Depuis plusieurs années, l'accès au logement est devenu une préoccupation centrale pour de nombreux français, notamment en raison d'une augmentation régulière des prix de l'immobilier, ainsi que des taux d'emprunt visant à acquérir un bien immobilier. Parmi les mesures prises ces dernières années pour favoriser l'accession à la propriété, figure le bail réel solidaire (BRS). Assez peu connu, et souvent sujet de nombreuses interrogations, le BRS permet à des ménages désireux d'acquérir un bien immobilier de pouvoir le faire à un prix réduit, sans supporter le coût du foncier.
Vous vous interrogez sur les conditions, ou le fonctionnement de ce dispositif ? Nous vous expliquons tout dans cet article.
Le bail réel solidaire a été créé par l'ordonnance n°2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire, puis intégré au Code de la construction et de l'habitation aux articles L.255-1 à L.255-19. Il s'inscrit dans la politique nationale de soutien à l'accession sociale à la propriété, portée notamment par le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.
Depuis sa création, le dispositif a progressivement été déployé sur l'ensemble du territoire, et concerne en 2026 la majorité des grandes métropoles ainsi que de nombreuses collectivités moyennes, qui disposent aujourd'hui d'organismes de foncier solidaire actifs.
Ce dispositif vient en complément d'autres initiatives comme le prêt social location-accession ou les aides en lien avec des acteurs comme l'Agence nationale pour la rénovation urbaine.
Depuis sa création, les contours du BRS ont été progressivement précisés. Ainsi, les organismes de foncier solidaire (OFS) sont désormais soumis à un agrément préfectoral, et à des contrôles réguliers de leur activité. Ils doivent notamment vérifier systématiquement l'éligibilité des ménages, le respect des plafonds de ressources et l'usage effectif du logement comme résidence principale.
De plus, ces organismes doivent désormais accompagner davantage les ménages concernés, suivre les parcours résidentiels, et peuvent intervenir en cas de revente ou de transmission.
L'un des objectifs de ce renforcement est un meilleur contrôle de l'accessibilité au logement pour les futurs acquéreurs et la prévention de toute dérive spéculative, notamment par le contrôle du montant de plus-value réalisé en cas de revente d'un bien acquis dans le cadre du BRS.
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La conséquence de ce mécanisme est une réduction importante du prix d'achat, puisque le coût du foncier, souvent très élevé, est exclu de la transaction. L'acheteur ne paie donc que le bâti, c'est-à-dire l'appartement ou la maison.
Le terrain reste donc la propriété des OFS, qui sont des structures à but non lucratif. Ce sont ces structures qui acquièrent et conservent les terrains, afin de garantir une accessibilité durable du logement sur le long terme. Les actions des OFS sont notamment coordonnées par la Fédération des Organismes de Foncier Solidaire.
Dans le cadre d'un achat en bail réel solidaire, l'acquéreur devient propriétaire du logement, mais pas du terrain. Il signe avec l'OFS un bail de longue durée, généralement compris entre 18 et 99 ans, renouvelable sous conditions.
Le preneur dispose donc bien des droits classiques liés à la propriété d'un bien immobilier : il peut y habiter, le transmettre sous certaines conditions, ou encore le revendre selon les règles prévues. Il doit également respecter les obligations du contrat passé avec l'OFS, notamment en matière d'usage et d'entretien.
Le respect de ces plafonds est apprécié au regard du revenu fiscal de référence de l'année N-2, et leur montant est régulièrement actualisé. Par exemple, en 2026, les plafonds de ressources permettant d'avoir recours au BRS dans la ville de Paris sont les suivants :
Ce mécanisme peut donc faciliter l'accession à la propriété et limiter l'endettement des ménages, ce qui réduit d'autant les risques financiers liés à l'emprunt.
De plus, bénéficier d'un BRS n'empêche pas le recours à d'autres mécanismes d'accès à la propriété, comme le prêt à taux zéro ou des subventions locales.
Par ailleurs, si le coût de l'accès à la propriété est réduit dans le cadre du BRS, il est important de garder à l'esprit que la redevance foncière, qui accompagne la conclusion d'un BRS, représente une charge financière permanente. Même si son montant reste modéré, elle s'ajoute aux mensualités de crédit, aux charges de copropriété et aux frais d'entretien, et doit donc être intégrée dès l'origine dans le calcul de la capacité d'emprunt et du budget global du ménage, car elle est due pendant toute la durée du bail.
Enfin, le propriétaire ne sera pas libre d'effectuer tous les changements qu'il souhaite apporter au bien. Ainsi, les travaux importants, les modifications structurelles, les changements d'usage du logement, ainsi que les opérations de revente sont soumis à l'accord préalable de l'organisme de foncier solidaire.
