Le statut LMNP a fait beaucoup parler de lui en fin d'année 2025 : rumeurs de disparition, amendements discutés dans le cadre du projet de loi de finances 2026, nouvelles règles pour les meublés de tourisme… Il n'est pas toujours simple de s'y retrouver face à des informations parfois contradictoires.
Quels sont les changements confirmés ? Quelles sont les mesures abandonnées ? Scénarios à l'appui, nous vous expliquons tout ce qu'il faut savoir afin d'anticiper vos choix fiscaux et sécuriser votre stratégie LMNP en 2026.
À ce stade, la fin du LMNP n'est pas actée. Aucune suppression officielle du statut n'a été votée. La loi de finances pour 2026 a été promulguée le 19 février 2026 via le recours à l'article 49-3 de la Constitution, et le régime LMNP en sort inchangé dans ses fondamentaux.
Voici ce qui est désormais confirmé et acté :
Le régime réel LMNP conserve l'intégralité de son droit à l'amortissement par composants - le plafonnement à 2 % proposé par amendement a été rejeté ;
La réforme du micro-BIC pour les meublés de tourisme (loi Le Meur) est en vigueur depuis le 1er janvier 2025 ;
La réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente est en vigueur depuis le 15 février 2025 ;
Le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) a été créé pour la location nue uniquement - la location meublée n'est pas concernée ;
L'enregistrement obligatoire de tous les meublés de tourisme sur le téléservice national est requis avant le 20 mai 2026.
À retenir : Le régime fiscal LMNP - aussi bien le micro-BIC que le régime réel - reste inchangé en 2026 pour la location meublée longue durée. Les évolutions majeures concernent principalement les meublés de tourisme non classés et la fiscalité à la revente.
Le régime micro-BIC pour la location meublée a été modifié en 2025.
Les plafonds et taux d'abattement actualisés s'appliquent lors de la déclaration des revenus 2025 au printemps 2026 :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location longue durée, chambres d'hôtes, meublés de tourisme classés | 83 600 € (revenus 2025, déclaration printemps 2026) |
50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
📅 À noter - Plafonds selon l'année de perception : Le tableau ci-dessus présente les plafonds applicables aux revenus perçus en 2025, déclarés au printemps 2026. Pour les revenus perçus à partir de 2026 (déclarés au printemps 2027), le plafond de la location longue durée et des meublés classés est revalorisé à 83 600 €.
Le plafond des meublés de tourisme non classés (15 000 €) reste fixé par la loi, sans revalorisation automatique.
La loi de finances 2025 avait également modifié le traitement des amortissements LMNP. Désormais, ceux-ci sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value en cas de revente d'un bien.
Toutefois, les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer : exonération de l'IR après 22 ans et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Cela oblige les investisseurs à anticiper la revente, mais n'affecte pas le bénéfice fiscal annuel généré par le régime réel.
⚠️ À noter - Hausse des prélèvements sociaux :
Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, le taux des prélèvements sociaux applicable aux revenus LMNP est passé de 17,2 % à 18,6 % (hausse de la CSG de 9,2 % à 10,6 %). Cette hausse s'applique aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025.
Enfin, la loi Le Meur de 2024 a renforcé la réglementation des meublés de tourisme. Tous les biens devront être enregistrés via un téléservice national avant le 20 mai 2026, afin de centraliser les informations pour les communes et l'État.
Certaines villes peuvent aussi imposer des quotas ou limiter la location à 90 jours par an pour les résidences principales. Ces mesures concernent les locations touristiques de courte durée et visent à réguler l'offre dans les zones tendues.
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Les + :
Dans le cadre du PLF 2026, un amendement proposait de plafonner l'amortissement déductible à 2 % par an de la valeur du bien pour les loueurs en meublé au régime réel. Cet amendement a été rejeté par l'Assemblée nationale le 21 novembre 2025 et n'a pas été repris dans le texte final adopté via le 49-3.
Les investisseurs LMNP au régime réel conservent donc l'intégralité de leur droit à l'amortissement par composants (bâti sur 25-30 ans, mobilier sur 5-7 ans, travaux selon leur nature), sans aucun plafonnement.
La loi de finances 2026 a créé un nouveau dispositif pour la location nue uniquement : le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun. Ce mécanisme introduit pour la première fois l'amortissement fiscal en location vide, historiquement réservé à la location meublée.
Les conditions d'éligibilité sont strictes :
Réservé à la location nue uniquement — les LMNP et LMP en sont exclus ;
Biens neufs ou VEFA : permis de construire déposé avant le 31 décembre 2028 ;
Biens anciens : travaux représentant au moins 20 % de la valeur d'acquisition ;
Engagement de location minimum de 9 ans ;
Loyers plafonnés (loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux) ;
Seul l'habitat collectif est éligible (les maisons individuelles sont exclues).
