Mis à jour le 04/12/2025
La loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les avantages acquis restent applicables pour les investisseurs déjà engagés. En revanche, aucun dispositif similaire n’est prévu en 2025. Les nouveaux investisseurs doivent donc choisir entre plusieurs alternatives selon leur profil, leur fiscalité et leur stratégie patrimoniale. Quelles sont les conséquences de la fin du Pinel ? Quels sont les autres leviers de défiscalisation ? Comment faire le bon choix ? La réponse dans cet article.
La loi Pinel a officiellement pris fin le 31 décembre 2024. Il n'y a pas eu de prolongation jusqu'au 31 mars 2025, contrairement à ce qui avait été envisagé initialement. Les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2025 ne sont donc plus éligibles à ce dispositif.
Bon à savoir:
Le dispositif Pinel permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix d’achat du logement (entre 9 et 14 %), selon la durée de leur engagement locatif. La réduction pouvait atteindre 21 % avec le
Pinel+ (réservé aux logements neufs ou rénovés répondant à des normes strictes de qualité et de performance énergétique).
Depuis sa création en 2014, le coût total de la défiscalisation Pinel est estimé entre 10 et 12 milliards d'euros, avec 7,3 milliards d'euros engagés en 2023. La Cour des comptes a souligné que l'efficacité du dispositif Pinel n'était pas pleinement démontrée.
Face à ce constat et dans un contexte de transition énergétique, le gouvernement a décidé de réorienter les aides vers la rénovation énergétique des logements existants et le soutien aux investisseurs institutionnels.
Si vous avez investi en Pinel avant le 1er janvier 2025, vous continuez à bénéficier de la réduction d'impôt prévue, selon la durée de votre engagement (6, 9 ou 12 ans). Cependant, pour éviter toute requalification de votre investissement, vous devez :
respecter les plafonds de loyers et les limites de revenus des locataires ;
maintenir l’engagement locatif pendant la durée choisie (6, 9 ou 12 ans) ;
garantir que le bien reste conforme aux normes de performance énergétique en vigueur.
Aucun dispositif équivalent au Pinel n'a été mis en place en 2025. Les investisseurs doivent donc se tourner vers des solutions de défiscalisation immobilière déjà existantes. Nous vous les présentons ci-dessous.
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Les + :
|
Dispositif |
Type de bien |
Avantages |
Contraintes |
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LMNP |
Meublé, neuf ou ancien |
Déduction des charges et des amortissements (régime réel) |
Gestion locative, tenue d’une comptabilité au réel |
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Denormandie |
Ancien à rénover |
Réduction d’impôt entre 12 et 21 % |
Éligibilité soumise à des critères stricts |
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Loc’Avantages (ANAH) |
Logement nu |
Réduction d’impôt entre 15 % et 65 % |
Éligibilité soumise à des critères stricts |
|
Nue-propriété |
Tout type |
Décote à l’achat, pas de revenus imposables |
Pas de revenus pendant l’usufruit, engagement long terme |
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)est un statut juridique et fiscal destiné aux particuliers dont ce n’est pas l’activité principale.
Elle permet de louer des logements meublés pour de courtes durées en location saisonnière (meublés de tourisme de type Airbnb) ou sur des durées plus longues (location meublée classique). La LMNP est également compatible avec un investissement en résidence gérée (résidence senior, étudiante, touristique).
Pour avoir ce statut, il faut remplir au moins l’une des 2 conditions suivantes :
Les recettes tirées des activités de loueur en meublé (c'est-à-dire les loyers charges comprises) sont inférieures à 23 000 € ;
Les gains issus de la location LMNP sont inférieurs ou égaux aux autres revenus générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.
