Avant toute mise en location, le bailleur doit constituer un dossier de diagnostic technique (DDT) pour la location. Obligatoire, il est annexé au bail lors de la signature et fait l’objet de vérifications lors du renouvellement. Il regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires en location exigés par la réglementation.
Le DDT pour la location vise à garantir la sécurité du locataire, à assurer une information transparente et à sécuriser juridiquement le bailleur, en limitant les risques de litiges.
Cet article détaille les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location, leur durée de validité, les cas particuliers selon le type de bail, ainsi que les règles pratiques sur leur réalisation, leur coût et leur gestion.
L’essentiel à retenirLe DDT en location, c’est quoi ?Le dossier de diagnostic technique (DDT) pour la mise en location regroupe les diagnostics obligatoires en location et doit être annexé au bail à la signature, puis vérifié lors du renouvellement. Il comprend principalement le DPE, le diagnostic ERP, les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de quinze ans, le CREP pour les logements construits avant 1949 et l’information sur les nuisances sonores aériennes lorsque le bien est situé en zone PEB. En copropriété, le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) n’est pas annexé au bail, mais tenu à disposition du locataire sur demande. Validité et qui paie ?La validité des diagnostics obligatoires pour la location est encadrée. Le DPE est valable dix ans, les diagnostics électricité et gaz six ans, l’ERP moins de six mois et le CREP six ans en cas de présence de plomb, sans limite en son absence. Le coût des diagnostics pour la location est intégralement supporté par le bailleur. L’ERP et l’information PEB peuvent être établis par le bailleur en ligne, tandis que les autres diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. |
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Les + :
Les diagnostics obligatoires en location constituent le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location que le bailleur doit fournir au locataire, au plus tard lors de la signature du bail. Ils participent à l’information loyale du locataire et relèvent directement des obligations du bailleur en termes de diagnostics, telles que précisées par la réglementation. Leur absence ou leur non-conformité peut entraîner des conséquences juridiques et financières.
DPE et location sont indissociables. Le diagnostic de performance énergétique indique la consommation d’énergie du logement, son impact en émissions de gaz à effet de serre et attribue une étiquette énergétique. Les informations sont opposables. L’étiquette doit obligatoirement figurer dans l’annonce, avec la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F ou G. Sa durée de validité est de dix ans, mais un renouvellement est requis en cas de travaux significatifs modifiant la performance énergétique. Fiabiliser les données permet d’anticiper l’impact sur l’attractivité du bien et sur le niveau de loyer.
Le diagnostic ERP informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, pollution des sols ou recul du trait de côte. Il est obligatoire dans les zones concernées, doit être fourni au plus tard à la première visite et annexé au bail. L’annonce précise que les informations sont disponibles sur georisques.gouv.fr. Sa validité est de moins de six mois à la date de signature. Un nouveau diagnostic est nécessaire si le document est expiré ou si la situation réglementaire évolue entre deux locations.
Tutoriel : comment générer un ERP via Géorisques
La génération d’un ERP peut être réalisée directement par le bailleur. Il suffit de se rendre sur le site Géorisques, d’indiquer l’adresse précise du logement, puis de sélectionner l’usage « location ». La plateforme identifie automatiquement les risques applicables et génère un document conforme. Le bailleur vérifie les informations, complète la date et signe le formulaire avant de le transmettre au locataire et de l’annexer au DDT pour la location.
Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz sont des documents utilisés lors de la vente ou de la location lorsque les installations ont plus de quinze ans. Leur objectif est la sécurité des occupants. Ils sont valables six ans et peuvent être remplacés par une attestation de conformité de moins de six ans. Regrouper les rendez-vous permet de maîtriser le coût des diagnostics pour la location.
Le CREP est un diagnostic qui mesure la concentration en plomb des revêtements de la location pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il inclut une notice sanitaire. Sa validité est illimitée en l’absence de plomb et de six ans en cas de présence au-delà des seuils réglementaires. En l’absence de CREP ou en cas de diagnostic erroné, le bailleur engage sa responsabilité. Le locataire peut saisir le juge pour demander une diminution du loyer, des dommages-intérêts, voire l’annulation du bail si le manquement est jugé suffisamment grave, notamment en cas de risque avéré pour la santé.