Les taux d'amortissement déductible :
3 % par an pour un loyer intermédiaire ;
3,5 % pour un loyer social ;
4 % pour un loyer très social.
L'amortissement annuel déductible est plafonné à 10 700 € par foyer fiscal. Ces amortissements seront réintégrés dans la plus-value imposable en cas de vente.
👉 À noter :
Le dispositif Jeanbrun ne concerne pas les loueurs en meublé. Il s'adresse exclusivement aux propriétaires qui louent en location nue à loyer encadré. Pour les LMNP et LMP, le régime fiscal reste celui du BIC (micro-BIC ou réel simplifié), inchangé.
Certaines discussions évoquent une réduction de l'abattement forfaitaire de 50 % à 40 % à partir de 2027 pour certaines catégories de revenus locatifs, mais aucune mesure n'a été confirmée ni adoptée à ce stade. Il convient de suivre les prochaines lois de finances pour anticiper d'éventuels ajustements.
Le rapport contient plusieurs pistes non encore transposées :
Revalorisation du micro-foncier : abattement porté à 50 % contre 30 % actuellement ;
Déficit foncier majoré : possibilité de déduire jusqu'à 40 000 € par an au régime réel ;
Exonération plus-value accélérée : durée totale ramenée à 20 ans pour l'impôt et les prélèvements sociaux.
Ces mesures restent des pistes de travail et ne sont pas encore adoptées.
Dans ce scénario, le LMNP conserve l'essentiel de ses avantages actuels. Les loueurs continuent de bénéficier du choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. La réforme 2025, qui impose la réintégration des amortissements dans la plus-value en cas de vente, reste en vigueur.
Par ailleurs, la procédure unique de déclaration des meublés de tourisme via le téléservice national est entrée en application au plus tard le 20 mai 2026.
Les investisseurs déjà en activité ou les nouveaux entrants peuvent ainsi anticiper leurs obligations et continuer à optimiser la rentabilité de leur patrimoine.
Dans cette trajectoire, l'abattement forfaitaire, actuellement de 50 %, pourrait être réduit à 40 % pour certaines catégories de revenus locatifs à partir de 2027. Des mesures inspirées du rapport sur le statut du bailleur privé pourraient également être adoptées, mais leur calendrier reste incertain.
Notre conseil : Les investisseurs doivent simuler ces différents scénarios fiscaux.
Cette anticipation est indispensable pour sécuriser les revenus locatifs et planifier leurs investissements de manière stratégique.
Pour les logements loués sur du long terme, le régime micro-BIC est plus avantageux uniquement si les charges et amortissements sont inférieurs aux 50 % d'abattement forfaitaire. Dès que ces frais augmentent, le régime réel est à privilégier, car il permet de déduire ces dépenses et les amortissements. Le choix du régime fiscal influence donc directement la rentabilité nette du bailleur.
Pour les locations saisonnières non classées, le plafond du micro-BIC est de 15 000 € par an avec un abattement de 30 %. Au-delà de ce seuil, le passage au régime réel permet là aussi d'optimiser la déduction des charges et des amortissements.
Il convient aussi de rester vigilant face aux restrictions locales, comme l'encadrement des loyers et la limitation du nombre de jours de location dans certaines villes touristiques (Paris, zones tendues, etc.). Ces contraintes peuvent réduire le revenu fiscal potentiel et rendre le passage au régime réel encore plus pertinent.
Les revenus issus de logements classés en meublé de tourisme bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % au régime micro-BIC.
L'obtention de ce classement impose le respect des normes de confort, d'un équipement complet et de la maintenance nécessaire pour garantir la qualité et la sécurité du logement. Les bailleurs doivent donc arbitrer entre l'avantage fiscal et ces contraintes supplémentaires.
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Les investisseurs non-résidents doivent suivre avec attention l'évolution du statut LMP. Certaines discussions évoquent une éventuelle extension de la définition de la LMP aux contribuables non imposables en France. Si cette hypothèse se confirmait, certains biens pourraient être soumis à des cotisations sociales et à la taxation des plus-values professionnelles.
À ce jour, aucune mesure n'a été adoptée. Les conventions fiscales internationales continuent de protéger les expatriés contre la double imposition, mais toute modification pourrait influencer la fiscalité applicable.
Il est donc conseillé de se rapprocher d'un expert spécialisé en immobilier afin de rester informé et d'anticiper les impacts potentiels si un tel changement venait à se confirmer.
