Mis à jour le 19/12/2025
Les récentes réformes (réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, refonte du micro-BIC, etc.) rebattent les cartes de la location meublée non professionnelle (LMNP). Faut-il vendre son bien, le conserver ou basculer en LMP, voire en SCI à l’IS ?
Voici une méthode d’arbitrage pas-à-pas, des cas chiffrés et des comparatifs pour décider en connaissance de cause.
Le projet de loi de finances 2026 pourrait à nouveau introduire des évolutions fiscales impactant directement la rentabilité des biens en LMNP. La suppression ou la limitation de certains avantages doivent vous pousser à repenser votre investissement.
Autre critère : votre cash-flow net, c’est-à-dire votre revenu disponible après paiement de toutes vos charges et impôts. Lorsque les amortissements cumulés ne génèrent plus d’économie d’impôt, votre investissement peut devenir moins intéressant. Dans ce cas, même si le bien continue de produire des loyers, le revenu réel perçu diminue, ce qui réduit votre rentabilité globale.
Enfin, vous devez aussi tenir compte de la liquidité du marché : des prix de revente en baisse, des délais de vente prolongés ou des conditions d’exploitation contraignantes (bail, vacance, relations avec l’exploitant) doivent vous inciter à questionner votre stratégie.
Ces trois signaux ne sont pas anodins : ne pas les prendre en compte peut avoir des conséquences concrètes sur votre investissement. Si vous ne réagissez pas, vous risquez :
un impôt plus élevé à la revente : il ne faut pas perdre de vue que, depuis la loi de finances 2025, les amortissements que vous avez utilisés pour réduire vos impôts doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value ;
une réduction de la rentabilité réelle : ne pas surveiller votre cash-flow net peut vous amener à conserver un bien dont le revenu disponible diminue. Même si le logement continue de produire des loyers, votre rendement réel baisse, ce qui limite votre capacité à investir ou à rénover ;
une perte d’attractivité sur le marché locatif : ne pas tenir compte de la réalité du marché peut entraîner des difficultés pour louer ou vendre votre bien.
À noter :
Vous risquez aussi de passer à côté d’
alternatives plus performantes, comme le coliving, la location étudiante ou encore les SCPI santé.
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Les + :
Il faut commencer par analyser votre bien en détail :
comparez votre loyer actuel avec ceux du marché ;
faites le point sur votre taux de vacance locative ;
penchez-vous sur une indexation possible des loyers ;
évaluez l’ état général de votre bien et les besoins de travaux (CAPEX) sur 10 ans.
Pour les résidences services ou les EHPAD, vérifiez aussi la solidité de l’exploitant et les conditions du bail.
Cette étape va vous permettre de savoir si votre bien reste compétitif et rentable sur le long terme.
Ensuite, vous devez vous pencher sur votre régime fiscal actuel (micro-BIC ou réel) et le stock d’amortissements non déductibles.
Prenez en compte les intérêts d’emprunt restants et réalisez une simulation de plus-value avec la réintégration des amortissements.
Cela vous permet d’anticiper votre imposition à la revente et de mesurer l’impact des nouvelles mesures fiscales sur votre rendement.
Pour chaque scénario, il faudra estimer vos impôts et taxes ainsi que les revenus nets générés par le bien sur la période et enfin calculer le rendement global (TRI net).
Pour mieux anticiper l’impact des variations du marché, il est recommandé de simuler différentes hypothèses :
augmenter ou diminuer les loyers de 5 % ;
faire varier le prix de revente de 5 à 10 % ;
ajuster les taux d’intérêt de plus ou moins 1 %.
Il faut choisir entre rester en LMNP ou basculer en LMP (si vous êtes à la limite des seuils). Avant de prendre cette décision, vous devez tenir compte des conséquences sur le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, anciennement ISF) et le traitement de vos revenus locatifs (BIC professionnels).
Vous pouvez aussi envisager la création d’une SCI à l’IS : cela permet d’amortir le bien au niveau de la société. Vous pourrez aussi optimiser sa revente ou la cession des parts en choisissant entre l’impôt sur les sociétés ou la flat tax.En revanche, un apport du logement dans la SCI entraîne des frais de notaire d’environ 8 % de la valeur vénale actuelle du bien.
Vous avez un logement étudiant ? Peut-être qu’ un repositionnement vers un meublé touristique ou même du coliving pourrait améliorer vos revenus. N’oubliez pas non plus les autres opportunités, comme les meublés classiques ou les résidences services.
De la même façon, interrogez-vous sur la localisation de votre investissement : votre marché local est-il optimal ou choisir un autre secteur offrirait-il de meilleures perspectives ?
