Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Louer en meublé via une SCI peut faire basculer la société à l’impôt sur les sociétés, avec des effets sur l’imposition des loyers et de la plus-value. Cet article détaille la tolérance des 10 % de recettes, la position retenue par la cour administrative d’appel de Lyon en 2025 et les montages alternatifs envisageables.
L’objectif ici est d’identifier les risques du montage et les moyens de les limiter. Pour le détail du calcul de l’impôt et des déclarations à déposer, vous pouvez consulter notre article sur l’imposition d’une SCI en location meublée. Le choix général entre les deux régimes est, lui, traité dans notre comparatif SCI à l’IR ou à l’IS.
Par nature, la société civile immobilière (SCI) est une structure à caractère civil, destinée à la détention et à la gestion patrimoniale d’immeubles. Elle n’a donc pas vocation à exercer une activité commerciale. Or, la location meublée, qu’elle soit saisonnière ou de longue durée, est considérée comme une activité de nature commerciale sur le plan fiscal.
Lorsqu’une SCI pratique la location meublée de manière habituelle et non accessoire, elle s’expose donc, en application de l’article 206 du Code général des impôts, à un changement de régime fiscal : elle n’est plus imposée comme une entité transparente relevant de l’impôt sur le revenu (IR), mais peut devenir passible de l’impôt sur les sociétés (IS).
Combiner SCI et location meublée peut donc entraîner un changement de régime fiscal et administratif souvent défavorable, sauf dans certains cas bien ciblés.
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Les + :
L’administration fiscale admet qu’une SCI à l’IR perçoive des recettes issues de la location meublée sans perdre son caractère civil, tant que celles-ci n’excèdent pas 10 % du total de ses recettes hors taxes et que l’activité reste accessoire.
Deux points sont essentiels :
Il s’agit d’une soupape de tolérance, pas d’un levier d’optimisation : elle permet par exemple d’intégrer ponctuellement un petit revenu meublé, comme la location temporaire d’un appartement entre deux baux nus. L’administration apprécie en outre l’ensemble des circonstances, au-delà du seul ratio.
Les recettes commerciales HT correspondent à l’ensemble des revenus issus de la location meublée : loyers meublés, charges refacturées et prestations accessoires indissociables (ménage, fourniture de linge).
Les recettes totales HT comprennent tous les loyers perçus par la SCI, en location nue et meublée, ainsi que les charges refacturées. En sont en principe exclus les apports des associés, les produits financiers exceptionnels et les subventions.
Le ratio à respecter est le suivant : recettes meublées HT / recettes totales HT ≤ 10 %.
Ce seuil s’apprécie selon une moyenne sur quatre exercices (année en cours et trois précédentes), afin de neutraliser une année atypique. En cas de démarrage de la location meublée, l’absence d’historique ne dispense pas du respect du seuil, qui s’apprécie dès la première année. Cette tolérance repose sur la doctrine administrative (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320 et 330).
Trois situations illustrent l’application du seuil de 10 % (montants fictifs, hors taxes).
| Exemple | Loyers nus HT | Loyers meublés HT | Recettes totales HT | Ratio meublé | Conséquence fiscale |
|---|---|---|---|---|---|
| Exemple 1 Tolérance respectée |
90 000 € | 8 000 € | 98 000 € | 8,16 % | Le seuil de 10 % n’est pas dépassé. La SCI conserve son imposition à l’IR. |
| Exemple 2 Dépassement du seuil |
70 000 € | 9 000 € | 79 000 € | 11,39 % | Le seuil est dépassé sur l’année. Sans moyenne favorable sur quatre exercices, la SCI est soumise à l’IS au titre de cette année. |
| Exemple 3 Moyenne glissante |
n.c. | n.c. | n.c. | 6 % / 8 % / 12 % / 9 % | Moyenne sur 4 ans : 8,75 %. La tolérance reste applicable malgré un dépassement ponctuel. |
Exemple 3 simplifié : l’administration compare la moyenne des recettes commerciales HT à la moyenne des recettes totales HT sur l’année en cause et les trois années antérieures (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 330). La moyenne des ratios n’est donnée ici qu’à titre indicatif.
Dans une décision du 27 février 2025, la cour administrative d’appel de Lyon rappelle que la tolérance des 10 % ne permet pas de neutraliser artificiellement la première année d’exercice d’une activité commerciale au sein d’une SCI. La cour admet l’appréciation par moyenne, mais précise que, l’année de démarrage de la location meublée, le seuil peut être apprécié de manière stricte, sans lissage par référence à des exercices antérieurs exclusivement civils.
Quelques implications pratiques :
Lorsque le seuil est franchi sur une année isolée, il convient de vérifier la moyenne sur quatre exercices. Si celle-ci reste inférieure à 10 %, la tolérance peut s’appliquer. Il est alors prudent de documenter le caractère exceptionnel de la situation (vacance, location transitoire, travaux).
Si le dépassement est appelé à se répéter, il traduit en principe un changement durable d’activité. Deux options sont généralement étudiées :
Une seconde exception repose sur la notion de non-habitualité. Une SCI peut être amenée à louer ponctuellement un bien en meublé, sans que cela constitue une activité commerciale régulière : location saisonnière exceptionnelle, bien proposé temporairement en meublé sans intention de renouvellement.
Cette exception est toutefois interprétée de manière stricte et l’administration s’appuie sur un faisceau d’indices. Dès que la pratique se renouvelle, la SCI s’expose à une requalification. Il s’agit donc d’une solution très limitée, qui ne protège pas un projet sur le long terme.
