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Mis à jour le 10/07/2025
Si l’appellation de loyer fictif peut regrouper plusieurs situations, le principal cas de figure dans lequel cette notion fait son apparition dans le cadre d’une activité de location meublée est celui dans lequel un bien est à la fois utilisé par son occupant principal, propriétaire ou locataire de longue durée, et proposé à la location.
Le loyer fictif désigne une somme qui, bien qu’elle ne soit pas perçue par le loueur au titre des loyers dont s’acquitte son locataire, est prise en compte dans la comptabilité de l’activité de location meublée au régime réel d’imposition.
Pour rappel, le régime réel d’imposition permet au loueur de déduire toutes les charges liées à son activité, ainsi que l’amortissement de la valeur de son logement, des éventuels travaux, ainsi que du mobilier.
Mais dans le cas où le bien connaît également des périodes d’occupation personnelle, les charges ainsi que l’amortissement qui correspondent à cette période d’occupation personnelle ne peuvent être déduits.
Il existe alors deux méthodes pour tenir compte de ces périodes d’occupation personnelle :
Lorsque c’est la méthode des loyers fictifs qui est choisie, les montants déclarés seront imposés comme des recettes perçues par le loueur, même si ce dernier n’a rien perçu puisqu’il s’agissait de son occupation personnelle du bien.
Le loyer fictif se calcule sur la base de la valeur locative du logement au premier janvier de l’année. Une fois cette valeur connue, elle est appliquée au nombre de jours pendant lesquels le bien a fait l’objet d’un usage personnel.
Dans le cas d’une résidence principale, cette période sera celle pendant laquelle le bien n’a pas été loué, tandis que pour une résidence secondaire, ce sont uniquement les périodes pendant lesquelles le propriétaire s’est réservé l’occupation du bien qui seront prises en compte.
Commençons par le cas de la résidence principale. Dans notre exemple, le propriétaire de la résidence principale a loué cette dernière pendant une période équivalente à deux mois et demi de l’année.
Dans cette situation, le loyer fictif correspondra donc aux périodes d’occupation personnelle, soit les 9 mois et demi restants.
La valeur locative du bien est estimée à 1 200 € par mois, tandis que les périodes de location ont permis à son propriétaire d’en retirer un revenu cumulé de 7 500 €.
Notre propriétaire devra donc déclarer les 7 500 € générés par son activité, ainsi qu’un loyer fictif correspondant aux 9 mois et demi d’occupation personnelle, soit 11 400 €, pour un total de 18 900 €.
Passons maintenant au cas de la location d’une résidence secondaire qui est occasionnellement occupée par son propriétaire. Le bien est donc proposé à la location toute l’année, à l’exception de 8 semaines pendant lesquels il n’est pas offert à la location.
Le loyer fictif à déclarer sera donc celui qui correspond à ces 8 semaines d’occupation personnelle, et qui correspond, pour notre exemple à 2 000 €.
Cette somme sera ajoutée aux revenus directement perçus par la location du bien à des vacanciers, estimés à 20 000 €.
Notre loueur devra donc déclarer la somme totale de 22 000 €.
Dans le cas où la méthode du loyer fictif est utilisée pour prendre en compte les périodes d’occupation personnelle, il sera nécessaire de le prendre en compte au moment de réaliser sa comptabilité et reporter le montant de recettes perçues sur la liasse fiscale en vue de la détermination du montant imposable après la déduction des charges et de l’amortissement.
Les loyers fictifs s’ajouteront donc au total des recettes effectivement perçues dans le cadre de l’activité de location meublée.
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Par rapport à la méthode de la déduction de l’amortissement et des charges au prorata d’occupation personnelle la méthode de la déclaration d’un loyer fictif présente un avantage et un inconvénient.
L’avantage est que le loueur peut déduire l’intégralité des charges déductibles et de l’amortissement chaque année, sans avoir à opérer un calcul au prorata du temps d’occupation personnel.
L’inconvénient est qu’il devra déclarer des revenus qu’il n’a pas perçu, et qui entreront donc dans le calcul de son résultat fiscal, et seront également comptabilisés lors de la détermination de l’appartenance au statut de LMP ou de LMNP, ou pour le paiement des cotisations sociales en location saisonnière.
Exemple : Un propriétaire dispose d’une résidence secondaire d’une valeur de 200 000 €, pour laquelle le montant des charges déductibles représente 4 000 € par an, et l’amortissement 6 000 € par an.
Le logement est mis en location de courte durée toute l’année, à l’exception d’une période de 6 semaines où ce dernier s’en réserve la jouissance. Les recettes annuelles du propriétaire sont de 12 000 €.
Selon la méthode des loyers fictifs, il est nécessaire de déterminer la valeur locative du bien pour connaître la part de loyer correspondant aux 6 semaines d’occupation personnelle.
Pour notre exemple, cette dernière est estimée à 1 150 €.
Le montant imposable du loueur sera donc calculé de la manière suivante :
(recettes + loyer fictif) – (charges + amortissement)
soit
(12 000 + 1 150) – (4 000 + 6000) pour un total de 3 150 €.
Selon la méthode de la déduction au prorata, seules les recettes annuelles seront comptabilisées, mais les charges et l’abattement seront minorés de la fraction correspondant au temps d’occupation personnel, soit environ 11,5%.
La valeur retenue pour les charges et l’amortissement sera donc de 88,5% de leur valeur totale, soit 3 540 € de charges, et 5 310 € d’amortissement.
Le montant imposable du loueur sera donc de 12 000 – (3 540 + 5 310) = 3 150 €.
Autrement dit, les deux méthodes, bien que donnant lieu à des calculs différents, aboutissement à la détermination d’un résultat fiscal sensiblement équivalent.
La part de fiscalité représentée par l’occupation des locaux une partie de l’année par leurs propriétaires doit bien évidemment être prise en compte dans le cadre de la location d’une résidence principale ou secondaire.
Pour faire le meilleur choix, et ainsi optimiser au mieux la rentabilité de cette activité, il est donc particulièrement recommandé d’avoir recours à un simulateur pour déterminer le régime fiscal le plus approprié.
Un loyer fictif correspond au prix que le propriétaire occupant devrait débourser s’il louait son bien pour son propre compte.Cette notion est utilisée dans le cadre d’une activité de location meublée dans laquelle le propriétaire alterne entre périodes d’occupation personnelle et périodes de mise en location.
Dans cette situation, elle permet de comptabiliser correctement les charges et l’amortissement déduits dans le cadre du régime réel.
Un revenu fictif est un revenu qui est déclaré par le loueur comme étant perçu, et qui sera donc pris en compte pour la détermination de son résultat fiscal, alors même que le loueur n’a pas touché la somme correspondante.
L’avantage de la méthode du loyer fictif est qu’elle permet la déduction de l’intégralité des charges ainsi que de l’amortissement, contrairement à la méthode du calcul des charges au prorata qui, si elle ne demande pas de déclarer des loyers fictifs, ne permet pas de déduire la portion des charges et de l’amortissement correspondant aux périodes d’occupation personnelle du bien.
Article rédigé par Stéfano Demari