En principe, la location d'un logement acquis en bail réel solidaire est interdite. Toutefois, certaines situations particulières peuvent justifier une autorisation temporaire de mise en location, accordée au cas par cas par l'OFS.
Ces dérogations peuvent être accordées dans des situations comme :
Dans tous les cas, la mise en location doit faire l'objet d'une demande écrite préalable auprès de l'OFS. Le propriétaire doit fournir les justificatifs nécessaires, préciser la durée envisagée, les conditions d'occupation et le montant du loyer. Celui-ci est généralement plafonné et doit rester compatible avec l'esprit social du dispositif.
L'autorisation de location, lorsqu'elle est accordée, est toujours temporaire. Elle est limitée dans le temps, renouvelable sous conditions, et peut être retirée en cas de non-respect des engagements pris par le propriétaire.
Attention, en l'absence d'autorisation préalable, la location constitue un manquement aux obligations contractuelles du bénéficiaire du BRS, qui peut déboucher sur une procédure de sanction, pouvant aller de la mise en demeure à la résiliation anticipée du bail réel solidaire.
Dans les situations les plus graves, le logement peut être repris par l'OFS, en contrepartie d'une indemnisation du propriétaire.
À retenir : l'ensemble de ces restrictions visent à éviter toute tentative de recours au BRS dans une stratégie d'optimisation fiscale, de recherche de rendement locatif ou de revente non encadrée.
Le prix de vente est notamment fixé sur la base de trois éléments :
Cette méthode permet donc au vendeur de récupérer son investissement et, éventuellement, de réaliser une plus-value, dont le montant reste toutefois encadré afin que l'acheteur suivant bénéficie à nouveau d'un prix correspondant à l'esprit du dispositif.
Toute cession d'un bien acquis dans le cadre d'un BRS doit obligatoirement être notifiée à l'OFS, qui dispose de plusieurs droits sur la vente :
Vendre un bien acquis dans le cadre d'un BRS ne pose donc pas de difficulté particulière, et la demande reste forte pour ce type de bien. Toutefois, un allongement du délai de vente est à prévoir, notamment en raison des contrôles menés par l'OFS.
Si un héritier remplit ces conditions, il peut être agréé par l'OFS et devenir à son tour titulaire des droits réels immobiliers. Le bail se poursuit alors pour la durée restant à courir, dans les mêmes conditions contractuelles.
Dans le cas contraire, ou si les héritiers ne souhaitent pas occuper le logement, un délai leur est accordé afin d'organiser la vente du logement à un acquéreur éligible. Si aucun acheteur n'est trouvé, le contrat peut être résilié et les héritiers indemnisés.
À noter : l'OFS peut aider à trouver un acheteur en proposant des candidats acquéreurs.
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En l'absence de recherches précises sur les spécificités du bail réel solidaire, de nombreux acquéreurs pensent acheter comme en pleine propriété, sans mesurer l'impact de la dissociation entre le foncier et le bâti. Il arrive donc que certains négligent les contraintes qui accompagnent ce dispositif, tant au moment de l'occupation qu'à celui de la revente.
Dans le contexte immobilier actuel, particulièrement tendu, le bail réel solidaire constitue un dispositif utile pour favoriser l'accession sociale à la propriété, en permettant d'acheter à un prix réduit tout en sécurisant le parcours résidentiel. Cependant, une telle opération doit être mûrement réfléchie, en particulier au regard des projets futurs des acquéreurs.
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Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif permettant d'acheter un bien à un prix réduit en raison de la dissociation du foncier et du bâti. L'acheteur devient propriétaire du logement, mais reste locataire du terrain sur lequel il est construit.
En principe non, sauf dérogation exceptionnelle accordée par l'OFS au regard de la situation du propriétaire.
Le bénéfice du BRS est réservé aux ménages respectant les plafonds de ressources fixés par la réglementation, qui évoluent chaque année et sont différents selon la zone géographique. De plus, les acquéreurs doivent occuper le bien au titre de leur résidence principale.
La revente en BRS se passe comme une vente classique, mais elle impose un accompagnement de la part de l'OFS, et le prix à la revente ne pourra pas être fixé librement par le vendeur.
Non, le BRS est conçu pour l'accession à la propriété, et non pas pour la rentabilité locative.
Un bien acquis dans le cadre d'un BRS peut être transmis aux héritiers s'ils respectent les plafonds de ressources et s'engagent à faire du logement leur résidence principale. Dans le cas contraire, il peut être vendu dans les conditions prévues au contrat de bail.
La durée d'un BRS varie généralement entre 18 et 99 ans, avec possibilité de renouvellement.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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