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Micro-BIC ou réel, quel régime fiscal choisir en location meublée ? C’est certainement l’une des questions les plus importantes, si ce n’est la plus importante, que tout loueur en meublé non professionnel (LMNP) se pose au moment de créer son activité, ou même pendant cette dernière. Alors, pour vous aider à prendre la bonne décision, nous organisons pour vous le match entre régime micro-BIC et régime réel d’imposition, et vous présentons les forces, et les éventuelles limites, de chacun d’eux.

1 - Pourquoi choisir le régime réel en LMNP ?

Au régime réel de la LMNP, je peux bénéficier de…

Régime réel : les charges déductibles, un avantage certain 

La fiscalité de la LMNP au régime réel est marquée par le mécanisme de la déduction des charges. Pour faire simple, cela veut dire que toutes les dépenses que vous engagerez dans le cadre de votre activité de LMNP pourront être déduites de vos recettes locatives avant le calcul de votre impôt. Et si par charge l’on a souvent tendance à penser factures diverses (électricité, eau) ou abonnements divers (internet), la liste est en réalité bien plus large.

Vous pourrez donc également y retrouver la plupart des taxes, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien ou de réparation, mais aussi les frais de gestion ou vos propres frais de transport si vous vous rendez régulièrement sur les lieux.

Et si vous avez acheté votre bien dans le cadre d’un investissement locatif, ce sont même les frais d’achat, comme les frais de notaire et les commissions d’agence immobilière, qui pourront être déduits. À moins que vous ne choisissiez de les amortir.

Régime réel de la LMNP : l'atout de l'amortissement

Au régime réel de la LMNP, le mécanisme de l’amortissement vient en complément de celui de la déduction des charges, et contribue également à minorer votre montant imposable. En effet, chaque année, l’amortissement vous permettra de déduire une fraction de la valeur de votre bien, au titre de sa perte de valeur au fil du temps.

2 - Pourquoi choisir le micro-BIC en LMNP ?

Au régime micro-BIC, je peux bénéficier de…

L’abattement forfaitaire au régime micro-BIC

Au régime micro-BIC, la déduction des charges et l’amortissement ne sont pas accessibles. En contrepartie, c’est le mécanisme de l’abattement forfaitaire qui va s’appliquer.

Ce mécanisme est très simple, puisqu’il suffit de déclarer l’intégralité de ses recettes de location meublée, et l’administration fiscale fera le reste en appliquant un taux d’abattement, qui dépendra du type d’activité de location meublée (longue durée, meublé de tourisme classé ou non, chambre d’hôtes) que vous pratiquez. Une fois l’abattement appliqué à vos recettes annuelles, vos impôts de LMNP seront calculés sur le montant restant.

Aujourd’hui, les nouveaux chiffres du régime micro-BIC, tel que prévus par la loi de finances 2024, sont les suivants :

  • 50% pour les locations meublées de longue durée ;
  • 30% pour les meublés de tourisme ;
  • 71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes ;
  • 92% pour les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue et si le chiffre d’affaires global de l’activité de location meublée n’excède pas 15 000 €.

Toutefois, bénéficier du régime micro-BIC est soumis au respect d’un certain plafond de recettes.

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Régime micro-BIC en LMNP : quelles limites ?

Pour relever du régime micro-BIC, il faudra bien prendre garde à ne pas dépasser les plafonds de recettes annuelles, sans quoi un passage au régime réel sera obligatoire.

À l’heure actuelle, les plafonds du régime micro-BIC sont les suivants :

  • 77 700 € pour les locations meublées de longue durée ;
  • 15 000 € pour les meublés de tourisme ;
  • 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Bon à savoir :
Le taux d’abattement du micro-BIC ainsi que le plafond de recettes seront toutefois très certainement amenés à évoluer dans le courant de l’année 2024 pour ce qui concerne les meublés de tourisme classés. En effet, la dynamique législative va actuellement dans le sens d’une réduction des avantages du micro-BIC pour les locations saisonnières, et c’est uniquement une rédaction de la loi de finances sujette à interprétation qui leur a permis de maintenir un abattement et un plafond de recettes élevé, contrairement aux meublés de tourisme non classés qui ont vu leurs avantages réduits. Une baisse de l’abattement et du plafond de recettes pour les meublés de tourisme classés est donc à prévoir. À l’inverse, les locations meublées de longue durée et les chambres d’hôtes ne devraient connaître aucun changement.

Attention, en cas d’activités multiples, il faudra veiller à ce que chaque activité ne dépasse pas son plafond de recettes, et que le total des recettes ne dépasse pas le plafond le plus élevé pour pouvoir rester au régime micro-BIC.

Pour y voir plus clair, prenons un exemple :

Monsieur A. loue plusieurs logements sur la longue durée, et en retire des recettes annuelles d’un montant de 70 000 €. En parallèle, il loue également un meublé de tourisme, qui génère 10 000 € de recettes annuelles.

En principe, Monsieur A. respecte les plafonds du régime micro-BIC pour ses deux activités (70 000 < 77 700 en longue durée, et 10 000 < 15 000 en meublé de tourisme). Mais son chiffre d’affaires total est supérieur au plafond le plus élevé (70 000 + 10 000 = 80 000 > 77 700). Monsieur A. ne peut donc pas relever du régime micro-BIC.

En revanche, il suffirait que Monsieur A. ne retire que 65 000 € de son activité de location de longue durée pour pouvoir relever du régime micro-BIC (65 000 + 10 000 = 75 000 < 77 700).

