Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Micro-BIC ou réel, quel régime fiscal choisir en location meublée ? C'est l'une des questions les plus importantes que se pose un loueur en meublé non professionnel (LMNP), au moment de créer son activité comme en cours d'exploitation.
Pour vous aider à prendre la bonne décision, nous organisons le match entre régime micro-BIC et régime réel d'imposition, et vous présentons les forces, et les éventuelles limites, de chacun d'eux.
Mise à jour du 8 octobre 2026 : ce que prévoit le PLF 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement des LMNP au régime réel (2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) et de supprimer le report des amortissements non déduits.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui exclut de ce plafond, et de la fin du report, la location meublée de longue durée (bail de résidence principale ou bail mobilité). Il doit encore être adopté en séance publique.
Le statut LMNP n'est pas supprimé et rien n'est voté à ce stade : les règles présentées dans cet article restent applicables. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
La règle de décision
Comparez le total de vos charges et de vos amortissements au montant de l'abattement du micro-BIC applicable à votre activité, soit 50 % ou 30 % de vos recettes. Si ce total est supérieur, le régime réel réduit davantage votre base imposable.
Trois situations courantes :
Au-delà des plafonds de recettes, le micro-BIC cesse de s'appliquer, en principe après deux années consécutives de dépassement, et le régime réel devient obligatoire. Pour comparer les deux régimes dans votre situation, vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit.
| Critères | Micro-BIC | Régime réel simplifié |
|---|---|---|
| Principe d'imposition | Un abattement forfaitaire est appliqué aux recettes déclarées | Les charges réelles et les amortissements sont déduits des recettes |
| Taux d'abattement | 50 % en longue durée, meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes 30 % pour les meublés de tourisme non classés |
Sans objet |
| Charges déductibles | Aucune déduction en plus de l'abattement | Intérêts d'emprunt, taxes, travaux d'entretien et de réparation, assurance, frais de gestion et de comptabilité, frais d'acquisition |
| Amortissement du bien | Non accessible | Accessible, par composants, sur le bâti (hors terrain), les travaux et le mobilier. Les amortissements non déduits sont reportables sans limite de durée |
| Plafond de recettes | 77 700 € pour les revenus 2025 83 600 € pour les revenus 2026 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés |
Aucun plafond pour accéder au régime réel. Le réel simplifié s'applique en principe jusqu'à 286 000 € de recettes (revenus 2026), au-delà duquel le réel normal prend le relais |
| Déficit | Aucun déficit ne peut être constaté | Le déficit créé par les charges est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices futurs de l'activité de location meublée non professionnelle |
| Obligations déclaratives | Report des recettes sur la déclaration 2042-C-PRO | Tenue d'une comptabilité, télétransmission d'une liasse fiscale (2031 et 2033), puis report du résultat sur la 2042-C-PRO |
| Changement de régime | S'applique par défaut sous les plafonds | Sur option, valable un an et reconduite tacitement (CGI, art. 50-0, IV) |
| Situations où il tend à être favorable | Charges et amortissements inférieurs à l'abattement, bien détenu depuis longtemps et sans emprunt | Charges et amortissements supérieurs à l'abattement, acquisition récente, financement à crédit, travaux |
Ce tableau compare les deux régimes sur la base imposable, et non sur l'impôt finalement dû, qui dépend de la tranche marginale d'imposition du foyer et des prélèvements sociaux applicables.
Au régime réel de la LMNP, vous pouvez bénéficier de deux mécanismes principaux :
La fiscalité de la LMNP au régime réel est marquée par le mécanisme de la déduction des charges. Pour faire simple, cela veut dire que les dépenses que vous engagez dans le cadre de votre activité de LMNP peuvent être déduites de vos recettes locatives avant le calcul de votre impôt.
Et si par charge l’on a souvent tendance à penser factures diverses (électricité, eau) ou abonnements divers (internet), la liste des charges déductibles est en réalité bien plus large.
Vous pourrez donc également y retrouver la plupart des taxes, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien ou de réparation, mais aussi les frais de gestion ou vos propres frais de transport si vous vous rendez régulièrement sur les lieux.
Et si vous avez acheté votre bien dans le cadre d’un investissement locatif, ce sont même les frais d’achat, comme les frais de notaire et les commissions d’agence immobilière, qui pourront être déduits, à moins que vous ne choisissiez de les amortir.
Au régime réel de la LMNP, le mécanisme de l’amortissement vient en complément de celui de la déduction des charges, et contribue également à minorer votre montant imposable.
En effet, chaque année, l’amortissement vous permet de déduire une fraction de la valeur de votre bien (hors terrain), de vos travaux et de votre mobilier, au titre de leur perte de valeur au fil du temps. Notre article sur le calcul de l’amortissement LMNP détaille la méthode.
Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un mécanisme plus simple :
Au régime micro-BIC, la déduction des charges et l’amortissement ne sont pas accessibles. En contrepartie, c’est le mécanisme de l’abattement forfaitaire qui s’applique.
Ce mécanisme est très simple, puisqu’il suffit de déclarer l’intégralité de ses recettes de location meublée, et l’administration fiscale applique un taux d’abattement, qui dépend du type d’activité de location meublée (longue durée, meublé de tourisme classé ou non, chambre d’hôtes) que vous pratiquez.
Une fois l’abattement appliqué à vos recettes annuelles, vos impôts de LMNP sont calculés sur le montant restant.
Depuis les revenus 2025, et l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, les taux d’abattement du régime micro-BIC sont les suivants :
Bénéficier du régime micro-BIC est toutefois soumis au respect d’un certain plafond de recettes.
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime micro-BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ? Découvrez l'offre Micro BIC spécialement conçue pour vous aider.
Pour relever du régime micro-BIC, il faut veiller à ne pas dépasser les plafonds de recettes annuelles. En cas de dépassement deux années consécutives, le passage au régime réel devient obligatoire.
Les plafonds du régime micro-BIC sont les suivants :
| Type de location meublée | Revenus 2025 (déclarés en 2026) | Revenus 2026 (déclarés en 2027) |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes | 77 700 € | 83 600 € |
Attention, en cas d’activités multiples, il faut veiller à ce que chaque activité ne dépasse pas son plafond de recettes, et que le total des recettes ne dépasse pas le plafond le plus élevé pour pouvoir rester au régime micro-BIC.
Monsieur A. loue plusieurs logements sur la longue durée, et en retire des recettes annuelles d’un montant de 75 000 € en 2026. En parallèle, il loue également un meublé de tourisme non classé, qui génère 10 000 € de recettes annuelles.
Monsieur A. respecte les plafonds du régime micro-BIC pour chacune de ses deux activités (75 000 < 83 600 en longue durée, et 10 000 < 15 000 en meublé de tourisme non classé). Mais le total de ses recettes est supérieur au plafond le plus élevé (75 000 + 10 000 = 85 000 > 83 600). Monsieur A. dépasse donc le plafond du micro-BIC.
En revanche, il suffirait que Monsieur A. ne retire que 70 000 € de son activité de location de longue durée pour rester sous le plafond (70 000 + 10 000 = 80 000 < 83 600).
Nous en avons parlé un peu plus haut, le régime réel de la LMNP permet de déduire de son résultat les charges de l’activité, ainsi que l’amortissement.
Or, il arrive très souvent que le total de ces déductions excède celui des recettes de l’activité de location meublée, ce qui conduit le loueur à ne pas payer d’impôts, et ce parfois pendant plusieurs années.
Pourquoi ? Tout simplement car les déductions qui ne peuvent pas être imputées sur les bénéfices de l’activité l’année où elles sont générées sont reportables.
Le déficit créé par les charges peut ainsi être reporté sur les bénéfices de l’activité pendant 10 ans. Quant à l’amortissement, qui ne peut pas créer de déficit, la part non déduite est reportable sans limite de durée selon les règles en vigueur.
Cet avantage, qui rend le régime réel plus intéressant dans une large majorité de situations, demande toutefois des obligations comptables plus importantes aux LMNP.
Ces obligations ne sont pas à craindre, notamment grâce à la possibilité de recourir à des solutions d’accompagnement qui simplifient la déclaration d’impôt au régime réel.
Dans cette optique, les LMNP peuvent également choisir d’adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA), qui vérifiera leur liasse fiscale, et dont le coût est déductible de leurs bénéfices de location meublée.
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Les + :
Le régime micro-BIC est plus simple d’usage que le régime réel, même si les changements qui le touchent régulièrement rendent la déclaration plus délicate pour les contribuables, dont de plus en plus ont besoin d’un accompagnement pour remplir leur déclaration d’impôts LMNP.
Il s’avère de plus souvent moins rentable que le régime réel, car il conduit en général à payer des impôts chaque année, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux auxquels les LMNP sont soumis :
« C’est là le piège du régime micro-BIC qui, derrière sa simplicité déclarative, assure aux loueurs de payer des impôts tous les ans. À titre de comparaison, sur nos 40 000 clients relevant du régime réel, 85 % d’entre eux n’ont pas eu à payer d’impôts pendant au moins 5 ans, ce qui représente une économie moyenne constatée de 10 000 € sur la même période », précise Stéfano Demari, Président de JD2M.
