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Mis à jour le 17/06/2025
Nice séduit de plus en plus d’investisseurs en LMNP. Cinquième ville de France en nombre d’habitants, elle combine un fort potentiel étudiant et une attractivité touristique majeure, avec près de 70 millions de nuitées par an dans la métropole Nice Côte d’Azur.
Un cadre idéal pour réussir un investissement en LMNP à Nice, alliant rentabilité et sécurité, mais non sans restriction. Découvrez dans cet article tous les contours du marché niçois.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Contrairement au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), le LMNP s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % de leurs revenus globaux.
Ce régime est donc idéal pour un complément de revenu, sans les contraintes d’une activité professionnelle.
Les biens éligibles au dispositif sont variés.
On distingue notamment les résidences services : étudiantes, seniors, de tourisme ou encore les EHPAD, qui proposent des baux commerciaux garantissant une certaine stabilité.
À cela s’ajoutent les logements classiques meublés, comme les studios (T1) ou les deux-pièces (T2), très recherchés dans le centre-ville niçois ou à proximité des universités.
Nice séduit par son cadre de vie exceptionnel : un climat doux toute l’année, la mer Méditerranée, une richesse culturelle foisonnante… Autant d’atouts qui en font un lieu de vie prisé autant que de villégiature. Mais la capitale azuréenne ne se résume pas à son décor de carte postale.
Elle s’impose aussi comme un pôle économique majeur grâce à Sophia Antipolis, première technopole d’Europe, et au quartier d’affaires international de l’Arénas.Deux moteurs d’attractivité pour les entreprises, les cadres et les investisseurs.
Avec plus de 5 millions de visiteurs par an, elle constitue un terrain idéal pour un investissement immobilier à Nice.
Avec 356 603 habitants en 2022, la population niçoise a augmenté de 2,41% en 11 ans. La ville accueille plus de 45 000 étudiants et une population vieillissante en quête de logements adaptés. Les jeunes actifs, souvent en mobilité, recherchent également des biens flexibles.
Or, les résidences universitaires sont saturées et plus de 13 % des logements sont des résidences secondaires, souvent vides une bonne partie de l’année. Bordée par la mer et les montagnes, Nice ne peut s’étendre, ce qui accroît la pression foncière. La surface moyenne par habitant est inférieure de 10 m² à la moyenne nationale, et 13 % des logements sont suroccupés.
Enfin, plusieurs projets structurants renforcent l’attractivité de la ville : la LGV Nice-Marseille prévue pour 2030, la future ligne 4 du tramway et le Nouveau Programme de Renouvellement Urbain (NPRU), qui prévoit la construction de 5 500 logements et le réaménagement de plusieurs quartiers. Autant de signaux positifs pour investir sereinement en LMNP à Nice.
Nice propose une grande diversité de quartiers adaptés à différents profils d’investisseurs en LMNP. Pour une valorisation patrimoniale à long terme, certains secteurs emblématiques sont à privilégier.
Le Carré d’Or, très prisé, se distingue par sa proximité avec la mer et son prestige. Le Vieux-Nice, avec son charme ancien, attire touristes et amateurs d’authenticité. Cimiez, quartier bourgeois et verdoyant, séduit par son calme.
Mont-Boron, perché sur les hauteurs, offre une vue exceptionnelle sur la baie des Anges, en faisant une valeur sûre à long terme.
Pour maximiser le rendement locatif, d’autres quartiers sont plus intéressants pour se lancer dans le LMNP à Nice. Saint-Roch affiche des prix d’achat encore abordables et une bonne desserte par le tramway.
Le quartier des Arénas, en plein essor, propose un ticket d’entrée plus bas, idéal pour les investisseurs au budget modéré. Pasteur, Libération et Riquier, bien desservis et dynamiques, sont très demandés par les étudiants et jeunes actifs.
