L’enregistrement comptable pour loyer reçu : écritures PCG et cas pratiques

Mis à jour le 27/11/2025

En tant que bailleur - qu’il s’agisse d’une SCI, d’une société ou d’un particulier au réel -, l’enregistrement comptable d’un loyer reçu obéit à des règles précises du Plan Comptable Général (PCG), différentes de celles appliquées par le locataire. Ce guide vous accompagne pas à pas dans la comptabilisation des loyers. Retrouvez également des modèles d’écritures prêts à copier, des tableaux comparatifs et des repères pratiques pour fiabiliser vos enregistrements et éviter les erreurs fréquentes. 

Loyer reçu : principes comptables côté bailleur (PCG)

En comptabilité, le loyer perçu par un bailleur constitue un produit à enregistrer selon le Plan Comptable Général (PCG). Pour cela, il faut rattacher le produit au bon exercice et distinguer clairement la nature du bail (habitation ou commercial) pour appliquer les bons comptes.

Reconnaissance du produit : exigibilité ou encaissement ?

Le principe de rattachement des produits à l’exercice prévaut sur celui de l’encaissement. Autrement dit, pour le bailleur, la comptabilisation d’un loyer reçu s’effectue à la date d’exigibilité correspondant à l’émission de la quittance de loyer ou à l’échéance prévue au bail, même s’il n’a pas encore été encaissé.
Le schéma classique est le suivant :

• Débit du compte 411 – Clients pour constater la créance du locataire.

• Crédit du compte 706 – Loyers perçus, qui traduit le produit.

• Crédit du compte 44571 – TVA collectée, uniquement si le bail est soumis à la TVA.

Le bail d’habitation est en principe exonéré de TVA, tandis que le bail commercial peut faire l’objet d’une option pour la TVA. Cette différence influe directement sur l’écriture comptable et la déclaration fiscale.

Côté locataire, la logique est inversée : il enregistre une charge (compte 613 ou 614) correspondant au loyer payé ou dû tandis que chez le bailleur, la facturation du loyer génère un produit à enregistrer (classe 7).

Charges récupérables : 7062 ou 708 ?

Les charges récupérables (électricité des parties communes, entretien, ordures ménagères) posent souvent question. Deux pratiques coexistent :

• L’enregistrement dans un sous-compte 7062, lorsque les charges sont indissociables du loyer et mentionnées sur la même facture ou l’avis d’échéance.

• L’utilisation des comptes 7086 ou 7087, lorsque les charges font l’objet d’une refacturation distincte (produits accessoires ou refacturations de charges).

L’avis de JD2M

Le choix dépend de la politique comptable interne, mais le principe de cohérence prime.
Si les charges suivent la même logique de TVA que le loyer principal, le rattachement au compte 7062 est préférable.
À l’inverse, lorsqu’il s’agit d’une simple refacturation, le 708 s’impose pour plus de lisibilité.

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Écritures loyer perçu : scénarios types avec et sans TVA

L’enregistrement comptable du loyer reçu dépend du type de bail (habitation ou commercial) et du régime de TVA applicable.

Loyer d’habitation (exonéré de TVA)

Pour un bail d’habitation, le loyer est exonéré de TVA et les écritures sont simples.

Exemple :
Un bailleur facture un loyer mensuel de 1 000 €, dont 100 € de charges récupérables.

À l’émission du loyer :

411 Clients – Locataire : 1 100 €
> 706 Loyers : 1 000 €
> 7062 Charges récupérables : 100 €

À l’encaissement :

512 Banque : 1 100 €
> 411 Clients : 1 100 €

Si les charges réelles s’avèrent supérieures à celles facturées, une régularisation est effectuée en fin d’exercice :

411 Clients / 7062 pour le complément dû.

En cas de trop-perçu, on enregistre une dette envers le locataire :

7062 / 4191 Avances et acomptes reçus des clients.

Loyer commercial (option TVA)

Dans le cadre d’un bail commercial soumis à la TVA, le bailleur opte pour l’assujettissement afin de récupérer la TVA sur ses dépenses immobilières. 

Exemple :
Loyer mensuel hors taxe : 2 000 €, TVA à 20 %, soit 400 € de TVA.