Vous devez faire preuve d’anticipation et repérer les moments opportuns pour agir. Prenez en compte :
les abattements à 22 ans pour la plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux, qui influencent l’impôt à payer à la revente ;
les cycles de taux d’intérêt, qui impactent le coût du financement et donc la rentabilité nette ;
la saisonnalité du marché, qui peut affecter la demande locative et les délais de vente.
Notre conseil :
Des événements importants, comme la
fin d’un bail, des
travaux programmés ou la
fin d’un différé d’emprunt, sont aussi de bons repères pour décider du meilleur moment pour vendre, louer ou modifier l’usage du bien.
Enfin, ne vous éparpillez pas et focalisez-vous sur 3 options : conserver le bien, le vendre ou changer de statut.
Une fois votre décision prise, préparez bien ce changement (documents et formalités pour la cession ou le changement de statut, ajustement du loyer, éventuels travaux, vérification de la hausse de la rentabilité). Il faudra ensuite suivre plusieurs indicateurs (loyers, vacance, charges, fiscalité) pour vérifier que votre choix reste rentable.
Si vous optez pour le régime réel LMNP, l’amortissement permet de réduire votre résultat imposable en tenant compte de l’usure naturelle du logement, du mobilier et des travaux. Mais attention, l’amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit fiscal, c’est-à-dire qu’il ne peut pas dépasser votre revenu locatif net après charges.
Les amortissements non utilisés peuvent être reportés indéfiniment tant que vous restez au régime réel LMNP. Vous pouvez donc optimiser votre fiscalité sur plusieurs années.
Pour tirer pleinement parti de ce stock, il est conseillé de :
Revaloriser progressivement les loyers, afin de disposer d’un revenu fiscal suffisant pour absorber les amortissements reportés ;
Réduire vos charges ou intérêts d’emprunt, là aussi pour augmenter le revenu imposable ;
Profiter de la fin d’un différé d’emprunt, moment où les revenus disponibles augmentent naturellement et peuvent absorber le stock ;
Remplacer ou moderniser le mobilier, afin de générer de nouveaux amortissements déductibles.
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués sur un bien LMNP doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Concrètement, la plus-value imposable se calcule comme suit :
Prix de vente – (Prix d’achat – Amortissements pratiqués)
Cette règle a un impact direct sur votre fiscalité à la revente, surtout pour des biens détenus plusieurs années. À titre d’exemple :
Détention de 8 ans : le bien a été loué quelques années seulement, les amortissements cumulés restent limités. Lors de la revente, la réintégration de ces amortissements n’alourdit que légèrement la plus-value imposable. Les conséquences fiscales restent modérées. La vente peut donc rester avantageuse si le marché est favorable ;
Détention de 15 ans : à ce stade, le stock d’amortissements est plus conséquent. La réintégration à la plus-value impose un supplément fiscal notable, même si le bien a pris de la valeur. La rentabilité nette de la revente peut être fortement réduite ;
Détention de 22 ans et plus : les abattements pour durée de détention s’appliquent (exonération partielle ou totale selon les règles en vigueur) et atténuent la réintégration des amortissements, qui reste néanmoins significative. Ici, il faut bien prévoir les conséquences fiscales avant la vente pour déterminer le bon moment et le meilleur scénario de sortie.
En LMNP, les loyers sont imposés en BIC non professionnels. Vous avez le choix entre :
le régime micro-BIC : l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire (50 % ou 30 %) sur vos recettes pour déterminer votre résultat imposable ;
le régime réel : il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, etc.) et l’amortissement du bien, du mobilier et de certains travaux.
À la revente, le bien reste soumis au régime des plus-values des particuliers avec les abattements pour durée de détention (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Comme nous vous le disions, depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Vous hésitez entre micro-BIC et régime réel ? Utilisez notre simulateur gratuit pour obtenir rapidement la réponse.
En LMP, vos revenus locatifs sont considérés comme des BIC professionnels. Vous pouvez déduire les déficits générés par la location de l’ensemble de vos revenus, sans limite.
Vous êtes assujetti à des cotisations sociales de 35 à 40 % des bénéfices, bien supérieures aux prélèvements sociaux du LMNP (17,2 %). Les obligations comptables et déclaratives sont également plus contraignantes.
Concernant la revente, la fiscalité du LMP repose sur une plus-value globale lorsque le logement est inscrit à l’actif depuis plus de 2 ans. Cette plus-value globale correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette fiscale (ou la valeur nette comptable lorsqu’aucun amortissement réputé différé – AR 39 C – n’a été appliqué).
