L’augmentation des frais de notaire : Qui est concerné ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025, les conseils départementaux ont la possibilité de relever de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui constituent la principale composante de ce que l’on appelle communément les frais de notaire. Cette hausse concerne les achats de biens anciens, mais n’est pas automatique, puisque cette augmentation est laissée à l’appréciation de chaque département, qui peut décider de la mettre en vigueur à tout moment, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.

Êtes-vous concerné par cette augmentation ? À partir de quand, et où s’applique-t-elle ? Quel sera l’impact sur votre projet d’investissement immobilier ?

Dans cet article, nous répondons à toutes les questions que vous vous posez sur la hausse des frais de notaire, et vous proposons des solutions concrètes pour optimiser votre opération d’investissement immobilier.

Ce qui change en 2025 : la hausse des DMTO en clair 

Rappel : de quoi sont composés les « frais de notaire » ? 

L’expression « frais de notaire » désigne une somme d’argent, calculée sur une fraction de la valeur du bien qui fait l’objet de l’acquisition. Mais si ces frais sont souvent présentés comme un seul bloc, ils regroupent en réalité plusieurs éléments distincts et, contrairement à une idée reçue, ne reviennent pas, en grande partie, au notaire. En effet, la majeure partie de ces frais, de l’ordre de 80%, correspond en réalité à diverses taxes que le notaire collecte pour le compte de l’État et des collectivités locales, ce qui comprend les DMTO.

Les DMTO sont constitués : 

• De la part départementale (1,20 à 4,5% et jusqu’à 5% de la valeur du bien depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances 2025) à laquelle s’ajoute une part communale plus réduite (0,5 à 1,2% de la valeur du bien) ; 

• Des frais d’assiette et de recouvrement (2,37% de la taxe départementale soit un taux effectif compris entre 0,028% et 0,119%). 

Les frais de notaire comprennent également : 

• La contribution de sécurité immobilière (CSI), qui finance la tenue du fichier immobilier, et dont le taux est fixe à 0.10% de la valeur du bien, avec un minimum de 15 € ; 

• Les émoluments du notaire (dont le montant est réglementé), qui rémunèrent le notaire ; 

• Les débours, qui correspondent au remboursement des sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur afin de rémunérer les différents intervenants et d’obtenir les documents administratifs nécessaires à la vente. 

Le nouveau plafond DMTO et la base légale 

Les parts départementales et communales qui composent les DMTO disposent d’une valeur plancher et d’une valeur plafond, qui encadrent donc les taux applicables par le département et la commune.

Avant 2025, le taux plafond de la part départementale des DMTO était fixé à 4,5 %, tandis que le taux plancher était de 1,20%. Si le taux plancher n’a pas connu de modification, la réforme introduite par la loi de finances pour 2025 permet, depuis le mois d’avril 2025, aux départements de relever le taux plafond de 0,5% supplémentaires (soit 5% au maximum contre 4,5% auparavant).

À noter : Cette augmentation n’est pas automatique mais facultative, et uniquement votée à titre temporaire, jusqu’au 31 mars 2028. 

Concrètement, l’écart de taux effectif des DMTO par rapport à la valeur du bien peut donc être très important entre les départements et les communes. En la matière, si le département et la commune appliquent le taux plancher, le taux effectif des DMTO est de 1,728% de la valeur du bien.
Au contraire, si les valeurs maximales s’appliquent, le taux effectif passe à 6,319% (lorsque la part départementale était plafonnée à 4,5%, le taux maximal des DMTO était de 5,807% de la valeur du bien).
Au vue de l’écart entre les départements et les communes, il est donc important de prendre ce facteur en compte dans le cadre d’un investissement immobilier. 

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Quand la hausse s’applique-t-elle ? 

