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Mis à jour le 09/09/2025
Les règles relatives à la location en courte durée se sont durcies ces derniers mois : baisse des plafonds du micro-BIC, réduction du taux d'abattement forfaitaire, restriction possible à 90 jours pour les résidences principales.
Malgré ce contexte moins favorable, Airbnb continue d'attirer ceux qui visent un rendement supérieur à celui de la location classique. Mais cette promesse tient-elle toujours ? Rendement brut, charges, fiscalité : nous faisons le point sur la rentabilité d’un Airbnb en 2025.
La rentabilité reflète la performance globale d’un investissement immobilier. Elle prend en compte non seulement les revenus locatifs perçus, mais aussi les charges liées au bien, les impôts et taxes, ainsi que l’éventuelle plus-value réalisée lors de la revente.
Le rendement, quant à lui, correspond au rapport entre les revenus générés par le bien et le montant investi. Il s’exprime généralement en pourcentage annuel. On distingue le rendement brut (avant charges) et le rendement net (après charges).
Bon à savoir : Vous pouvez aussi entendre parler du rendement net-net (ou rendement net fiscal). Il correspond au rendement après déduction de toutes les charges, mais aussi des impôts et taxes.
Voici concrètement les formules à appliquer :
Rendement brut = (loyers annuels / prix d’achat) × 100
Rendement net = [(loyers annuels – charges) / prix d’achat] × 100
Rendement net-net = [(loyers annuels – charges – impôts – taxes) / prix d’achat] × 100
Supposons que vous achetiez un bien 200 000 €. Il génère 20 000 € de loyers annuels. Les charges liées à l’exploitation (ménage, entretien, charges de copropriété, etc.) s’élèvent à 6 000 € par an. À cela s’ajoutent environ 3 000 € d’impôts et taxes annuels.
Le rendement brut correspond au rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat, soit ici 10 %. En déduisant les charges d’exploitation, le rendement net descend à 7 %. Enfin, en intégrant également les impôts et taxes, le rendement net-net s’établit autour de 5,5 %.
Dans vos calculs, vous ne devez pas oublier d’intégrer les charges suivantes (selon votre situation) :
les frais Airbnb (généralement entre 14 % et 16 % du montant des réservations) ;
la gestion par une conciergerie (15 % à 20 % des revenus locatifs) ;
les frais de ménage et maintenance ;
les charges de copropriété, souvent plus élevées surtout dans les résidences avec équipements collectifs
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Les + :
Les données observées en 2025 confirment une rentabilité brute moyenne comprise entre 6 % et 10 %. Ces chiffres varient selon la localisation, la qualité du bien et son mode de gestion. Par exemple, dans les grandes métropoles comme Paris ou Lyon, le rendement brut se situe souvent autour de 8 à 10 %. En zones touristiques (très concurrentielles), il peut tomber à 6 % voire moins.
Les revenus mensuels moyens des bailleurs se situent entre 2 000 € et 4 700 €, selon la localisation et la période. Ces chiffres cachent des écarts importants liés à la saisonnalité et à la typologie des zones. En métropole, le taux d’occupation moyen varie généralement entre 60 % et 70 %.
Dans les zones touristiques, ce taux fluctue fortement selon la saison, pouvant dépasser 80 % en haute saison et tomber sous les 40 % en basse saison.
Enfin, comparé à la location longue durée, Airbnb génère en moyenne jusqu’à 2,6 fois plus de revenus bruts.
Pour évaluer votre rentabilité, vous devez aussi tenir compte des récentes évolutions réglementaires :
la location d’une résidence principale reste plafonnée à 120 jours par an, mais la mairie où se situe le bien peut décider de la limiter à 90 jours ;
les
plafonds et les
taux d’abattement du régime micro-BIC ont été
abaissés.
Les données récentes confirment par ailleurs une hausse de la concurrence pour la location de courte durée.
