Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
Mise à jour du 8 octobre 2026 : le PLF 2027 vise l'amortissement LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement des LMNP au régime réel à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de supprimer le report des amortissements non déduits. Le 8 octobre, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui exclut de ces mesures la location meublée de longue durée (bail de résidence principale ou bail mobilité) et un autre qui supprimerait l'amortissement des meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027. Ils doivent encore être adoptés en séance publique.
Le statut LMNP n'est pas supprimé et rien n'est voté à ce stade. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
L'essentiel :
Rumeurs de suppression, amendements rejetés, nouvelles règles pour les meublés de tourisme : l’avenir du statut LMNP suscite de nombreuses questions. Cet article fait le point sur ce qui a été acté, comme le rejet du plafonnement des amortissements à 2 %, et sur les pistes encore en discussion, scénarios et exemples à l’appui.
Le détail des mesures de l’année est présenté dans notre article LMNP 2026 : ce qui change vraiment, et le suivi du prochain budget dans notre article LMNP 2027. Ici, l’objectif est de prendre du recul sur la trajectoire du statut et sur ses conséquences selon votre profil.
Aucune suppression du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’a été votée. La loi de finances pour 2026, adoptée en février 2026 après recours à l’article 49-3 de la Constitution, laisse le régime LMNP inchangé dans ses fondamentaux.
En pratique, les loueurs en meublé conservent :
Si le statut n’a pas disparu, il a néanmoins été ajusté par plusieurs réformes successives, qui modifient son intérêt selon les situations.
La loi Le Meur a revu les plafonds et abattements du micro-BIC, en distinguant plus nettement les meublés de tourisme non classés. Pour les revenus 2025, déclarés en 2026, les règles sont les suivantes :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles (revenus 2025) | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Les plafonds du micro-BIC font l’objet d’une revalorisation périodique. Les montants applicables à chaque année de revenus sont détaillés dans notre article sur le régime micro-BIC.
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value à la revente. Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont en principe réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable.
Deux nuances importantes :
Cette réforme n’affecte pas l’avantage fiscal annuel procuré par le régime réel, mais elle invite à anticiper la revente. Le mode de calcul est détaillé dans notre article sur le régime des plus-values des loueurs en meublé non professionnels.
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 relève la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Pour les revenus LMNP, les prélèvements sociaux passent ainsi de 17,2 % à 18,6 %, à compter de l’imposition des revenus 2025.
Les revenus fonciers issus de la location nue et les plus-values immobilières restent, en principe, soumis au taux de 17,2 %.
La loi Le Meur a également renforcé l’encadrement des meublés de tourisme :
Notre conseil : les règles locales varient fortement d’une commune à l’autre. Il est prudent de consulter les délibérations municipales et le PLU avant de proposer un bien en location de courte durée.
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Les + :
Lors de l’examen du budget 2026, un amendement proposait de plafonner l’amortissement déductible à 2 % par an de la valeur du bien pour les loueurs en meublé au régime réel. Cette mesure a été rejetée et ne figure pas dans la loi de finances adoptée.
Les loueurs au régime réel conservent donc, à ce jour, la possibilité d’amortir leur bien par composants, selon les durées habituellement retenues pour le bâti, le mobilier et les travaux. Le sujet revient avec le projet de loi de finances pour 2027, qui propose un plafond de 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal : voir notre article LMNP 2027.
La loi de finances 2026 a créé le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun. Il introduit un mécanisme d’amortissement en location nue, sous conditions strictes : loyers encadrés, engagement de location de longue durée et logements situés en habitat collectif.
Les loueurs en meublé, LMNP comme LMP, ne sont pas concernés : leur régime reste celui des BIC. Les conditions détaillées du dispositif sont présentées dans notre article LMNP 2026.
Depuis plusieurs années, l’écart de fiscalité entre la location meublée et la location nue fait l’objet de débats. Les pistes évoquées portent principalement sur l’encadrement de l’amortissement au régime réel, sur les paramètres du micro-BIC ou sur le rapprochement des deux régimes.
À ce stade, aucune de ces pistes n’a été adoptée. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, rouvre le sujet de l’amortissement : il propose de le plafonner et de supprimer le report des amortissements non déduits. Nous suivons son examen dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Le LMNP conserve l’essentiel de ses caractéristiques actuelles : choix entre micro-BIC et réel, amortissement au régime réel, abattements pour durée de détention à la revente. Les réformes déjà adoptées (réintégration des amortissements, loi Le Meur, prélèvements sociaux) restent en vigueur et constituent le nouveau cadre de référence.
De nouvelles mesures viennent réduire l’écart avec la location nue, par exemple en modifiant les paramètres du micro-BIC ou en encadrant davantage l’amortissement. Dans ce cas, les biens fortement dépendants de l’amortissement ou proches des plafonds du micro-BIC seraient les plus exposés. C’est la direction prise par le PLF 2027 dans sa version initiale, non voté à ce jour.
Notre conseil : plutôt que de parier sur un scénario, il est prudent de simuler plusieurs hypothèses fiscales et de vérifier que la rentabilité du projet reste acceptable dans chacune d’elles.
Le micro-BIC reste en général intéressant lorsque les charges et amortissements réels sont inférieurs à l’abattement de 50 %, par exemple pour un studio peu endetté et sans travaux. Dès que les charges, les intérêts d’emprunt ou les travaux augmentent, le régime réel permet souvent de réduire davantage le résultat imposable.
Avec un plafond de 15 000 € et un abattement de 30 %, le micro-BIC est devenu moins favorable pour ces biens. Pour un logement financé à crédit, meublé avec soin et géré par une conciergerie, le régime réel peut se révéler plus adapté. Les restrictions locales (limitation du nombre de jours, autorisations) peuvent par ailleurs peser sur les recettes.
Le classement permet de conserver un abattement de 50 % et un plafond plus élevé au micro-BIC. Il suppose toutefois de respecter des normes de confort et d’équipement : l’avantage fiscal est à mettre en balance avec ces contraintes.
Les biens situés en résidences gérées (étudiantes, seniors) sont en général loués via un bail commercial. Ils peuvent, sous conditions, permettre de récupérer la TVA et bénéficient du régime réel. Les résidences étudiantes, les résidences services pour seniors et les établissements médicalisés sont en outre exclus de la réintégration des amortissements dans la plus-value.
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Au-delà de la fiscalité annuelle, certains choix peuvent modifier la fiscalité applicable à vos biens :
Ces choix dépendent de la situation de chaque investisseur et gagnent à être étudiés avec un professionnel.
La création du dispositif Jeanbrun traduit une volonté de réduire l’écart entre location meublée et location nue, en ouvrant l’amortissement à la location nue sous conditions strictes.
La location meublée conserve toutefois des spécificités : souplesse des baux (étudiant, mobilité, longue durée, saisonnier), amortissement non plafonné au régime réel à ce jour (un plafond est proposé par le PLF 2027, non voté), et loyers souvent plus élevés qu’en location nue.
En l’état actuel des textes, le LMNP reste donc un statut à considérer pour optimiser la fiscalité de ses revenus locatifs, à condition d’anticiper les évolutions possibles. Nous mettrons cet article à jour au fil des évolutions législatives.
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