Délibération, notification et prise d’effet : la règle du « premier jour du deuxième mois » 

Comme précisé précédemment, la mise en œuvre de la hausse des DMTO n’est pas automatique, et ne peut intervenir qu’après une délibération du conseil départemental en faveur d’une augmentation du taux plafond. Une fois cette décision adoptée, le département doit la notifier aux services fiscaux de l’État. Une fois la décision notifiée, la hausse commence à s’appliquer à partir du premier jour du deuxième mois suivant la notification.

Exemple : Un conseil départemental vote la hausse dans le courant du mois de mars 2025, et la notification aux services fiscaux intervient le 3 avril 2025. L’augmentation ne devient donc effective qu’à partir du 1er juin 2025, soit le premier jour du 2e mois qui suit la notification.

Cette règle du deuxième mois vise à laisser un délai d’information suffisant aux professionnels et aux particuliers, mais elle peut créer des situations de transition importantes pour les acheteurs dont la signature de l’acte authentique est proche.

Toutefois, cette règle ne s’applique que pour les délibérations notifiées à l’administration fiscale entre : 

• Le 1er et le 15 avril 2025 ; 

• Le 1er décembre 2025 et le 15 avril 2026 ; 

• Le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027 ; 

• Le 1er décembre 2027 et le 1er avril 2028. 

Pour les délibérations notifiées entre le 16 avril et le 30 novembre des années 2025, 2026 et 2027, la hausse n’entre en vigueur qu’au 1er janvier de l’année suivante. 

À noter :

Pour les actes passés et les conventions conclues à compter du 1er avril 2028, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement voté par les conseils départementaux ayant pris des délibérations en application de l’article 116 de la loi de finances 2025 est celui en vigueur le 31 janvier 2025 (préalable à la hausse). 

Les dates à retenir en 2025 et les années suivantes 

Conformément au texte de l’article 116 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, voici le calendrier d’entrée en vigueur que les acheteurs devront surveiller. Il convient de bien garder à l’esprit que ce n’est donc pas la date du vote par le conseil départemental mais bien celle à laquelle la délibération est notifiée à l’administration fiscale qui est prise en compte. 

Qui paie, et qui ne paie pas, la hausse ? 

Primo-accédants : conditions d’exemption et cas particuliers 

Afin de ne pas impacter l’accès à la propriété des primo-accédants, la plupart des départements prévoient une exonération, ou un maintien au taux antérieur des DMTO même si une augmentation est votée.

Dans le cas d’un achat en indivision, l’exemption peut s’appliquer de manière proportionnelle en fonction de la quote-part que le primo-accédant va détenir, et elle seule peut bénéficier du taux réduit.

Dans le cas d’un achat réalisé par un couple marié sous le régime de la communauté, l’exonération est également accessible, mais peut être conditionnée au fait que les deux époux remplissent les critères de primo-accession, sauf en présence d’une clause d’emploi de fonds propres permettant d’individualiser l’origine des fonds.

Rappel :

Est considéré primo-accédant tout acheteur d’un bien immobilier destiné à devenir sa résidence principale si l’acquéreur n’a pas été propriétaire du bien qui lui tenait lieu de résidence principale pendant les deux dernières années. 

Achat dans l’ancien, le neuf et en VEFA : ce qui change vraiment 

L’augmentation des DMTO touche bien davantage le secteur de l’achat dans l’ancien, car c’est pour ces biens que les DMTO représentent la part de dépense la plus importante. En effet, dans les secteurs du neuf ou de l’achat en VEFA, c’est davantage la part de TVA qui représente les dépenses les plus importantes, ce qui a pour conséquence qu’une hausse des DMTO de 0,5% a des répercussions bien plus réduites.

Concrètement, un achat dans l’ancien supporte des DMTO élevés, tandis qu’un achat dans le neuf ou en VEFA est soumis à des droits d’enregistrement beaucoup plus faibles, généralement autour de 2 à 3 % du prix. La hausse de 0,5% décidée par un département a donc un impact bien moindre sur le neuf, voire aucun dans certains cas, ce qui accentue l’écart de coût entre ancien et neuf.