Les biens situés dans des résidences gérées (étudiantes, seniors ou touristiques) sont soumis à des baux commerciaux. Ce type d'investissement comporte deux points forts :
Sous conditions, le propriétaire peut récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien, le mobilier et certains travaux ;
L'investisseur peut opter pour le régime réel et ainsi déduire ses charges ainsi que les amortissements sur le bien, le mobilier et certains travaux.
👉 Bon à savoir :
Le plafonnement des amortissements à 2 % proposé dans le PLF 2026 a été rejeté. Les résidences de services conservent donc l'intégralité de leurs avantages fiscaux liés à l'amortissement.
Claire est propriétaire d'un studio à Toulouse qu'elle loue 500 € par mois. Chaque année, elle doit payer 600 € de taxe foncière et a peu de charges d'entretien. Si elle choisit le micro-BIC, elle bénéficie automatiquement d'un abattement de 50 % sur ses recettes : seule la moitié de son revenu locatif sera imposée. Sa gestion fiscale reste simple et elle n'a pas besoin de tenir une comptabilité détaillée.
Si elle opte pour le régime réel, elle pourrait déduire ses charges et l'amortissement du studio. Mais comme ses charges sont faibles et qu'elle n'a pas investi dans de gros travaux, cette option ne comporte que peu d'intérêts dans son cas. Pour Claire, le micro-BIC reste donc le choix le plus pratique et rentable.
Julien est propriétaire d'un T2 (non classé) à Lyon. Il le propose uniquement pour de la location courte durée. Pour se démarquer de la concurrence, il a investi dans une décoration originale et des meubles de qualité. Il fait également appel à une conciergerie pour la gestion locative. Il finance la totalité de son investissement avec un emprunt. Ses charges sont donc importantes.
En choisissant le micro-BIC, il bénéficierait d'un abattement de 30 % sur ses recettes, mais ce mécanisme ne compenserait pas l'ensemble de ces coûts. En revanche, avec le régime réel, Julien peut déduire toutes ses charges ainsi que l'amortissement du bien et du mobilier. Pour lui, le régime réel est clairement plus avantageux.
Sophie a acheté un appartement ancien à Bordeaux et y a investi 40 000 € de travaux pour le remettre en état, en ajoutant du mobilier neuf pour la location meublée. Elle loue ce bien en longue durée et a choisi le régime réel. Cela lui permet de déduire ses charges et d'amortir le bien, les travaux de rénovation ainsi que le mobilier sur plusieurs années.
La rentabilité de son investissement dépend en grande partie de la déductibilité des amortissements. Elle doit donc simuler différents scénarios fiscaux pour vérifier la viabilité de son projet, notamment dans l'hypothèse d'un éventuel encadrement futur des amortissements.
À retenir : Pour choisir entre micro-BIC et réel, il faut envisager plusieurs hypothèses en tenant compte du niveau de vos charges et amortissements, de la vacance locative et des éventuelles évolutions fiscales.
Refaire le point sur votre régime fiscal : faites des calculs selon plusieurs scénarios, au régime micro-BIC ou au régime réel, selon vos charges et amortissements. Cela va vous permettre de vérifier la rentabilité nette de vos investissements.
Collecter et classer vos documents comptables : regroupez vos factures, contrats de location, justificatifs de travaux et d'achat de mobilier. Une bonne organisation facilite le calcul de vos charges et amortissements.
Déclarer votre meublé de tourisme : si vous faites de la location saisonnière, vous êtes concerné par la réforme de la loi Le Meur. Vous devez enregistrer vos biens sur la plateforme de téléservice national avant le 20 mai 2026.
Anticiper les échéances pour le paiement des taxes : autour du 15 décembre 2026 pour la CFE et du 15 octobre 2026 pour la taxe foncière.
Respecter les échéances fiscales : les loueurs au régime réel doivent déposer leur liasse fiscale en mai 2026. Pour la déclaration des revenus locatifs (formulaire 2042 C Pro), la date limite est fixée au printemps 2026 (variable selon votre département).
Suivre les réformes en cours : restez informé des discussions sur l'évolution possible du micro-BIC à partir de 2027 et d'autres réformes fiscales susceptibles d'impacter vos biens.
À retenir : Si vous envisagez d'investir cette année, préparez votre dossier bancaire avec un tableau de rentabilité prévisionnelle. N'oubliez pas d'y intégrer les possibles impacts des réformes fiscales à venir.