À l’émission du loyer :

411 Clients – Locataire : 2 400 €
> 706 Loyers : 2 000 €
> 44571 TVA collectée : 400 €

À l’encaissement :

512 Banque : 2 400 €
> 411 Clients : 2 400 €

Les charges récupérables (par exemple, 300 € HT pour eau et électricité) suivent le même régime fiscal :

411 Clients : 360 €
> 7062 Charges récupérables : 300 €
> 44571 TVA collectée : 60 €

La base taxable correspond toujours au montant hors taxe, et le taux de 20 % en 2025 s’applique sur l’ensemble du loyer et des refacturations accessoires.

Régularisation annuelle des charges récupérables

Chaque année, le bailleur doit comparer les avances perçues avec les charges réellement engagées.

Exemple :
Le locataire a versé 1 200 € d’avances sur charges, mais les dépenses réelles s’élèvent à 1 350 €.

Si le locataire doit un complément :

411 Clients : 150 €
> 7062 Charges récupérables : 150 €

Si le bail est soumis à la TVA :

411 Clients : 180 €
> 7062 Charges récupérables : 150 €
> 44571 TVA collectée : 30 €

En cas de trop-perçu (charges réelles 1 100 € pour 1 200 € appelés) :

7062 Charges récupérables : 100 €
> 4191 Avances et acomptes reçus des clients : 100 €

Ces régularisations garantissent la concordance entre les dépenses réelles, les produits comptabilisés et les montants dus ou remboursés, tout en ajustant le compte 411 – Clients et la TVA collectée (44571) lorsque le bail est soumis à la taxe. 

Bon à savoir :

À la suite de la régularisation annuelle des charges locatives, il est recommandé de joindre un récapitulatif des montants ajustés à la quittance de loyer, afin de garantir une information claire et traçable pour le locataire.

Rattachements de fin d’exercice (bailleur)

En comptabilité immobilière, le bailleur doit ajuster ses comptes à la clôture de l’exercice pour rattacher les loyers au bon exercice comptable, conformément au principe de séparation des exercices du PCG. Deux cas principaux se présentent selon que le loyer a été facturé ou non avant la clôture.

Produits à recevoir : loyers à terme échu non facturés (4181)

Lorsqu’un loyer est dû mais non encore facturé à la date de clôture, il faut le constater en produit à recevoir.
L’écriture comptable est la suivante :

• Débit du compte 4181 – Clients, produits à recevoir.

• Crédit du compte 706 – Loyers perçus.

• Crédit du compte 44587 – TVA sur produits à recevoir, si le bail est soumis à la TVA et que celle-ci devient exigible à l’échéance.

Cette écriture permet de rattacher le revenu au bon exercice, même si la facture ou le paiement n’intervient qu’en N+1. Au début du nouvel exercice, une extourne est enregistrée avant la facturation effective, pour éviter un double enregistrement du produit.

Produits constatés d’avance : loyer facturé d’avance (487)

À l’inverse, lorsqu’un loyer a été facturé ou encaissé par anticipation, il convient d’en neutraliser la partie correspondant à la période postérieure à la clôture.
L’écriture à passer est alors :

• Débit du compte 706 – Loyers perçus d’avance.

• Crédit du compte 487 – Produits constatés d’avance.

Cette régularisation permet de ne reconnaître le produit qu’au fur et à mesure de la période de location effective. Le compte 487 est ensuite extourné au premier jour de l’exercice suivant, afin de rattacher le produit à la période à laquelle il se rapporte réellement.

Impayés et abandons

Passage en client douteux, provision et reprise

Lorsqu’un locataire ne règle pas son loyer malgré les relances, la créance devient douteuse. Il convient alors de la transférer du compte 411 – Clients vers le compte 416 – Clients douteux.
L’écriture de reclassement est : 416 / 411.
Ensuite, une provision pour dépréciation peut être constituée pour couvrir le risque de non-recouvrement :

• Débit du compte 68174 – Dotations aux provisions pour créances douteuses.

• Crédit du compte 491 – Provisions pour dépréciation des comptes clients.

En cas de recouvrement total ou partiel, la reprise de la provision s’effectue par l’écriture inverse : 491 / 78174.
L’encaissement intervient sur le compte 416, qui est soldé au moment du règlement ou de la remise accordée.

Abandon ou remise de loyer et franchises

Lorsqu’un bailleur accorde une remise ou un abandon de loyer après facturation, il doit l’enregistrer au débit du compte 7096 – Rabais, remises et ristournes accordés sur loyers. Cette écriture corrige le produit initialement constaté.
En cas de franchise de loyer contractuelle (par exemple, un ou deux mois gratuits à la signature du bail), aucun produit n’est comptabilisé pour la période concernée. Le PCG ne prévoit pas d’étalement linéaire du loyer sur la durée totale du bail, contrairement aux pratiques IFRS applicables aux sociétés cotées.
Concernant la TVA, si une facture ou un avoir a été émis, il faut ajuster le montant de la TVA collectée en conséquence.

