Mis à jour le 12/12/2025
Vous envisagez de mettre un logement en location de courte durée ? Pour cela, vous allez devoir établir un bail saisonnier avec vos locataires.
Quelles sont les spécificités de ce type de bail, quels sont les points à surveiller, et quelles sont les obligations légales à respecter ? Nous vous expliquons tout cela dans notre article.
Le terme bail saisonnier désigne le type de contrat qui est passé entre un locataire de courte durée, et le propriétaire d’un meublé de tourisme, et qui permet au locataire de jouir du bien pour une durée convenue à l’avance, qui peut se compter en nuitées, en semaine, ou en mois.
Le bail saisonnier dispose donc d’une durée déterminée, durée qui ne peut d’ailleurs excéder 90 jours par an pour un même locataire. Ce type de contrat n’a donc aucunement vocation à permettre à des locataires de s’installer durablement dans un bien, raison pour laquelle il n’emporte pas les mêmes garanties qu’un contrat de longue durée classique.
Puisqu’elle n’a pas vocation à proposer des solutions d’hébergement de longue durée, la location saisonnière dispose d’un statut particulier, et fait l’objet de réglementations spécifiques, visant à encadrer sa pratique.
Ainsi, la mise en location saisonnière d’un meublé de tourisme s’accompagne d’un certain nombre de formalités. Et si certaines sont communes au monde de la location meublée dans son ensemble, comme l’immatriculation du bien sur le site de l’INPI, d’autres lui sont particulières, comme l’enregistrement du bien en mairie, et l’éventuelle obtention d’une autorisation de changement d’usage.
Toutefois, la location saisonnière dispose également de ses propres avantages, parmi lesquels une très grande flexibilité, non seulement sur les périodes de location, mais également sur la nature du bien loué. Ainsi, les résidences secondaires, les dépendances, mais aussi les résidences principales peuvent être louées sur la courte durée, et pour ces dernières il est même possible de les louer uniquement en partie, alors que les propriétaires s’y trouvent également.
Bien évidemment, dans ce dernier cas, certaines limites s’appliquent également, telle la limitation de la location d’une résidence principale sur la courte durée à 120 jours par année civile (ou 90 jours en cas de la réduction de cette période sur décision du maire de la commune en application de la loi Le Meur).
Cette limitation ne touche cependant que la location d’une résidence principale dans sa totalité, et ne concerne pas la location d’une partie de la résidence principale, qui ne souffre d’aucune limitation en termes de durée.
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Passons en revue les principales contraintes qui pèsent sur l’activité de location saisonnière.
Une durée maximale de 90 jours de location pour un même locataire dans une année civile.
Une limite de location de 120 jours (ou 90 sur décision du maire de la commune) pour les résidences principales qui sont louées en totalité.
Dans les villes qui appliquent la réglementation sur le changement d’usage, une obligation d’enregistrement préalable avec délivrance d’un numéro d’enregistrement pour tout bien mis en location de courte durée (résidences principales comprises).
À noter : Cette procédure visant à délivrer un numéro d’enregistrement à tout meublé de tourisme présent sur le marché sera bientôt étendue à l’ensemble du territoire français, une fois la plateforme de télédéclaration nationale prévue à cet effet par la loi Le Meur sera actif.
Dans les villes qui appliquent la réglementation sur le changement d’usage, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour la mise en location répétée (plus d’une fois dans une année civile) sur de courtes durées d’un bien ne constituant pas la résidence principale du propriétaire.
Pour les biens en copropriété, une éventuelle interdiction de la location saisonnière dans l’enceinte de la copropriété est également à surveiller.
Avant la location :
Absence d’interdiction de la location de courte durée (biens en copropriété) ;
Démarches d’enregistrement à réaliser auprès de la mairie (selon communes)
Critères d’obtention d’une autorisation de changement d’usage (quotas de meublés de tourisme dans la commune, note de DPE du bien, nécessité de payer une compensation)
Pendant la location :
Veiller à ne pas établir des contrats de location saisonnière d’une durée supérieure à 90 jours par locataire ;
En cas de location de la résidence principale, veiller à ne pas dépasser la limite fixée par la commune (120 ou 90 jours) ;
Tenir un décompte précis des jours de location pouvant être transmis, sur demande, à la commune.
