Vous êtes loueur en meublé non professionnel, ou souhaitez investir en LMNP ? L’estimation de la valeur de votre logement ne sert pas uniquement à connaître son prix sur le marché. Elle va aussi déterminer ce que vous pouvez déduire chaque année de vos gains locatifs grâce à l’amortissement.
En pratique, une mauvaise estimation peut vous faire payer plus d’impôts chaque année pendant 20 à 30 ans. Alors comment estimer la valeur de votre bien LMNP ? Voici ce qu’il faut savoir.
Quand vous achetez un bien au cours de la même année fiscale que celle où vous commencez votre activité LMNP au régime réel, la base amortissable correspond à :
la valeur d’acquisition hors taxes, telle qu’elle figure sur l’acte authentique de vente ;
et les frais directement liés à l’acquisition que vous décidez d’intégrer à l’actif (frais de notaire, commission d’agence, droits d’enregistrement).
Ces éléments sont ajoutés à l’immobilisation lors de son enregistrement comptable et constituent la base d’amortissement du bien immobilier en LMNP. Le terrain, quant à lui, ne peut pas être amorti.
Si vous possédiez le bien avant de débuter votre activité LMNP au régime réel, la base à retenir n’est pas le prix d’achat historique, mais la valeur vénale du bien au jour du début d’activité.
Cette valeur correspond au prix que pourrait obtenir le bien sur le marché à cette date. Le terrain reste non amortissable.
Pour un bien acquis par donation ou succession, la base d’amortissement correspond à la valeur indiquée dans l’acte de transmission. Si cette transmission est récente par rapport au début de votre activité LMNP, l’amortissement pourra être calculé à partir de cette valeur dès le début de votre activité.
Cette valeur vénale retenue lors de la donation ou succession constitue l’immobilisation comptable LMNP et sert de base à l’amortissement du bien (toujours hors terrain).
À retenir : En LMNP au régime réel, la base amortissable correspond soit au prix d’acquisition, soit à la valeur vénale au jour du début d’activité.
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Oui, vous pouvez inclure les frais d’acquisition dans la valeur amortissable de votre bien LMNP, mais ce n’est pas obligatoire. Si vous décidez de le faire, vous pouvez soit les déduire immédiatement en charges, soit les immobiliser et les amortir sur la durée du bien.
Attention, les cas présentés ci-dessous s’appliquent uniquement si le bien est destiné à un investissement locatif et que l’activité commence la même année que l’achat.
Ici, vous comptabilisez en charges les frais d’acquisition que vous avez engagés lors de l’achat : frais de notaire, droits de mutation, frais d’emprunt liés à l’acquisition, etc. Ces frais sont alors déductibles immédiatement du résultat de l’année en cours.
Si ce montant dépasse votre résultat imposable, le déficit fiscal généré peut être reporté sur les 10 exercices suivants.
Cette option réduit immédiatement votre résultat imposable. La comptabilisation reste simple et ne nécessite pas de suivi complexe des amortissements.
En revanche, ces frais ne viennent pas augmenter la valeur amortissable du bien. Vous perdez donc l’opportunité d’étaler la déduction sur plusieurs années via l’amortissement. Cela peut limiter l’optimisation fiscale sur le long terme.
Vous pouvez aussi choisir d’ immobiliser les frais d’acquisition. Cela consiste à les inscrire à l’actif du bilan et les amortir sur la même durée que le bien immobilier, en respectant la ventilation terrain / construction.
Ces frais viennent ainsi majorer la base amortissable LMNP et sont déduits progressivement via les dotations aux amortissements.
Cette option est particulièrement intéressante si vous souhaitez lisser vos déductions et optimiser votre fiscalité sur la durée de l’amortissement du bien. En revanche, elle ne permet pas de réduire immédiatement le résultat imposable.
La comptabilité devient également un peu plus complexe, car il faut suivre les amortissements chaque année et distinguer clairement la part du terrain, non amortissable, de la construction.
Il n’existe pas de réponse unique : le meilleur choix dépend de votre situation fiscale actuelle et de vos objectifs (réduire le résultat aujourd’hui ou lisser les déductions dans le temps).
Si votre objectif est de réduire rapidement votre imposition la première année, la déduction immédiate en charge peut être intéressante ;
Si vous préférez optimiser l’amortissement de votre bien immobilier LMNP sur la durée, l’ immobilisation peut s’avérer plus pertinente.
Pour en savoir plus, consultez notre article dédié : Frais de notaire LMNP : faut-il les déduire ou les amortir ?
En LMNP au régime réel, la part du terrain n’est jamais amortissable : seule la construction et ses éléments (structure, murs, installations) peuvent faire l’objet d’un amortissement comptable et fiscal. Pour respecter cette règle, vous devez donc ventiler le prix d’acquisition du bien entre la valeur du terrain et celle de la construction.
Pour estimer la valeur du terrain, vous pouvez :
Vous appuyer sur l’évaluation du notaire au moment de l’achat, lorsque celle‑ci est explicitée dans l’acte ou dans une annexe. Vous pouvez aussi demander une estimation par un expert immobilier ;
Vous référer aux valeurs foncières locales (prix au m² des terrains nus dans la même zone) pour cadrer la part dédiée au terrain, surtout lorsque le notaire ne précise pas la ventilation ;
Vous baser sur des repères fiables du marché local, notamment dans les secteurs où les bases de données publiques (DVF, bases notariales) permettent de dégager une estimation de la valeur du terrain par rapport à la valeur totale du bien.
Bon à savoir : En pratique, lorsqu’aucune valeur distincte n’est mentionnée dans l’acte de vente, il est courant de retenir une part de terrain comprise entre 10 % et 30 % du prix total du bien, en fonction de la localisation, du type de bien et des caractéristiques du terrain.
