Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Vous êtes LMNP (loueur en meublé non professionnel) et vous envisagez de revendre un bien immobilier que vous louez en meublé ? La revente d’un bien LMNP est tout à fait possible, et peut s’avérer intéressante, à condition toutefois d’être bien informé, notamment sur les conséquences fiscales d’une telle opération.
Mise à jour du 2 octobre 2026 : le PLF 2027 vise l'amortissement LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible des LMNP au régime réel à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de mettre fin au report sans limite des amortissements non déduits. Les amortissements déjà en report resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. Ce texte n'est pas voté : les règles décrites ci-dessous restent applicables à ce jour. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Revendre un logement LMNP peut être envisagé dans plusieurs situations : besoin de liquidités, volonté de réaliser d’autres investissements, ou encore souhait de mettre fin à son activité de loueur en meublé, pour le bien concerné ou en totalité.
Mettre en vente un logement LMNP demande de porter une attention particulière à certains points, afin de mener cette opération dans les meilleures conditions.
Avant toute chose, il est important de déterminer le prix auquel le bien sera mis en vente, et pour cela il est utile de réaliser une estimation de la valeur du logement LMNP.
Le prix à la revente d’un bien LMNP dépend de multiples facteurs, parmi lesquels les caractéristiques propres au bien (surface, localisation) et son état général (ancienneté, conformité aux exigences de performance énergétique).
D’autres éléments jouent également un rôle : la présence d’un locataire, la qualité du gestionnaire dans le cas d’un logement en résidence de services, ou encore l’existence de travaux prévus par la copropriété et leur coût.
Enfin, d’autres données variables sont à considérer, comme les prix actuels du marché ou les éventuels changements de législation qui pourraient concerner l’activité de LMNP et peser sur le prix de vente.
Pour bien prendre en compte tous ces points, il peut être judicieux de contacter un spécialiste de la revente de LMNP d’occasion, et de choisir le bon moment pour la revente.
Vous souhaitez habiter votre logement LMNP ? Consultez notre article pour récupérer votre LMNP sans faire d'erreur.
Bon à savoir :
Ce qui vaut pour la revente vaut également dans le cas d’un projet d’achat immobilier : l’ensemble de ces points est à prendre en compte si vous envisagez d’acheter un bien LMNP d’occasion.
Il n’est d’ailleurs pas rare que certains loueurs réinvestissent les sommes issues de la revente d’un bien LMNP pour financer l’achat d’un nouveau logement destiné à la location meublée, afin de continuer à bénéficier du régime réel d’imposition.
Pour estimer l’intérêt du régime réel sur un nouveau projet, vous pouvez utiliser notre simulateur :
Calculez vos économies d’impôts LMNP
Lorsque votre activité LMNP cesse pour le bien vendu, il est nécessaire de le déclarer par l’intermédiaire du guichet unique de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle).
Selon votre situation, vous devrez indiquer la cessation de votre activité de LMNP (si le bien vendu était le seul affecté à votre activité de location meublée) ou une modification (si d’autres biens sont encore affectés à la location meublée).
Vous souhaitez déclarer la sortie de votre logement meublé de votre activité de loueur en meublé auprès de l'INPI ?
Télécharger notre guide d'aide
À noter : La procédure se fait en ligne, sans formulaire papier. Pour vous aider dans vos formalités déclaratives (création, cessation, modification de l’activité), vous pouvez vous reporter à nos guides dédiés.
Il est possible de vendre un logement à tout moment, mais selon les circonstances il faut prendre garde à certains délais. Les moments clés se situent après 5, 9 et 20 ans de détention.
Lors de la revente d’un bien LMNP, c’est le régime de la plus-value des particuliers qui s’applique. Autrement dit, le montant de la plus-value de votre LMNP fait l’objet d’une imposition.
Or, au-delà de la 5e année de détention, ce montant bénéficie d’abattements qui réduisent progressivement l’imposition. Attendre plus de 5 ans avant de céder un bien LMNP permet donc de profiter de ce mécanisme.
Dans le cas d’une activité de LMNP en résidence de services (résidence senior, étudiante ou touristique), il était possible, jusqu’au 31 décembre 2022, de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, qui n’est plus ouvert pour les nouveaux investissements.
Dans cette situation, la revente d’un LMNP en Ehpad ou en résidence de services pour étudiants impose de respecter certaines règles afin de ne pas remettre en cause les avantages fiscaux obtenus.
Le dispositif Censi-Bouvard permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % (hors taxe) du prix d’acquisition ou de revient, répartie sur 9 ans et dans la limite de 300 000 € d’investissement.
Pour un logement acheté 200 000 € (hors taxe), la réduction d’impôt est de 22 000 € (soit 11 % de 200 000). Elle est ensuite divisée en 9 parts, soit 22 000 ÷ 9 = 2 444 € à retrancher de l’impôt chaque année pendant 9 ans.