Le nombre d’annonces Airbnb a explosé dans plusieurs grandes villes, avec une hausse pouvant dépasser 119 %. Cette forte croissance de l’offre crée une pression importante sur les prix et sur les taux d’occupation.
Un logement bien situé, proche des transports, des commerces ou des zones touristiques, attire plus facilement les voyageurs.
La localisation influence aussi le type de public visé : clientèle d’affaires en centre-ville, touristes près des sites culturels ou balnéaires. Ce positionnement va jouer sur votre volume de réservations et vos tarifs.
Les appartements T2 et T3 sont souvent plus rentables que les studios. Ils attirent particulièrement les familles et les petits groupes.
Ces locataires sont prêts à payer des tarifs plus élevés pour bénéficier d’un espace confortable et adapté à leurs besoins.
Des photos soignées, une description claire et attractive : tout commence par une annonce qui donne envie. Plus elle capte l’attention, plus elle génère de réservations.
La manière dont le bien est géré impacte aussi les performances. Répondre vite aux messages, anticiper les besoins des voyageurs, assurer un accueil sans accroc : ces éléments sont indispensables pour obtenir des avis positifs et améliorer le taux d’occupation.
La demande grimpe pendant les vacances scolaires, les longs week-ends ou les grands événements locaux. À l’inverse, certaines périodes creuses font chuter l’activité.
Le bailleur peut lisser ses réservations sur l’année en ciblant à la fois les touristes et les voyageurs d'affaires.
Louer en Airbnb peut faire grimper vos revenus. Un T2 à 90 €/nuit, loué 20 jours par mois, rapporte 1 800 €, bien plus qu’un loyer classique à 850 €. Mais cela implique d’y consacrer du temps.
Vous devrez créer une annonce de qualité, répondre rapidement aux messages, gérer les entrées/sorties, organiser le ménage, etc. Ce modèle de location implique aussi d’accepter des périodes creuses.
La location classique, elle, vous garantit des loyers réguliers, avec peu de turnover et une gestion plus simple. En contrepartie, le rendement est généralement inférieur et les hausses de loyer sont encadrées.
Le coliving peut être un compromis intéressant. Ce type de location se distingue de la colocation classique, car les locataires disposent de services mutualisés (ménage, abonnements numériques, conciergerie, etc), en plus des espaces communs.
Les propriétaires pratiquent généralement des loyers supérieurs à ceux d’une location meublée classique. Le turnover est également plus modéré, ce qui limite le temps à consacrer à la gestion. Le rendement moyen reste toutefois inférieur à un logement en Airbnb.
Il est conseillé d’ajuster ses prix régulièrement. Par exemple, vous pouvez les baisser en basse saison pour avoir plus de réservations et les augmenter lors des événements locaux (festivals, salons professionnels, événements sportifs, etc.) ou en période estivale.
Pour vous aider, vous pouvez utiliser des outils comme AirDNA ou Lodgify Dynamic Pricing. Ils vous aident à optimiser vos tarifs en fonction de la demande du marché.
Nous le disions, la gestion d'une location saisonnière peut vite devenir chronophage. Il existe des solutions pour vous aider :
Mettre en place un check-in sans contact pour permettre à vos locataires d’entrer dans les lieux, sans que vous soyez présent ;
Automatiser certaines de vos réponses (confirmation, consignes, remerciements) ;
Utiliser un Channel Manager pour synchroniser vos calendriers si vous louez sur plusieurs plateformes (pour éviter les doubles réservations) ;
Faire appel à une conciergerie locale pour le ménage et l’accueil, surtout si vous ne vivez pas à proximité.
Votre niveau de charges va bien sûr jouer sur votre rentabilité. Pour réduire vos dépenses, vous pouvez :
proposer la réservation directe, sans passer par une plateforme de réservation. Ainsi, aucune commission ne sera prélevée sur vos revenus ;
négocier les tarifs avec vos prestataires (ménage, maintenance, conciergerie). Demander un forfait mensuel plutôt qu’un prix à la prestation peut être avantageux.
opter pour des équipements solides et durables (literie de qualité, électroménager fiable). Cela limitera les pannes et les remplacements.
