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Mis à jour le 30/04/2025
Avec son climat méditerranéen, son attractivité économique et son dynamisme culturel, Marseille bénéficie d’une forte demande locative. Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) dans cette ville constitue donc une option intéressante, que l’on soit un investisseur débutant ou expérimenté.
Voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer en LMNP à Marseille.
Pour avoir le statut LMNP, vous devez remplir au moins l'une des deux conditions suivantes :
Le logement que vous souhaitez mettre en location doit également répondre à plusieurs critères :
Bon à savoir : Le LMNP est une activité ouverte aux particuliers qui souhaitent compléter leurs revenus. De ce fait, elle n’est pas inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le LMNP est une activité ouverte aux particuliers qui souhaitent compléter leurs revenus. De ce fait, elle n’est pas inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS).
En LMNP, il existe deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel.
Le micro-BIC est applicable sous réserve que vous ne dépassiez pas certains plafonds de recettes. Ce régime prévoit un abattement (ou déduction) forfaitaire sur les recettes annuelles de l'activité de location meublée. Il facilite vos déclarations, mais il peut être moins intéressant fiscalement.
Voici les plafonds et abattements en 2025 :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée | 77 700 € | 30 % |
| Chambres d’hôtes | 77 700 € | 30 % |
| Meublés de tourisme classés | 77 700 € | 30 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 50 % |
L’option pour le réel simplifié vous permet quant à lui d’optimiser votre fiscalité grâce au mécanisme de déduction des amortissements et charges :
Le réel simplifié permet de réaliser des économies d'impôt importantes. Généralement, le total des charges et amortissements est en effet supérieur à 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
Il existe deux options principales pour investir dans le LMNP : Le LMNP classique et le LMNP dans une résidence de services.
Le LMNP classique consiste à investir dans un bien immobilier meublé que vous gérez de manière autonome. Vous êtes responsable de la recherche de locataires, de la gestion des loyers, des travaux d'entretien et de la fixation des loyers.
Dans le cadre du LMNP en résidence de services, vous investissez dans un bien situé dans une résidence gérée par un exploitant (résidence étudiante, senior, tourisme, etc.). Vous signez un bail commercial pour une durée minimale de 9 ans. Vous êtes assuré de percevoir des recettes même en cas de vacance locative. En contrepartie, vous reversez un pourcentage des loyers à l’exploitant.
Le LMNP classique convient mieux aux investisseurs à la recherche de rentabilité à court terme et d'autonomie, tandis que le LMNP en résidence de services s’adresse à ceux qui privilégient la tranquillité et la sécurité d’un revenu stable.
Vous hésitez encore sur la ville où investir ? Marseille est une excellente option pour les loueurs en quête d’un rendement attractif.
Avec ses 875 000 habitants, la métropole est la deuxième plus grande ville de France, juste après Paris.
En plus de son positionnement stratégique au bord de la Méditerranée, Marseille bénéficie d’un dynamisme croissant. La ville connaît une rénovation continue de ses quartiers, avec des projets de réhabilitation qui redynamisent de nombreux secteurs, notamment le centre-ville et le port.
Ces transformations, associées à une amélioration des infrastructures (Euroméditerranée, tramway), contribuent à rendre la ville encore plus attractive.
Chaque année, plus de 80 000 jeunes choisissent Marseille pour leurs études. Cela crée une demande locative constante.
La ville attire aussi une population jeune et active, en quête de logements bien situés près des zones économiques. Ces professionnels recherchent des biens offrant un accès facile aux transports. L’afflux touristique alimente aussi la demande pour les locations saisonnières.
À Marseille, les prix au m² varient de 2 000 à 7 000 €, selon le quartier. Ces prix restent bien plus attractifs que dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, où l’achat immobilier est beaucoup plus coûteux. La rentabilité locative à Marseille se situe entre 5,3 % et 7 %.
Voici un tableau comparatif pour mieux comprendre :
| Ville | Prix moyen au m² | Rentabilité locative |
|---|---|---|
| Marseille | 2 000 € à 7 000 € | 5,3 % à 7 % |
| Paris | 10 000 € | 2,5 % à 3,5 % |
| Lyon | 3 500 € à 5 500 € | 3,5 % à 4,5 % |
| Bordeaux | 3 000 € à 6 000 € | 3,5 % à 5 % |
Le Vieux-Port est l’un des quartiers les plus prisés de Marseille. Très touristique, il bénéficie d’un attrait permanent, notamment pour les locations meublées à courte durée. C’est un secteur premium où la demande locative est constante.
La Joliette et le quartier Euroméditerranée font partie des zones en pleine transformation. Ces quartiers attirent particulièrement les étudiants et les jeunes actifs grâce à l’essor du pôle économique et aux nouvelles infrastructures mises en place. La rentabilité locative est intéressante, et la demande est soutenue, surtout pour les locations meublées de moyenne à longue durée.