Il existe bien entendu des situations dans lesquelles le régime micro-BIC est plus intéressant. Cela peut par exemple être le cas pour un bien détenu depuis longtemps et pour lequel les amortissements seraient moindres. Toutefois, même dans cette situation, le régime réel peut être à considérer.
« Un bien détenu depuis longtemps pourrait en effet avoir besoin de travaux ou entraîner certaines dépenses qui, au régime réel, viendraient en déduction des bénéfices de l’activité et donc réduire l’imposition, ce qui rendrait donc un passage au réel intéressant », souligne Aurélie Travers, conseillère experte chez JD2M.
D’une manière générale, une bonne méthode consiste à comparer le coût que l’activité de LMNP représente pour vous à vos recettes. Dès lors que cette proportion dépasse le taux d’abattement prévu au micro-BIC pour votre activité, le régime réel devient en principe plus avantageux. Pour vous en faire une idée, consultez nos exemples chiffrés de fiscalité LMNP.
C’est une question que beaucoup de LMNP relevant du régime micro-BIC se posent lorsqu’ils découvrent les avantages du régime réel. Pour opter pour le réel, il suffit d’adresser une demande d’option à l’administration fiscale, depuis son espace professionnel sur le site des impôts ou par courrier.
Attention toutefois au calendrier : l’option doit en principe être exercée au plus tard à la date limite de déclaration des revenus de l’année précédant celle du changement. Par exemple, pour que les revenus 2026, déclarés en 2027, soient imposés au réel, l’option devait être exercée avant la date limite de déclaration du printemps 2026. En cas de début d’activité, l’option peut être exercée jusqu’à la date limite de dépôt de la première déclaration.
Pour vous faciliter la démarche, utilisez notre modèle :
Compléter le courrier de levée d'option
Nous venons de le voir, s’il existe des situations dans lesquelles le régime micro-BIC est le plus avantageux, elles sont en réalité assez rares par rapport à celles dans lesquelles le régime réel d’imposition s’impose.
Un grand nombre de loueurs en meublé continuent pourtant de relever du régime micro-BIC, bien souvent par simplicité, ou par méconnaissance des avantages du régime réel. Ils paient donc en général des impôts chaque année, et subissent plus durement la hausse des taxes et du prix des charges de leur bien.
En effet, l’abattement forfaitaire ne tient pas compte de l’augmentation des coûts, là où le régime réel permet de déduire ces dépenses supplémentaires des bénéfices de l’activité, et donc de les absorber.
Ainsi, d’une manière générale pour les loueurs en meublé non professionnels, à la question « régime micro-BIC ou réel ? », c’est le plus souvent le régime réel d’imposition qui sort vainqueur. Pour savoir si c’est également le cas pour vous, vous pouvez vous aider de notre simulateur gratuit :
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La règle de décision consiste à comparer le total de vos charges et de vos amortissements au montant de l'abattement du micro-BIC, 50 % ou 30 % de vos recettes selon l'activité. Si ce total est supérieur, le régime réel réduit davantage votre base imposable. Le régime réel est ainsi plus souvent avantageux, en particulier pour un bien acheté récemment, financé à crédit ou nécessitant des travaux. Le micro-BIC conserve un intérêt pour un bien détenu depuis longtemps, sans emprunt et avec peu de charges, ainsi que pour sa simplicité déclarative.
Oui. Pour passer du micro-BIC au régime réel, il faut exercer l'option auprès de l'administration fiscale, en principe au plus tard à la date limite de déclaration des revenus de l'année précédant celle du changement (dès la première déclaration en cas de début d'activité). L'option est valable un an et se reconduit tacitement. Le retour au micro-BIC est possible, sous réserve de respecter les plafonds de recettes, mais suppose une renonciation notifiée à l'administration dans les mêmes délais. (Source : bofip.impots.gouv.fr)
Le plafond est de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026, s'agissant de la location de longue durée, des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes. Il est de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. En cas d'activités multiples, chaque activité doit respecter son propre plafond, et le total des recettes ne doit pas dépasser le plafond le plus élevé. (Source : service-public.gouv.fr)
Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire, 50 % ou 30 % selon l'activité, censé couvrir l'ensemble des charges. Aucune déduction supplémentaire n'est possible. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et amortissez le bien. Ce mécanisme est généralement plus favorable dès lors que le total de vos charges et amortissements dépasse le montant de l'abattement.
Le déficit créé par les charges est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices futurs de l'activité de location meublée non professionnelle. Les amortissements qui n'ont pas pu être déduits une année donnée sont mis en report, sans limite de durée. Par ailleurs, depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, sauf pour certaines résidences services.
Ce n'est pas obligatoire. L'adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) permet de faire vérifier sa liasse fiscale, et son coût est déductible des bénéfices de l'activité de location meublée.
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