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Mis à jour le 10/07/2025
Aubervilliers, longtemps considérée comme une ville de report et enclavée en périphérie immédiate de Paris, entre aujourd’hui dans une nouvelle phase de son développement. À la faveur des projets du Grand Paris, la commune connaît une transformation urbaine et économique sans précédent.
Cependant, investir en LMNP à Aubervilliers ne s’improvise pas. Cette commune de la première couronne parisienne et située en zone tendue impose un cadre réglementaire précis qu’il faut absolument maîtriser pour éviter les mauvaises surprises.
À la croisée des grands projets métropolitains, Aubervilliers bénéficie d’un élan urbain et économique sans précédent. Déjà connectée à Paris par la ligne 12, le RER B, plusieurs lignes de bus et les pistes cyclables, la ville verra sa connectivité renforcée à l’horizon 2030 avec l’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express, qui desservira Fort-d’Aubervilliers et Mairie-d’Aubervilliers.
Un argument de poids pour attirer les locataires actifs, étudiants et professionnels en mobilité. Cette nouvelle infrastructure permettra notamment de rejoindre l’aéroport Roissy en 25 minutes.
Autre atout majeur : des prix au mètre carré bien inférieurs à ceux de Paris, tout en restant dans la zone dense de la métropole.
En 2025, le prix moyen à Aubervilliers s’élève à 3 987 €/m², soit environ 2,5 fois moins cher qu’un investissement locatif à Paris. Aubervilliers affiche également une hausse de ses prix de 18 % sur 5 ans, témoignant de son potentiel de valorisation. Un point d’entrée stratégique pour un investissement locatif meublé rentable et accessible.
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Le centre-ville d’Aubervilliers se déploie entre le canal Saint-Denis et la commune voisine de La Courneuve. Il s’agit d’un secteur central, animé, bien desservi et doté de nombreux commerces de proximité.
On y trouve une clientèle variée, notamment des familles et des jeunes actifs à la recherche d’un logement pratique et bien connecté. C’est un secteur particulièrement adapté aux logements de type T2 ou T3 meublés.
Prix moyen au m² : 4 259 €
En pleine transformation, le quartier Victor Hugo – Canal séduit par son environnement plus calme et résidentiel, tout en restant proche de Paris. Ce secteur bénéficie d’une situation idéale à proximité du canal Saint-Denis, de nombreux équipements publics et d’espaces verts.
Il attire de plus en plus de jeunes cadres et de familles, séduits par le cadre de vie et les perspectives de valorisation. Idéal pour un investissement anticipant la montée en gamme du quartier.
Prix moyen au m² : 4286 euros
Ce secteur accueille l’un des projets les plus ambitieux de la ville : l’écoquartier du Fort d’Aubervilliers. À terme, plusieurs centaines de logements neufs, des équipements publics, des espaces verts et une nouvelle station de la ligne 15 du Grand Paris Express verront le jour.
Ce quartier constitue une excellente opportunité pour les investisseurs à la recherche de biens dans le neuf ou à réhabiliter, avec une forte marge de progression à moyen terme.
Prix moyen au m² : 3 884 €
Situé à la jonction d’Aubervilliers, Saint-Denis et Paris, le quartier de La Plaine est aujourd’hui le deuxième bassin d’emploi d’Île-de-France. On y trouve de nombreux sièges d’entreprises, studios audiovisuels et équipements sportifs.
Cette zone attire une population jeune, mobile et urbaine, souvent en quête de logements meublés de petite surface, bien situés et faciles à louer. Un choix pertinent pour les investisseurs visant la location à court ou moyen terme.
Prix moyen au m² : 4 773 €
Avec plus de 90 000 habitants en 2021, Aubervilliers connaît une forte dynamique démographique, avec une croissance de plus de 14 000 habitants en dix ans. La ville se distingue par la jeunesse de sa population : 43,7 % des habitants ont moins de 30 ans, ce qui en fait une commune particulièrement adaptée à la location meublée, notamment de studios, T2 et colocations.
De plus, 76,2 % des ménages sont locataires, traduisant une forte demande locative dans l’ensemble des quartiers.
Malgré un taux de pauvreté élevé (45,5 %), Aubervilliers fait partie des villes de plus de 40 000 habitants affichant la plus forte croissance démographique à l’échelle nationale. Cette dynamique assure une tension locative continue, surtout dans les zones bien desservies et proches des pôles d'emploi.
Aubervilliers bénéficie d’un environnement économique dynamique, grâce à sa proximité immédiate avec La Plaine Saint-Denis, attirant une population active jeune, en quête de logements meublés flexibles.
La commune accueille également une partie du Campus Condorcet, vaste pôle universitaire et de recherche surnommé le « Harvard français », qui réunit 12 650 étudiants, chercheurs et personnels.
Ce campus, réparti entre Aubervilliers, Saint-Denis et Paris, s’inscrit pleinement dans la dynamique du Grand Paris, renforçant l'attractivité de la ville auprès des étudiants et jeunes chercheurs à la recherche de logements meublés de qualité.
