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Mis à jour le 10/07/2025
Dans certaines situations, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) peuvent être assujettis au paiement de la TVA, ce qui, par la même occasion, leur permet d’en obtenir le remboursement dans le cadre de leur activité. Pour cela, il leur faudra remplir un formulaire Cerfa spécifique dans le cadre de leur déclaration de TVA : le formulaire 3519.
Les LMNP qui doivent payer la TVA remplissent traditionnellement le formulaire Cerfa 3517, mais, pour en obtenir le remboursement, il leur faudra également remplir le formulaire 3519.
Lorsqu’un loueur en meublé est assujetti à la TVA, il doit facturer la TVA à ses locataires, puis la reverser à l’État. Toutefois, en contrepartie, la part de TVA dont le loueur a dû s’acquitter sur ses achats ou les prestations proposées à ses clients et réalisées par des tiers, devient récupérable.
Chaque année, au moment de déclarer la TVA, les loueurs doivent donc calculer la différence entre le montant de TVA qu’ils doivent verser à l’Etat, et celui qu’ils peuvent récupérer.
Si la différence est positive, ils doivent donc s’acquitter de la différence.
Dans le cas contraire, à savoir lorsque le total de la TVA récupérable dépasse celui dont ils auraient dû s’acquitter, ils bénéficient d’un crédit de TVA.
Ce crédit se reporte ainsi sur les années suivantes, à moins que le loueur ne choisisse d’en obtenir directement le remboursement, ce qu’il pourra donc faire, sous certaines conditions, en remplissant le formulaire 3519.
Le formulaire Cerfa 3519 s’adresse aux loueurs qui, détenteur d’un crédit de TVA, préfèrent directement récupérer ce dernier plutôt que de voir ce dernier reporté sur les prochaines années.
Exemple : Un loueur doit, en principe, s’acquitter de 10 000 € de TVA, mais dispose de 15 000 € de TVA récupérable sur les dépenses qu’il a réalisé dans le cadre de son activité. En conséquence, le loueur dispose de 5 000 € de TVA remboursable.
Dans cette situation, le loueur a deux options :
1 – Choisir de reporter ce crédit de 5 000 € sur les années suivantes.
Ainsi, si par exemple l’année suivante le loueur doit s’acquitter de 15 000 € de TVA et ne dispose que de 10 000 € de TVA récupérable, les 5 000 € stockés viendront s’ajouter aux 10 000 € de TVA récupérable, et ainsi compenser le montant de TVA à verser, pour un résultat nul.
2 – Demander directement le remboursement de ces 5 000 €, qui ne pourront toutefois pas, dans ce cas, être utilisés l’année suivante si la balance entre TVA à payer et TVA déductible n’est pas en sa faveur.
Le formulaire 3519 peut être utilisé par toute personne assujettie à la TVA et remplissant les conditions pour en obtenir un remboursement.
Et si, en principe, l’activité de location meublée n’est pas soumise au paiement de la TVA, il existe néanmoins certains cas particuliers dans lesquels les LMNP peuvent devoir s’en acquitter.
L’activité de LMNP peut être exercée de bien des manières, dont l’investissement en résidence service, comme les EHPADs, les résidences de tourisme, ou étudiantes.
Or, selon les termes de l’article 261 D du Code général des impôts, l’activité de location meublée devient assujettie à la TVA à partir du moment ou 3 des 4 prestations que sont la fourniture du petit déjeuner, la fourniture de linge, le ménage régulier des locaux, ou encore l’accueil de la clientèle sont proposées.
Puisque ces résidences proposent ces services, cette activité est donc soumise au paiement de la TVA.
En conséquence, les investisseurs en résidence service ont la possibilité de récupérer la TVA, à hauteur de 20%, sur l’achat du logement, ou à hauteur de 10% lorsqu’ils tombent sous le champ d’application de l’article 279-0 bis A du CGI.
Ils génèrent alors un crédit de TVA, qu’ils peuvent choisir de conserver, ou d’en demander le remboursement.
Attention toutefois, l’obtention de ce remboursement de TVA est conditionné à un engagement de détenir le bien et de faire perdurer l’activité pendant 20 ans.
Si l’investisseur choisit de mettre fin à son activité avant 20 ans, en vendant par exemple le logement, il devra rembourser en partie le crédit de TVA perçu au prorata de la durée restante à courir, à moins que son repreneur ne s’engage à poursuivre l’activité.
En effet, cette durée de 20 ans peut être partagée entre plusieurs propriétaires successifs.
Exemple : Monsieur A. a acquis un bien en résidence service en 2015, et le vend en 2025 à Monsieur B.
Si l’un et l’autre souhaitent pouvoir bénéficier du crédit de TVA, Monsieur B devra alors également exercer l’activité pendant les 10 années restantes, à moins qu’il ne trouve lui-même un repreneur prêt à la poursuivre jusqu’à la fin du délai de 20 ans.
Ainsi, si Monsieur B vend lui-même le logement à Madame C en 2029, cette dernière devra poursuivre l’activité pendant encore 6 ans, et ainsi de suite jusqu’en 2035.
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Il est possible de demander le remboursement de la TVA chaque année, à condition de respecter certaines conditions, liées au régime d’imposition de TVA duquel dépend le loueur.
En matière de TVA, il existe 3 régimes d’imposition différents, que sont :
Attention, même s’ils partagent des noms similaires, les régimes de TVA ne dépendent pas du régime d’imposition choisi par le loueur pour l’imposition de ses revenus de location meublée (micro-BIC ou réel).