Enfin, les résidences de services représentent une option stratégique pour un investissement LMNP à Nice, notamment à proximité des campus (Valrose, Saint-Jean d’Angély) pour les étudiants, ou dans des quartiers calmes dotés de commerces et de services de proximité pour les seniors.
Ces segments assurent une occupation stable et une gestion simplifiée via des baux commerciaux.
Le saviez-vous ? Le loyer médian constaté pour l'ensemble du parc locatif privé dans la commune de Nice varie de 13.6 €/m² dans la zone la moins chère à 15.5 €/m² dans la zone la plus chère.
À titre de comparaison, la médiane des prix à la location varie de 11.7 €/m² dans la zone la moins chère (Zone 5) à 14.1 €/m² dans la zone la plus chère de Lyon.
La location meublée longue durée reste la solution la plus simple et la plus sécurisante pour un investissement LMNP à Nice. Elle s’adresse principalement aux étudiants et aux jeunes actifs, très présents à Nice.
Ce type de location offre une bonne stabilité locative et une gestion facilitée. Le bail meublé classique dure au moins un an (ou 9 mois pour les étudiants), et permet de bénéficier du régime réel simplifié pour optimiser sa fiscalité sans se heurter à des démarches complexes ou à des restrictions administratives.
À Nice, un étudiant doit prévoir en moyenne 479 € hors charges par mois pour louer un appartement vide d'une pièce de 28 m². S’il opte pour un logement meublé équivalent, le loyer mensuel sera en moyenne 10 % à 12 % plus élevé.
La location saisonnière, quant à elle, peut offrir une rentabilité bien supérieure, notamment dans une ville aussi touristique que Nice. Cependant, elle est encadrée par une réglementation stricte. Pour une résidence principale, la limite est de 120 jours par an.
Au-delà, ou pour une résidence secondaire, des autorisations spécifiques sont nécessaires, souvent accompagnées d’obligations de compensation (transformation de locaux commerciaux en logements, par exemple).
La loi Le Meur, adoptée en novembre 2024, vise d’ailleurs à durcir encore les règles dans les zones tendues.
Le saviez-vous ? Nice serre la vis sur les locations touristiques de type Airbnb ! La ville prévoit de diviser par deux le nombre de meublés touristiques. Les autorisations passeront de 6 à 3 ans, non renouvelables, et les locations en résidence principale seront limitées à 90 jours par an.
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Des quotas stricts seront aussi instaurés dans les quartiers les plus tendus comme le Vieux-Nice, le Port ou la Promenade. Des règles qui devront être instaurées à l’automne 2025. Un changement majeur à anticiper pour tout investissement locatif à Nice.
Entre la location longue durée et la location saisonnière, le bail mixte représente une alternative intéressante. Il combine une location étudiante de 9 mois avec une location saisonnière de 3 mois en été.
Ce format permet de rester dans un cadre légal encadré tout en diversifiant ses revenus locatifs. Les loyers sont plafonnés, mais l’alternance des publics permet d’optimiser l’occupation du bien tout au long de l’année.
| Critères | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil de recettes locatives | ≤ 77 700 € (ou 188 700 € si logement classé, pour les revenus 2024) | Aucune limite de recettes |
| Abattement fiscal | 50 % (ou 71 % si meublé de tourisme classé, pour les revenus 2024) | Aucun abattement, mais déduction des charges réelles |
| Charges déductibles | Non | Oui : gestion, travaux, assurances, intérêts d’emprunt, amortissement du bien et du mobilier |
| Gestion administrative | Très simple (pas de comptabilité) | Plus complexe (tenue comptable obligatoire, déclaration précise) mais délégable |
| Optimisation fiscale | Limitée | Forte (possibilité d’imposition nulle pendant plusieurs années) |
| Public concerné | Petits bailleurs avec peu de charges | Investisseurs avec charges importantes ou stratégie patrimoniale à long terme |
| Avantage principal | Facilité de gestion | Optimisation maximale de la fiscalité |
Pour bien choisir entre ces deux régimes, il faut tenir compte de son profil d’investisseur, du type de bien, de sa valeur, des charges prévisibles et du niveau de loyers attendus.