Tableau comparatif de l’impact de la hausse des DMTO selon le type d’achat 

Les cas spécifiques : secundo-accédants, SCI et investissement locatif 

Les secundo-accédants, c’est-à-dire les personnes qui sont, ou ont récemment été, propriétaires de leur résidence principale, sont pleinement concernés par la hausse des DMTO si cette dernière est votée par le département, même si le but de l’investissement est de louer en meublé sur la longue durée, ce qui constituerait alors la résidence principale du locataire.

Il en est de même pour les acquisitions réalisées par le biais d’une société civile immobilière (SCI).

Ce principe peut toutefois connaître certaines exceptions comme le vote d’une réduction ou d’une exonération des DMTO par le conseil départemental pour certains types d’acquéreurs ou d’opérations immobilières, ou encore des expérimentations locales qui peuvent instaurer temporairement un abattement sur des DMTO pour encourager des opérations immobilières jugées d’intérêt local.

Combien ça coûte en plus ? Exemples chiffrés 

Surcoût type d’une hausse de 0,5 point 

L’impact financier de la hausse dépend directement du prix du bien : plus ce dernier est élevé, plus la hausse de 0,5% aura un impact significatif, comme l’illustre le tableau ci-dessous : 

Ventilation d’un cas complet 

Prenons l’exemple d’un bien ancien acheté à 300 000 € dans un département appliquant le plafond maximal de DMTO avant et après le passage de 4,5 à 5%. Le montant indiqué pour les émoluments et les débours se base sur les valeurs moyennes constatées pour des cas similaires. 

Comment optimiser son achat et atténuer l’impact 

Agir sur l’assiette et les honoraires 

Au moment du calcul des frais de notaire, il est important de garder à l’esprit plusieurs éléments permettant de réduire la base de calcul : 

• Lorsque du mobilier est vendu avec le bien, il est possible d’en déduire la valeur du prix d’acquisition, à condition toutefois qu’elle soit clairement identifiée et justifiée ; 

• Dans le cas où les frais d’agence sont supportés par l’acquéreur, leur coût peut être déduit du prix du bien pour le calcul des DMTO. 

Par ailleurs, la réglementation autorise le notaire à consentir, sous certaines conditions, à opérer une remise sur le montant des émoluments calculés au-delà d’un seuil de prix de 100 000 €. 

Vérifier le timing de l’opération et le montage juridique 

Les DMTO deviennent exigibles au moment de la signature de l’acte authentique, et non à la date du compromis. C’est la raison pour laquelle il peut être intéressant, si une hausse n’a pas encore été votée par le département, de jouer sur le calendrier de la vente afin d’éventuellement pouvoir y échapper.

D’autre part, il peut être opportun de vérifier les conditions d’exonération, par exemple, et si cela est possible, en reportant la vente de quelques mois afin de bénéficier du statut de primo-accédant. De plus, dans le cadre d’une indivision, il est également possible de jouer sur la répartition des quotes-parts ou d’insérer une clause d’emploi de fonds propres afin d’influencer l’application de certaines exonérations, notamment pour les primo-accédants partiels.

Stratégies d’achat : neuf, VEFA, zone et négociation 

Face à la hausse des DMTO dans l’ancien, certains acquéreurs peuvent arbitrer en faveur du neuf ou de la VEFA, où la fiscalité est plus stable. Pour les investisseurs, il est également possible d’adapter la zone géographique où réaliser l’investissement, en ciblant des départements n’appliquant pas la hausse, ou appliquant un taux départemental en dessous du plafond maximal. 

Enfin, la négociation du prix d’achat reste un levier essentiel. Une baisse de quelques pourcents du prix peut compenser, voire dépasser, l’impact de l’augmentation des frais de notaire. 

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Par département : comment vérifier votre taux et votre date d’application ? 