Attention : Il convient de bien se renseigner sur la réglementation applicable, car toute contrevenance à cette dernière peut déboucher sur des sanctions administratives et des amendes particulièrement élevées, de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros dans certains cas.
Si le bail saisonnier bénéficie d’une bien plus grande liberté par rapport à sa forme par comparaison aux baux de longue durée, il n’en reste pas moins que certains éléments devront s’y trouver, afin de garantir la sécurité juridique des deux parties et assurer une bonne entente pendant la durée de la location.
Voici donc la liste des éléments que vous devrez mentionner dans votre bail saisonnier :
Le nom du bailleur et celui des occupants (ou, à minima, de la personne ayant effectué la réservation) ;
Le type de bien mis en location et sa capacité d’accueil ;
L’établissement d’un inventaire mobilier, remis au locataire et présent en annexe du contrat ;
Le cas échéant, les informations relatives à la déclaration en mairie (numéro d’enregistrement) et celles relatives au classement du bien (pour les meublés de tourisme classés) ;
La destination du bien (il convient de préciser que ce dernier n’a pas vocation à devenir la résidence principale du locataire) ;
La durée de la location (au besoin, en précisant les heures d’arrivées et de départ) ;
Le prix de la location et, au besoin, les charges qui ne sont pas comprises dans le prix (éventuellement pour les durées de location de plusieurs semaines) ;
Le montant de la taxe de séjour ;
La possibilité d’utiliser ou non certains éléments de la copropriété (piscine, jeux pour enfants, …).
Les clauses optionnelles (mais recommandées) :
L’existence d’un acompte ou d’arrhes à verser, ou les conditions d’annulation ;
À noter :
Une distinction importante existe entre un acompte et des arrhes. En effet, si le versement est qualifié d’acompte, cela signifie que le contrat est ferme et définitif.
Si le locataire renonce finalement à la location, vous serez en droit de lui réclamer l’intégralité du loyer pour toute la durée de la location.
En revanche, si le contrat prévoit le versement d’arrhes, cela offre la possibilité au locataire de ne pas donner suite, en contrepartie de quoi, il perdra les arrhes qu’il a versés.
De votre côté, si vous décidez finalement de ne plus louer votre logement, vous devrez indemniser le locataire en lui versant deux fois le montant des arrhes.
Les règles relatives à la réalisation du ménage à la sortie des lieux ;
L’existence d’un dépôt de garantie (le montant n’est pas défini en location saisonnière mais représente souvent 20 à 30% du montant de la réservation) ;
La fourniture du linge de maison (inclus ou en supplément) ;
Les éventuelles restrictions sur la présence d’animaux (à l’exception des animaux indispensables au locataire comme les chiens guides pour les personnes non voyantes) ;
Attention, certaines clauses qui pourraient être insérées au contrat de bail saisonnier peuvent être qualifiées d’abusives. Il s’agit de clauses qui peuvent introduire un déséquilibre significatif entre les droits de chacune des parties au contrat. Quelques exemples :
La possibilité du propriétaire de se rendre à tout moment dans le logement pendant la période de location ;
L’interdiction de fumer dans les lieux (cela n’empêche pas les éventuels dommages causés de faire ensuite l’objet d’un remboursement) ;
Les clauses mettant en place des conditions d’annulation déséquilibrées particulièrement favorables au bailleur.
Avant de procéder à la mise en location, vous devrez être à jour de toutes les obligations réglementaires imposées par la commune où se situe le bien, et, le cas échéant, avoir obtenu toutes les autorisations nécessaires.
De plus, vous devez veiller à ce que votre logement respecte toutes les obligations légales en matière de sécurité des occupants (détecteurs de fumée, sécurité des piscines, présence de garde-corps,) ainsi que de décence. Vous devrez donc également veiller à limiter le nombre de personnes pouvant réserver le bien en fonction de sa capacité d’accueil.
Enfin, vous ne devrez pas non plus délaisser l’accomplissement de certaines formalités juste avant l’entrée dans les lieux de vos locataires, comme la réalisation d’un état des lieux (non obligatoire mais conseillé, et dont la forme est libre pour un bail saisonnier), accompagné d’un état descriptif des lieux et d’un inventaire mobilier.
De plus, si les occupants ne sont pas de nationalité française, vous devez également prendre le temps de leur faire remplir une fiche individuelle de police, conformément au texte du décret du 18 août 2015.
