Par Mallory Boutron, directrice du cabinet d'expertise comptable ELM Conseil
L'essentiel :
Le déficit généré par les charges est, avec l’amortissement, l’un des deux mécanismes particulièrement avantageux accessibles aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Il leur permet de réduire de manière importante leur montant imposable, et donc les impôts dus sur leurs revenus de location meublée.
Vous souhaitez en apprendre plus sur le fonctionnement du déficit LMNP ? Ou tout simplement vous assurer que vous en bénéficiez de la manière la plus adaptée à votre situation ? Cet article est fait pour vous !
Mise à jour du 2 octobre 2026 : le PLF 2027 vise l'amortissement LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible des LMNP au régime réel à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de mettre fin au report sans limite des amortissements non déduits. Les amortissements déjà en report resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année. Ce texte n'est pas voté : les règles décrites ci-dessous restent applicables à ce jour. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Le déficit LMNP est créé par la déduction des charges afférentes à l’activité de location meublée, lorsque celles-ci dépassent les loyers encaissés.
Au régime réel, les charges déductibles en LMNP concernent la quasi-totalité des dépenses afférentes à l’activité de location meublée.
Parmi elles se trouvent les taxes (notamment la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises ou CFE), les factures et abonnements, les assurances, mais aussi les intérêts d’emprunt, les frais de déplacement, ou encore les honoraires d’agence immobilière ou de gestion locative.
De plus, dans le cas d’un investissement locatif, si la date de début d’activité de location meublée correspond à la date d’achat du bien, les frais de notaire ainsi que la commission d’agence immobilière, souvent conséquents, peuvent être déduits en charges l’année de l’acquisition (c’est une option, l’autre solution étant de les intégrer au coût du bien pour les amortir).
Tous les ans, les charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, frais de ménage, etc.) contribuent à réduire le résultat imposable.
En régime réel, vous pouvez également déduire l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux : ces amortissements ne peuvent pas créer un déficit à eux seuls, mais ils viennent s’imputer sur le bénéfice après les autres charges.
Si le montant des charges déductibles hors amortissements est supérieur aux loyers encaissés, un déficit est constaté et peut être reporté sur vos bénéfices futurs.
À ce propos, il est important de ne pas confondre le déficit LMNP avec le déficit foncier, en vigueur pour la location nue. La location meublée relève en effet du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dont les règles sont différentes : elles permettent notamment de déduire certaines charges qui ne le sont pas en location nue.
Afin de tirer parti du mécanisme du déficit LMNP, il peut être utile d’échanger avec un spécialiste de la fiscalité de la location meublée :
« Avant d’échanger avec nous, beaucoup de nos clients ignorent par exemple qu’ils peuvent déduire leurs frais de déplacement s’ils habitent loin de leur bien », remarque Aurélie Travers, conseillère experte pour Jedéclaremonmeublé.com.
Dans les premières années, et notamment grâce à la possibilité de déduire les frais de notaire, le montant des charges déductibles peut être supérieur à celui des loyers encaissés. Il est alors possible de générer un déficit, et ainsi de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années sur les revenus de location meublée, ce qui n’est pas le cas du régime micro-BIC, qui impose les loyers chaque année après abattement.
Pour déterminer le régime fiscal le plus adapté à votre activité, vous pouvez utiliser notre simulateur :
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Lorsque l’on parle de déficit, il est important de connaître le mécanisme du report, qui permet aux LMNP de continuer à réduire leur imposition pendant plusieurs années. De plus, le report d’amortissement LMNP permet d’utiliser ultérieurement les amortissements qui n’ont pas pu être déduits.
Le mécanisme du report se définit, qu’il s’agisse du déficit créé par les charges ou de l’amortissement, comme la faculté laissée aux LMNP de conserver les sommes à déduire qui n’ont pas pu l’être l’année où elles ont été générées, pour les imputer sur les bénéfices de location meublée des années suivantes.
Autrement dit, lorsque le montant des charges déductibles dépasse celui des loyers encaissés, l’excédent est reporté sur les années suivantes, et s’ajoute aux charges à déduire générées durant ces périodes.
Exemple de calcul du déficit reportable
Monsieur A. acquiert un logement dans le cadre d’un investissement locatif afin de pratiquer la location meublée. Dans ce but, il déclare un début d’activité à la date d’achat du bien et choisit de déduire les frais d’acquisition en charges.
Pour l’achat de ce bien, les frais de notaire se portent à 30 000 €. Une fois le bien loué, les charges supportées par Monsieur A. s’élèvent à 4 500 € par an, et le loyer perçu à 18 000 € par an.
