Acheter pour louer : Le guide 2025 du rendement locatif

Mis à jour le 13/11/2025

Vous envisagez d’acheter pour louer ? Qu’il s’agisse de compléter vos revenus, de construire un patrimoine ou de préparer votre retraite, ce projet nécessite une bonne préparation et une gestion locative rigoureuse.

Comment choisir un bien ? Comment optimiser son financement ? Quelles conséquences sur vos impôts ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre investissement locatif.

Acheter pour louer : définition, avantages, risques

Qu’est-ce qu’un achat locatif ?

Acheter pour louer consiste à acquérir un bien résidentiel afin de percevoir des loyers réguliers. Cet investissement peut être :

• patrimonial : vous vous construisez un patrimoine sur le long terme. Les revenus locatifs servent surtout à couvrir les charges et le crédit, tandis que la valeur du bien augmente avec le temps ;

• orienté rendement : l’objectif est d’obtenir des revenus immédiats. 

À retenir : Pour mesurer la rentabilité de votre investissement locatif, vous pouvez regarder quelques indicateurs simples : le rendement net (ce que vous gagnez après charges et impôts), le cash-flow (la différence entre les loyers perçus et vos dépenses), la durée prévue de votre investissement et l’évolution de la valeur de votre bien dans le temps.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ?

Acheter pour louer comporte plusieurs avantages :

• Vous percevez des loyers qui viennent compléter vos revenus mensuels ;

• Vous augmentez progressivement votre patrimoine net en remboursant votre crédit ;

• Vous pouvez acquérir un autre bien plus important grâce à l’effet de levier ;

• La valeur d’un bien augmente généralement avec le temps ;

• Vous préparez la transmission de votre bien à vos héritiers ;

• Vous diversifiez vos placements.

Quels sont les risques à maîtriser ?

Cet investissement comporte cependant des risques qu’il est important d’anticiper :

• Votre logement peut rester vide pendant quelque temps, ce qui réduit vos recettes ;

• Certains locataires peuvent ne pas payer leurs loyers ;

• Vous devrez probablement financer des travaux imprévus ;

• La législation évolue régulièrement (DPE, plafonnement de loyers, fiscalité, etc.). Cela peut faire naître de nouvelles obligations pour vous ;

• Si le coût de votre crédit augmente, votre rentabilité peut diminuer.
  

Bon à savoir : Il existe des stratégies pour gérer ces risques. Vous pouvez par exemple vous constituer un matelas financier pour faire face aux imprévus ou souscrire une garantie loyers impayés (GLI).

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Comment calculer la rentabilité et le cash flow de cet investissement ?

Formules de base

Pour savoir si votre investissement locatif est intéressant, vous pouvez calculer :

• le rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d’achat × 100
  Il donne une première idée du rendement, sans tenir compte des charges.

• le rendement net = [(loyer × 12) – charges non récupérables – taxe foncière – assurance – gestion – provisions travaux] ÷ (prix d’achat + frais) × 100
  Ce calcul prend en compte toutes les dépenses que vous devez réellement payer. Il donne une vision plus réaliste de votre rentabilité.

• le cash-flow mensuel = loyer – (mensualité crédit + charges non récupérables)
  Il indique si vous générez réellement un excédent de trésorerie chaque mois ou si vous devez compléter avec vos revenus.

Bon à savoir : Certaines charges sont récupérables (elles peuvent être refacturées au locataire, comme l’eau ou l’entretien des parties communes) tandis que d’autres sont non récupérables (taxe foncière, assurance, provisions pour gros travaux).

Seules les charges non récupérables ont un impact direct sur votre rentabilité et votre cash-flow.

Ce qui fausse la rentabilité 

Attention, plusieurs éléments peuvent réduire votre rendement réel : 

• les frais de notaire et d’agence lors de l’achat ;

• les dépenses pour les travaux et l’ameublement pour un logement meublé ;

• le coût des assurances ;

• les vacances locatives.
  

Notez aussi que certaines villes imposent un encadrement des loyers. Dans ce cas, vous ne pourrez pas l’augmenter librement même en cas d'inflation ou de hausse de vos charges.

Vous pouvez prévoir une marge de sécurité de 1 à 1,5 % sur le rendement net afin de faire face aux imprévus.

Où investir et comment choisir l’emplacement ?

La méthode en 5 étapes

Étape 1 : évaluer la demande locative

Renseignez-vous sur le nombre d’habitants dans la ville que vous visez, la présence d’établissements étudiants et la dynamique d’emploi. Plus la demande est forte, plus il sera facile de louer rapidement et de maintenir des loyers stables. 