Un investissement en LMNP à Nice, bien structuré fiscalement, peut ainsi générer des revenus nets très attractifs sur le long terme.
L’accompagnement d’un expert-comptable immobilier permet d’identifier le régime le plus adapté à sa situation et de se décharger des obligations comptables et fiscales liées à la location meublée.
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Les + :
L’ancien présente l’avantage de prix d’achat souvent plus accessibles, notamment dans des quartiers populaires comme Riquier, Saint-Roch ou Libération. Ce type de bien offre un bon potentiel de rentabilité, surtout s’il nécessite des travaux de rénovation. Ces derniers permettent de créer de la valeur tout en optimisant la fiscalité, car les charges et les amortissements peuvent être déduits dans le cadre du régime réel.
À l’inverse, un logement neuf, notamment en résidence services (étudiante, senior, tourisme), permet dans certains cas de récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’acquisition, ce qui réduit l’investissement initial.
Ces biens répondent également aux normes énergétiques récentes, nécessitent peu d’entretien et attirent une clientèle en quête de confort et de praticité.
En résumé, l’ancien convient davantage aux investisseurs à la recherche de rentabilité et de leviers fiscaux, tandis que le neuf rassure par sa simplicité de gestion et son attractivité locative immédiate, notamment dans une ville aussi dynamique que Nice.
Vous êtes à la recherche de la meilleure ville pour investir en location meublée ? Consultez nos articles sur la LMNP à Paris, l'investissement LMNP à Lille ou à Nantes !
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier à Nice, il est essentiel de combiner bon sens immobilier et stratégie patrimoniale :
Enfin, soyez stratégique dans votre timing d’achat. Évitez les périodes de flambée des prix (souvent au printemps ou en été) et privilégiez les mois plus calmes, pour bénéficier de meilleures conditions de négociation.
Investir en LMNP à Nice permet donc de profiter d’une demande locative soutenue, d’un cadre fiscal intéressant et d’un patrimoine valorisable sur le long terme. C’est une stratégie pertinente pour les investisseurs souhaitant allier rentabilité et simplicité.
Toutefois, il est essentiel de suivre les évolutions réglementaires, notamment celles introduites par la loi « Le Meur ». Si vous vous demandez si Nice correspond à votre profil d’investisseur, explorez notre panorama des villes dans lesquelles investir en LMNP.
Si vous êtes un particulier propriétaire à Nice et que vous souhaitez proposer votre logement à la location de courte durée, il est nécessaire d’obtenir une autorisation temporaire préalable de changement d’usage, puis de déclarer votre logement en meublé touristique. Renseignez-vous toujours auprès de la mairie.
Le marché LMNP à Nice est soumis à des réglementations changeantes, comme avec la loi Le Meur, qui peuvent limiter la location touristique.
Oui, la location saisonnière reste possible à Nice en 2025, mais avec des règles strictes. La loi Le Meur et les décisions de la mairie imposent des restrictions sur la durée et le type de location.
De nouvelles restrictions, notamment des quotas appliqués à quatre secteurs tendus de Nice, doivent être appliquées en fin d’année 2025.
L’achat d’un bien meublé en LMNP à Nice est généralement plus rentable, notamment grâce à une fiscalité plus avantageuse.
Sous le régime réel, il est possible de déduire un grand nombre de charges, dont l’amortissement du bien. Il est également possible d’acheter un logement vide, puis de le meubler et d’amortir les meubles.
Les erreurs fréquentes incluent ne pas vérifier le règlement de copropriété, qui peut limiter l’usage du bien en location meublée, et sous-estimer les contraintes réglementaires locales.
Certains investisseurs se concentrent trop sur la rentabilité saisonnière, en négligeant les risques liés à la réglementation, ou négligent l’apport initial ou le financement nécessaire, ce qui peut fragiliser leur investissement.
Article rédigé par Stéfano Demari