Les avis positifs vont vous faire remonter dans les résultats de la plateforme. Cela inspire aussi confiance et augmente le taux de réservation.
Pour obtenir de bons retours, vous devez personnaliser l’accueil des locataires : un petit mot de bienvenue, des recommandations locales ou quelques spécialités culinaires font toujours plaisir.
Montrez-vous également réactif si l’un de vos clients a une question ou un problème. Vous devez aussi répondre à chaque avis, même s’il est négatif.
Autre façon de se démarquer : vous pouvez collaborer avec des commerces ou des prestataires locaux pour proposer des avantages à vos clients (réduction dans un restaurant, visites guidées, location de vélos, etc.).
Il faut aussi adapter votre logement aux besoins de votre clientèle. Par exemple :
un bureau confortable et une bonne connexion internet pour les professionnels ;
un lit bébé et des jeux pour les familles ;
des guides multilingues et des adaptateurs électriques pour les voyageurs étrangers.
La réponse est oui. La location en Airbnb reste rentable en 2025, mais elle nécessite une gestion rigoureuse de votre part. Le modèle a évolué et la concurrence s’est intensifiée : il ne suffit plus de publier une annonce pour générer des revenus. Les voyageurs attendent une qualité de service qui fera la différence.
Pour rester attractif, vous devez donc être attentif à l’expérience client, optimiser vos prix, automatiser ce qui peut l’être et limiter les périodes creuses. Avec un logement bien situé, bien aménagé et bien géré, la rentabilité peut largement dépasser celle d’une location meublée classique.
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Oui. La location en Airbnb peut générer des revenus plus élevés qu’une location classique, surtout dans les zones touristiques.
Pour un appartement T2 ou T3 bien situé, les revenus mensuels varient généralement entre 1 200 et 1 800 € dans une ville moyenne. À Paris, Lyon ou Nice, ce type de logement peut rapporter entre 2 500 et 4 000 € par mois, surtout en haute saison.
Un studio dans une petite ville universitaire ou une maison en zone rurale bien notée peuvent générer des recettes moindres (entre 800 et 1 200 €), sauf pendant les pics touristiques. Tout dépend de la surface, de la localisation, des prestations proposées et du taux d’occupation.
Les gains dépendent de la fréquence des réservations, des tarifs pratiqués et des frais engagés. Certains propriétaires perçoivent quelques centaines d’euros par mois, d’autres dépassent 3 000 € mensuels.
Il faut soustraire les charges aux revenus locatifs annuels pour obtenir le revenu net, le diviser par le prix d’acquisition du bien, puis multiplier par 100. Cela donne la rentabilité brute en pourcentage.
Les villes très touristiques comme Nice, Annecy ou Biarritz sont généralement les plus rentables. D’autres villes moyennes peu concurrentielles, comme Vannes ou Troyes, peuvent aussi vous permettre d’obtenir un bon retour sur investissement.
Il faut déduire les frais de ménage, les consommables (linge, produits d’accueil, etc.), vos frais d’assurance et la taxe de séjour. Selon votre situation, vous devrez prendre en compte les charges de copropriété, les commissions Airbnb, ainsi que les frais de conciergerie ou de gestion.
Oui. Avec des outils automatisés (check-in connecté, messagerie, synchronisation des calendriers) et des prestataires locaux pour le ménage et l’accueil, il est possible de tout piloter à distance.
Les revenus sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous relevez soit du micro-BIC (abattement de 50 %), soit du régime réel qui permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, entretien, etc.) et les amortissements.
La Ville de Paris ne vous autorise pas à louer votre résidence principale plus de 90 jours par an. Il n’y a pas de limitation de durée dans les autres cas (résidences secondaires, meublé exclusivement touristique, etc.).
