. Il s’agit d’investir dans des résidence-services, par exemple un EHPAD, une résidence étudiante, une résidence pour séniors etc…

Censi-Bouvard

Jusqu’à la fin 2022, le dispositif Censi-Bouvard permettait de bénéficier d’un bonus fiscal de 11 % du prix d’achat du bien hors taxe (plafonné à 300 000 €). Il était compatible avec le statut LMNP (location meublée professionnelle).

Le Censi-Bouvard ayant été supprimé dans le Projet de Loi de Finances 2023, quelles sont les alternatives pour défiscaliser en immobilier neuf ?

Le Pinel

On peut citer le dispositif Pinel, toujours valable ; Celui-ci permet d’investir dans des logements neufs ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Fiscalement, les investisseurs en Pinel bénéficient d'une réduction d'impôt jusqu’à 17,5 % du montant de l’investissement. Par contre, le Pinel est complètement incompatible avec le statut LMNP, il faudra donc choisir ! En effet, il s’agit d’une location vide (ou nue), imposable aux revenus fonciers.


Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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