Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le louer en meublé ? L’investissement dans un logement étudiant avec les avantages fiscaux du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) peut être la bonne option pour vous. Comment obtenir des financements, quel type de logement choisir, et quelle fiscalité s’appliquera à votre logement étudiant ? Informez-vous dans cet article avant de vous lancer !
Avant d’investir en LMNP pour étudiant, vous avez tout intérêt à comparer les offres de crédit immobilier. Il s’agit non seulement d’obtenir le meilleur taux mais aussi les meilleures conditions pour votre investissement.
Vous pouvez commencer par calculer votre capacité d’emprunt avant d’y ajouter vos apports personnels ainsi que les différents dispositifs d’aide auxquels vous pouvez prétendre. Votre dossier pourra ensuite être analysé en profondeur, éventuellement par l’intermédiaire d’un courtier, afin d’élaborer avec vous un plan de financement détaillé et négocier les meilleurs taux d’emprunt.
Vous avez validé tous les éléments financiers et êtes prêt à investir ? Vous pouvez passer à l’étape suivante, la recherche de l’investissement en logement étudiant le plus adapté à vos besoins!En tant qu’investisseur en location meublée pour étudiants, vous avez le choix entre différents types d’investissement :
En LMNP classique, vous choisissez librement le logement, neuf ou ancien : en centre ville ou en périphérie, dans une copropriété comprenant d’autres logements meublés ou non... Vous ne signez pas de contrat avec un exploitant, c’est vous qui gérez librement votre logement et vos locations.
Vous sélectionnerez d’abord le bien immobilier en fonction de l’emplacement (de préférence près des universités ou des grandes écoles).
Vous pourrez ensuite signer un bail réduit de 9 mois avec l’étudiant. La location à un étudiant ne vous convient plus ? Vous pouvez relouer facilement votre logement LMNP ancien à un autre type de locataire (clientèle d’affaire, jeune couple…) en signant un nouveau bail adapté à sa situation.
Bon à savoir : Les propriétaires de meublé expatriés ont généralement intérêt à investir dans un logement étudiant; en effet, ils peuvent signer un bail de 9 mois avec l'étudiant et récupérer le logement pendant l'été.
La rentabilité est généralement bien meilleure qu’en location vide : vous pourrez louer de façon flexible à des locataires étudiants français ou étrangers au budget élevé.
Le LMNP est une opportunité pour défiscaliser vos revenus immobiliers.
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous serez imposé dans la catégorie de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si vous optez pour le régime réel simplifié, vous pourrez déduire de nombreux frais liés à l’acquisition de votre logement étudiant et à votre activité de LMNP : frais d’assurance et de gestion, intérêts d’emprunt, abonnements divers... Vous pourrez également déduire les amortissements (matériel et mobilier, construction et rénovation dans le cas où le bien est inscrit à l’actif).
L’autre régime possible pour le LMNP est le micro-BIC, généralement moins intéressant que le régime réel simplifié ; pour y prétendre, votre chiffre d’affaires (les loyers perçus) doit être inférieur à 77 700 euros. Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes annuelles mais ne pourrez rien déduire de plus.
L’avantage principal du LMNP au régime réel ? Grâce à ces déductions, vous paierez très peu voire pas du tout d’impôt sur vos revenus de location meublée pendant plusieurs années.
Notez que si vous louez actuellement un logement vide à un étudiant, passer à la location meublée peut-être une solution intéressante pour réduire votre fiscalité immobilière!
Vous avez également la possibilité d’investir dans une résidence étudiante avec le dispositif Censi-Bouvard. Vous êtes éligible au Censi-Bouvard si vous êtes domicilié en France et que vous avez acquis un bien immobilier en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou neuf, avant le 31/12/2022.
Vous louerez alors obligatoirement votre logement meublé et signerez un bail commercial avec l’exploitant de la résidence étudiante pendant 9 ans au minimum.
Pour être identifiée comme « résidence service pour étudiants », plusieurs critères doivent être respectés : la résidence doit proposer le petit déjeuner, le nettoyage ainsi que la fourniture du linge. Elle doit être composée très majoritairement de locataires étudiants (au moins 70%).
Le dispositif Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11 % sur le prix d’acquisition du logement étudiant, pour un investissement annuel de maximum 300 000 euros . Cette réduction d’impôt s’étale sur 9 ans.
Le Censi-Bouvard est bien compatible avec le statut LMNP (Location meublée non Professionnelle), contrairement au dispositif Pinel ; par contre, vous ne pourrez pas bénéficier de la déduction des amortissements autorisée par le LMNP au régime réel simplifié, sauf pour la fraction supérieure à 300 000 euros.
Nous espérons que la lecture de cet article vous aura éclairé sur les différents investissements possibles en logement étudiant meublé ! Pour calculer votre économie d'impôt grâce au statut LMNP au régime réel, utilisez notre simulateur gratuit !
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