À Aubervilliers, le marché de la location meublée offre des rendements bruts compris entre 4,5 % et 6,5 %, selon le quartier, la surface du bien et le mode de gestion choisi.
Cette performance s’explique par des prix d’achat encore accessibles et une forte demande locative dans les petites surfaces.
Exemple : pour un T2 acheté 190 000 € et loué 1 000 € par mois charges comprises, soit 12 000 € de loyers annuels, la rentabilité brute s’élève à : (12 000 / 190 000) × 100 = 6,3 %
En parallèle du rendement locatif, Aubervilliers présente un potentiel de valorisation important. Les prix de l’immobilier y augmentent en moyenne de 3,2 % par an, portés par le développement urbain, les réhabilitations de quartiers, et surtout l’arrivée programmée de la ligne 15 du Grand Paris Express.
Cette nouvelle infrastructure améliorera considérablement les temps de trajet et renforcera l’attractivité de la ville, notamment dans les secteurs du Fort d’Aubervilliers, du canal et du centre-ville. Un effet d’aubaine pour les investisseurs capables d’anticiper cette montée en valeur.
Aubervilliers étant en zone tendue, plusieurs mesures spécifiques s’appliquent :
En revanche, les locations saisonnières de type meublé de tourisme ne sont pas concernées par cet encadrement.
Il est donc essentiel de simuler le niveau de loyer autorisé avant toute acquisition, afin d’estimer la rentabilité réelle de votre investissement LMNP.
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Aubervilliers a mis en place un permis de louer obligatoire pour lutter contre l’habitat indigne. Cette autorisation concerne tous les logements du parc privé de plus de 5 ans situés dans les secteurs suivants :
Le dispositif ne s’applique pas aux locations touristiques, baux commerciaux, ou contrats renouvelés ou reconduits.
L’autorisation préalable de mise en location doit être obtenue avant la signature du bail et jointe au contrat. Elle est valable deux ans, mais devient caduque si le logement n’est pas mis en location dans ce délai.
Le bailleur s’expose à une amende de 5 000 € en cas d’absence d’autorisation, et jusqu’à 15 000 € en cas de récidive ou de location malgré un refus.
À Aubervilliers, la location meublée de longue durée ou à usage étudiant est pleinement autorisée dans un contexte de forte demande locative.
Concernant la location de courte durée de type Airbnb, elle reste possible, mais le tourisme est peu développé à Aubervilliers, à l’exception de séjours professionnels ou de passage. Cela limite la rentabilité potentielle, mais peut convenir à des logements bien situés, proches des pôles d’activités ou du canal.
Aubervilliers offre encore de nombreuses opportunités dans l’ancien, avec des prix au mètre carré inférieurs à ceux de Paris ou de Saint-Denis. Miser sur un bien à rénover permet de :
Aubervilliers attire une population jeune, mobile et souvent locataire. Pour maximiser l’occupation et ajuster l’offre à la demande, le plus judicieux est de :
Enfin, le choix du régime fiscal, la gestion comptable et la conformité réglementaire sont autant d’éléments clés à anticiper. Se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP ou un conseiller en gestion de patrimoine permet de :
Un accompagnement professionnel, dès l’acquisition, est souvent un facteur déterminant de réussite et de rentabilité à long terme.
Investir en LMNP à Aubervilliers présente de réelles opportunités de rentabilité et de valorisation, à condition de maîtriser les aspects fiscaux, comptables et réglementaires propres à ce statut.
JD2M est un cabinet comptable spécialisé dans l’accompagnement des investisseurs en location meublée non professionnelle comme professionnelle.
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Les + :
FAQ
En 2025, le prix moyen à Aubervilliers est d’environ 3 987 euros par mètre carré. Certains quartiers comme Victor Hugo – Canal ou le centre-ville dépassent les 4 200 euros, tandis que d'autres, en cours de transformation, comme Emilie Dubois, ne dépassent pas les 4 000 euros/m².
Oui, la location de courte durée est autorisée, mais le tourisme est peu développé. Elle peut convenir aux professionnels de passage. Une déclaration préalable en mairie est obligatoire pour les meublés de tourisme hors résidence principale.
Les secteurs les plus éloignés des transports ou encore en attente de rénovation, comme certaines parties des Quatre-Chemins ou de la Villette, peuvent être moins attractifs et poser des questions de sécurité. Privilégier les zones proches du métro, du canal ou des grands équipements publics reste une stratégie plus sûre pour garantir un bon rendement locatif et limiter les risques liés à la sécurité.
Si votre bien est situé dans une zone concernée, vous devez déposer une demande préalable de mise en location. Il faut remplir le formulaire Cerfa 15652-01, disponible sur le site service-public.fr, et l’envoyer au service communal d’hygiène et de santé.
Une visite du logement sera ensuite programmée avec un agent municipal. L’autorisation doit être obtenue avant toute signature de bail.
Article rédigé par Stéfano Demari