Cette dernière formalité peut cependant être difficile à mettre en place, et l’absence d’une telle fiche, qui soit normalement pouvoir être transmise, sur demande, aux autorités compétentes pendant les 6 mois suivant le séjour, n’est assortie d’aucune sanction.
À noter :
En principe, tous les occupants du bien qui ne sont pas de nationalité française doivent remplir cette fiche, à l’exception des mineurs de moins de 15 ans qui peuvent figurer sur la fiche d’un adulte qui les accompagne.
Louer un bien sur la courte durée ne dispense pas le loueur de devoir fournir un certain nombre de diagnostics et d’annexes au moment de la signature du contrat, à savoir :
L’état des lieux (conseillé) ;
L’état descriptif des lieux (obligatoire dans tous les cas) ;
L’inventaire mobilier (conseillé)
Le constat des risques d’exposition au plomb (obligatoire si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949) ;
L’état des risques et pollution datant de moins de 6 mois (obligatoire uniquement si le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles).
Le régime micro-BIC permet aux loueurs saisonniers de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur leur montant de recettes avant le calcul de leur imposition, opéré sur la base de leur taux marginal d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (ou les cotisations sociales si les recettes de location de courte durée dépassent 23 000 € par an).
En location saisonnière, les recettes perçues en 2025 bénéficient d’un abattement de 30% pour les meublés de tourisme non classé, et d’un abattement de 50% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Attention :
Il n’est possible de relever du régime micro-BIC que tant que les recettes annuelles sont inférieures à un certain plafond, fixé, pour l’année 2025, à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, et 77 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
En cas de dépassement, les loueurs doivent déclarer au régime réel.
Au régime réel, le mécanisme de l’abattement disparaît au prochain de ceux de la déduction des charges et de l’amortissement.
Concrètement, cela veut dire que le montant imposable des loueurs est déterminé après la déduction de toutes les dépenses réalisées pour les besoins de l’activité, comme :
Les factures diverses et abonnements ;
Les assurances prises pour le bien loué ;
Les frais de comptabilité ;
Les frais de conciergerie, d’agence, ou de gardiennage ;
Les frais de déplacement ;
Les éventuels cadeaux de bienvenue ;
Les taxes comme la taxe foncière et la CFE
Les éventuels intérêts d’emprunts ainsi que les frais d’acquisition si la date de début d’activité correspond à la date d’achat du bien (ces derniers peuvent également être amortis).
À noter : Cette liste n’est pas exhaustive et peut s’adapter aux besoins spécifiques de chaque activité.
À la déduction des charges, s’ajoute l’amortissement de la valeur du logement (hors part terrain), des éventuels travaux, ainsi que du mobilier.
Pour le présenter simplement, l’amortissement permet aux loueurs qui relèvent du régime réel d’imposition de déduire, chaque année, une fraction de la valeur des différents composants du bien ainsi que de la valeur des travaux et du mobilier.
Le montant à déduire dépend de plusieurs facteurs, dont la valeur du composant (déterminée par rapport à la valeur du bien) et sa durée d’amortissement, raison pour laquelle il est préférable de se faire accompagner pour son calcul afin d’éviter toute erreur.
Contrairement à la location de longue durée, pour laquelle le prix est fixe pendant toute la durée du bail (hors révision annuelle du loyer), la location de courte durée permet de faire varier ses prix de location tout au long de l’année, en les adaptant notamment à la demande.
Vous pouvez ainsi fixer des prix plus élevés pendant les périodes de plus forte demande, mais aussi les réduire pendant les périodes plus creuses, afin d’attirer des locataires hors saison et ainsi favoriser la bonne rentabilité de votre bien.
Vous pouvez ainsi commencer par déterminer le prix plancher de votre location, qui indique le prix de réservation à la nuitée vous permettant de rester rentable.
Pour cela, faites la somme de toutes vos charges et frais annuels (remboursement du prix du logement, achat des meubles et équipements, factures, assurances, frais divers comme l’entretien, la comptabilité, ou encore la gestion locative) puis divisez là par 365, soit le nombre de jours dans une année.
Pour autant, il est rare qu’un bien soit loué tous les jours de l’année, raison pour laquelle vous devrez également faire évoluer ce prix selon votre calendrier prévisionnel de réservation, mais aussi selon les prix pratiqués pour des biens équivalents dans votre zone géographique, car proposer un bien avec un prix de location très supérieur aux prix de marché pour des biens équivalents ne sera pas nécessairement un atout.