Au-delà des obligations 2026, certains choix patrimoniaux peuvent vraiment changer la fiscalité appliquée à vos biens. Voici quelques stratégies possibles :
Passer de la location nue à la location meublée (ou inversement) : le nu peut parfois être plus avantageux avant une revente, car la plus-value n'intègre pas les amortissements. Le meublé reste intéressant pour optimiser ses revenus grâce à la déduction des charges et des amortissements ;
Transformer un bien en résidence principale avant sa vente : sous conditions, si le logement a été réellement occupé comme résidence principale pendant une durée significative avant la vente, cela peut permettre une exonération totale de plus-value ;
Préparer la transmission via une donation ou un démembrement : le démembrement (usufruit / nue-propriété) permet de transmettre un bien tout en conservant ses revenus locatifs ;
Changer de structure juridique : une SCI à l'IS peut servir pour un projet patrimonial à long terme, tandis que le LMNP/LMP reste adapté pour optimiser ses revenus immédiats.
Pour rappel, la loi Le Meur (dite loi « Anti Airbnb ») a renforcé le pouvoir des maires pour réguler les meublés touristiques.
Les communes peuvent, par délibération, limiter la location des résidences principales à 90 jours par an, au lieu des 120 précédents.
Elles peuvent aussi imposer une autorisation préalable pour certains logements (changement d'usage) et réserver, via leur PLU, des zones aux résidences principales.
Enfin, les logements proposés à la location touristique doivent désormais respecter un seuil minimal de performance énergétique. Les passoires thermiques classées F ou G ne peuvent plus être louées depuis le 21 novembre 2024. Les logements classés E devront être rénovés avant le 31 décembre 2033, et à partir de 2034, seuls les logements classés D ou mieux pourront être mis en location touristique.
Notre conseil : Vérifiez toujours les arrêtés municipaux et le PLU de votre commune pour connaître les règles locales en vigueur.
Aujourd'hui, la location meublée (LMNP ou LMP) et la location nue (revenus fonciers) ouvrent à des avantages bien différents pour les investisseurs. La création du dispositif Jeanbrun vise à réduire cet écart en introduisant l'amortissement pour la location nue sous conditions strictes.
Pour autant, la location meublée conserve des avantages structurels majeurs : flexibilité des baux (mobilité, étudiant, longue durée, saisonnier), amortissement sans plafonnement au régime réel, et loyers généralement plus élevés.
À l'heure actuelle, le LMNP est donc un statut toujours intéressant pour réduire son imposition et optimiser ses revenus. Nous ne manquerons pas de mettre cet article à jour en fonction des évolutions législatives.
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Non, le statut LMNP n'est pas supprimé. La loi de finances 2026, adoptée via le 49-3, ne modifie pas le régime LMNP. Les investisseurs peuvent continuer à choisir entre micro-BIC et régime réel.
Les plafonds et taux d'abattement ont été actualisés en 2025 (loi Le Meur). Le plafond de la longue durée passe de 77 700 € (revenus 2025) à 83 600 € (revenus 2026, déclarés en 2027). Certaines discussions évoquent une baisse de l'abattement de 50 % à 40 % à partir de 2027, mais cette mesure n'est pas encore confirmée.
Non, pour l'instant. Le plafonnement à 2 % proposé dans le PLF 2026 a été rejeté. Les loueurs en meublé au régime réel conservent leur droit à l'amortissement par composants sans limitation.
Il faut comparer vos charges et amortissements avec l'abattement forfaitaire du micro-BIC. Si vos charges et travaux représentent plus de 50 % des recettes (ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé), le régime réel permet généralement une meilleure optimisation fiscale.
Aucune mesure n'a été adoptée. Les conventions fiscales internationales continuent de protéger contre la double imposition, mais il est recommandé de suivre l'évolution législative et de se rapprocher d'un expert.
Il faut partir du prix de vente du bien et en déduire le prix d'acquisition majoré des frais et travaux, puis ajouter le total des amortissements pratiqués pendant la location. Cette somme constitue la plus-value imposable. Ensuite, vous appliquez les abattements pour durée de détention : l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans.
Oui, il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % (au lieu de 30 % pour les meublés non classés) et d'un plafond de 83 600 € (revenus 2026) au lieu de 15 000 €.
Tous les meublés touristiques doivent être enregistrés sur le téléservice national avant le 20 mai 2026. Vérifiez également les règles locales (quotas, limitation à 90 jours/an pour résidence principale, autorisations municipales).
Il n'y a aucune obligation. Les discussions sur une éventuelle évolution du micro-BIC sont encore à l'état de proposition. La vente peut être planifiée selon votre stratégie patrimoniale et fiscale, sans calendrier contraignant officiel.
Les loueurs soumis au régime réel doivent déposer leur liasse fiscale en mai 2026. La déclaration des revenus locatifs (formulaire 2042 C Pro) a lieu au printemps.
L'échéance pour la taxe foncière est fixée vers la mi-octobre et pour la CFE autour du 15 décembre 2026. Par ailleurs, les propriétaires de meublés de tourisme doivent avoir enregistré leurs biens sur le téléservice national avant le 20 mai 2026.
Article rédigé par Stéfano Demari
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