Indemnisation au titre d’une garantie loyers impayés (GLI)

Lorsqu’un contrat de garantie loyers impayés (GLI) verse une indemnité, celle-ci constitue un produit distinct du loyer. Elle est enregistrée au crédit du compte 758 – Produits divers de gestion courante, sauf plan interne spécifique prévoyant un compte dédié.
Cette indemnisation vient compenser partiellement la perte de produit locatif et peut, selon les cas, justifier la reprise partielle d’une provision pour dépréciation (compte 491).
L’ensemble de ces écritures permet de présenter une image sincère des produits locatifs réellement acquis, tout en respectant la prudence comptable.

Dépôts de garantie et sortie de locataire

En comptabilité, le dépôt de garantie versé par le locataire n’est pas un produit pour le bailleur mais une dette temporaire, à rembourser en fin de bail après déduction des sommes éventuellement dues. 

Encaissement, intérêts éventuels et restitution

Lors de la réception du dépôt de garantie, le bailleur enregistre une dette envers le locataire :

• Débit du compte 512 – Banque.

• Crédit du compte 165 – Dépôts et cautionnements reçus.

Ce montant n’entre pas dans les produits locatifs puisqu’il s’agit d’une somme restituable.
Si le bail prévoit le versement d’ intérêts sur le dépôt, ces derniers sont comptabilisés en produits financiers à la date d’échéance, sous réserve d’un éventuel prélèvement ou retenue selon les dispositions contractuelles ou légales.

Lors du départ du locataire, le dépôt est restitué en totalité ou partiellement :

• Débit du compte 165 – Dépôts et cautionnements reçus.

• Crédit du compte 512 – Banque.
  En cas de compensation avec des sommes dues (loyers impayés, charges, réparations), l’écriture passe par les comptes 411 – Clients, 7062 ou 708 – Charges refacturées, selon la nature du montant retenu.

À lire aussi : Quelle somme retenir sur le dépôt de garantie en location meublée ? 

Solde de tout compte : prorata temporis et régularisation finale

Au départ du locataire, le bailleur procède au solde de tout compte en intégrant les régularisations de loyers et de charges.

• Le loyer du dernier mois peut être ajusté au prorata temporis lorsque la sortie intervient en cours de mois.

• Les charges récupérables sont régularisées selon les dépenses réelles, à l’aide des comptes 7062 ou 708, et de 411 – Clients pour le solde locataire.

Les écritures de clôture incluent, le cas échéant, la TVA collectée (44571) pour les baux soumis à la taxe. Si des dégâts locatifs sont constatés, leur montant peut être compensé sur le dépôt et comptabilisé comme un produit accessoire ou une refacturation au compte 7086.
Ce traitement garantit la cohérence entre la sortie du locataire, la restitution du dépôt et la clôture des produits locatifs au plus juste.

Cas particuliers et erreurs fréquentes

Indexation IRL et ajustements rétro/prospectifs

L’ indexation du loyer sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) permet d’actualiser le montant du loyer en fonction de l’inflation. Le calcul repose sur la formule :
loyer révisé = loyer initial × (IRL nouveau / IRL de référence).

Le traitement comptable dépend du moment où la révision est appliquée :

• Ajustement prospectif (préférable) : le nouveau montant est appliqué dès la prochaine échéance, sans correction rétroactive.

• Rattrapage rétroactif : si le bailleur facture le différentiel sur plusieurs mois écoulés, une facture complémentaire est émise, comptabilisée au crédit du compte 706 – Loyers et, le cas échéant, du 44571 – TVA collectée.

Une information claire au locataire (quittance rectificative ou courrier explicatif) est indispensable pour éviter tout litige.

À lire aussi : Révision du loyer d'une résidence secondaire meublée : que dit la loi ?

Les erreurs à éviter

Certaines erreurs comptables récurrentes peuvent fausser les comptes ou entraîner des redressements fiscaux :

• Confondre les comptes 706 et 708 : le premier concerne les loyers, le second les refacturations et produits accessoires.

• Oublier les écritures de rattachement : absence de 4181 (produits à recevoir) ou 487 (produits constatés d’avance) à la clôture.