En contrepartie, la loi impose de ne pas rompre le bail commercial passé avec l’exploitant, et donc de conserver le bien au moins 9 ans, sous peine de devoir en principe rembourser la réduction d’impôt obtenue. Si vous souhaitez revendre un bien LMNP en résidence de services, il faut donc veiller à ne pas contrevenir à cette obligation.
L’acquisition d’un bien neuf, ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), dans une résidence de services permet à l’acheteur de récupérer la TVA à hauteur de 20 %.
Comme pour le dispositif Censi-Bouvard, cet avantage est soumis à une durée minimale de détention, qui est de 20 ans. Si la revente intervient après 20 ans, aucune régularisation n’est nécessaire. Si elle intervient avant, les conséquences dépendent de plusieurs facteurs. On distingue 2 cas de figure.
Ce sera le cas si un propriétaire souhaite mettre fin à son activité de LMNP et vend le logement en résidence de services qui y était affecté, ou lorsque le bien est vendu à un acheteur qui n’a pas lui-même le statut de LMNP. La durée effective d’exploitation détermine alors le montant de la TVA récupérée à rembourser.
Ce montant est calculé au prorata du temps restant pour atteindre les 20 ans d’exploitation.
Si le bien est vendu au bout de 5 ans, il sera nécessaire de restituer l’équivalent de 75 % (les 15 ans restants) de la TVA récupérée.
Ce sera le cas si le logement est vendu à un autre acquéreur qui poursuit l’activité de LMNP. Dans ce cas, le vendeur n’a pas à rembourser la TVA et le délai de 20 ans continue de courir pour l’acheteur suivant.
Un LMNP vend son logement en résidence de services au bout de 6 ans à un autre LMNP. Le vendeur n’a pas à rembourser la TVA, et son successeur n’a plus que 14 ans à exercer dans les mêmes conditions pour bénéficier d’un avantage équivalent.
D’une manière générale, le délai écoulé entre l’achat et la revente d’un bien LMNP entraîne toujours des conséquences fiscales, qui doivent être prises en considération.
Lors de la vente d’un bien LMNP, il est fréquent de se poser des questions sur les conséquences fiscales d’une telle opération, notamment au regard du calcul de la plus-value et du mécanisme de l’amortissement au régime réel.
La vente d’un bien loué meublé déclenche une imposition sur la plus-value réalisée, c’est-à-dire la différence entre le prix de cession et le prix d’achat du bien, que l’on peut majorer de certaines dépenses, comme les frais d’acquisition ou les travaux.
Dans le cas d’un bien LMNP, le régime en vigueur est celui de la plus-value des particuliers : la plus-value est soumise à un impôt sur le revenu de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %. La hausse de la CSG introduite par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières, qui restent à ce taux.
Cet impôt et ces prélèvements font toutefois l’objet d’abattements progressifs pour durée de détention, qui réduisent le montant de la plus-value imposable à compter de la 6e année de détention.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e année : l’exonération d’impôt sur la plus-value est donc acquise après 22 ans de détention du bien.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e année, puis de 9 % par an de la 23e à la 30e année (soit 72 % au total sur cette période). L’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise après 30 ans de détention. Voir le guide complet de la plus-value LMNP.
L’amortissement, mécanisme fiscal propre au régime réel, est particulièrement avantageux pour les loueurs en meublé, puisqu’il permet de déduire chaque année du résultat imposable une fraction de la valeur du logement, du mobilier et des éventuels travaux.
Depuis la loi de finances 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025, en vigueur depuis le 15 février 2025), les amortissements admis en déduction pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente d’un bien LMNP. Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour le calcul est diminué du montant des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Cette réforme s’applique aux LMNP au régime réel, quelle que soit la durée de location (courte ou longue durée), et concerne également les amortissements pratiqués avant 2025. Une exception existe toutefois pour certains biens situés dans des résidences ou établissements spécifiques (résidences destinées à l’accueil de publics particuliers, comme certaines résidences étudiantes, et établissements pour personnes âgées ou handicapées), sous conditions.
Seuls les amortissements effectivement déduits sont concernés : la distinction avec les amortissements restés en réserve est détaillée dans notre article sur les amortissements consommés et en réserve.
Bon à savoir :
Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer normalement, mais sur une base imposable désormais plus élevée. La détention longue reste donc une protection, mais partielle : l'exonération totale d'impôt sur la plus-value n'intervient qu'après 22 ans de détention.
La location meublée non professionnelle est une activité qui présente des intérêts fiscaux et qui est très suivie par les investisseurs. En matière d’investissement, les questions fiscales entourant la revente d’un bien LMNP doivent donc être prises en considération en amont, afin d’éviter les erreurs. Dans ce domaine, recourir aux conseils d’un professionnel peut se révéler utile lors de la revente d’un bien LMNP.
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