Le plan d’exposition au bruit fait état des nuisances sonores aériennes et est obligatoire pour toute vente ou location d’un bien immobilier situé dans une zone dite d'exposition au bruit d'aéroport. Il précise la zone concernée, les sources d’information en ligne et les modalités de consultation en mairie. Ce document est joint au DDT depuis 2020.
Pour les immeubles collectifs d’habitation, il n’est pas obligatoire de joindre le diagnostic amiante au contrat de location. Le DAPP doit néanmoins être tenu à disposition du locataire sur simple demande. Par souci de transparence, remettre une copie lorsqu’il existe reste une bonne pratique.
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Type de location |
Diagnostics obligatoires en location |
Spécificités à connaître |
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Location vide |
DPE, diagnostic ERP si zone couverte, CREP si logement antérieur à 1949, diagnostic électricité et gaz si les installations de la location ont plus de 15 ans. |
La surface habitable selon la loi Boutin doit obligatoirement être mentionnée dans le bail. |
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Location meublée |
Même socle de diagnostics immobiliers obligatoires pour la location meublée que la location vide. |
Aucune spécificité liée au caractère meublé sur la liste des diagnostics. |
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Bail mobilité |
Diagnostics pour une location identiques à ceux d’un bail d’habitation classique. |
La durée courte du bail n’exonère pas des obligations du bailleur en termes de diagnostics. |
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Colocation |
DDT identique à celui d’un bail classique. |
Un seul dossier de diagnostics suffit pour l’ensemble des colocataires. |
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Logement de fonction |
Même socle de diagnostics obligatoires en location. |
Le statut du locataire n’a pas d’impact sur les diagnostics à fournir. |
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Location saisonnière |
DDT non systématiquement exigé. |
Le DPE peut être requis dans certains cas, notamment en cas de locations répétées ou assimilables à une résidence principale. Des obligations locales peuvent s’appliquer. |
Certaines zones exposent le bien à des obligations renforcées. La sismicité, le radon, le recul du trait de côte ou la présence dans une zone de bruit impliquent des mentions spécifiques dans l’ERP et parfois dans l’annonce. Le zonage se vérifie auprès de la mairie ou sur les sites officiels comme Géorisques. Toute information disponible doit être portée à la connaissance du locataire, conformément aux règles applicables aux diagnostics pour une location.
Tous les diagnostics immobiliers n’entrent pas dans le périmètre des diagnostics obligatoires en location. Certains sont fréquemment exigés lors d’une vente, mais ne font pas partie du DDT dans le cadre d’une location d’habitation classique.
Ce qui n’est pas obligatoire en location :
Le diagnostic termites, exigé principalement lors de la vente dans les zones couvertes par arrêté préfectoral, et non requis dans le DDT pour la location, hors obligations locales spécifiques.
Le diagnostic d’assainissement non collectif, applicable à la vente des logements non raccordés au tout-à-l’égout.
L’audit énergétique, requis pour certaines ventes de logements classés F ou G.
Le certificat relatif aux appareils de chauffage au bois en zone PPA, destiné à la lutte contre la pollution de l’air.
Les diagnostics obligatoires en location, à l’exception de l’ERP et des nuisances sonores aériennes, doivent être réalisés par un
diagnostiqueur immobilier certifié. La certification garantit la compétence, l’indépendance et la conformité aux méthodes réglementaires. Elle se vérifie facilement via l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés, accessible au public. Il est recommandé de solliciter plusieurs devis afin de comparer le périmètre de mission, les délais et les assurances professionnelles.
Le diagnostic ERP ainsi que l’information relative au PEB peuvent, eux, être établis directement par le bailleur à partir des données officielles disponibles en ligne, sous réserve de respecter les formats et mentions réglementaires.
Avant la publication de l’annonce de location, le DPE doit être disponible et l’étiquette énergétique mentionnée. Lorsque le bien est situé en zone à risques, l’annonce précise que les informations sont accessibles sur Géorisques.
Avant la première visite, l’ERP doit être transmis au candidat locataire.
Au moment de la signature du bail, le DDT complet est annexé au contrat. Le bailleur vérifie la validité des diagnostics pour la location et s’assure que tous les documents requis sont présents.
Lors du renouvellement du bail, un contrôle des échéances est indispensable afin d’anticiper le renouvellement d’un diagnostic arrivé à expiration.