Les quartiers de Castellane, Le Rouet, 5e, 10e et 13e arrondissements offrent un bon compromis entre accessibilité et rentabilité. Ces zones sont bien desservies par les transports en commun. Les prix restent relativement abordables comparés à d'autres secteurs.
Enfin, le Panier et le Cours Julien sont aussi des quartiers rentables à Marseille, car à forte attractivité culturelle et artistique. Ces zones sont particulièrement populaires auprès des étudiants et des jeunes professionnels. L’ambiance bohème et créative de ces quartiers rend l’investissement locatif particulièrement attrayant.
Le 13e et le 14e arrondissements nord présentent des caractéristiques qui peuvent rendre l’investissement plus risqué. Ces quartiers ont des loyers plus bas et peuvent souffrir d’une vacance locative plus importante. De plus, des problèmes de sécurité et d'accessibilité peuvent influencer la demande.
Du côté des immeubles anciens, soyez également vigilant. Bien qu’ils puissent offrir des prix d’achat plus intéressants, ces biens nécessitent souvent des rénovations importantes.
Les coûts de mise en conformité et de rénovation peuvent rapidement grimper. Il est donc essentiel de réaliser des diagnostics techniques approfondis pour éviter toute mauvaise surprise.
Si vous optez pour le régime réel simplifié en LMNP, vous pourrez bénéficier de l’amortissement de votre bien immobilier, des équipements qui le constituent et des gros travaux. Ce mécanisme vise à prendre en compte la dépréciation naturelle de la valeur de ces éléments au fil des années.
En pratique, l’amortissement vous permet de réduire votre revenu imposable chaque année, ce qui peut diminuer votre impôt.
L’amortissement peut concerner différents éléments :
Cela étant, le calcul de l’amortissement est complexe, car il doit être effectué par composant, en fonction de la durée d’amortissement de chaque élément. Il est donc conseillé de se faire accompagner par un expert pour optimiser cette démarche et éviter les erreurs.
Au régime réel, vous pouvez aussi déduire de nombreuses charges de vos recettes locatives :
Bon à savoir :
Ces charges déductibles peuvent entraîner un déficit comptable. Ce dernier peut être reporté sur les bénéfices des années suivantes pendant une période de 10 ans.
Ces charges déductibles peuvent entraîner un déficit comptable. Ce dernier peut être reporté sur les bénéfices des années suivantes pendant une période de 10 ans.
Les studios ou T2 situés près des universités comme celles d'Aix-Marseille, ou des quartiers d'affaires tels que le Vieux-Port et la Joliette, sont très recherchés par les étudiants et les jeunes actifs. Ces zones garantissent une demande locative régulière et un taux d’occupation élevé.
Si vous cherchez à augmenter votre rentabilité, vous pouvez envisager un T3 ou T4 pour une colocation. Les quartiers comme le 13e, le 5e ou les alentours de la rue Saint-Pierre, où se trouvent de nombreux étudiants et jeunes travailleurs, offrent un excellent potentiel.
Bon à savoir :
La concurrence sur le marché locatif marseillais est forte. Il est donc important de vous démarquer en optimisant l'aménagement de votre bien.
Avant de vous lancer d’investir dans le LMNP à Marseille, nous vous conseillons de réaliser une simulation de rentabilité nette afin d’évaluer le rendement de votre investissement. Attention, les prix de l'immobilier varient selon les quartiers et ces différences influencent directement la rentabilité de votre projet.
Vous pouvez faire appel à un courtier ou bien utiliser un simulateur de crédit. L'objectif est de tester différents scénarios et d’ajuster votre budget en fonction du rendement attendu.
Si vous faites de la location saisonnière, vous devez faire une déclaration en mairie avant de mettre votre bien en location.
Vous devrez remplir un formulaire en ligne :
Vous recevrez ensuite un numéro d'enregistrement à 13 chiffres. Ce numéro doit obligatoirement être mentionné sur toute annonce de location sur internet et toute autre forme de publication.
Si vous louez une résidence secondaire, vous devez préalablement faire une demande d’autorisation de changement d’usage.
Notez que tout loueur saisonnier (meublé de tourisme ou chambre d’hôtes) doit collecter une taxe de séjour auprès des touristes qu’il accueille .Il faut ensuite déclarer l'ensemble des nuitées enregistrées et reverser cette taxe à la commune. Le reversement est trimestriel.
Toutes ces démarches doivent être effectuées sur le site taxedesejour.marseille.fr.
Une fois l’annonce de votre bien publiée, vous avez 15 jours pour déposer une déclaration de début d'activité auprès du Guichet unique de l’Inpi. Votre demande sera transmise à l’Insee et vous recevrez un numéro SIRET. Ces informations seront également transmises au Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Cette obligation concerne tous les loueurs de meublés (touristiques ou non).
Toutes vos recettes locatives doivent être déclarées aux impôts.