3 - Micro-BIC ou réel, quel régime pour faire des d’économies d’impôt ?

Le régime réel : le plus avantageux dans 85% des cas

Un déficit reportable

Nous en avons parlé un peu plus haut, le régime réel de la LMNP permet de déduire de son imposition toutes les charges de l’activité, ainsi que l’amortissement. Or, il arrive très souvent que le total de ces déductions excède celui des recettes de l’activité de location meublée, ce qui conduit donc le loueur à ne pas payer d’impôts, et ce pendant plusieurs années ! Pourquoi ? Tout simplement car toutes les déductions qui ne peuvent être imputées sur les bénéfices de l’activité l’année où elles sont générées sont reportables !

Le déficit créé par les charges peut donc être reporté sur les bénéfices de l’activité pendant 10 ans. Et pour l’amortissement, ce dernier est reportable à vie.

Cet avantage considérable, qui fait du régime réel le plus avantageux dans près de 9 cas sur 10, demande toutefois des obligations comptables plus importantes aux LMNP.

Une réduction d’impôts grâce à l’OGA

Mais elles ne sont nullement à craindre, notamment grâce à la possibilité de recourir à des solutions d’accompagnement qui simplifient grandement la déclaration d’impôt au régime réel. De plus, dans le cas de l’adhésion à un OGA, les frais de gestion et de comptabilité pourront même donner lieu à une réduction d’impôts sur le revenu global, dans la limite de 915 €.

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Le régime micro-BIC : une simplicité souvent moins rentable

Une simplicité déclarative remise en question

Le régime micro-BIC est plus simple d’usage que le régime réel, même si les changements qui le touchent régulièrement rendent la déclaration quelque peu compliquée pour les contribuables, dont de plus en plus ont besoin d’un accompagnement pour remplir leur déclaration d’impôts LMNP.

Il s’avère de plus très souvent bien moins rentable que le régime réel, car il assure de payer des impôts chaque année, auxquels s’ajouteront les prélèvements sociaux auxquels les LMNP sont soumis :

Stéfano Demari

« C’est là le piège du régime micro-BIC qui, derrière sa simplicité déclarative, assure aux loueurs de payer des impôts tous les ans. À titre de comparaison, sur nos 40 000 clients relevant du régime réel, 85% d’entre eux n’ont pas eu à payer d’impôts pendant au moins 5 ans, ce qui représente une économie moyenne constatée de 10 000 € sur la même période », précise Stéfano Demari, Président de JD2M.

Le régime micro-BIC, rarement plus avantageux

Bien entendu, il reste important de préciser qu’il existe des situations dans lesquelles le régime micro-BIC est plus intéressant. Cela pourra par exemple être le cas pour un bien détenu depuis longtemps et pour lequel les amortissements seraient moindres. Toutefois, même dans cette situation, le régime réel pourrait être à considérer.

Aurélie Travers

« Un bien détenu depuis longtemps pourrait en effet avoir besoin de travaux ou entraîner certaines dépenses qui, au régime réel, viendraient en déduction des bénéfices de l’activité et donc réduire l’imposition, ce qui rendrait donc un passage au réel intéressant » souligne Aurélie Travers, conseillère experte chez JD2M.

D’une manière générale, une bonne manière est de comparer le coût que l’activité de LMNP représente pour vous, et de calculer la proportion qu’elle représente par rapport à vos recettes. À partir du moment où le résultat dépasse le taux d’abattement prévu au micro-BIC pour votre activité, le régime réel sera plus avantageux.

Comment changer de régime pour le réel ?

C’est une question que beaucoup de LMNP qui relèvent du régime micro-BIC se posent lorsqu’ils découvrent les avantages du régime réel. Et la réponse est très simple : pour opter pour le réel, il suffit d’envoyer un courrier de levée d’option à l’administration fiscale, en passant par le biais de son espace professionnel sur le site des impôts.

Attention toutefois, il faudra envoyer votre demande dans les temps, soit avant la date butoir de déclaration des revenus de l’année fiscale concernée par le changement, soit par exemple avant fin mai 2024 pour que les revenus 2024, qui seront imposés en 2025, puissent en bénéficier !

Compléter le courrier de levée d'option

4 - Réel ou micro-BIC, qui gagne le match ?

Nous venons de le voir, s’il existe bien évidemment des situations dans lesquelles le régime micro-BIC est le plus avantageux, elles sont en réalité assez rares par rapport à celles dans lesquelles le régime réel d’imposition s’impose.

Un grand nombre de loueurs en meublés continuent pourtant de relever du régime micro-BIC, bien souvent par simplicité, ou par méconnaissance des avantages du régime réel. Ils doivent donc payer des impôts chaque année, mais aussi subir plus durement l’augmentation généralisée des taxes et du prix des charges pour leur bien.

En effet, l’abattement forfaitaire ne tient pas compte de l’augmentation des coûts, là où le régime réel permet de déduire ces dépenses supplémentaires des bénéfices de l’activité, et donc de les absorber.

Ainsi, d’une manière générale pour les loueurs en meublé non professionnels, en réponse à la question: "régime micro-BIC ou réel ?", c’est bien le régime réel d’imposition qui doit sortir vainqueur de l’opposition ! Pour savoir si c’est également le cas pour vous, vous pouvez vous aider de notre simulateur gratuit.

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Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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