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Mis à jour le 29/04/2025
C’est un fait : pour s’assurer de bénéficier des avantages de la LMNP au régime réel, mieux vaut s’adjoindre l’aide d’un comptable. Pourtant, malgré l’importance d’une bonne comptabilité en LMNP, certains loueurs hésitent encore à recourir à l’aide d’un comptable, souvent en raison des frais de comptabilité. Néanmoins, ces frais représentent bien souvent une garantie de sérénité et d’optimisation pour les bailleurs. D’autant qu’en plus de leur éviter bien des erreurs et des déconvenues, les frais de comptabilité peuvent même leur permettre de diminuer encore leur imposition. De quoi plaider en faveur de l’intervention d’un comptable pour son activité de LMNP.
Les obligations comptables du loueur en meublé non professionnel sont très différentes selon le régime choisi. Elles sont ainsi plus importantes dans le cadre du régime réel que pour le micro-BIC, mais sont également la promesse d’une optimisation fiscale bien plus conséquente.
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En matière de comptabilité au statut LMNP, c’est le fonctionnement de chaque régime fiscal qui va déterminer sa complexité.
Ainsi, les contribuables ayant choisi le régime micro-BIC n’aura que très peu d’obligations comptables, en raison du mécanisme de l’abattement forfaitaire qui caractérise ce régime. En effet, les loueurs ont simplement à déclarer chaque année le montant de leurs recettes annuelles, auquel l’administration fiscale applique ensuite un taux d’abattement. Puisque les dépenses réalisées dans le cadre de leur activité sont comprises dans l’abattement, ils n’ont ainsi pas besoin d’en fournir le détail, ce qui allège particulièrement leur comptabilité, et les dispense d’avoir recours à un expert-comptable.
Toutefois, même au régime micro-BIC, l’aide d’un comptable professionnel peut parfois s’avérer utile, notamment ces dernières années où la fiscalité du régime micro-BIC a régulièrement changé pour l’activité de location saisonnière. Pour éviter toute erreur dans sa déclaration, il peut donc être utile de recourir aux conseils d’un spécialiste du meublé.
Au contraire, pour ceux qui ont fait le choix du régime réel, ils devront respecter un certain formalisme au moment de tenir leur comptabilité, car c’est l’optimisation de leur fiscalité qui sera ici en jeu.
En effet, puisqu’il fonctionne notamment sur le mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement, ce régime impose de garder une trace de toutes les dépenses réalisées et de déterminer la part d’amortissement déductible chaque année. C’est uniquement à cette condition que les LMNP peuvent déduire charges et amortissements des bénéfices de leur activité, condition qui, si elle peut paraître plus importante, permet toutefois aux loueurs d’économiser en moyenne 2 000 € par an. Dans cette optique, afin d’éviter toute erreur et de se faciliter la tâche, avoir recours à un comptable est particulièrement recommandé.
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Les + :
En lien direct avec le fonctionnement du régime fiscal choisi, les obligations en matière de comptabilité seront différentes pour les loueurs.
Les loueurs auront uniquement à tenir un livre de recettes et un livre d’achat. Le premier a pour but de lister, dans l’ordre chronologique, toutes les recettes perçues, date d’encaissement et facture à l’appui. Le second, quant à lui, regroupe toutes les dépenses liées à l’activité de location meublée réalisées dans l’année.
Pour le régime réel, il est nécessaire de réaliser un bilan comptable, un compte de résultats, un fichier des écritures comptables et un tableau des amortissements et des immobilisations. De plus, le régime réel impose, préalablement à la déclaration de revenus personnels, de réaliser une liasse fiscale composée des formulaires Cerfa 2031 et 2033.
Or, toute erreur ou oubli dans la tenue de ces documents peut avoir des conséquences importantes, en déclenchant notamment un contrôle fiscal, pouvant déboucher sur un redressement ou sur des amendes si certains documents, comme le fichier des écritures comptables, sont manquants ou comportent des erreurs.
La principale mission d’un comptable en location meublée sera donc de s’assurer du bon respect de ses obligations par le loueur, mais aussi de lui apporter son expertise et son aide pour s’acquitter de ces dernières.
S’il est important de commencer par rappeler que le recours à un expert-comptable, bien que particulièrement recommandé, n’est nullement obligatoire, de nombreux arguments existent en faveur du recours à un expert-comptable en LMNP.
Au sujet des coûts d’expert-comptable, ces derniers peuvent être très variables, et dépendront bien souvent des services inclus dans l’offre.
Chez JD2M, dans le cadre de notre offre Intégrale, ce sont nos comptables spécialisés qui, sur la base des documents transmis par nos clients, établissent les documents comptables ainsi que la liasse fiscale, qui est ensuite certifiée par un expert-comptable.