Enfin, n’hésitez pas à utiliser des outils de tarification dynamique, qui sauront vous aiguiller pour fixer le meilleur prix, certaines plateformes incluent d’ailleurs automatiquement ces outils.
En location de courte durée, prévenir les litiges passe la plupart du temps par une excellente communication de la part du loueur.
Ainsi, apportez une attention toute particulière à la description de votre logement (accessibilité, localisation, équipements disponibles, nombre de couchages), mais aussi aux conditions particulières de la location (linge inclus ou en supplémentaire, règles relatives au ménage, horaires de départ et d’arrivée), ainsi qu’aux renseignements utiles (contact à joindre, récupération des clés, procédure d’arrivée, livret d’accueil).
Notre échange avec Sophie B. sur la location saisonnièreSimulez gratuitement votre rentabilité locative
Qu’est-ce qu’un bail saisonnier ?
Un bail saisonnier désigne le contrat établi entre un bailleur et son ou ses locataires pour la location sur la courte durée d’un bien, la durée de cette location est comprise entre une nuitée et 90 jours au maximum.
La location saisonnière d’une résidence principale est-elle limitée à 120 nuits ?
En principe, la location d’une résidence principale sur la courte durée est limitée à 120 nuits. Il existe cependant 3 exceptions à cette règle :
En cas de force majeure, raison professionnelle, ou de santé, la durée peut être supérieure à 120 jours ;
La durée peut être réduite à 90 jours sur décision du maire de la commune en application des dispositions de la loi Le Meur ;
La location d’une partie de la résidence principale pendant que ses occupants habituels continuent à y vivre ne fait l’objet d’aucune limitation en termes de durée.
Quelles démarches en mairie pour louer en saisonnier ?
Pour pratiquer la location de courte durée, il est nécessaire de procéder à l’enregistrement de son bien (procédure variable selon les communes) et, éventuellement, d’obtenir une autorisation de changement d’usage.
Quels diagnostics et documents annexes sont obligatoires en location saisonnière ?
En location saisonnière, une seule annexe est obligatoire quelle que soit la situation, il s’agit de l’état descriptif des lieux. Ensuite, deux autres annexes sont obligatoires selon la situation, il s’agit du CREP (constat des risques d’exposition au plomb) qui est obligatoire si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, et de l’ERP (état des risques et pollution) qui est obligatoire si le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles.
Enfin, si ces annexes ne sont pas obligatoires, il est fortement conseillé d’ajouter un état des lieux, ainsi qu’un inventaire mobilier.
Le dépôt de garantie est-il plafonné en bail saisonnier ? Quel montant prévoir ?
Le dépôt de garantie n’est pas plafonné en bail saisonnier, il est donc fonction du type de bien, ou de la durée de réservation. Il représente environ 20 à 30% du montant de la réservation.
Quelle est la différence entre arrhes et acompte dans une location saisonnière ?
L’acompte, une fois versé, signifie que le contrat est ferme et définitif. Si le locataire renonce finalement à la location, il doit donc verser l’intégralité du loyer pour toute la durée de la location.
En revanche, les arrhes offrent la possibilité au locataire de ne pas donner suite, en contrepartie de quoi, il perd les arrhes versées. La même logique s’applique au propriétaire qui, s’il annule de son côté, doit indemniser le locataire en lui versant deux fois le montant des arrhes.
Quelle fiscalité s’applique (micro-BIC, réel, meublé de tourisme classé) et comment choisir ?
En location saisonnière, les loueurs ont le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Toutefois, dans certains cas, le régime réel sera obligatoire, notamment si les plafonds du régime micro-BIC sont dépassés (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés et 77 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes en 2025). Pour choisir le régime le plus approprié, il est préférable de recourir à un simulateur.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des règles (120 nuits, changement d’usage, etc.) ?
En cas de non-respect de la réglementation prévue par la commune, des amendes sont à prévoir. Ces dernières peuvent être d’un montant très élevé, raison pour laquelle il convient de bien se renseigner au préalable et de veiller au respect de la réglementation, notamment celle relative au plafond de location pour les résidences principales, ou aux règles de changement d’usage dans les communes qui appliquent cette réglementation.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