Étape 2 : mesurer la tension locative

Analysez le temps moyen nécessaire pour louer un logement et le taux de vacance dans le quartier. Une forte tension locative signifie que les biens se louent vite et que le risque de vacance est limité. 

Étape 3 : connaître les règles locales

Renseignez-vous sur l’encadrement des loyers, les plafonds applicables et les restrictions concernant les locations meublées ou touristiques. 

Étape 4 : comparer le prix/m² et les loyers/m²

Vous devez calculer le rapport entre le prix d’achat au mètre carré et le loyer potentiel. Cela vous permet d’évaluer le rendement attendu. 

Étape 5 : vérifier l’accès et les commodités

Proximité des transports, écoles, commerces et services : plus le quartier est accessible et agréable, plus votre bien sera attractif pour les locataires. Vous devez donc prendre le temps de vous renseigner sur chaque commune.

Pour obtenir ces informations, vous pouvez consulter les plateformes d’annonces immobilières, les bases de données INSEE ou le site de l’ observatoire des loyers. Le service urbanisme de la commune peut aussi vous transmettre quelques données.

Quelle stratégie par ville ?

Investir dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux vous permettra de valoriser votre patrimoine sur le long terme et de générer une rente stable. Les loyers sont souvent élevés et la demande locative y est solide. Cependant, le rendement locatif brut reste relativement faible par rapport au prix d’achat.

Les villes étudiantes ou à forte activité économique, comme Rennes, Toulouse ou Nantes, sont un bon compromis entre rendement et stabilité. Les logements se louent facilement et les loyers restent réguliers. 

Dans les villes moyennes dynamiques, par exemple Angers, Tours ou Dijon, le rendement locatif peut être plus intéressant, parfois supérieur à 5 % net. Il faut cependant vérifier que le quartier est attractif et que la demande locative est stable.

Quel bien acheter et à qui louer ?

Le type de bien

Le type de location

Location meublée ou nue ?

La location meublée vous permet d’accéder au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre activité, ainsi que les amortissements du bien, du mobilier et des gros travaux.

Cela vous permet de faire des économies d’impôts significatives. Les loyers sont souvent plus élevés que pour un logement vide, mais la gestion est plus exigeante en raison de l’entretien et de la rotation des locataires. 

En location vide, les locataires restent plus longtemps et vos recettes sont donc plus stables. Les revenus sont soumis au régime des revenus fonciers : vous pouvez déduire certaines charges mais pas les amortissements. 

Un ou plusieurs locataires ?

La colocation permet de cumuler les loyers et d’augmenter le rendement global. Vous pouvez opter pour un bail unique, où tous les colocataires sont solidaires pour le paiement du loyer, ou des baux individuels pour chaque locataire.

La gestion est plus complexe qu’avec un seul locataire, car il faut suivre plusieurs contrats, réaliser plusieurs états des lieux et gérer les départs et arrivées des colocataires. Cependant, la demande est élevée dans les grandes villes et les zones étudiantes.

Location courte ou longue durée ?

Choisir la location courte durée peut vous permettre de générer des revenus plus élevés, surtout dans les zones touristiques ou les grandes villes à forte mobilité professionnelle.

En revanche, cela implique une gestion active de votre part (à moins de passer par une conciergerie) : accueil des locataires, ménage, réservation et maintenance du logement. Vous devrez aussi respecter une réglementation stricte (déclaration en mairie, taxe de séjour, etc.). 

Si vous préférez la stabilité et la simplicité, mieux vaut vous tourner vers la location longue durée. Vos recettes seront moins élevées mais la gestion sera aussi moins chronophage.

En location meublée, vous avez le choix entre un bail longue durée (1 an), un bail étudiant (9 mois), un bail mobilité (entre 1 et 10 mois) ou un bail de location saisonnière (entre 1 et 90 jours). En location vide, le bail dure entre 1 et 3 ans.

Vous avez besoin d’aide pour rédiger votre bail de location ? Nous mettons à votre disposition des modèles gratuits et personnalisables.

Comment financer son investissement locatif ?

Comment convaincre la banque ?

Votre banquier va d’abord évaluer votre capacité d’endettement (généralement limitée à 35 %) et votre reste à vivre. Il prendra aussi en compte votre stabilité professionnelle et la gestion de vos comptes.

Il est recommandé de faire un apport personnel de 10 à 15 %.  Cette somme va servir à payer les frais de notaire et les frais de garantie (caution ou hypothèque) que la banque ne finance pas toujours.