Exercer une activité de loueur en meublé au sein d’une SCI relevant de l’IR n’est envisageable qu’à deux conditions : des recettes meublées inférieures à 10 % des recettes totales HT de la SCI, et une activité qui conserve un caractère accessoire. Toute récurrence ou structuration de l’activité fait courir un risque de requalification.
Dans ce cadre, le régime micro-BIC n’est pas applicable : le résultat de la part meublée est déterminé selon un régime réel au niveau de la SCI, puis réparti entre les associés. Les modalités d’imposition et de déclaration sont détaillées dans notre article sur la fiscalité de la location meublée en SCI.
Une vigilance particulière s’impose quant à la cohérence entre l’objet social de la SCI, l’activité réellement exercée et les déclarations fiscales : toute discordance peut conduire à une remise en cause du régime de l’IR.
La location à usage d’habitation est en principe exonérée de TVA, y compris en meublé. Cette exonération cesse toutefois lorsque le bailleur fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle). Dans ce cas, la tolérance des 10 % ne joue pas sur le terrain de la TVA.
Ces prestations, qui caractérisent une activité commerciale, sont par ailleurs intégrées aux recettes commerciales de la SCI. Lorsqu’elles cessent d’être accessoires, la SCI est susceptible de perdre le bénéfice de l’impôt sur le revenu, l’appréciation reposant sur la nature et l’importance réelle de l’activité exercée.
En pratique, il est prudent de cadrer strictement l’offre, de ne pas fournir trois services para-hôteliers, y compris via des prestataires, et d’anticiper l’impact des services annexes sur la fiscalité globale de la SCI.
Certains investisseurs préfèrent anticiper le risque en plaçant la SCI à l’impôt sur les sociétés. Ce régime permet notamment de pratiquer l’amortissement du bien immobilier et du mobilier et de déduire les charges engagées dans l’intérêt de la société.
Il convient toutefois de distinguer deux situations. Lorsque la SCI exerce une activité commerciale habituelle, elle devient passible de l’IS de plein droit, sans avoir à exercer d’option. Lorsqu’elle opte volontairement pour l’IS, cette option peut être révoquée jusqu’à la fin du 5e exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée, puis devient irrévocable.
Bon à savoir :
En 2026, le taux normal de l’IS est de 25 % (15 % sous conditions pour les premiers 42 500 € de bénéfices). À titre de comparaison, l’impôt sur le revenu peut atteindre 45 % pour la fraction de revenu imposable dépassant 181 917 € par part fiscale pour les revenus 2025, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Le changement de régime peut également avoir des conséquences sur les plus-values latentes et sur la fiscalité future des associés. Ces effets, ainsi que la comparaison détaillée des deux régimes, sont présentés dans notre article SCI IR ou IS : quel régime fiscal choisir ?. Une telle décision mérite d’être étudiée avec un professionnel.
Plusieurs éléments peuvent attirer l’attention de l’administration : la présence de meubles dans un logement censé être loué nu, des annonces en ligne mentionnant une location meublée ou une activité régulière sur des plateformes de location saisonnière.
L’absence de déclaration de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors qu’une activité de location meublée est pratiquée renforce également le risque de redressement.
La requalification ne se limite donc pas à une simple régularisation : elle peut réduire nettement la rentabilité d’un projet immobilier.
La SCI n’exerce pas directement l’activité de location meublée : elle donne son bien en location nue à une société d’exploitation (SARL, SAS…) ou à ses associés, qui le sous-louent ensuite en meublé, avec l’accord du bailleur. Ce schéma permet de préserver la nature civile de la SCI, mais il nécessite une gestion rigoureuse et une séparation claire des flux financiers entre les deux entités.
Si l’objectif est de louer en meublé de manière durable, la SARL de famille peut se révéler plus adaptée. Cette structure commerciale peut pratiquer la location meublée et, sous conditions, opter pour l’impôt sur le revenu. Les revenus sont alors imposés dans la catégorie des BIC, avec la possibilité d’amortir le bien et le mobilier.
Pour un investisseur individuel, la solution la plus simple reste souvent de louer en nom propre sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce régime permet notamment de bénéficier des amortissements, sans la complexité d’une société. Il ne permet pas, en revanche, de profiter des outils de gestion collective et de transmission propres à la SCI.
Pour aller plus loin : retrouvez nos conseils sur comment investir en location meublée et les avantages du statut LMNP dans nos guides dédiés.
Lorsque la SCI relève de l’IS, elle doit tenir une comptabilité commerciale complète, avec un bilan et un compte de résultat annuels.
La SCI est souvent choisie pour investir à plusieurs. En location meublée, les choix fiscaux et de gestion peuvent accentuer les tensions : un désaccord sur le régime d’imposition, la distribution des bénéfices ou la stratégie de revente peut bloquer la prise de décision, surtout en cas de succession, de donation ou de cession partielle de parts.
En résumé, la SCI apparaît rarement comme l’outil le plus adapté pour exercer une activité de location meublée, sauf cas spécifiques. Elle conserve en revanche tout son intérêt pour la location nue, notamment pour gérer un patrimoine familial ou préparer une transmission.
Pour la location meublée, d’autres solutions peuvent se révéler plus pertinentes : la SARL de famille, la location interposée, ou encore la création de deux structures distinctes, une SCI pour la détention et une autre société pour l’exploitation. Le choix dépend des objectifs patrimoniaux, fiscaux et familiaux de chaque investisseur.
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