Lors de l’immatriculation de votre activité, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux :
le micro-BIC : l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire (30 % ou 50 % selon le type de location) sur vos recettes locatives pour déterminer votre revenu imposable. Vous ne pouvez pas déduire vos charges. Ce régime est soumis à des plafonds de recettes.
le régime réel simplifié : il permet de déduire toutes les charges de location (entretien et réparation du logement, frais d'assurance, frais de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt,
cotisation foncière des entreprises (CFE), etc.) et les amortissements sur le bien immobilier, les équipements ainsi que les travaux de construction ou d’amélioration.
Le régime réel permet de réaliser des économies fiscales de manière significative : 85 % des clients de JD2M ont payé 0 € d'impôt ces 5 dernières années sur leurs revenus de location meublée.
Le dispositif Denormandie a été renouvelé par la loi du 9 avril 2024. Il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027.
Ce dispositif s’applique si vous achetez un logement ancien à rénover dans certaines zones spécifiques (communes du programme Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention ORT notamment).
En complément, il faut :
améliorer la performance énergétique de 20 à 30 % selon le type de logement ;
ou réaliser au moins deux types de travaux (chaudière, toiture, murs, fenêtres, eau chaude…);
ou créer de la surface habitable (balcon, garage…).
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient net du logement (achat + travaux), dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m² (entre 12 % et 21 %). Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Bon à savoir :
Ce dispositif n'est
pas cumulable avec MaPrimeRénov'. En revanche, il est possible de cumuler le Denormandie avec d'autres aides financières, telles que les
Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) et le
déficit foncier.
Le dispositif Loc’Avantages a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous louez un logement non meublé à loyer modéré. Les loyers doivent être inférieurs au prix du marché (entre 15 % et 45 %). Selon le niveau de loyer et le recours (ou non) à une agence, la réduction d’impôt varie de 15 % à 65 % du montant du loyer.
Pour en bénéficier, il faut déposer une demande sur la plateforme en ligne de l’Anah.
Investir en nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier sans en percevoir les loyers pendant une période définie (généralement 10 à 20 ans), car l’ usufruit est détenu par un tiers.
Cette stratégie permet d’acquérir un bien à prix réduit (décote) et d’éviter la fiscalité sur les revenus locatifs pendant la durée de l’usufruit.
À terme, vous récupérez la
pleine propriété, avec la possibilité de percevoir les loyers et de valoriser le patrimoine.
Bon à savoir :
Vous pouvez aussi investir dans une
SCPI résidentielle. Vous achetez alors des parts d’un portefeuille immobilier déjà constitué. Cela permet de
mutualiser le risque entre plusieurs immeubles et locataires. Certaines SCPI peuvent proposer un avantage fiscal, mais ce n’est pas systématique.
Choisir un dispositif de défiscalisation immobilière ne se limite pas à comparer les avantages fiscaux. Il faut :
Définir vos objectifs patrimoniaux : voulez-vous générer un revenu complémentaire, préparer votre retraite ou transmettre un patrimoine ? Un investisseur à la recherche d’un rendement rapide privilégiera le statut LMNP. Ceux qui visent une stratégie patrimoniale à long terme pourront se tourner vers le dispositif Denormandie ou l’acquisition en nue-propriété ;
Évaluer votre budget global : dans votre calcul, il faut intégrer le prix d’achat, les frais de notaire, le coût des travaux éventuels, les charges de copropriété, la fiscalité et votre capacité d’endettement ;
Analyser votre profil fiscal : vous devez tenir compte de votre taux marginal d’imposition, de votre situation patrimoniale et du plafonnement global des niches fiscales ;
Sélectionner la zone géographique du bien : le choix d'une zone tendue, où la demande dépasse l’offre, limite les risques de vacance et sécurise les loyers. Il faut aussi vérifier la dynamique économique locale et la qualité du bassin d’emploi ;
S’assurer de l’éligibilité du logement au dispositif visé : cela peut dépendre de la nature du bien (neuf, ancien avec travaux, résidence gérée), du respect des plafonds de loyers et de ressources, de la durée d’engagement et de la compatibilité avec d’autres aides ;
Optimiser le montage financier : vous devez comparer les différents modes de financement (achat comptant, prêt amortissable, prêt in fine) afin d’améliorer la rentabilité de votre investissement. Le recours à un différé de remboursement ou la mise en place d’une garantie adaptée (PPD, hypothèque) peut améliorer votre trésorerie et le rendement net.