Pensez aussi à conserver une épargne de précaution représentant 6 à 9 mois de mensualités. Cela rassure l’établissement prêteur et sécurise votre trésorerie en cas d’imprévu.

Votre dossier doit inclure :

• un plan de financement complet (prix, frais, travaux, loyers estimés) ;

• vos trois derniers avis d’imposition, bulletins de salaire et relevés bancaires ;

• une étude de marché locatif (INSEE, Observatoire des loyers, portails spécialisés) ;

• un bilan patrimonial synthétique précisant vos autres crédits et revenus.
  

Bien que cela soit plutôt rare, certaines banques peuvent accepter de financer l’intégralité du projet (prix du bien et frais annexes). On parle de prêt 110 %. Votre dossier doit être solide et la rentabilité locative de votre projet bien démontrée. 

Comment négocier avec la banque et le courtier ?

La durée de votre crédit va directement influencer votre rentabilité. Plus elle est longue, plus vos mensualités sont légères et votre cash-flow positif mais le coût total du prêt augmente. À l’inverse, un crédit plus court améliore la rentabilité nette, au prix d’une charge mensuelle plus élevée.

Pour gagner en rentabilité, vous pouvez aussi : 

• demander un différé d’amortissement (jusqu’à 12 mois) pour absorber la période de travaux ou de mise en location ;

• comparer les assurances emprunteur : une assurance souscrite en dehors de la banque peut coûter jusqu’à deux fois moins cher ;

• vous tourner vers les cautions mutuelles (Crédit Logement, SACCEF, CAMCA) pour la garantie : elles sont souvent plus avantageuses qu’une hypothèque ;

• faire appel à un courtier.
  

Le cash-flow correspond à la différence entre les loyers encaissés et les dépenses mensuelles liées à votre bien (crédit, charges, impôts, assurances, etc.). C’est un terme couramment utilisé par les investisseurs pour mesurer la rentabilité réelle d’un projet immobilier.

Quelles sont les erreurs de financement à éviter ?

Il ne faut pas sous-estimer les charges non récupérables, sinon cela risque de fausser la rentabilité réelle de votre projet. Taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, entretien, frais de gestion ou encore provisions de copropriété représentent généralement entre 10 % et 15 % du loyer annuel. 

Vous devez aussi prévoir une marge de sécurité dans votre plan de financement. Ce matelas financier vous sera utile en cas de vacance locative, de travaux imprévus ou d’impayé. 

Enfin, il ne faut pas surestimer le montant de vos loyers. Vous pouvez vous appuyer sur des sources objectives comme l’INSEE, Clameur ou l’Observatoire des loyers.

Quelle fiscalité et quel cadre juridique pour une location ?

Loueur meublé LMNP/LMP

Si vous louez un logement meublé, vous pouvez opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). 

Vous avez le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si les recettes annuelles retirées de la location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal restent inférieures ou égales à 23 000 € et/ou inférieures ou égales aux autres revenus d’activités. 

Au régime réel, vous pouvez déduire la totalité des charges liées à votre activité de location ainsi que les amortissements du bien, du mobilier et des gros travaux.

Pour avoir le statut de LMNP ou LMP, il suffit de déclarer son activité de location meublée en remplissant un formulaire en ligne sur le guichet unique de l’Inpi, dans les 15 jours suivants le début de votre activité. L’administration fiscale vous délivrera un numéro SIRET.

Si vous êtes au régime réel, il est recommandé de déléguer sa comptabilité à un expert spécialisé comme JD2M. Nos conseillers peuvent vous aider à réduire, voire annuler votre imposition pendant plusieurs années grâce à une stratégie d’amortissement bien construite.

Location nue et déficit foncier

Si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier. Ce régime simplifié permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers perçus. Vous n’avez pas besoin de justifier vos charges, mais vous ne pouvez pas déduire vos dépenses réelles.

Si vos revenus excèdent 15 000 €, ou si vous souhaitez optimiser votre fiscalité en déduisant vos charges réelles, vous pouvez opter pour le régime réel.

Attention, seules certaines charges sont déductibles (frais de réparation et d’entretien, travaux d’amélioration, provisions de copropriété, etc.). Vous ne pourrez pas non plus déduire les amortissements ou les frais d'acquisition comme les frais de notaire et d'agence (contrairement à la location meublée).

Si vos charges dépassent vos loyers, cela crée un déficit foncier. La partie correspondant aux dépenses autres que les intérêts d’emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, avec possibilité de reporter l’excédent sur 6 ans.

La part liée aux intérêts d’emprunt ou excédant 10 700 € est imputable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. La limite de déduction est portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (sous conditions).