Si le recours à l’intervention d’un expert-comptable ne vous parait toutefois pas nécessaire, vous pouvez également faire le choix d’une solution plus économique : celle du recours à un logiciel de comptabilité, même s’il vous faudra prendre garde à la qualité du logiciel choisi, et accepter de prendre le temps d’accomplir vous-même certaines tâches que vous auriez pu déléguer à un comptable.
Si les logiciels de comptabilité peuvent représenter une alternative intéressante en raison de leur coût moins élevé que celui d’un expert-comptable, il convient néanmoins de se méfier des logiciels de gestion accessibles gratuitement ou à moindre coût sur internet. En effet, dans la grande majorité des cas, ces derniers ne sont pas adaptés aux spécificités de la location meublée, et peuvent faire commettre d’importantes erreurs, notamment aux loueurs débutants.
Chez JD2M, il est également possible, à travers notre offre Essentielle, de pouvoir bénéficier d’un logiciel spécifique à la location meublée, que les loueurs peuvent remplir de manière intuitive.
De plus, en cas de recours à un simple logiciel de comptabilité, les loueurs ne peuvent bénéficier d’aucune aide en cas de besoin ou de question. Chez JD2M, la totalité de nos clients peuvent avoir, à tout moment, recours à nos conseillers afin de les accompagner dans la réalisation de leurs obligations comptables et déclaratives.
Au-delà des avantages en termes de simplification et de fiabilisation, le recours à un comptable permet aux loueurs de bénéficier d’une déduction fiscale.
Dans le cadre du régime réel, toutes les dépenses réalisées dans le cadre de l’activité de location meublée sont déductibles en tant que charges, ce qui inclut bien évidemment les frais de comptabilité. Ainsi, chaque année, les frais de comptabilité pourront être déduits du résultat de l’activité, afin de venir réduire l’imposition du loueur, et, par la même occasion, le coût réel de ces frais supportés par le loueur.
Jusqu’en 2024, les frais de comptabilité pouvaient permettre aux loueurs de bénéficier d’une réduction d’impôts, s’ils adhéraient à un OGA. La loi de finances 2025 a mis fin à cet avantage grâce auquel les loueurs pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt de 2/3 de leurs frais de comptabilité et d’adhésion à un OGA, dans la limite de 915 € par an.
Mais si cette réduction d’impôt n’est plus accessible aujourd’hui, l’intégralité des coûts de comptabilité restent déductibles du résultat de l’activité de location meublée.
Voici 2 conseils à retenir pour faire des économies sur vos frais comptables tout en gagnant du temps :
Optimiser ses frais de comptabilité de loueur en meublé passe bien souvent par le fait d’arbitrer le montant de ces coûts avec le service proposé, et sa fiabilité.
Ainsi, afin de faire le meilleur choix, n’hésitez pas, au préalable, à comparer les prix de votre comptable LMNP au regard des services inclus, mais aussi de la réputation de la société, de sa spécialisation, ou encore de son nombre de clients et de ses années d’expérience dans le domaine.
En la matière, JD2M accompagne chaque année plus de 45 000 clients et a, depuis sa création en 2012, réalisé plus de 170 000 liasses fiscales, sans aucun redressement.
Et bien que la tentation de recourir à un logiciel de comptabilité LMNP gratuit puisse se comprendre, il est important, comme nous vous le mentionnions précédemment, de bien garder à l’esprit que ces logiciels sont souvent génériques, et inadaptés aux spécificités de la location meublée, tout en n’offrant aucun accompagnement en parallèle, ce qui décuple donc le risque d’erreurs. En conséquence, il reste plus sage de recourir à un logiciel payant, d’autant que toutes les sommes engagées pour réaliser votre comptabilité seront considérées comme des charges déductibles !
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
Malgré la fin de la réduction d’impôt permise par l’adhésion à un OGA, les frais de comptabilité restent entièrement déductibles des revenus de location meublée. Et puisque l’imposition en location meublée se calcule sur la base du taux marginal d’imposition du loueur, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, pouvoir déduire ces frais de comptabilité revient à en réduire largement le coût.
Choisir de faire soi-même sa comptabilité relève bien souvent de la volonté du loueur d’économiser les frais de comptabilité. Mais ce choix augmente drastiquement les risques de commettre une erreur, qui pourrait donner lieu à un redressement fiscal, ou à une amende de la part de l’administration fiscale, qui annulerait donc tout le bénéfice de réaliser sa comptabilité LMNP par soi-même. D’autant qu’au-delà de la question financière, les bailleurs doivent également prendre en compte l’investissement temporel que leur demanderait une telle initiative.