Au régime micro-BIC, il faut envoyer le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222) complété en même temps que la déclaration sur le revenu (formulaire 2042).
Au régime réel simplifié, vous devez remplir et télétransmettre aux impôts une liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai. Vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.
La gestion locative peut être chronophage. Pour vous libérer des tâches administratives, vous pouvez passer par une agence ou utiliser une plateforme de gestion locative.
Concernant la gestion fiscale de votre activité, vous pouvez faire appel à un expert-comptable spécialisé dans le LMNP. Nos experts, par exemple, peuvent prendre en charge l’élaboration de votre liasse fiscale ainsi que vos déclarations au fisc.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
N'oubliez pas de prendre en compte les frais cachés. Les travaux imprévus, les frais de copropriété, la taxe foncière et la vacance locative peuvent rapidement affecter votre rentabilité. Ces dépenses sont souvent négligées au moment de l'achat, mais elles doivent être intégrées dans vos calculs pour éviter les mauvaises surprises.
Le régime micro-BIC séduit souvent par sa simplicité, mais il est généralement moins intéressant fiscalement. Si vous avez des charges importantes ou que vous souhaitez amortir l’achat d’équipement ou vos travaux, vous devriez plutôt opter pour le réel simplifié.
Pour optimiser votre investissement et profiter pleinement des avantages fiscaux du LMNP, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable.
La loi de finances 2025 et l’entrée en vigueur de la loi Le Meur (dite loi anti Airbnb) ont apporté de nombreux changements pour la location meublée.
Pour le LMNP quelle que soit la durée de location :
Pour la location saisonnière, y compris meublée :
Si vous vous lancez dans une activité de LMNP, il est donc indispensable de suivre régulièrement les changements législatifs.
Bon à savoir :
La ville de Marseille devrait appliquer l'encadrement des loyers courant 2025 ou début 2026 sur tout son territoire. En conséquence, les propriétaires devront respecter un plafond de loyer en fonction de la superficie du bien et de sa localisation.
La ville de Marseille devrait appliquer l'encadrement des loyers courant 2025 ou début 2026 sur tout son territoire. En conséquence, les propriétaires devront respecter un plafond de loyer en fonction de la superficie du bien et de sa localisation.
Avant de faire un investissement locatif à Marseille, nous vous conseillons d’analyser précisément sa rentabilité. Cela va vous permettre d’estimer les revenus locatifs attendus, en tenant compte des dépenses liées à la gestion, à l’entretien et aux charges courantes. Il existe deux méthodes de calcul : le rendement brut et le rendement net.
Le prix moyen du m² pour les appartements dans le 5ᵉ arrondissement est d'environ 3 500 €. Ainsi, pour un studio de 20 m², le prix d'achat moyen sera d'environ 70 000 €.Ce type de location meublée se loue autour de 650 € par mois. Si on estime vos charges mensuelles à 100 € et vos frais de gestion à 7 % de loyer, on peut estimer le rendement net de ce logement à 8,64 %.
Après avoir payé toutes les dépenses associées à la gestion de la location (charges et frais de gestion), l'investisseur pourrait donc en moyenne générer 6 054 € (70 000 € × 8,64 %) de bénéfice net chaque année.
Le prix moyen du m² pour les appartements dans le 13ᵉ arrondissement de Marseille est de 3 400 €. Ainsi, pour un T4 de 80 m², le prix d'achat moyen serait d'environ 272 000 €. Ce type de logement en colocation (3 chambres à 400 € chacune) se loue en moyenne 1 200 € par mois. Le rendement brut de ce bien serait alors de 5,29 %.
En louant les 3 chambres, l'investisseur pourrait donc générer 14 400 € de revenu brut annuel (272 000 € × 5,29 %), avant charges et frais.
Bon à savoir :
Ces deux exemples montrent que le rendement peut fortement varier selon le type de bien, le quartier et le mode de location.
Le studio du 5e affiche un rendement net intéressant malgré une surface réduite, tandis que la colocation, bien que générant un revenu plus élevé, reste moins rentable en proportion.
Pour comparer efficacement plusieurs opportunités, privilégiez toujours le rendement net, qui intègre les charges et frais. C’est ce chiffre qui reflète la performance réelle de votre investissement locatif.
Investir dans la location meublée non professionnelle à Marseille peut être très rentable. La ville est en pleine transformation, avec une demande locative diversifiée et un potentiel de rentabilité attractif. Que vous choisissiez un studio dans un quartier étudiant ou un logement plus familial, les opportunités sont nombreuses. Cependant, soyez attentif aux évolutions législatives, notamment celles concernant la fiscalité et la réglementation. La gestion d'un bien en LMNP demande aussi une bonne organisation. Avant de vous lancer, prenez le temps de bien évaluer votre projet et d’envisager un accompagnement par un professionnel.
Article rédigé par Stéfano Demari