Année 1 : loyer annuel - charges déductibles, soit 18 000 - (30 000 + 4 500) = - 16 500 €. Monsieur A. a donc généré 16 500 € de déficit et ne paie pas d’impôt.
Année 2 : Monsieur A. perçoit de nouveau 18 000 € de loyer. Son résultat avant report est de 18 000 - 4 500 = 13 500 €. Le déficit de l’année précédente s’impute ensuite sur ce résultat : 13 500 - 16 500 = - 3 000 €.
Monsieur A. ne paie donc pas d’impôt cette année-là non plus, et conserve 3 000 € de déficit à déduire sur l’exercice suivant.
À noter :
Pour simplifier l’exemple, les éventuels amortissements générés ne sont pas pris en compte.
Il est donc fréquent pour les LMNP de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années, car les charges déductibles peuvent générer un déficit reportable, auquel s’ajoute l’amortissement annuel.
Celui-ci porte non seulement sur la valeur du bien, mais aussi sur le mobilier, ainsi que sur les travaux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans la copropriété.
Ces amortissements permettent de réduire fortement le résultat fiscal chaque année, sans créer de déficit : ils le neutralisent, dans la limite du résultat disponible. La part non utilisée est reportable sans limite de durée selon les règles en vigueur à ce jour (voir l’encart en début d’article pour l’évolution proposée par le PLF 2027).
Le déficit n’est pas plafonné en montant. En revanche, il ne peut s’imputer que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle : s’il ne peut pas être utilisé en totalité l’année où il est généré, il est reporté sur les années suivantes.
Le déficit généré par les charges peut être reporté sur les 10 années suivant celle où il a été constaté.
Déclarer un déficit à l’administration se fait en deux temps lors de la déclaration d’impôts LMNP.
Au régime réel, il est nécessaire d’établir, puis de télétransmettre une liasse fiscale à l’administration au plus tard début mai de chaque année.
Cette liasse fiscale, composée notamment des déclarations n°2031 et 2033, vous permet d’indiquer si votre activité a dégagé un résultat bénéficiaire, nul ou déficitaire sur l’année.
Ce résultat s’apprécie au regard des sommes à déduire des recettes de l’activité, ce qui inclut les charges, mais également l’amortissement de la valeur du bien.
Pour calculer ce résultat, vous devez donc compléter plusieurs déclarations et conserver divers justificatifs, comme des factures, indispensables pour déduire vos charges de votre résultat fiscal.
Pour l’amortissement, il vous faudra remplir un tableau des immobilisations et des amortissements.
Une fois votre résultat fiscal indiqué sur votre liasse fiscale, vous devez le reporter sur le formulaire 2042 C PRO au moment de déclarer vos revenus personnels.
Les cases à remplir diffèrent selon que votre activité est bénéficiaire ou déficitaire. Dans la rubrique des locations meublées non professionnelles au régime réel, le résultat bénéficiaire se reporte en case 5NA (déclarant 1), 5OA (déclarant 2) ou 5PA (personne à charge), et le déficit en case 5NY, 5OY ou 5PY.
Il vous faudra aussi vérifier que les déficits des années précédentes non encore déduits sont bien préremplis dans les cases correspondantes (5GA à 5GJ, selon l’année d’origine du déficit). Si les montants n’apparaissent pas, ou en cas d’erreur, vous pouvez les modifier directement dans votre déclaration en ligne.
À noter :
Les numéros de cases peuvent évoluer d’une année à l’autre. Vérifiez-les dans la notice de la déclaration de l’année concernée.
Toute erreur commise dans la déclaration des revenus peut entraîner un redressement fiscal en cas de contrôle de l’administration fiscale.
Or, déclarer au régime réel peut conduire à certaines erreurs, notamment lors d’un début d’activité. Des solutions d’accompagnement existent toutefois pour éviter aux LMNP de constituer seuls leur liasse fiscale et de déclarer leurs revenus. Les frais de comptabilité sont par ailleurs des charges déductibles au régime réel.
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Bon à savoir :
Au régime réel, les frais de comptabilité (honoraires, logiciel) sont des charges déductibles.
Associée à l’amortissement au régime réel, la déduction des charges permet à de nombreux LMNP de réduire fortement, voire d’annuler, leur impôt pendant plusieurs années, selon leur situation.
Il s’agit donc d’un régime à étudier sérieusement au moment de la création de votre activité, ou même à envisager en cours d’activité : les LMNP au micro-BIC peuvent opter pour le régime réel, par une demande adressée à leur service des impôts, au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l’année précédant celle à laquelle l’option s’applique (début mai en pratique). L’option est valable un an et se reconduit tacitement.
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