Pour connaître précisément le taux applicable et la date d’entrée en vigueur dans votre département, il est recommandé de consulter le site officiel du conseil départemental, de solliciter votre notaire ou de vous renseigner auprès des services fiscaux. Il est toutefois nécessaire de noter que, depuis le 1er avril 2025, plus de 80% des départements français ont voté une augmentation des DMTO en portant la taxe départementale à 5%.

Pour vous aider dans vos estimations et calculer l’impact d’une éventuelle hausse, vous pouvez utiliser des outils comme une carte des taux de DMTO ou un simulateur tenant compte du prix, du statut de l’acheteur et des quotes-parts en cas d’indivision.

Bien que l’augmentation des DMTO puisse représenter un coût supplémentaire dans le cas d’un investissement locatif, il reste important de garder à l’esprit que, dans le cadre du régime réel en location meublée, les frais de notaire sont, dans leur globalité, déductibles en tant que charges ou amortissables.
Ainsi, le surcoût peut être en partie absorbé sous la forme de déductions fiscales et, au vu de la rentabilité de l’activité de location meublée au régime réel, rapidement rentabilisé par les revenus perçus. 

FAQ 

Comment vérifier si mon département a voté la hausse et à quelle date elle s’applique ? 

La meilleure manière de procéder reste de consulter la délibération du conseil départemental en se rendant sur son site internet. Il est également possible d’interroger son notaire ou encore de vérifier les informations publiées par l’administration fiscale sur le site impots.gouv.fr. La date d’application correspond, selon le moment où la délibération a été notifiée, soit au 1er jour du 2e mois suivant la notification, soit au 1er janvier de l’année suivante. 

La hausse s’applique-t-elle si j’ai signé un compromis avant la délibération ? 

Oui, la date retenue étant celle de l’acte authentique de vente, si ce dernier est signé après l’entrée en vigueur de la hausse, cette dernière s’appliquera, même si la date de signature du compromis et, quant à elle, antérieure. 

Comment fonctionne l’exemption en cas d’achat en indivision avec des quotités différentes ? 

L’exemption éventuelle s’applique au prorata des parts détenues par les acquéreurs éligibles. Si un seul indivisaire est primo-accédant, seule sa quote-part peut bénéficier du taux réduit. 

Les achats via une SCI bénéficient-ils d’une exemption à la hausse ? 

Puisqu’ une SCI est une personne morale, elle ne peut bénéficier de l’exemption réservée aux primo-accédants. Toutefois, certains cas spécifiques peuvent faire l’objet d’une exemption, mais uniquement sur décision du conseil départemental. 

L’investissement locatif est-il concerné différemment de la résidence principale ? 

L’investissement locatif ne bénéficie pas des exonérations réservées aux primo-accédants, même si l’investisseur n’a jamais été propriétaire auparavant. Pour bénéficier de l’exemption, il faut impérativement que le bien ait vocation à devenir la résidence principale de son acquéreur. 

Quel est l’impact de +0,5 point sur le rendement locatif et comment le compenser ? 

La hausse augmente le coût d’acquisition et réduit légèrement le rendement net. Au vu de la rentabilité de la location meublée, notamment au régime réel, elle est toutefois rapidement absorbée par les revenus générés. Par ailleurs, elle peut être compensée par une négociation du prix, ou encore une optimisation des frais (mobilier, émoluments). 

La mesure temporaire peut-elle devenir permanente ? 

Si le calendrier de l’augmentation ne porte, pour l’instant, que jusqu’à la fin du premier trimestre 2028, il reste possible que la mesure soit ensuite prolongée par le biais d’une nouvelle loi. 

Où trouver les textes officiels et des simulateurs fiables à jour ? 

Pour plus de fiabilité, il est préférable de consulter les textes législatifs sur le site Légifrance. Quant aux simulations, les outils proposés par les chambres des notaires et par impots.gouv.fr sont les plus fiables, car régulièrement mis à jour. 

Article rédigé par Baptiste BOCHART