La plus-value globale se décompose en deux catégories :
la plus-value à court terme (PVCT), égale au montant des amortissements réellement déduits fiscalement ;
la plus-value à long terme (PVLT), calculée en retranchant la PVCT de la plus-value globale (PVLT = PV globale – PVCT).
La PVCT est assimilée à un bénéfice et supporte l’impôt sur le revenu ainsi que les cotisations sociales (environ 35 à 40 %). Au fil du temps, l’accumulation des amortissements accroît mécaniquement la PVCT ; parallèlement, la diminution de la valeur nette fiscale fait augmenter la plus-value globale. Résultat : plus le bien vieillit, plus le montant total imposable progresse.
La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) est adaptée à la location nue et aux investissements à plusieurs. Les loyers sont imposés comme revenus fonciers et chaque associé déclare sa quote-part, avec les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les charges liées à l’activité sont déductibles, mais le bien ne peut pas être amorti. En cas de revente, la plus-value suit le régime fiscal des particuliers et bénéficie des abattements pour durée de détention.
La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) fonctionne différemment. Elle permet d’amortir le bien et le mobilier, mais la sortie est plus coûteuse : la société paie d’abord l’impôt sur la plus-value calculée selon la valeur nette comptable, puis les associés sont imposés lorsqu’ils récupèrent l’argent sous forme de dividendes.
Vous cherchez à générer des revenus rapidement ? Le LMNP au régime réel est une bonne option. Il réduit fortement votre imposition, tout en restant relativement simple à gérer.
Vous cherchez une solution pour construire un patrimoine sur la durée ? Alors, vous pouvez vous tourner vers la SCI à l’IR. C’est un cadre juridique adapté aux stratégies familiales et la détention patrimoniale de long terme.
Vous détenez plusieurs biens et/ou vos revenus locatifs sont élevés ? La LMP ou la SCI à l’IS sont plus adaptées.
L’investissement en EHPAD et en résidence seniors repose sur un bail commercial. Cela garantit des recettes locatives stables. Vous déléguez la gestion de votre bien à un exploitant. La grande différence entre ces deux investissements réside dans le profil des occupants et la nature des services proposés. Les EHPAD accueillent des personnes dépendantes avec un suivi médical permanent. Les résidences seniors, elles, s’adressent à des personnes autonomes, sans prestations médicalisées. Le risque de vacance est donc plus important dans ce dernier cas.
Pour faire le bon choix, nous vous recommandons de :
vérifier la solidité et la réputation de l’ exploitant ainsi que le taux d’occupation historique de l’établissement ;
étudier la localisation de l’établissement (densité de seniors) ;.
bien lire les différentes clauses du bail commercial (indexation, franchises, conditions de sortie et garanties financières).
Les logements étudiants connaissent une rotation rapide des locataires chaque année, avec des périodes de vacance obligatoires entre deux sessions. Les biens touristiques ou en coliving peuvent générer des revenus élevés, mais la rentabilité dépend fortement de la saisonnalité, de la réglementation locale et des coûts liés à l’entretien et à la mise à jour des équipements.
Il faut aussi anticiper les CAPEX, c’est-à-dire les dépenses d’investissement nécessaires pour entretenir, rénover ou moderniser votre bien. Vous devez également évaluer la liquidité du marché : certains biens se vendent rapidement dans les zones tendues, tandis que d’autres peuvent rester plusieurs mois dans l’attente d’un acheteur.
À retenir :
Votre stratégie doit répondre à vos objectifs.
Si vous recherchez un revenu stable et sécurisé, le meublé classique ou étudiant reste le choix le plus adapté.
Si votre priorité est d’augmenter le rendement de votre investissement, même avec une plus grande variabilité, les logements touristiques ou en coliving peuvent s’avérer plus intéressants.
Rien ne vous garantit que vous revendrez votre bien LMNP rapidement. Les délais dépendent de plusieurs facteurs :
la qualité de l’actif ;
son emplacement ;
le montant des charges ;
le contexte économique et les taux d’intérêt ;
éventuellement la durée restante du bail commercial.
Un bien situé dans une zone très recherchée se vendra généralement plus rapidement et à un prix proche de sa valeur estimée. À l’inverse, un logement dans une zone moins dynamique peut nécessiter plus de temps pour trouver un acheteur et se vendre légèrement en dessous du prix attendu. Vous devez donc anticiper ces délais de revente et ajuster vos projections financières en conséquence.
Pour valoriser au mieux la revente de votre bien, vous avez tout intérêt à préparer un dossier comprenant tous les documents indispensables : comptes BIC à jour (recettes et charges, amortissements, déclarations fiscales), bail commercial, indexation des loyers, diagnostics obligatoires et justificatifs des travaux réalisés. Cela va mettre les acheteurs en confiance.