Vous devez documenter précisément la méthode retenue : source de l’évaluation, biens comparables utilisés, éventuelle expertise, justificatifs de prix du marché local. Ces pièces vous permettront de justifier cette ventilation auprès de l’administration fiscale.
| Élément | Amortissable ? | Remarque |
|---|---|---|
| Terrain | Non | Le terrain ne se déprécie pas et ne peut pas être amorti. Il doit être exclu de la base amortissable. |
| Construction (immobilier bâti) | Oui | Amortissable, ventilée en composants (gros œuvre, installations, second œuvre…) avec des durées propres à chaque composant. |
| Mobilier (meubles, électroménager) | Oui | Amortissable séparément de l'immobilier, généralement sur 5 à 10 ans selon la nature des biens. |
| Travaux | Oui (s'ils créent une valeur durable) | Les travaux de rénovation ou d'amélioration peuvent être amortis sur une durée cohérente avec leur nature (souvent 5 à 25 ans). |
Faire estimer la valeur vénale de votre bien par un expert immobilier indépendant reste la méthode la plus fiable.
Ce professionnel se base sur les données du marché, les ventes comparables récentes et son expérience locale. Cette prestation est payante (généralement quelques centaines d’euros selon la complexité du bien).
Vous pouvez aussi utiliser les données officielles de transactions immobilières :
La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) recense toutes les ventes immobilières en France des dernières années. Ces données sont consultables gratuitement ;
Le service Patrim (via votre compte impots.gouv) permet de rechercher des ventes comparables dans votre quartier ou ville.
Enfin, vous pouvez utiliser des outils d’estimation en ligne. Ces plateformes calculent la valeur approximative de votre bien en analysant les ventes récentes de logements similaires dans votre zone et en croisant ces données avec des informations publiques (surface, localisation, type de bien).
Ces sites vous donnent un ordre de grandeur de la valeur de votre bien. Leur fiabilité dépend toutefois de la qualité des données utilisées. Ils ne prennent pas toujours en compte les particularités locales ou spécifiques à votre logement.
Quelle que soit la méthode retenue, vous devez là aussi conserver tous les justificatifs d’estimation : rapports d’expertise, captures d’écran des outils en ligne, extraits DVF, recherches Patrim, attestations de notaire ou d’agent immobilier, etc.
L’administration fiscale peut vous demander de préciser :
les sources de données mobilisées ;
les éléments de comparaison retenus.
Mal estimer la valeur vénale de votre bien LMNP peut avoir des conséquences fiscales et comptables importantes. Concrètement, vous risquez :
Une remise en cause des amortissements : l’administration peut annuler tout ou partie des amortissements que vous avez pratiqués ;
Un redressement fiscal et des pénalités : les amortissements rejetés entraînent un recalcul de vos impôts, avec le paiement d’intérêts de retard et éventuellement des pénalités.
N'oubliez pas non plus que si vous avez mal évalué votre bien, vos déductions fiscales peuvent être affectées :
Une valeur trop faible réduit la base amortissable et donc les amortissements déductibles chaque année ;
Une valeur surévaluée peut entraîner une plus‑value imposable plus élevée lors de la revente.
Enfin, en cas de succession, de donation ou de litige, une estimation insuffisamment justifiée peut compliquer la transmission du patrimoine. L’administration fiscale ou les héritiers peuvent contester la valeur retenue.
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La valeur amortissable d’un bien en LMNP dépend de votre situation. Si vous avez acquis ce bien la même année que le début de votre activité, il faut utiliser le prix d’acquisition figurant sur l’acte notarié.
Si vous étiez déjà propriétaire avant de passer en LMNP, la base est la valeur vénale au jour du début d’activité. Pour un bien reçu par donation ou succession, il faut retenir la valeur mentionnée dans l’acte de transmission.
Non, le terrain n’est jamais amortissable. Seule la construction, le mobilier et certains travaux d’amélioration peuvent l’être.
Vous avez donc l’obligation de ventiler le prix d’acquisition entre terrain et construction pour déterminer correctement la base d’amortissement LMNP.
Vous pouvez faire appel à un expert immobilier ou bien consulter les bases notariales et / ou les données DVF. Vous trouverez aussi des outils d’estimation en ligne.
Ces derniers vous permettent d’obtenir un ordre de grandeur mais ils ne tiennent pas toujours compte des spécificités du marché local ou de l'état réel de votre bien. Il faut donc les choisir avec soin.
Oui, surtout si le bien est ancien ou atypique. Obtenir un rapport d’expertise est la solution la plus fiable pour justifier la valeur de votre bien LMNP devant l’administration fiscale, un notaire ou un juge.
Une fois que vous avez fixé la valeur de votre bien au début de votre activité, vous ne pouvez pas la modifier pour le calcul des amortissements.
Vous pouvez demander une révision uniquement si vous constatez une erreur manifeste et que vous pouvez la justifier.
Les frais de notaire et autres frais d’acquisition peuvent augmenter la base amortissable uniquement si vous choisissez de les intégrer à l’actif immobilisé du bien loué.
Dans ce cas, ils sont inclus dans la valeur du bien et amortis sur la durée du bien concerné. Si vous ne les immobilisez pas, vous pouvez les passer en charges et les déduire dès l’année de leur paiement. Si cela crée un déficit fiscal, vous pouvez le reporter sur les dix exercices suivants.
L’administration peut vérifier la valeur vénale retenue, la méthode utilisée pour l’estimation et la ventilation terrain/construction. Il faut fournir des justificatifs fiables.
Sans cela, vos amortissements peuvent être rejetés. Vous risquez un redressement fiscal, le paiement d’intérêts de retard et éventuellement des pénalités.
Article rédigé par Stéfano Demari
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