• Négliger le passage en clients douteux (416) ou la provision (491) pour les impayés persistants.

• Appliquer à tort la TVA sur un bail d’habitation, qui en est exonéré par principe.

• Mal comptabiliser la restitution du dépôt de garantie (165), notamment sans tracer la compensation avec les loyers ou charges dus.

Éviter ces erreurs garantit une comptabilité locative rigoureuse et conforme, essentielle pour les SCI et les bailleurs soumis à un contrôle fiscal ou à une révision comptable.

Enregistrement comptable pour loyer reçu : modèles d’écritures prêts à copier

Loyer sans TVA (avec charges récupérables)

1. Émission du loyer.

• 411 Locataire – Débit

• 706 Loyers – Crédit

• 7062 Charges récupérables (ou 708x si refacturation séparée) – Crédit

2. Encaissement du loyer.

• 512 Banque – Débit

• 411 Locataire – Crédit

3. Régularisation annuelle des charges.

• Si charges réelles supérieures aux avances : 411 Locataire / 7062 Régularisation positive.

• Si trop-perçu : 7062 / 4191 Avances et acomptes reçus des clients, puis 4191 / 512 lors du remboursement.

Loyer avec TVA (bail commercial)

1. Émission du loyer.

• 411 Locataire – Débit

• 706 Loyers HT – Crédit

• 44571 TVA collectée – Crédit

• Charges récupérables : 7062 (ou 708x) + 44571 sur les montants HT refacturés.

2. Encaissement du loyer.

• 512 Banque – Débit

• 411 Locataire – Crédit

3. Régularisation annuelle des charges.

• Si le locataire doit un complément : 411 / 7062 et 411 / 44571 pour la TVA correspondante.

• Si trop-perçu : 7062 / 4191, puis 4191 / 512 lors de la restitution, avec avoir de TVA si applicable.

Impayés : reclassement, provision, encaissement partiel, abandon

1. Reclassement en client douteux.

• 416 Clients douteux / 411 Clients

2. Constitution de la provision.

• 68174 Dotations aux provisions / 491 Provisions pour dépréciation des comptes clients

3. Encaissement partiel.

• 512 Banque / 416 Clients (pour la part payée)

• Reprise partielle de la provision : 491 / 78174 Reprises sur provisions

4. Abandon ou remise de loyer.

• 7096 Rabais, remises et ristournes accordés sur loyers / 416 Clients

• Ajustement TVA : 44571 / 416 ou émission d’un avoir selon la situation

5. Clôture du dossier.

• Si la créance est irrécouvrable : solde du compte 416 après abandon ou radiation totale.

À lire aussi : TVA en location meublée non professionnelle (LMNP)

Comptabilisation des loyers reçus : bailleur vs locataire

Comptes mouvementés et rattachements

Illustration

Une SCI émet un loyer mensuel de 1 200 € HT soumis à TVA (20 %).

• Chez le bailleur :
  411 Clients / 706 Loyers (1 200 €)
  411 Clients / 44571 TVA collectée (240 €).
  Encaissement : 512 / 411 pour 1 440 €.

• Chez le locataire :
  613 Locations immobilières / 401 Fournisseurs (1 200 €).
  44566 TVA déductible / 401 Fournisseurs (240 €).
  Paiement : 401 / 512 pour 1 440 €.

En maîtrisant l’enregistrement comptable des loyers reçus, vous sécurisez la gestion locative de votre bien et évitez les erreurs les plus courantes lors de la clôture ou de la déclaration. Pour aller plus loin et optimiser la déclaration fiscale de votre activité de location meublée (LMNP ou LMP), contactez les conseillers JD2M : ils vous accompagnent pas à pas dans la tenue comptable et la conformité de votre dossier.

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F.A.Q

Quelle écriture comptable pour un loyer perçu par une SCI ?

Le loyer SCI 706 s’enregistre au crédit du compte 706 – Loyers, en contrepartie du débit du compte 411 – Clients. Cette écriture reflète le produit locatif perçu par la SCI et doit être passée à la date d’exigibilité du loyer, même si le paiement n’a pas encore été encaissé.

Comment comptabiliser un loyer impayé par un locataire ?

En cas d’impayé, le bailleur reclasse la créance en client douteux (416) et peut enregistrer une provision pour créances douteuses via l’écriture 68174 / 491.

Article rédigé par Stéfano Demari