Bon à savoir :
L’achat n’est qu’une première étape. Vous devrez ensuite
suivre vos indicateurs financiers (taux d’occupation, trésorerie, rendement locatif, etc.) pour maintenir, voire augmenter votre rentabilité.
Ne pas vérifier le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ou faire trop de travaux énergétiques : certains travaux peuvent coûter cher sans améliorer vraiment votre rentabilité ;
Sous-estimer la vacance du logement ou le turnover des locataires en meublé : un logement vide ou avec des rotations fréquentes réduit vos revenus. Estimez combien de temps le logement pourrait rester vacant et ajoutez cette marge dans vos calculs ;
Mal préparer votre dossier : si vous ne respectez pas les règles propres au dispositif choisi, vous risquez de ne pas obtenir d’avantage fiscal ;
Ne pas respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires (Denormandie et Loc’Avantages) : les barèmes officiels peuvent évoluer. Il faut les vérifier avant de fixer votre loyer et sélectionner des locataires qui respectent les plafonds ;
Ignorer les conditions de durée d’engagement locatif : certains dispositifs imposent une période minimale de location pour bénéficier de la réduction d’impôt.
En immobilier, les zones géographiques sont classées selon la demande locative.
Les zones A et A bis regroupent les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux : la demande locative est très forte, les loyers élevés et le risque de vacance faible. La zone B1 correspond aux villes moyennes avec une demande correcte et des loyers plus modérés. La zone B2 concerne les villes plus petites ou périphériques, où les vacances peuvent être plus longs et les loyers plus bas.
Pour bien choisir, il faut vous baser sur la demande locative réelle : nombre de locataires potentiels, étudiants ou salariés, qualité du bassin d’emploi, concurrence et accès aux transports et commerces. L’objectif : identifier les logements qui seront loués rapidement à un bon prix, tout en limitant le risque de vacance et en améliorant la rentabilité nette.
Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de louer un logement ayant un DPE classé G. À partir de 2028, cette interdiction concernera les logements classés F, puis à partir de 2034 ceux classés E. Ces restrictions ont un impact direct sur votre stratégie d’investissement : un logement mal classé risque de rester vacant, de perdre de la valeur et de réduire vos revenus locatifs.
Pour les constructions neuves, la RE 2020 impose des standards élevés d’isolation et de consommation énergétique. Les logements doivent consommer peu d’énergie et offrir un confort optimal. Pour les biens anciens, il est conseillé de viser au moins la classe C pour rester attractif sur le marché.
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Vous achetez un studio meublé dans une grande ville comme Paris ou Lyon. Même sans Pinel, le statut LMNP au régime réel vous permet de réduire votre revenu imposable grâce à la déduction des charges et aux amortissements. Vous louerez facilement ce bien en raison de la forte demande locative et la gestion restera simple. Cette stratégie convient parfaitement si votre objectif est de générer un revenu locatif régulier tout en optimisant votre fiscalité.
Vous investissez dans un appartement ancien nécessitant des travaux de rénovation dans une ville de taille moyenne (zone B1 ou B2). Le dispositif Denormandie vous permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % si les travaux représentent au moins 25 à 40 % du coût total. L’avantage : vous améliorez la qualité et la performance énergétique du logement, ce qui augmente sa valeur à moyen terme. L’investissement demande un peu plus de gestion (travaux, justificatifs), mais la combinaison avantage fiscal et valorisation patrimoniale rend le projet intéressant sur 9 à 12 ans.
Article rédigé par Stéfano Demari