Les autres dispositifs et structures juridiques

Si vous souhaitez investir à plusieurs, vous pouvez vous tourner vers la Société Civile Immobilière (SCI). Cette structure juridique permet de gérer un bien immobilier à plusieurs associés tout en organisant clairement la répartition des parts, les droits de vote et la gestion des bénéfices.

Deux régimes d’imposition sont possibles : l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu (sous conditions).

Enfin, notez qu’il existe aussi plusieurs solutions de défiscalisation immobilière (loi Denormandie, loi Malraux, dispositif Loc’Avantages, etc.).

Chacun de ces dispositifs a ses propres critères d'éligibilité : nature du bien, localisation, type de locataire ou travaux à réaliser, etc.

Comment mettre son bien en location ?

Gestion locative : seul ou agence

Pour commencer, il faut décider si vous souhaitez gérer vous-même votre bien ou confier cette mission à une agence.

Vous pouvez choisir l’offre qui correspond le mieux à vos besoins, allant d’une gestion complète à une assistance partielle sur certaines tâches. La délégation coûte généralement entre 5 et 8 % des loyers.

Assurance et maintenance

Pour protéger votre bien et votre investissement, il est recommandé de souscrire : 

• une assurance propriétaire non occupant (PNO) : elle couvre les dommages affectant votre bien lorsque le locataire ne peut pas en être tenu responsable ou que son assurance ne prend pas en charge le sinistre ;

• une multirisques habitation : elle protège le bien contre le vol, le vandalisme et certains sinistres locatifs.
  

Vous pouvez mettre en place un plan de maintenance pour organiser l’entretien de votre bien. Cela va vous permettre de mieux planifier votre budget annuel et de maintenir votre logement en bon état. Il vous faudra distinguer : 

• les CAPEX (dépenses d’investissement) qui concernent les travaux lourds ou le remplacement d’équipements, comme une chaudière ou une toiture ; 

• et les OPEX (dépenses courantes) qui correspondent aux frais réguliers d’entretien, comme la peinture, le nettoyage ou de petites réparations. 

Sélection du locataire et des garanties

Avant de signer le bail avec votre locataire, vous devez évidemment vérifier ses revenus et lui demander des justificatifs : bulletins de salaire, avis d’imposition, contrat de travail, etc.

Pour vous protéger contre les défauts de paiement, vous pouvez soit lui demander un garant (ou caution), soit souscrire une garantie loyers impayés (GLI). 

Si votre locataire ne parvient pas à fournir de garant, notez que celui-ci peut se tourner vers la garantie Visale. Il s’agit d’un dispositif gratuit proposé par Action Logement.

Cette garantie peut prendre en charge les loyers impayés et les dégradations locatives. Elle s’adresse principalement aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés précaires. 

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Cas pratiques chiffrés

Cas n°1 : Studio meublé à Rennes

Vous achetez un studio meublé pour 110 500 €, avec 8 000 € de frais de notaire. Vous le louez 570 € par mois à un étudiant, avec 100 € de charges. Votre crédit immobilier s’élève à 500 € par mois. 

Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, ce qui porte le revenu net imposable à 3 420 € par an, soit environ 285 € par mois après impôts.

En choisissant le régime réel en LMNP ou LMP, vous pouvez déduire les charges réelles et, le cas échéant, amortir le bien ainsi que le mobilier. 

Dans ce scénario, le revenu net après impôts peut augmenter et atteindre environ 100 € par mois. Le rendement brut de l’opération s’élève à 6,2 % et le rendement net varie selon le régime fiscal, d’environ 1 % à 2 % en micro-BIC et jusqu’à 2,7 % en réel.

Cas n°2 : T3 en colocation à Nantes

À Nantes, un T3 de 70 m² destiné à la colocation peut se louer 450 € par chambre, soit un total de 1 350 € par mois. Le crédit immobilier mensuel est de 800 € et les charges s’élèvent à 100 €. Le choix du bail, unique ou individuel par chambre, influence la gestion et la responsabilité en cas d’impayés. La garantie loyers impayés (GLI) coûte 35 € par mois. 

Avec le régime micro-BIC, l’abattement de 50 % sur les loyers laisse un revenu net après impôts estimé à 607 € par mois.

Au régime réel, la déduction des charges et l’amortissement du bien et du mobilier permettent de réduire l’imposition, laissant un revenu net mensuel d’environ 350 €.

Le rendement brut atteint 9 % et le rendement net varie de 4,1 % en micro-BIC à 2,3 % en réel.