Le régime de la franchise en base exonère les contribuables du paiement de la TVA tant que leurs recettes sont inférieures à un certain plafond, fixé, pour l’année 2025, à 85 000 €.
L’application de ce régime est de droit pour tous les contribuables qui en remplissent les conditions, bien qu’ils aient également la possibilité d’opter, s’ils le souhaitent, pour un autre régime d’imposition.
Dans le cadre de ce régime, aucun remboursement de TVA ne pourra avoir lieu puisqu’aucune TVA n’est déclarée et payée aux impôts par le loueur.
Au régime réel simplifié de TVA, aussi appelé RSI, dont les contribuables relèvent si leurs recettes annuelles sont comprises entre 85 000 et 840 000 € HT, le remboursement de TVA pourra être demandé au directement sur le formulaire 3517 au moment de la déclaration annuelle de TVA, et à condition que le crédit de TVA soit supérieur à 150 €.
Par dérogation, il leur est également possible, lorsque le crédit de TVA découle de l’acquisition de biens constituant des immobilisations et que son montant est supérieur ou égal à 760 €, d’en demander le remboursement semestriel. Dans ce cas, il leur faudra passer par le formulaire 3519.
Enfin, dans le cadre du régime réel normal, applicable aux contribuables dont les recettes dépassent 840 000 € HT, le remboursement de TVA peut s’opérer sous deux formes différentes :
La principale condition à respecter pour le crédit de TVA est celle qui tient au rythme de remboursement en fonction des montants de crédit de TVA dont dispose le loueur.
Il est donc également important de garder à l’esprit que, dans certaines situations, si le montant du crédit de TVA est trop faible, le loueur ne pourra en obtenir le remboursement et pourra uniquement voir ce montant être reconduit les années suivantes.
L’autre condition est bien évidemment, dans les cas où cela s’impose, de devoir remplir le formulaire 3519 en plus du formulaire 3517, qui est celui que tout loueur assujetti à la TVA doit compléter.
Tout loueur qui remplit le formulaire 3519 doit tout d’abord commencer par indiquer les informations générales relatives à son activité (nom, prénom, adresse de l’activité et de l’exploitant, numéro de SIRET,…) avant de compléter la partie réservée aux demandes de remboursement de TVA.
Dans cette deuxième partie, il doit notamment indiquer le montant de TVA dont il demande le remboursement, qui sera calculé sur la base des informations fournies dans le formulaire 3517 aux lignes 20 à 26 dans la partie II « TVA déductible ».
Le formulaire 3519 s’obtient directement en ligne, par le biais de votre compte professionnel. Au moment de remplir le formulaire 3517, si vous choisissez le remboursement de TVA, vous aurez alors accès à l’annexe 3519 qu’il vous faudra compléter.
Une fois le formulaire rempli, il devra être transmis à l’administration fiscale, ou par votre comptable, ou par vous-même par le biais de votre espace professionnel, selon la méthode que vous aurez choisie.
En matière de TVA, deux principales erreurs guettent les loueurs qui y sont assujettis :
Exemple : Le 3 décembre 2024, un investisseur en résidence service acquiert des meubles pour les besoins de son activité, pour la somme de 1200 € TTC soit 1 000 € HT, la TVA déductible étant donc ici de 200 €. Le même jour, il passe un contrat avec une société afin de refaire la peinture de son appartement, pour la somme de 960 € TTC, soit 800 € HT, la TVA déductible étant donc de 160 €.
Pour l’achat de meuble, quel que soit le moment où le paiement est réalisé, la TVA déductible sera à déclarer au moment de la facturation, soit pour l’année 2024.
Tandis que pour la prestation de service, si le paiement est réalisé avant la fin de l’année 2024, la TVA sera déductible en 2024, alors que s’il est réalisé en 2025, elle le sera sur 2025.
Le formulaire 3519 est une annexe du formulaire 3517 et se trouve directement sur l’espace professionnel des loueurs sur le site des impôts lors de leur déclaration de TVA.
Pour justifier d’un remboursement de TVA, il est nécessaire de prouver les dépenses qui donnent lieu au remboursement. Ainsi, il est capital de conserver toutes les factures d’achat ou de prestation de service qui peuvent donner lieu à un remboursement de la TVA.
Le remboursement du crédit de TVA peut se demander de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle selon le régime fiscal du loueur pour le paiement de la TVA et le montant de TVA récupérable.
La demande de remboursement du crédit de TVA s’effectue directement en ligne par le biais du formulaire 3519, accessible sur le site des impôts par le biais de l’espace professionnel du loueur.
Le remboursement de TVA n’est pas obligatoire pour un LMNP, qui peut également choisir de remporter son crédit de TVA pour les échéances des années suivantes.
Au régime réel simplifié de TVA, il n’est pas possible de bénéficier du remboursement mensuel. Le remboursement ne sera possible qu’annuellement, sauf dérogation permettant un remboursement semestriel dans le cas où le montant de TVA remboursable est supérieur ou égal à 760 € et qu’il découle de l’acquisition de biens constituant des immobilisations.
Le montant minimum pour obtenir le remboursement de la TVA varie selon les situations et le statut fiscal du loueur. Au régime simplifié, il est de 150 € pour la déclaration annuelle et de 760 € pour la déclaration semestrielle. Au régime normal, il est de 760 € pour la déclaration mensuelle, et doit être inférieur à 4 000 € pour la déclaration trimestrielle.
Une demande de remboursement de TVA peut être refusée par l’Administration fiscale, notamment si le loueur ne remplit pas les conditions pour en bénéficier, ou si des pièces justificatives, comme des factures, sont manquantes.
Article rédigé par Stéfano Demari