Vous devez aussi :
bien choisir le moment de cette revente ;
optimiser votre annonce de mise en vente ;
ne pas hésiter à rafraîchir votre bien, notamment avec du home staging.
Enfin, il faut adapter votre stratégie selon le profil des acheteurs : les investisseurs n’ont pas les mêmes critères de choix que des acquéreurs occupants.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Un investisseur détient un studio loué en LMNP au régime réel depuis plusieurs années :
S’il vend au bout de 8 ans, il doit réintégrer les amortissements pratiqués dans la plus-value. Cela augmente l’imposition sur la revente. Cette option lui permet toutefois de récupérer rapidement le capital investi et de le réaffecter sur un autre projet.
S’il vend au bout de 15 ans, la rentabilité globale de l’investissement s’améliore, grâce aux loyers perçus chaque année et aux effets cumulés des amortissements. De plus, la fiscalité sur la plus-value devient plus favorable.
Plusieurs associés détiennent un bien en indivision, mais leurs situations fiscales diffèrent. Voici plusieurs arbitrages possibles :
Répartition automatique des amortissements : chaque indivisaire déduit les amortissements à hauteur de sa quotité dans le bien. Cette répartition est strictement proportionnelle aux droits détenus et ne constitue pas un arbitrage. Chaque associé supporte mécaniquement sa part d’amortissements dans son résultat fiscal ;
Rachat de parts : un ou plusieurs associés peuvent acheter les parts des autres. Cela permet de simplifier la gestion du bien ;
Passer en SCI à l’IS : la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut amortir le bien et le mobilier de manière comptable. Cela réduit le bénéfice imposable et donc l’impôt sur les revenus locatifs ;
Sortie partielle d’un associé : un associé peut vendre une partie de ses parts à un autre associé ou à un investisseur, sans vendre le bien entier.
Un investisseur en LMNP a acheté un bien en EHPAD en 2020. En 2026, il se demande s’il doit vendre ce logement, le conserver ou bien changer de statut :
S’il vend maintenant, il doit réintégrer les amortissements dans la plus-value et risque donc une augmentation de ses impôts. En revanche, il disposera de liquidités pour réinvestir ailleurs ;
S’il conserve le bien jusqu’en 2042 (22 ans) : les amortissements peuvent continuer à réduire le bénéfice imposable (dans la limite du revenu généré) et la plus-value sur la revente devient totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans ;
S’il passe du LMNP au LMP : cela lui permet d’imputer le déficit sur le revenu global et, sous certaines conditions de recettes et de durée d’activité, de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value professionnelle.
Cela dépend de votre situation : passer en LMP peut devenir intéressant si vos loyers génèrent un déficit que vous pouvez imputer sur vos autres revenus, ou si vos charges et amortissements deviennent trop élevés pour être absorbés en LMNP.
La SCI à l’IS est adaptée si vous avez plusieurs biens ou que vous envisagez une gestion patrimoniale à long terme.
Vous pouvez augmenter vos loyers ou réduire certaines charges pour créer un revenu imposable suffisant. Vous pouvez aussi envisager un changement de statut (LMP ou SCI à l’IS).
La répartition des amortissements s’effectue automatiquement selon la quotité détenue par chaque associé, sans possibilité d’arbitrage. Les leviers possibles concernent plutôt la structure de détention : rachat de parts, sortie partielle d’un associé ou passage en SCI à l’IS.
Vous pouvez investir dans un EHPAD si vous voulez des revenus stables sur le long terme. Si vous voulez un rendement potentiellement plus élevé, les meublés classiques sont plus adaptés, mais il faudra faire avec un risque de vacance plus important et la rotation des locataires.
Il faut estimer le coût des travaux et la durée probable de vacance. Ensuite, vous devez ajuster vos projections de revenus nets. Vous allez ainsi pouvoir recalculer la rentabilité réelle de votre investissement et décider s’il est préférable de conserver le bien ou le vendre.
La revente peut prendre plusieurs mois selon l’emplacement, l’état du bien et la demande. Un bien en zone dynamique se vend plus rapidement et proche du prix estimé. Les biens moins attractifs peuvent nécessiter un rabais de 5 à 10 % pour trouver un acheteur.
Si vous continuez à déclarer des recettes LMNP alors que vous relevez du LMP, l’administration fiscale peut recalculer vos impôts et cotisations sociales sur plusieurs années, avec des pénalités éventuelles.
Article rédigé par Stéfano Demari