Cas n° 3 : Ancien à rénover à Toulouse

Vous achetez un bien ancien à Toulouse pour 200 000 €, avec 50 000 € de travaux éligibles au déficit foncier. Le loyer est fixé à 1 000 € par mois et les charges à 100 €. 

Sous le régime micro-foncier, avec un abattement de 30 %, le revenu net après impôts est estimé à 595 € par mois. Au régime réel, la déduction des charges et le déficit foncier généré par les travaux peuvent réduire votre revenu imposable presque à zéro, tout en permettant de reporter le déficit sur vos revenus globaux jusqu’à 10 700 € par an hors intérêts d’emprunt. 

Le rendement brut atteint 6 % et le rendement net varie de 3,6 % en micro-foncier à proche de 0 % en réel.

FAQ

Puis-je acheter pour louer en restant moi-même locataire ?

Oui. Les banques examineront votre capacité de remboursement globale, en prenant en compte vos revenus actuels, vos charges et le futur rendement locatif. Elles peuvent exiger un apport plus élevé et vérifier que votre endettement reste raisonnable après l’acquisition.

Quelle trésorerie de sécurité prévoir avant d’acheter ?

Il est recommandé de disposer d’une trésorerie couvrant au moins trois à six mois de charges liées au bien : remboursement du crédit, charges de copropriété, taxes et frais d’entretien courants. 

Comment fonctionne la Garantie Visale et est-elle compatible avec une GLI privée ?

La Garantie Visale est un dispositif gratuit d’Action Logement. Elle couvre les loyers impayés et certaines dégradations locatives pour des locataires éligibles (jeunes de moins de 30 ans, salariés précaires, étudiants).

Cette garantie n’est pas compatible avec une garantie loyers impayés (GLI) privée ou une caution solidaire : le bailleur doit choisir l’un ou l’autre. 

Quels diagnostics et documents sont obligatoires pour louer un bien en 2025 ?

Vous devez fournir le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques et pollutions (ERP), le constat de surface habitable (loi Carrez pour les lots en copropriété), le diagnostic plomb, amiante, gaz, électricité selon l’âge du bien. Le bail doit être adapté au type de location.

En LMNP au réel, sur combien d’années s’amortissent les composants ?

Au régime réel LMNP, le gros œuvre s’amortit généralement sur 75 ans, le second œuvre (cloisons, chauffage, fenêtres) sur 15 à 20 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans. 

Puis-je louer à un ascendant/descendant et conserver un avantage fiscal ?

Oui, mais il faut quand même respecter les conditions propres à chaque dispositif. Pour le Denormandie par exemple, le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal et des plafonds de loyers et de ressources s’appliquent. 

Comment optimiser l’assurance emprunteur sur un investissement locatif ?

Il faut comparer plusieurs offres d’assurance, y compris celles en dehors de la banque prêteuse. Vous pouvez aussi ajuster la répartition des quotités entre co-emprunteurs (50/50, 70/30, etc.) pour diminuer cette dépense.

Enfin, notez que depuis la loi Lemoine de 2022, vous avez le droit de changer d’assurance à tout moment.

Quelles sont les conséquences d’une revente d’un bien loué meublé sur la plus-value et les amortissements ?

Depuis la loi de Finances pour 2025, les amortissements comptabilisés sur un bien loué doivent être réintégrés dans la plus-value imposable lors de la revente.

Pour un LMNP, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers : vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention (6 % par an à partir de la 6ᵉ année, jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Pour un LMP, la plus-value relève du régime professionnel : aucun abattement n’est appliqué et des cotisations sociales peuvent s’ajouter. Notez cependant qu’il existe des exonérations en fonction des recettes.

Comment structurer un achat via SCI et quels impacts sur la transmission et la fiscalité courante ?

Vous devez définir la répartition des parts entre associés et organiser la gouvernance de la SCI. Il faut également choisir son régime fiscal : à l’IR, les revenus fonciers sont imposés entre les associés ; à l’IS, la SCI peut amortir le bien et réduire l’imposition.

Créer une SCI est une option intéressante pour faciliter la transmission du patrimoine, car vous pouvez céder progressivement des parts sociales ou organiser un démembrement.

Quels leviers concrets pour augmenter le loyer légalement ?

Vous pouvez augmenter le loyer en améliorant le logement, par exemple en faisant des travaux. L’Indice de Référence des Loyers (IRL) vous permet aussi d’en ajuster légalement le montant chaque année. Notez que dans les zones où l’encadrement des loyers s’applique, la hausse doit rester limitée au plafond fixé par la réglementation.

Article rédigé par Stéfano Demari