Le coût des diagnostics pour la location varie selon la surface du logement, sa localisation et le nombre de diagnostics à réaliser. Les tarifs sont libres et peuvent différer sensiblement d’un professionnel à l’autre. Pour maîtriser le budget, il est pertinent de regrouper les diagnostics, de comparer deux ou trois devis et d’anticiper les renouvellements afin d’aligner les durées de validité.
Le respect des diagnostics obligatoires en location conditionne la sécurité juridique du bail. En cas d’absence, de diagnostic périmé ou d’erreur manifeste dans le DDT, le locataire peut engager un recours. Selon la nature du manquement, le juge peut prononcer l’annulation du bail, une diminution du loyer ou l’octroi de dommages-intérêts. Les contentieux portent fréquemment sur
le DPE ou sur un diagnostic ERP incomplet, lorsque l’information du locataire est jugée insuffisante.
Au-delà de la sanction financière, le risque est aussi probatoire. Un diagnostic non conforme fragilise la position du bailleur en cas de litige ultérieur, notamment sur la décence du logement ou la sécurité des installations.
La transmission du DDT peut être réalisée en version numérique, à condition que le locataire ne s’y oppose pas. Le bailleur doit être en mesure de prouver la date de remise des diagnostics et la version transmise. Conserver les échanges, les accusés de réception et les documents annexés au bail est une bonne pratique.
Un classement clair, par logement et par type de diagnostic, facilite le suivi des validités des diagnostics et limite les oublis lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation. L’archivage sécurisé, qu’il soit numérique ou papier, constitue un levier simple pour réduire les risques de non-conformité.
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Il n’est pas obligatoire de joindre le diagnostic amiante au contrat de location. Pour un immeuble collectif, le DAPP doit être tenu à disposition du locataire qui en fait la demande. L’annexion au bail n’est donc pas requise, mais remettre une copie existante est recommandé par prudence et transparence.
Oui. Le diagnostic ERP doit être communiqué au candidat locataire au plus tard lors de la première visite, puis annexé au bail. Sa validité est de six mois à la date de signature. En zone à risques, l’annonce doit aussi indiquer que les informations sont consultables sur georisques.gouv.fr.
Pour la location vide, meublée, le bail mobilité, la colocation ou le logement de fonction, les diagnostics obligatoires en location sont identiques. Seule la location saisonnière obéit à un régime particulier, avec un DDT non systématique. Le DPE peut toutefois être requis selon les situations.
Le coût des diagnostics pour la location est à la charge exclusive du bailleur. Ils relèvent de ses obligations légales et ne peuvent pas être refacturés au locataire, ni directement ni indirectement.
Le DPE est valable dix ans, sauf travaux significatifs. Les diagnostics électricité et gaz ont une validité de six ans, sauf attestation de conformité récente. Le CREP est valable sans limite en l’absence de plomb, et six ans si du plomb est détecté au-delà des seuils réglementaires.
En cas d’absence ou d’erreur dans les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location, le locataire peut demander une diminution du loyer, des dommages-intérêts, voire l’annulation du bail. Un diagnostic non conforme fragilise aussi la défense du bailleur en cas de contentieux ultérieur.
La certification se vérifie via l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés, accessible en ligne. Il permet de contrôler la validité des certifications, les domaines couverts et l’organisme certificateur. Cette vérification est essentielle pour garantir la conformité des diagnostics pour une location.
La présence en zone de bruit se vérifie auprès de la mairie ou via les documents d’urbanisme et plateformes officielles. Si le bien est concerné, l’information relative aux nuisances sonores aériennes doit être fournie et intégrée au DDT pour la location, avec les références du plan d’exposition au bruit.
Ne sont pas obligatoires en location d’habitation : le diagnostic termites, l’assainissement non collectif, l’audit énergétique ou les certificats liés aux appareils de chauffage au bois en zone PPA. Ces documents concernent principalement la vente et n’entrent pas dans le DDT pour la location.
Le DDT peut être annexé au bail sous format numérique, sauf opposition du locataire. Il convient de conserver les preuves de transmission, les versions remises et les dates. Un archivage structuré, par logement et par diagnostic, facilite le suivi des validités et la conformité.
Article rédigé par Stéfano Demari
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